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#61 Re : Copropriétés forcées » Recevoir la convocation par un autre moyen que l'envoi recommandé » 11-11-2025 16:22:10
Qui n'a pas de tablette et de smartphone de nos jours ? (...)
Combien de clients veulent encore que les syndics leur envoi du papier ?
Dans les personnes de plus de 70 ans, copropriétaires et dont j'ai connaissance précisément de leur mode de convocation:
50% n'ont pas de tablette ni de smartphone. Pas de mail. Pas de connexion internet. Pas de PC. Et pas de capacité à s'en servir de toute façon.
Chez ces mêmes personnes de plus de 70 ans etc, toutes recoivent les documents par courrier. Toutes ont accepté de recevoir les convocations par courrier simple.
Voilà qui dément vos statistiques.
Chacun voit midi à sa porte, et chacun croit que sa réalité est la réalité du monde. Ce n'est cependant pas le cas.
Ceci ci, je ne suis pas sûr que mes statistiques basées sur ma mère et celle de Grmffette soient suffisamment représentatives de la réalité. Mais à mon avis, suffisamment pour démentir vos statistiques à vous... 
#62 Re : Copropriétés forcées » Recevoir la convocation par un autre moyen que l'envoi recommandé » 11-11-2025 16:22:10
@GT j'avais (déja) bien compris votre situation et votre préférence anachronique par rapport à mes expériences et mes renseignements.
La loi est parfois désuette et rien n'interdit aux copropriétaires de préférer internet en 2025.
Ce sont les 3 raisons pour lesquelles j'ai oouvert ce sujet sans rien attendre en retour.
Rien ne l'interdit, puisque la loi, impérative, offre cette possibilité.
Par contre, il est interdit aux copropriétaires de l'imposer. Ce n'est pas un choix de la copropriété, mais un choix personnel de chaque copropriétaire.
En l'espèce, la loi n'est ni désuète, ni anachronique, ni liberticide.
#63 Re : Copropriétés forcées » Absence d'enregistrement du syndic- BCE- Sanction- L. Grillaert - proposition » 25-11-2025 18:35:30
Personnellement, avant d'imposer des sanctions, je pense qu'il faudrait évaluer la pertinence coût bénéfice de cette loi.
Et donc supprimer cette obligation qui sert assez peu mais coûte cher, que ce soit en finance, en complication ou en découragement des syndics copropriétaires, notamment relativement à leurs données privées.
#65 Re : Législations régionales » Bientôt une nouvelle obligation en RW: le certificat amiante » 09-11-2025 18:07:28
C'est une erreur de dire que l'amiante est interdite en Belgique depuis 2001. Parce que ce texte abrogeait un texte interdisant déjà l'amiante depuis 1998.
Et déjà à l'époque, l'amiante était largement interdite, avec quelques exception comme les joints (joints de culasse, de pots d'échappement, et autres pièces automobiles notamment, mais aussi joints-cordon de porte de chaudière, de poele, etc), les pièces de frein, plaquettes et garnitures de frein à tambour, pour les voitures anciennes ayant été conçues à une époque où c'était autorisé (donc très limité, et très facilement remplaçable par des modèles dans amiante). Les exceptions s'appliquaient également aux freins d'ascenseur, ce qui concerne généralement les copropriétés, et qui fait partie de la règlementation ascenseur...
Même l'intelligence artificielle de Google vous le dira: interdiction depuis 1978, avec multiples exceptions, interdiction totale depuis le 3 février 1998.
#66 Re : Copropriétés forcées » Pénalités pour absence à l'Assemblée Générale » 25-11-2025 18:29:18
Bonjour,
Au printemps dernier, le syndic a organisé une Assemblée Générale Extraordinaire à laquelle je n'ai pas pu assister. Il veut me facturer dans mon décompte de charges annuel une pénalité de 40€ pour avoir été absent à l'AGE.
