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#61 Re : Locations et baux » comment juger si degradation ou usure normal?? » 07-06-2006 08:57:49
fran330 a écrit : Quel site utile! Merci!
J'ai le même genre de question que Spitou. J'ai acheté un apptmt depuis 3 ans et depuis je le loue à une dame. Durant les premiers 6 mois, j'ai fait réparer ou remplacer à mes frais toute chose qui ne marchait pas bien, ce qui est tout à fait normal.
En ce moment elle a une fuite d'eau sous l'évier. Nous ne savons pas si cela lui incombe ou m'incombe. Où bien faut-il attendre que le plombier précise mieux quel est le problème?
Merci de nous éclairer... (?)Voir ce qui est mentionné dans votre bail.
Habituellement, il y est mentionné que les petites réparations et travaux d'entretien, incombent au locataire.
Les grosses réparations, au bailleur.Le plombier pourra vous indiquer s'il s'agit d'un problème d'usure (= aux frais du bailleur) ou d'entretien.
Ce n'est peut-être qu'un petit joint qui est défectueux : il vaut mieux, parfois, pour garder un bon locataire... lui payer son joint
Fumeux comme raisonnement, non ?
Je suis d'accord d'autant plus que s'il s'agit de "l'usure" d'un joint c'est toujours le bailleur à payer au moins qu'il demontre qui est du à usure par faute d'entretien...
#62 Re : Locations et baux » renouvellement bail courte durée » 02-06-2006 07:46:27
Si aucun congé n'a été notifié 3 mois avant l'échéance ou si le locataire a continué à occuper les lieux après la durée convenue sans que le bailleur s'y oppose (même avec un nouveau contrat), le bail initial se poursuit aux mêmes conditions (avec le même loyer), mais il est supposé avoir été conclu au début pour une période de 9 ans.
Nous sommes à la fin de la troisième année.
Si un congé a été notifié, il a le droit de refaire un nouveau bail avec les mêmes locataires? Alors que nous sommes là depuis trois ans?
L'année prochaine, nous serons de nouveau à la première année de bail, c'est un peu fort. Nous ne sommes pas du tout protégés avec ce type de loi.
J'ai une autre question: est-il vrai que si l'on devient propriétaire, nous ne devons pas d'indemnités en cas de rupture de bail?
"Si aucun congé n'a été notifié 3 mois avant l'échéance ou si le locataire a continué à occuper les lieux après la durée convenue sans que le bailleur s'y oppose (même avec un nouveau contrat), le bail initial se poursuit aux mêmes conditions (avec le même loyer), mais il est supposé avoir été conclu au début pour une période de 9 ans.
Il n'est pas permis de conclure avec un même loctaire plusieurs contrats successifs de 3 ans (3+3...).
Lorsque le bailleur passe un nouveau contrat de maximum 3 ans avec un autre locataire, le nouveau loyer de base ne peut excéder le loyer de base du locataire précédent, adapté à l'indice des prix."
#63 Re : Locations et baux » Inhabitabilité pour raison de circonstances exceptionnelles » 30-05-2006 18:15:07
Si un appartement est déclaré inhabitable par les autorités, à cause d'incendie, inondations...
Que devient le contrat de bail?
l'article 1724 du code civil stipule que:
......
"Si les réparations sont de telle nature qu'elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra faire résilier le bail."
#64 Re : Copropriétés forcées » copropriété et dégâts des eaux » 23-06-2006 19:21:50
Je suis copropriétaire. Et je vis dans mon appartement.
Quand à mon assurance, elle ne couvre que le contenu de l'appartement, auquel je n'ai pas subi de dégâts (heureusement). Mais mon courtier est vigilent à mes intérêts et me défend dans cette sombre histoire.Vous m'avez déjà dit que j'étais couverte par l'assurance de l'immeuble mais voici ce que mon syndic me réponds quand je lui demande de déclarer le sinistre à l'assurance de la copropriété:
les dégâts se situent dans votre appartement, et à ce stade rien ne permet de dire que la copropriété soit responsable, étant donné que leur cause et, partant, le responsable, demeurent inconnus.....
