Je ne souhaite pas déconsidérer l'intérêt d'un tel colloque, je crains cependant que le problème n'est pas lié au langage juridique.

J'invite chacun à consulter les oeuvres d'auteurs tels que Domat, Pothier, Portalis, Laurent, et j'en passe, qui, au 17e, 18e et 19e siècle écrivaient des ouvrages de droit qui se lisent aujourd'hui encore comme des romans, alors qu'ils sont toujours et encore cités dans les facultés de droit et dans les articles de doctrine.

Je pense que de manière générale, la pratique du langage se réduit trop souvent à une connaissance strictement fonctionnelle de celui-ci. Les métiers du droit n'y échappent pas.

Si l'on veut un langage juridique compréhensible, il faut commencer par cesser de niveler vers le bas et enseigner à nouveau un langage qui permette l'oeuvre de l'esprit.

Les juges qui ont été amenés à se pencher sur la question d'une constitution tardive de la garantie locative (à peu près le même délai que celui du cas examiné ici) ont considéré qu'il ne s'agit pas d'un élément essentiel du contrat de bail permettant de réclamer d'office la résolution judiciaire de celui-ci.

Cela ne veut pas dire pour autant que les locataires ne seraient plus tenus de la constitution de la garantie locative. Je pense que les locataires ont d'ailleurs commis une erreur en ne communiquant pas cette dette dans le cadre de la médiation, en sorte que le médiateur n'a pas pu en tenir compte pour établir le plan de médiation. En effet, selon l'article 1675/15 du Code judiciaire

Quant à la relation avec le vendeur, tout dépend de ce qu'il lui a été promis dans le cadre de la vente. Celui ne peut exiger le transfert de la garantie locative que dans la mesure où la vente stipule, fût-ce de manière implicite, par exemple par la communication sans réserve du bail où la garantie est stipulée, que vous êtes tenu de sa délivrance, ce qui suppose que vous en poursuiviez la constitution. La garantie locative n'est en effet pas de droit.

Le droit, c'est comme un boîte de chocolats, on ne sait jamais sur quoi on va tomber.

Ici c'est pareil. On est pour parce qu'on pense que c'est bien. On est contre parce qu'on pense que ce n'est pas cela que la loi prescrit.

Mais un peu de logique pourrait amener à une solution pragmatique.

Un bail de résidence est en règle conclu pour neuf ans. L'exception (du moins du point de vue de la loi) est le bail de courte durée (ou pour la vie du preneur, mais ce n'est pas la question ici).

La législation du bail de résidence principale est impérative et une règle impérative est en principe d'interprétation stricte. L'exception à la règle impérative est alors, en principe toujours, d'interprétation plus stricte encore.

Que nous dit exactement la loi? "Par dérogation au § 1er, un bail peut être conclu, par écrit, pour une durée inférieure ou égale à trois ans.
  Ce bail n'est pas régi par les dispositions des §§ 2 à 5" (art. 3, § 6).

Les §§ 2 à 4 indiquent dans quelles circonstances un bailleur peut mettre fin à un bail de neuf ans.

Le § 5 indique dans quelles circonstances le preneur peut mettre fin à un bail de neuf ans.

La loi ne nous dit par contre pas par quelles dispositions un bail de courte durée est exactement régi, si ce n'est que " Il ne peut être prorogé qu'une seule fois, et seulement par écrit et sous les mêmes conditions, sans que la durée totale de location ne puisse excéder trois ans.
  Il prend fin moyennant un congé notifié par l'une ou l'autre des parties au moins trois mois avant l'expiration de la durée convenue".

L'article 1134 du Code civil nous apprend que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites, alors que l'article 1108 exige une cause licite pour la validité de la convention.

La loi exclut-elle la faculté pour les parties d'aménager une cause de résiliation anticipée dans un bail de courte durée? Je ne le vois pas dans le texte.

Alors peut-on conclure qu'une clause de résiliation anticipée est valide? En se fondant sur l’interprétation stricte de la loi, on peut l’affirmer. Cette thèse semble partiellement suivie par la jurisprudence.

Peut-on soutenir une thèse contraire ? Absolument, parce que le droit, c’est comme un boîte de chocolats.

Mais si une clause de résiliation anticipée convient aux parties, pourquoi la fustiger d’emblée ?

Ceci étant, sans vouloir jouer le joueur, je visite ce forum depuis quelque temps déjà. Les règles du jeu sont clairement annoncées dans le règlement du Forum, notamment en ce qui concerne la responsabilité pour les conseils des intervenants.

En ce qui concerne les documents mis en ligne par notre amphitryon, j'en loue la qualité, ce qui souligne le professionnalisme ce celui-ci. Je ne vois pourquoi l'on pourrait reprocher à un professionnel d'agir comme tel.

Comme dirait un personnage qui m'a souvent inspiré, 'c'est tout ce que j'avais à dire à ce propos'.

Quelques précisions.