Je ne crois pas que ce soit légal, qu'en pensez-vous ? Y a-t-il une jurisprudence en la matière ?
Merci pour vos avis.
Il n'y a aucune logique à cette "amende" de 40€. Aucune. Les syndics facturent des frais supplémentaires pour des AG supplémentaires. A charge de tous.
Au pire, il pourrait dire que ce sont des frais administratifs. Mais...
Section 3. - Des organes de l'association des copropriétaires
Art. 3.87. Assemblée générale : organisation
(...)Les frais administratifs afférents à la convocation à l'assemblée générale sont à charge de l'association des copropriétaires.
Il est donc évident que des frais sont des frais illégaux.
Par ailleurs, ces frais doivent venir au crédit de l'ACP. Et le syndic doit facturer l'ACP. C'est l'ACP qui est cliente...
#67 Re : Copropriétés forcées » Législation » 10-11-2025 16:18:24
Je souhaite aussi demander depuis quelle législation un syndic ne peut plus être le "régisseur" des biens d'un copropriétaire dont il est syndic ?
Depuis 2010, le syndic ne peut plus être mandataire d'un copropriétaire à l'assemblée générale mais qu'en est-il de la gestion locative.
Est-ce toujours possible pour un syndic d'avoir ces deux casquettes pour gérer le locataire d'un garage et/ou appartement ?
Merci
Je n'ai jamais entendu une interdiction d'être le régisseur dans un immeuble dont on est syndic.
#68 Re : Copropriétés forcées » Quotités et recharge véhicules électriques RBC » 11-11-2025 10:30:48
Faut'il transcrire cela dans les statuts ?
Personne ne vous a répondu, mais j'ose dire que ce sera surtout du travail supplémentaire pour celui qui aura la tâche de mettre en musique devra paramétrer son logiciel comptable afin de réaliser cette répartition de frais sur une base autre que les quotités.
Les exceptions compliquent la tâche des bureaux de syndics.
Rajouter une clef de répartition se fait en 5 minutes. On rajoute un poste de charge avec ses quotités propres. L'encodage de la facture se fait directement dans le poste de charge adhoc. Ce n'est pas plus de travail pour le syndic. La répartition se fait ensuite automatiquement.
Le logiciel que j'avais en 1999 permettait cela de base... M'étonnerait que ce soit plus compliqué en 2025
Sinon, vous avez le choix:
- conseiller à votre syndic de prendre un logiciel cohérent
- conseiller à votre AG de passer avec un syndic cohérent....
#69 Re : Locations et baux » Gestion de conflit locatif : loyers impayés et troubles de voisinage » 05-11-2025 11:01:18
Attention, la conciliation n'est pas la voie que je préconise!!!
Extrait du livre (page 8...)
Une affaire en justice de paix peut être introduite de 4 manières différentes : la conciliation, la citation par huissier, la requête conjointe... et la manière standard pour moi qui est la requête.
Je n'utilise jamais aucune des 3 premières méthodes. Trop long, ou trop cher, ou pas efficace.
Avec une procédure de conciliation, vous ne pouvez rien forcer si les locataires ne sont pas d'accord, et rien obtenir si ils ne sont pas là!!! En plus, c'est plus long.
Il vous faut déposer une requête, comme mentionné dans le livre. Des modèles sont disponible dans le livre, mais aussi sur le fil de discussion que je vous pointais. Et sans doute au greffe.
#70 Re : Copropriétés forcées » Quotités et recharge véhicules électriques RBC » 11-11-2025 10:30:48
Si chacun veut son compteur et son point de recharge à son garage, il suffit que chacun paie un quart de la facture d'installation, et que chacun prenne le compteur à son nom. Chacun paie sa ligne entre le compteur et la borne.
Si 3 veulent un compteur, il faut faire l'installation comme pour 4, à l'exception du compteur de celui qui n'en veut pas. Ce dernier devra néanmoins payer pour sa part dans les travaux communs obligatoires (et votés en AG). Il payera les frais d'installation de son compteur et de sa borne le jour où il veut une borne.