Certes, comme je l'ai dit plus bas, l'entrepreneur que j'ai fait venir n'a pas pu déceler l'origine du sinistre. Je dois encore faire venir un plombier, à mes frais et mon assurance- maison m'envoie un expert.
... je ne puis faire une déclaration à votre place pour un sinistre dont les conséquences se limitent actuellement aux parties privatives de votre appartement; dès lors, soit vous faites la déclaration directement à la compagnie et vous m'en envoyez une copie « pour information », soit vous m'envoyez votre déclaration, et je la transmets à la compagnie d'assurance...
Là, ça frôle le ridicule: il me dit de faire une déclaration directement à la compagnie d'assurance mais évite à chaque courrier de me communiquer le nom de l'assurance et le n° de police...
Soit je dois lui envoyer directement la déclaration qu'il transmettra à la compagnie d'assurence... Je lui ai envoyé 2 mails et un recommandé... Que lui faut-il de plus comme déclaration (?) (?) (?)Et pour finir sa réponse:
Je vous ai connue plus aimable naguère.... avant votre mariage :-)...que je trouve passablement déplacé!
Je ne sais plus quoi faire
Si vous etes "couverte" par votre assurance normallment c'est aussi votre assurance qui vous demandera le nom de votre syndic pour lui addresser un courrier. Par contre si vous etes convencue que l'origine peut etre dans l'appartement dessus envoyé aussi un recommandé à son proprietaire. Si le probleme est dans une partie commune et le syndic n'agit pas il engage sa responsabilité....
#65 Re : Locations et baux » Tolération des travaux (indemnité) » 29-05-2006 15:30:04
merci pour vos réponses. bien sur, cest précisément parce que les travaux peuvent perdurer que le législateur a considéré que à partir d'un certain moment, une compensation est légitime. C'est aussi une motivation de compléter les travaux avec efficacité. OK on peut déroger, mais la suggetsion que cette clause du bail est 'légale', ce qui m'a été dit par un représentant de l'immobilier, est manifestement inexacte, a moins que 'légal' signifie simplement 'autorisé', ce qui n'est pas généralement le sens de terme.
Personnellement je trouve la clause manifestement injuste et indigne d'un bail type qui figure sur un site comme ceci, mais cela n'engage que moi.
Justement le juge pourrait considerer que le déséquilibre entre les parties est trop grand et donc considerer une clause en "derogation" pareil abusive.
Je note seulment que dans plusieurs contrats types on presente des clauses qui "derogent" ou "specifient" le code civil de façon, à mon avis, à generer souvant un déséquilibre entre preneur et bailleur ou bien une interpretation des circonstances. Je me demande donc si la définition de contrat "type" est correct: type preneur, type bailleur, type juge de paix, type libre interpretation du code, etc.
Moi je voudrais bien avoir un contrat standard et à cote une serie des clauses "types" qui pourraient etre inserées par les parties selon leur accord et à condition qu'il y ait une explication des consequences...
#66 Re : Locations et baux » Tolération des travaux (indemnité) » 29-05-2006 15:30:04
Est-ce que quelqu'un peut résoudre un mystère pour moi? Comme cela se passe que presque tout projet de bail (y compris celui qui figure sur ce site) inclut la phrase:
Le preneur devra souffrir ces travaux sans indemnité, quoique leur durée puisse dépasser quarante jours.
tandis que l'article 1724 du code civil stipule que:
"Si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgents et qui ne puissent être différées jusqu'à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu'elles lui causent, et quoiqu'il soit privé, pendant qu'elles se font, d'une partie de la chose louée.
Mais, si ces réparations durent plus de quarante jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé
Si les réparations sont de telle nature qu'elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra faire résilier le bail."