Une inscription hypothécaire est prise pour un montant déterminé, qui ne diminue pas en proportion de l'amortissement de la dette. Par contre, le créancier ne peut mettre en oeuvre son hypothèque, lorsque sa créance entre en concours avec d'autres créanciers, qu'à hauteur de sa créance.

Par ailleurs, depuis de très très nombreuses années, les créanciers hypothécaires ont insérés des clauses de prise d'hypothèque dites 'pour toutes sommes'. Cette technique offre à un créancier hypothécaire d'étendre sa sûreté à d'autres dettes (découverts bancaires, crédits sous seing privé, etc.).

La technique est consacrée et encadre depuis la loi du 4 août 1992 sur le crédit hypothécaire. Elle permet en outre de contracter un nouveau crédit hypothécaire à concurrence du capital remboursé et ce, sans nouvelle inscription. Le contrat doit cependant permettre la technique.

Grmff voit donc juste lorsqu'il vous renvoie vers votre contrat de crédit (la technique y est souvent appelée 'faculté de reprise d'encours').

Il s'agit en effet de la gestion d'affaires, qui est un quasi-contrat.

En substance, lorsque l'on commence à gérer l'affaire d'autrui, bien que l'on n'y soit pas tenu, on s'oblige à assumer cette gestion jusqu'au bout.

La gestion d'affaires est soumises à certaines conditions qui, lorsqu'elles sont réunies, permettent de mettre à charge du géré le coût de la gestion.

Cordialement,

Il n'y a aucune restriction prévue pour tel type de bail plutôt que tel autre type de bail dans l'ordonnance PEB.

L'obligation de publicité s'applique donc à tout bail, peu importe son objet.

Cordialement,

Pour revenir au début de ce fil, il faut savoir qu'en doctrine, les avis sont actuellement partagés en ce qui concerne l'absence de certification PEB et de communication des résultats de celle-ci préalablement à la conclusion du bail.

Certains auteurs considèrent que c'est une cause de nullité du bail. L'obligation d'information du locataire n'est cependant, dans la directive directive européenne 2002/91/CE, qu'un aspect secondaire parmi les objectifs qu'elle poursuit.

Cela n'empêche que la base légale européenne sur laquelle la directive a été adoptée, autorise les Etats membres à adopter des disposition environnementales renforcées.

La jurisprudence pourrait très bien considérer que l'absence de certification PEB, étant sanctionnée pénalement, relève de l'ordre public et, partant, entraîne la nullité du bail, nullité pouvant être soulevé à n'importe quel moment par les parties, voire par le juge d'office.

Sinon, il faut à mon sens au moins considérer que la certification est de droit impératif. Dans ce cas, le bail est toujours affecté d'une cause de nullité, mais dans cette hypothèse la nullité pourrait être couverte par le locataire par une convention de renonciation expresse.

Cordialement,

Le bail est un contrat.

Il peut y être mis fin unilatéralement par l'une des parties, qui donne un congé à cet effet. En cas de bail de résidence principale, il s'agit plus particulièrement d'un congé moyennant délai de préavis.

Un fois le congé parvenu à son destinataire (vous en l'occurrence), il ne peut plus y être renoncé, sauf l'accord du destinataire.

La loi prévoyant qu'en tout état de cause, le bail de courte durée ne peut être prorogée au delà de trois ans, le plus simple, si vous êtes d'accord d'annuler les effets du congé, est d'établir un contrat en ce sens. Dans ce contrat vous indiquerez qu'un bail de courte durée a été conclu à telle date, expirant à telle date, qu'à telle date le locataire a signifié son congé moyennant délai de préavis de trois mois, que le locataire demande que les parties renoncent à tous les effets du congé.

Cordialement,

Petite subtilité, quand bien même elle sort quelque peu de ce sujet.

Le Code civil ne dit pas qu'il ne faut pas donner de congé. Il dit simplement que le délai de préavis ne trouve pas à s'appliquer.

Qu'est-ce que cela change me direz-vous?

Eh bien tout d'abord que le locataire doit bien donner un congé d'une part et, d'autre part, s'agissant d'un congé donné à tout moment, que celui-ci ne peut sortir ses effets que le premier jour du mois qui suit celui dans lequel le congé est parvenu au bailleur. Ca peut faire une différence parfois importante.

Ceci étant, pour revenir sur le problème soulevé par hsimpson, le Code civil nous apprend encore que le bailleur n'est pas tenu de garantir le trouble qui est le fait d'un tiers.

Il faut donc vérifier si la fuite trouve son origine dans le bien loué (et, éventuellement, par extension, à un bien commun qui appartient en indivision forcée au bailleur), ou dans un autre bien privatif.

Dans cette dernière hypothèse, le locataire ne peut pas faire appel à la garantie du bailleur et ne peut se retourner que contre l'auteur du trouble. Je conseillerais donc de n'accorder aucune réduction de loyer lorsque la garantie du bailleur n'est pas due, car cela pourrait être interprétée comme une aveu de responsabilité.

Cordialement,

C'est vrai, mais tout le monde n'est pas d'accord ...