Chacun paie sa consommation.
Je ne sais s'il y a des frais de "load balancing" ou des installations de load balancing. Ces frais sont des frais communs également.
Pour la répartition des frais communs, deux possibilités: les quotités garage (20-20-20-15) ou le critère d'utilité (une borne = une borne, on divise tout en 4)
#71 Re : Locations et baux » Libération de garantie locative compliquée » 02-12-2025 13:24:49
GT a écrit :Thibaut76 a écrit :J'ai déjà été plusieurs fois au tribunal de justice de paix de Charleroi et cela n'a jamais été relevé par le juge que la garantie n'était pas sur un compte bloqué mais chez le propriétaire
Dans ces affaires, la question a-t-elle été soulevée par les parties ?
Le juge était-il tenu de se saisir d'initiative de la question ?Le juge est au courant.
En cas de jugement attribuant la garantie au propriétaire, le juge demande le numéro de compte de la garantie et mentionne qu'elle doit être libérée au profit du propriétaire.
Si on dit au juge que la garantie est sur notre compte, le jugement prévoit que le propriétaire peut conserver la garantie en déduction des sommes dues (ou à concurrence des sommes dues si la garantie est plus importante que les sommes dues.)En clair, le juge est parfaitement au courant de la pratique, en fait à peine la remarque et a ses habitudes quant à la formulation qu'il mentionne dans son jugement en fonction des situations.
Pour Charleroi, le nouveau juge prévoit que les intérêts doivent être payés au locataire si la garantie est sur le compte du propriétaire. (mais ne dit pas que le locataire doit payer des intérêts au propriétaire pour son retard...
#72 Re : Locations et baux » Libération de garantie locative compliquée » 02-12-2025 13:24:49
Je viens compléter ce post déjà agé par une nouvelle expérience.
Par hasard, j'ai un locataire qui sort et on convient de libérer la garantie locative ING constituée en agence en 2018.
ING permet maintenant de libérer la garantie locative via l'application: Voyez
C'est le locataire qui doit introduire la demande via son application.
Le propriétaire reçoit alors un mail l'informant qu'il doit aller signer la libération de la garantie locative. Je n'ai pas essayé sur mon app, mais sur HomeBank sur PC. Ce fut réglé en 3 minutes. Moi derrière mon PC, mon locataire sur son gsm.
Par ailleurs, ING m'informe également que, si le locataire a un compte ING, il est possible d'ouvrir un compte garantie locative en ligne. Enfin!!!
Apparemment, il n'est même pas nécessaire que le propriétaire aie un compte ING.
J'ai également vérifié sur le site de Belfius et de BNP Paribas Fortis, des fois que toutes les banques s'y mettent, et ils renvoient tous les deux vers e-depo.
Quant à CBC, ils proposent le service pour les clients (via l'app) et pour les non clients (via PC et carte d'identité!!!)
Pour le même tarif, j'ai vérifié:
- Crelan: tout se fait en agence, tant l'ouverture que la clôture. Ils ne mentionnent pas e-depo.
- Beobank: Permet l'ouverture d'un compte épargne en ligne avec Itsme, utilisable immédiatement, et donnant accès à l'Application mobile. Ce compte peut alors servir de compte bloqué, mais ils n'expliquent pas comment.
Dans l'ordre:
CBC - ING - Beobank - Belfius/BNP ex aequo - Crelan
#73 Et vous trouvez cela drôle ? » Partage... » 04-11-2025 20:45:16
- grmff
- Réponses : 0
#74 Re : Copropriétés forcées » Une nouvelle enquête d'Investigation (rtbf) » 14-11-2025 19:14:38
G.B. a écrit :Je crois bien que depuis l'arrêt de la Cour de Cassation en 2010, c'est l'Association et non le syndic qui est juridiquement le "gardien des parties communes", sommes-nous d'accord GT
Pourquoi ne communiquez-vous pas les références de cet arrêt de cassation ?