Comment est-ce que je dois interpréter cette clause du bail? Que les promulguers essaient de désappliquer l'article du cde civil? Comment un juge ferait devant cette situation?
A mon avis le juge pourrait accorder une diminution du loyer mais ne pourrait pas permettre la resiliation du bail. Deroger au code est possible les abus non...
#67 Re : Copropriétés forcées » Copropriété et IBGE » 04-08-2008 13:10:43
Bonsoir,
Pour en revenir avec la question initiale, il me semble également qu’on ne peut considérer les 2 immeubles que comme une seule copropriété, en vertu de l’acte de base. Que les bâtiments soient totalement séparés, même construits sur plusieurs parcelles cadastrales, ne change rien. L’acte de base fait ici loi.
Cela ne veut toutefois pas dire qu’au niveau de l’IBGE on ne puisse pas considérer comme immeubles séparés.
Dans un immeuble de 40 appartements, à Bxl, avec 3 entrées séparées, mais 1 seul acte de base, une seule copropriété, la Région Bruxelloise (service logement) a considéré pour la prime au ravalement de façade qu’il s ‘agissait bien de 3 immeubles distincts (même que la demande initiale, pour 1 immeuble unique a été rejetée, et que la prime était plus importante dans la formule 3 immeubles)
Sur base de ce que je connais de l’IBGE, je pense qu’ils considèreront les immeubles séparément.Quant à la répartition des frais, il convient d’examiner attentivement l’acte de base et le règlement général de copropriété. Le permis est obligatoire du fait de l’existence de parkings et de garages, qu’il y ait des caves ou d’autres locaux au même niveau n’importe en rien. Si le RGC prévoit une répartition spéciale pour les frais relatifs aux seuls garages, il faudra bien sur l’appliquer. Si rien n’est prévu, répartition entre tous les cp, garages et appartements. Bien sur, les actes de base sont souvent mal écrits et incomplets. Dans ce cas, bonjours les débats aux AG.
Je suis tout à fait d'accord et finalment qu'on revient avec la question initiale... 
#68 Re : Prêts hypothécaires/assurances » Comparaison des taux » 14-06-2006 19:16:45
J'ai une question peut être un peu bizarre : est-ce que quelqu'un sait comment sont rémunérés les courtiers de crédit hypothécaire ?
Leur rémunération est sensée provenir des institutions preteurs.
La loi dit qu' "Il est interdit à un courtier ou autre intermédiaire de mettre
directement ou indirectement des frais à charge du demandeur
de crédit".Ont-ils les mêmes "commissions" dans toutes les banques ?
J'immagine que no...
Mais il ne devrait pas avoir une grosse difference en %. D'autant plus que certaines courtier vous offrent aussi un ristourne sous la forme d'une réduction correspondant à x % du montant emprunté qui pour eux se traduit en moins de commission reçue de la parte de l'organisme/preteur.
Peut on imaginer qu'un courtier peut avoir parfois intérêt à orienter le candidat emprunteur vers des banques chères ?
Oui, mais vous n'allez pas le "percevoir" parce qu'il le fera en vous conseillant simplement une formule de taux plutot que l'autre. N'oubliez pas qu'un courtier est un vendeur...
L'avantage d'un courtier est quand meme que il "represent" plusieurs "marques" et il publie ses taux/quotité/autres conditions donc vous chosissez et après lui il vous dira quel organisme preteur peut vous offrir le credit à tels conditions.
#69 Re : Locations et baux » Resiliation de bail » 06-06-2006 10:21:55
le congé de six mois pour occupation oersonnelle est valide en principe. Néanmoins vous pouvez tenter de demander, d'abord au propriétaire, puis s'il refuse, en justice, une prorogation du bail pour circonstances exceptionnelles. Le grand âge peut être dans certains cas, considéré comme circonstance exceptionnelle. La demande doit être formulée pour une durée précise et peut, le cas échéant être renouvelée une fois.
