Une estimation du précompte immobilier basé sur le RC, le précompte immobilier correspond +/- à un mois de loyer, ça devrait dans ce cas être autour de 650 à 800 euros, vous recevez le revenu cadastral que fin de l’année après l’année de la première occupation, donc dans ce cas pas avant fin 2016

Les frais de copropriété – 1 euro/m²/mois, pas plus car **** est syndic des autres bâtiments et nous connaissons les charges sur les autres

Le rendement brut

C’est la méthode la plus simple et rapide, facile à calculer, elle et très souvent utilisée par les agences immobilières, car nul besoin de logiciels. La formule est la suivante :

Rendement brut (%) = (loyers bruts annuels hors charge x 100) / Prix d’achat

Avantage : le calcul est facile à réaliser

Inconvénient: le rendement brut ne reflète pas la réalité puisque qu’il ne pas en comptes les charges, la fiscalité ou même les flux de trésorerie.

Le rendement net

C’est une méthode un peu plus précise, qui tient compte cette fois-ci des revenus réels (y compris des vacances locatives), des charges (taxe foncière, frais de copro, frais de gestion…), et des frais d’acquisition (frais dossier bancaire, frais de notaire, , caution). Le calcul du rendement net est le suivant :
Rendement net (%) = ((loyers réels – charges réels) x 100) / Prix d’achat frais inclus

Avantage : le calcul est plus précis que le rendement brut

Inconvénient : cette méthode ne tient pas compte de la fiscalité, ni même des flux de trésorerie.

Le rendement net après impôt

Cette mesure du rendement est identique à la précédente, mais intègre en plus la fiscalité de l’investisseur. Voici le détail du calcul :
Rendement net après impôts (%) = ((loyers réels – charges réelles – impôts) x 100) / Prix d’achat réel

Avantage : le calcul est maintenant très précis

Inconvénient : le calcul est précis, mais n’intègre pas un élément essentiel, les flux de trésorerie ! En réalité, un investisseur qui finance son investissement à crédit aura un meilleur cash flow et donc un meilleur rendement de l’argent qu’il sortira qu’un investisseur qui financera son bien en cash.

Le Taux de Rendement Interne ou TRI

Le taux de rendement interne appelé également TRI mesure la rentabilité d’un investissement basée sur les flux de trésorerie qu’il génère. Vous pouvez trouver des définitions du TRI sur internet, je ne reviendrai pas dessus, mais prenons un exemple concret pour mieux comprendre.
Prenons 2 investissements identiques, l’un financé via un emprunt, l’autre via apport personnel. Pour cet exemple, nous ne tiendrons pas compte de la fiscalité ni même des autres charges.

Investissement N°1 – avec apport personnel à 100%
Prix d’achat (frais inclus) : 100 000 €
Loyers mensuels HC : 600 €
Apport personnel : 100 000 €

Investissement N°2 – financé à 100% via un emprunt
Prix d’achat (frais inclus) : 100 000 €
Loyers mensuels HC : 600 €
Financement à crédit : 100 000 €
Taux de crédit : 4.5% TEG financé sur 20 ans
Mensualités de crédit : 633 €
Effort d’épargne mensuel : 33 €

Comparatif des 2 investissements :

Les 2 investissements semblent à priori identiques. Le rendement brut est bien de 7.2% ((600 x 12)/ 100 000). Or ici nous sommes sur 2 investissements bien différentes :

Pour le premier bien, l’investisseur a dépensé 100 000 € et touche 7 200 € par an. Sur 20 ans, et en utilisant la méthode du TRI nous avons les flux suivants : 2011 : -92 800 € (=> -100 000 € apport + 7200 € loyer)
2012 : + 7200 €
2013 : + 7200 €
…
2030 : + 7200 €

Ce qui nous fait unTRI de 7.95%

Pour le deuxième investissement, l’investisseur ne retire pas instantanément de revenus de son bien, en revanche, son effort de trésorerie est bien moindre, puisqu’il sort seulement 33 € par mois de sa trésorerie personnelle.

Les flux de trésorerie sont les suivants :
2011 : -392 € (-633 € mensualités + 600 € loyer) x 12
2012 : -392 €
2013 : -392 €
…
2030 : -392 €

Le TRI est maintenant de 22.57%

Pour expliquer ces différences considérables de TRI, revenons sur les dépenses et les gains des deux investissements.

Investissement N°1 :
Dépenses sur 20 ans : 100 000 €
Revenus locatifs sur 20 ans : 144 000 €
Valorisation du bien : 100 000 € (0% revalorisation)
Patrimoine net à 20 ans : 244 000 €
TRI => 7.95%
Performance globale sur 20 ans : +144% (fois 2.44)

Investissement N°2 :
Dépenses sur 20 ans : 7 840 €
Revenus locatifs sur 20 ans : -7 840 €
Valeur du bien à 20 ans : 100 000 €
Patrimoine net à 20 ans : 92 160 €
TRI => 22.57%
Performance globale sur 20 ans : +1075% (fois 11.75)

En résumé, l’investissement N°1 a mobilisé une somme de 100 000 € pour un gain net de 144 000 €, soit une performance d’environ 144% sur une durée de 20 ans. En revanche, le deuxième investissement réalisé sans apport a mobilisé au maximum 7 840 € pour un gain net de 92 160 €, ce qui donne une performance de + 1 075%.

Ceci montre bien l’intérêt de calculer le TRI que le rendement, en particulier si l’investissement est réalisé via un emprunt. Il est à noter qu’un projet immobilier est toujours plus rentable en utilisant le levier du financement à crédit plutôt qu’en investissant son cash. ".....". Le TRI est une mesure importante de la rentabilité d’un projet immobilier qu’il ne faut pas négliger.
Pour terminer cet article sur le fonctionnement du TRI, voici deux autres méthodes utiles pour ceux qui souhaitent calculer rapidement le TRI.

CONCLUSION

Avant de prendre des décisions sur un investissement immobilier ou financier, il est primordial de maîtriser certains calculs financiers comme le Taux de rendement interne. Ces calculs permettent d’éviter les mauvais investissements. D’une manière générale, les meilleurs investissements sont ceux qui mobilisent le moins votre épargne, et font appel au financement via un emprunt.