En la matière, je vous renvoie à une publication de Maitre Gilles CARNOY qui vous éclaire sur l'arrêt et son intérêt.
https://gillescarnoy.be/2011/08/19/lacp … -communes/La question était de savoir si l’association des copropriétaires est responsable du vice de la chose aux parties communes, sur base de l’article 1384, alinéa 1, du Code civil, envers un copropriétaire.
Mais l'émission programmée soulèvera-t-elle cette problématique ?
L'interet de cette problematique quadricappilicuturesque est tellement proche de -273.15 que sa mention dans l'emission ne m'emeuvra pas...
#75 Re : Locations et baux » Obligation de chauffage dans les chambres ou pas? » 02-11-2025 20:47:45
Est cité non pas le code wallon de l'habitat durable mais l'arrêté du Gouvernement wallon du 20 juillet 1995 portant exécution du décret du 6 avril 1995 concernant les normes de qualité des logements collectifs et des petits logements individuels, loués ou mis en location à titre de résidence principale.
Je ne suis pas certain d'une part que la maison louée ou mise en location le serait à titre de résidence principale et d'autre part qu'il s'agisse d'un petit logement ou d'un logement collectif pour l'application de l'arrêté du gouvernement wallon pris en exécution du décret du 6 avril 1995.
Vous avez raison. Mais c'est le seul critère de salubrité que j'ai pu trouver.
Il faut savoir que le permis de location a été institué pour protéger les locataires les plus precaires: ceux de logements collectifs et des petits logements.
Si même pour ceux-ci, un chauffage n'est pas obligatoire dans les chambres, il n'y a pas à s'inquiéter pour les autres logements...
#76 Re : Locations et baux » répartition frais d'ascenseur » 02-11-2025 19:40:18
Si l'ascenseur est au service exclusif de vos locataires, vous pouvez prevoir une autre répartition des charges dans le bail.
Mon avis rejoint le vôtre:
-Le rez n'a pas à payer un service dont il ne profite pas.
-Les frais n'ont pas à être différents selon l'étage.
Vous pouvez repartir les frais aux quotités.
#77 Re : Locations et baux » Obligation de chauffage dans les chambres ou pas? » 02-11-2025 20:47:45
§6. Equipement
Les critères d'insalubrité liés à l'équipement résultent du non-respect des exigences suivantes:
1° en ce qui concerne chaque logement, individuel ou collectif:
(...)
e) un système permettant l'installation d'un point de chauffage fixe dans les pièces où s'exerce la fonction de séjour et ne présentant pas, de façon manifeste, de caractère dangereux;
En clair, s'il y a du chauffage dans le séjour, ou si il y a la possibilité d'installer un chauffage (genre un convecteur à gaz), c'est ok. Le chauffage n'est pas nécessaire dans les chambres pour que ce soit un logement salubre au sens du Code wallon de l'habitation durable
Grmf!
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#78 Re : Divers (hors achat/location) » Info modification plan cadastral » 13-11-2025 12:08:14
S'ils ne veulent pas signer, il faut repartir sur le plan de division initial d'une part, et sur les actes de base d'autre part. C'est peut-être simplement le cadastre qui n'a pas fait la séparation initiale correctement...
#79 Re : Copropriétés forcées » Le Copropriétaire détrôné ; le client n'est plus roi ! » 17-11-2025 19:18:18
Edit Moderator: Je me suis permis de passer un coup de balai pour les attaques et insultes personnelles.
Restons factuel (même si je reconnais que ce n'est pas toujours facile...)
#80 Re : Copropriétés forcées » Le Copropriétaire détrôné ; le client n'est plus roi ! » 17-11-2025 19:18:18
Effectivement, si ce sont des pleurnicheries qui imposent de changer de métier, le métier de syndic n'est pas pour vous.
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