Vraiment ici je ne comprends pas: vous etes "syndicat national des proprietaires" et vous conseillez un locataire d'aller tenter en justice d'avoir un prorogation sur un bail dont la résiliation semble à premiere vu tout à fait valable, normal et selon les normes... 
De plus vous voulez invoquer circonstances exceptionelles: mais dites quand la dame a loué elle avait déjà 92 ans, les circonstances etaient bien connues...
Parmis les circonstance exceptionelles on a: situations d'urgence , imprévisibles ou subites rendant problématique la perspective d'un déménagement ou la recherche d'un logement. Parmis lesquelles peut-on classer le fait de passer inevitablement de 92 à 96 ans? Et combien de mois de prorogation le juge accorderait? Jusq'au au deces peut etre à 110 ans?
"Par contre, les difficultés causées par le locataire lui-même ne peuvent pas être considérées comme exceptionnelles. Par exemple:
Le locataire handicapé ne peut se prévaloir de son handicap s'il existait déjà au moment de la conclusion du bail"
Prorogation judiciaire
je n'ose pas penser si le bailleur est affilié au SNP et demande son bien pour y placer sa mère agée....
#70 Re : Locations et baux » comment juger si degradation ou usure normal?? » 07-06-2006 08:57:49
PIM a écrit : spitou a écrit : Bonjour,
Mon locataire doit partir le 15 aout. En faisant visiter l appart a des futurs locataires, j ai remarque beaucoup de trous fait dans la tapisserie et bcp de taches également sur cette meme tapisserie. Mes locataires sont rentré dans cet appartement le 15 aout 2005 et tout venait d etre repeint. Dans l etat des lieux d entrée, j ai bien signalé que la peinture etait fraichement repeinte et que tout etait en parfait état. Pensez vous que je dois garder une partie de la garantie locative? Etant jeune propriétaire et sans expérience dans ce domaine, je suis un peu perdue...
Merci de me donner votre avis.Il faut désigner un expert pour procéder à l'état des lieux de sortie.
Il relèvera les dégâts, par rapport à l'état des lieux d'entrée, tiendra compte d'un amortissement normal et évaluera le montant des dommages.
Ne pas libérer la garantie locative dans l'intervalle.Mais je n ai pas fait appel a un expert pour l entree, celui ci saura tout de meme juger?
Avez-vous fait déjà noter la chose à votre locataire? Surement un an de location ne devrait pas produire une dégradation et "usure" tel que vous la decrivez, que de tout façon sera evalué par rapport à l'état des lieux. Si le locataire vous reconnez l'état à la limite l'expert ne serait pas necessaire, surtout si vous trouvez un accord sur l'évaluation à l'amiable.
#71 Re : Locations et baux » votre avis sur une promesse de bail » 26-05-2006 06:40:11
giannigianni a écrit : PIM a écrit :
Et vous craignez vraiment de ne pas trouver un locataire en 4 mois ?...
Pourquoi s'engager aujourd'hui sans avoir une date plus certaine d'occupation possible ?Il me semble que le marché de la location ne soi pas très active (beacoup d'offre?), à la baisse et 4 mois avec l'été devant à la foi peuvent faire risquer quelques mois de vide locatif...
PS pour PIM: mon bien est en principe loué!
Effectivement, j'ai pu me rendre compte que finalement, s'y prendre avec 4 mois d'avance n'était pas si risqué que ça: beaucoup beaucoup de gens téléphonent pour visiter le bien et pour finir, sur 10, il y en a 3 qui se présentent....
J'ai perdu 2 après-midis entières et je n'ai pas encore la garantie d'avoir loué mon bien.
Le marché locatif... je le cherche encore
Je comprends bien la situation, de plus meme si on met "agence s'abstenir" on a plein d'agence qui appellent et disent d'avoir déjà le client et ils voudraient visiter le bien tout en esperant de "s'accrocher"...Certains ne se presentent pas comme agence et des autres arrivent meme à vous dire : vous demandez x moi je peux vous le louer à x+100 ou 200 à notre clientele - sic!
Le marché locatif est un peu bizarre....après il faut voir sa vrais rentabilité...mais si vous comptez rentrer dans votre bien dans le futur est la seul solution...
#72 Re : Locations et baux » votre avis sur une promesse de bail » 26-05-2006 06:40:11
Et vous craignez vraiment de ne pas trouver un locataire en 4 mois ?...
Pourquoi s'engager aujourd'hui sans avoir une date plus certaine d'occupation possible ?
Il me semble que le marché de la location ne soi pas très active (beacoup d'offre?), à la baisse et 4 mois avec l'été devant à la foi peuvent faire risquer quelques mois de vide locatif...
PS pour PIM: mon bien est en principe loué!
#73 Re : Locations et baux » votre avis sur une promesse de bail » 26-05-2006 06:40:11
Effectivement, nous sommes propriétaires et c'est nous qui ne savons pas exactement la date à laquelle nous pourrons libérer l'appartement. Il n'y a pas de locataires sortants.
Je ne partage pas l'avis des autres intervenants: signer un bail maintenant avec prise d'effet future n'est pas du tout la meme chose d'une promesse de bail. Trouver un locataire pour certains biens à la fois n'est pas facile et si on le trouve on veut se garantir qu'on signera avec lui mais justement on ne peut pas exactement fixer une date de prise d'effet et signer le bail hinc et nunc.
Quoique il ne s'agit pas d'une pratique, d'où les commentaires des intervenants et le mien sur un autre salon dont le titre "promesse de bail", la chose devrait etre possible et moi meme je me suis trouvé dans la situation: simplement le promettant-proprietaire (futur bailleur) ne peut pas signer parce que il ne peut pas definir ni la date exacte ni garantir la levée de certaines conditions suspensives eventuelles de la promesse. Le futur locataire veut par contre etre sur que entretemps le proprietaire ne negocie avec quelqun d'autre, peut etre si trouve des conditions meilleurs.
J'avais redigé le texte suivant, mais je nel 'ai pas encore utilisé.....
:
PROMESSE DE BAIL
ARTICLE 1 : OBJET DE LA PROMESSE DE BAIL
Le promettant propriétaire s'engage à donner à bail selon les conditions ci-après indiquées une maison non meublée situé à …………………………….
Le futur Preneur ……………………..déclare avoir visité attentivement les lieux et les prendre dans l’état dans lesquels ils se trouvent et qui sera détaillé dans l’état des lieux dressé entre les parties à l’entrée du bien par le Preneur.
Il déclare les connaître parfaitement et n’en demande pas plus ample description.
Il s’engage à les occuper en bon père de famille.
Le bien sera loué avec toutes les servitudes actives ou passives dont il pourrait être avantagé ou grevé.
ARTICLE 2 : MISE À DISPOSITION
La présente convention est émise avec la réserve suivante :
Le promettant propriétaire, futur bailleur, s'engage à donner sa maison à bail selon la condition suspensive ci-après indiquée :
- Obtention…….
Si le Propriétaire se voit notifier le refus motivé du , la condition sera réputée défaillie et la présente convention n'avoir jamais existé.
ARTICLE 3 : DURÉE ET FIN DE LA PROMESSE DE BAIL
La présente promesse est valable jusqu’au ………, le Propriétaire devant adresser le bail à signer pour cette date au plus tard. Elle engage le propriétaire promettant à signer un bail d’une durée……. pour résidence principale, dont le projet an annexe, dès la réalisation ou levée des éventuelles conditions et réserves émises ci-dessus.
Bruxelles
Le promettant-Proprietaire,
PS: Si le proprietaire fait une promesse le candidat locataire peut aussi prendre un'option avec deux documents differents...
#74 Re : Locations et baux » Renom - Indemnités de rupture » 24-05-2006 08:24:41
C'est tout de même terrible cette manie de changer de sujet en cours de discussion !
En l'espèce, le débat ne porte pas sur la possibilité de résiliation anticipée dans les baux courts.
Il s'agit de savoir si un bail prenant cours le 01/09/05 et prenant fin le 31/08/06, on doit payer une indemnité de deux ou trois mois, ou, autrement dit : on est dans la 2e ou la 1e année ?Le point de vue de Gianinini = 3 mois
Celui du SNP et Grrmf = 2 mois.Le mien ?
C'est une question de langage utilisé. En effet :
Si au lieu de dire que le bail prend fin - et considérant que le loyer complet a été payé - le 31 août à minuit, on dit que le bail prend fin le 1er septembre à 00 h 00 min 01 seconde... on est alors dans la 2eme année.... et le loyer complet de septembre n'est évidemment pas dû pour cette seconde "d'utilisation" en septembre... et donc l'indemnité due est de deux mois.Et pour être complet: s'il y a un nouveau locataire, son bail peut prendre effet au premier septembre....
Je n'ai pas dit ça...et le sujet est toujours le meme: resiliation anticipée dans bail de courte durée, interpreter la loi et le contrat en faveur du preneur ou du bailleur?
Dans le cas en espece et avec lecture stricte des texte, et avec ça je vais conclure: -- si le locataire occupe les lieux le 1er septemebre et à 00h00 du 31/8 est encore dans la maison et n'a pas remis la cle il sera à mon avis dans la deuxime anné don 2 mois d'indemnité + 1 mois de loyers à echoir le cas echeant (si le mois doit etre payé anticipé et par mois entier;
- si le locataire remet la clé le 31/08 il quitte dans la premier année et donc 3 mois d'indemnités...
Simple no? Mais, à moi il me semble aussi logique: une difference de quelques seconds/jour ne devrait pas comporter une tel difference d'un mois d'indemnité, surtout à payer au bailleur...
J'attends de lire la jurisprudence...la seul relatée par PIM avec le jugement de la Cour de Cassation dit que
"La Cour de cassation constate qu'il peut y avoir abus de droit lorsqu'un droit est exercé sans intérêt raisonnable et suffisant mais souligne que dans l'appréciation des intérêts en présence, le juge doit tenir compte de toutes les circonstances de la cause et ne peut se contenter de considérations générales ni de faire référence à des cas similaires sans viser en quoi ils visent l'espèce. Bien qu'il s'agisse d'un problème de motivation, cela indique que la Cour a bien voulu souligner qu'effectivement, comme le plaidait le bailleur, le simple exercice de l'option reconnue par l'article 1184 du Code civil au créancier d'obligation inexécutée, n'est pas en soi suffisant pour constituer un abus de droit.
"Voilà un sévère rappel à l'ordre aux locataires peu scrupuleux"
Mon lien
#75 Re : Locations et baux » Renom - Indemnités de rupture » 24-05-2006 08:24:41
Citation :Le bailleur auquel un locataire a signalé son intention de résilier le bail et qui a reçu l'offre de contracter d'un nouveau candidat locataire abuse de son droit et augmente artificiellement son préjudice en refusant la rupture du premier contrat et en différant l'entrée dans les lieux du nouveau locataire jusqu'au remboursement intégral par le premier locataire des charges et loyers arriérés, alors même que l'appartement a été libéré et que son privilège sur les meubles meublants a ainsi disparu, et nonobstant le fait que le premier locataire est toujours en possession d'un jeu de clés de l'immeuble.
Il est fondamentale "qui a reçu l'offre de contracter d'un nouveau candidat locataire " et en jurisprudence la perte des loyers pour le bailleur.
De plus on lit que " selon une certaine interprétation de la loi, les causes et conditions de résiliation anticipée du bail ordinaire de neuf ans ne sont pas applicables au bail de courte durée".
L'article 3 § 6 dispose que ce bail n'est pas régi par les dispositions des §§ 2 à 5 et ne peut donc être résilié avant son terme.
"Cette disposition a été insérée par l'article 6, 8° de la loi du 13 avril 1997 (M.B., 21 mai 1997), et est applicable aux contrats de courte durée conclus, prorogés ou renouvelés après le 31 mai 1997 (art. 15)"
Donc inutile de parler du bail de 9 ans....
Mais le SNP a un autre avis...
Journal
Mais des juristes la pensent comme moi...
et "que dans le bail de courte durée (jusqu’à 3 ans), la validité de la clause de résiliation anticipée au profit du preneur est d’une légalité très douteuse".
Je croyais qu'en generale s'il y a quelque chose de "douteuse" il est preferable de ne pas le faire et se remettre à l'esprit de la loi...
Mais je note des avis differents sans motivations comme si le probleme est inserer une clause ou non...sauf essayer de l'interpreter après dans toutes les manieres...felicitations aux juristes dans le forum
#76 Re : Locations et baux » Renom - Indemnités de rupture » 24-05-2006 08:24:41
L'avantage du proprio à interpréter à bon escient un contrat qu'il a signer? Sans doute l'avantage de ne pas perdre un procès.
Je répète: utilisez la formule que vous voulez, mais sachez ce que cela veut dire.
Arrêtez de chercher de l'équité, des avantages pour le propriétaire, des défenses du locataire, des pertes et des soucis. Cherchez juste à comprendre ce que veut dire le contrat.
Si vous utilisez des clauses écrites par autrui en fonction de la loi et de la jurisprudence constante, ne cherchez pas à la détourner de son esprit, vous risquez des déconvenues...
A bon entendeur (quoi qu'il n'y a pas pire sourd que celui qui ne veut rien entendre..)
Si pour vous perdre des mois de location n'est pas un probleme....Moi je risque rien j'ai bien compris. Je n'ai pas compris porquoi on doit faciliter la vie à qui veut resilier un contrat et lui faire des "ristournes"...Perdre un proces futur ou de l'argent tout suite?
J'attends toujours dès references de jurisprudence pertinentes.
#77 Re : Locations et baux » Renom - Indemnités de rupture » 24-05-2006 08:24:41
Je dois dire qu'à priori j'éprouve de la sympathie pour la cause des propriétaires-bailleurs qui sont vilipendés trop souvent dans les medias et par le monde associatif et politique. C'est tellement facile de prendre le parti du pauvre locataire et de jeter l'opprobre sur ces affreux profiteurs de propriétaires!!! Et il faut dire que les lois ne sont pas toujours équilibrées, au détriment des propriétaires.
Mais quand je suis confrontée à des ratiocinages de bas étage et à la mauvaise foi... je me dis que certains propriétaires n'ont pas tout à fait volé la réputation qu'on leur fait, à tort généralement.
Un locataire qui a payé une année entière de loyer ne "part" pas, juridiquement, pendant la première année mais pendant la deuxième!!!!
Il ne faut pas mélanger les plans.
Ce qui compte pour l'exécution du bail n'est pas l'occupation concrète que le locataire fait du bien loué, mais le fait qu'il paie son loyer et que le bien est entretenu.
Dans le cas qui nous occupe, l'occupation a été réalisée pendant toute l'année, il n'y a pas à sortir de là.Cela étant, libre à ceux qui ne veulent pas d'une clause de résiliation anticipée de ne pas l'inclure dans le bail (je crois avoir déjà lu cela quelque part!).
Vous avez oublié que normallment dans un contrat de 3 ans ni le locataire ni le proprietaire pourrait resilier sauf si les parties se sont accordés autrement. Maintenant on veut penaliser le bailleur...et le fait que le locataire est là à se poser la question veut dire que la clause, qui je repete n'est pas standard, peut etre interpreté de façon differente. Pourquoi ce locataire ne veut pas partir le 10 septembre payer deux mois d'indemnités et le mois de septembre selon les accord et cherche juste à partir le 1er septembre...
Pour moi rien change et je connais très bien la problematique mais sachez que "les ratiocinages de bas étage et à la mauvaise foi" sont ailleurs.
PS: tout le monde mentionne la jurisprudence, je voudrais bien lire quelque chose.
Votre interpretation sur l'occupation réalisée pendant toute l'année n'est pas convaincante du tout, mais encore il n'est pas mon probleme....
#78 Re : Locations et baux » Renom - Indemnités de rupture » 24-05-2006 08:24:41
Cher giannigianni,
Tu peux l'entendre comme tu le désire. Mais quand tu mets dans la première année, tout juge normalement constitué comprendra qu'à l'issue de la première année, ce n'est plus la première année.
Certes, sémantiquement tu as sans doute raison. Mais quand tu utilises des termes si proche que cela de la loi sur les baux de9 ans, le juge va forcément s'y référer.
Il n'est certes pas obligatoire de mettre cette clause proposée dans pas mal de cas. Tu peux même mettre 2 mois dans la 1er année, 3 mois dans la 2e et 5 dans la 3e. C'est ton choix. Perso, je ne la mets pas. Mais si tu la mets, penses à ce qu'elle veux dire.
Au delà de cela, je n'irai pas. Toute discussion supplémentaire est inutile et je me range à l'avis du SNP. De ton côté, fais ce que tu veux comme tu l'entends, cela ne changera pas ma vie.
Je vois que vous ne comprenez pas le probleme, que au de la de la semantique comme vous l'appelez, est de principe, d'equité, etc. Et comme le dit Sphia ci-dessous je ne vois pas pourquoi on devrait prendre le defense d'un locataire qui peut etre resilie unilateralment et veux lui meme, qui a posé la question, jouer sur les dates pour essayer de payer moins d'indeminités et loyers.
La clause en question en soit meme n'est pas equitable et probablement a été prise d'un bail de 9 ans sans en savoir exactement les consequences.
Vous etes de l'avis du SNProprietaires, ok, mais je ne vois pas quel avantage aurait un proprietaire de votre interpretation et de celle du SNP.
#79 Re : Locations et baux » Renom - Indemnités de rupture » 24-05-2006 08:24:41
Avez-vous relu votre code civil sur les baux de 9 ans, avez-vous regardé la jurisprudence, ou vous accorchez-vous à votre sémantique?
J'ai ajoutais quelque chose à mon message precedent mais ici on est dans un bail de 3 ans.... et la je veux etre plus realiste du roi... Je suis disponible à lire votre jurisprudence...
Quelqun doit encore me dire pourquoi on veut penaliser le bailleur...qui se retrouve devant un locataire que lui meme joue entre 31 et 1er, autrement il n'ya aurais acun probleme.
Semantique? Peut etre le bailleur doit renoncer à 2000-3000 € selon le bail, plus doit relouer, payer un agence, etat des leix, imprevus, etc..Merci au locataire parti 2 ans d'avance....
#80 Re : Locations et baux » Renom - Indemnités de rupture » 24-05-2006 08:24:41
Clairement, non. Nous ne sommes pas d'accord.
Le locataire qui remet ses clés le 31 août les remet à la fin de sa première année, la première année est donc passée, et il doit payer des indemnités de 2 mois.
C'est à mon sens la jurisprudence constante. C'est la logique du texte pondu par nos législateurs. C'est l'évidence quand on lit les textes au regards des contrats de 9 ans.
Peut etre mon francais n'est pas si bon, mais si le départ est le 31/08 le "depart a lieux la premiere année"...La nuit entre le 31/08 et le 1/09 où dort-il le locataire? Il faut pas jouer pour ne pas payer les indemnités/loyers.
J'ajoute que le texte est " selon que le bail prend fin au cours de la première, de la deuxième ou de la troisième année où ailleurs on dit "quitte les lieux durant la première année". Desolé mais le 31/08 le bail prend fin au cours de la premiere année soit il quitte les lieux durant la premiere année".
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