Je connaissais la difficulté déjà d'avoir accès aux documents de la copropriété meme de la part de syndic judiciaire.

J'ai été encore supris. Lors de la vente de mon appartement, ni l'avocat et ni le notaire n'ont pu obtenir les documents de la part d'un syndic en plus au départ judiciaire aussi importants que les suivants:

Les 2 notaires en charge du dossier m'ont fait part eux même qu'il est difficile d'avoir les documents de la part des syndics, avoir aucun contrôle et coercitions sur la véracité des documents recus par les syndics. Je comprends de + en + le discours honnête, se permettant de ne pas respecter la loi, de 2 syndics me disant qu'avec le systeme actuel, ils peuvent agir en toute impunité et ne respectant pas la loi - une est enregistrée.

Que des hommes de loi comme les notaires qui ont des missions de puissance publique n'arrivent pas à obtenir les documents et vérifier leur véracité, on marche vraiment sur la tete.

A juste titre, j'ai entendu la critique de questionner directement les acteurs autour de la copropriété.

Je vous rassure le faire, meme en tenant compte des demandes de syndic dont notamment inspiré de deux connaissances de syndic, et meme de l'uds par ses articles et de la Présidente, dont je trouver leur action formidable pour le métier et les copropriétaires.

Cette année, j'ai interpellé le Président des Juges de paix du Brabant Wallon, la juge de paix du premier canton de Wavre qui a du trancher sur une demande de mise en conformité incendie d'une copropriété, le cabinet de Clarinval, Clarinval, Jean-Luc Crucke, Pascal Dispa, le MR, des socialistes, le SNPC... l'iPI, malgé ses missions publiques, reste hermétique dont on a des doutes sur la réalité de sa volonté et donc action (pas l'ipi au salon des copropriétés organisé par l'UDS est significatif).
Je m'inspire aussi des jurisprudences, législations et pratiques de nos pays limitrophes. Toutes propositions sont les bienvenues car mon but est vraiment d'améliorer la gestion de nos batiments autant pour les occupants, les copropriétaires et aussi les bons syndics car cela reste un beau métier.

Un exemple:

Monsieur le Ministre,

Votre mandature s'achève.

En tant que ministre des copropriétés, quelles sont les actions que vous avez portées au parlement, gouvernement,  devant divers enjeux de bonne gestion et l'accroissement des copropriétés. Il en est un enjeu de logements décents et de rénovation ainsi que la défense des locataires et Copropriétaires.
Pourrions-nous avoir un bilan précis de votre action avec le taux de réalisation,
Je vous en remercie d’avance.

Je vous souhaite une belle journée 

Après plusieurs rappels, le Ministre David Clarinval a enfin répondi

Info (Cabinet Clarinval)



À :vous

Ven 30-08-24 13:12

Cher Monsieur,

Votre courriel relatif à l’objet sous rubrique m’est bien parvenu et a retenu toute mon attention.

Comme vous le savez le Gouvernement fédéral est en affaires courantes depuis le mois de juin dernier et en affaires prudentes depuis le mois d’avril. Vous avez eu l’occasion d’échanger avec une de mes conseillères (Madame Jouant) en avril dernier sur ce qui a été fait en matière de copropriété par le Gouvernement Vivaldi et par moi en particulier pour ce qui est de la profession de Syndic. Depuis lors rien de neuf puisque le formation d’un nouveau Gouvernement est en cours.

Toute réforme relative à la gestion des copropriétés nécessitera un consensus au niveau du Gouvernement car elle implique à la fois des compétences du Ministre de la Justice, du Ministre de l’Economie et de celui des Classes moyennes et de la protection des consommateurs.

Nous avons bien pris note de vos recommandations lors de l’entretien du 2 avril dernier. Celles-ci visent principalement à :

améliorer le niveau et la qualité de formation des syndics ;

réduire la dépendance du Syndic à l’assemblée générale pour toute une série d’actes que le syndic devrait pouvoir poser sans autorisation préalable dans la mesure où ils sont obligatoires en vertu d’une loi. Trop d’immeubles seraient en défaut de conformité de sécurité à défaut d’initiatives prises par le Syndic (non soutenu par la co-propriété) ;

soutien à une proposition Vooruit modifiant le Code civil en ce qui concerne la copropriété forcée d’immeubles ou de groupes d’immeubles afin d’éliminer les obstacles à l’amélioration de la durabilité des appartements (déposée par MM. Kris Verduyckt et Ben Segers).

Par ailleurs, le syndicat des propriétaires et co-propriétaires de Belgique ne plaide pas, dans son mémorandum (2024), pour une réforme de la loi sur la copropriété en tant que telle (la dernière réforme de 2019 semble les satisfaire) mais met en avant d’autres problématiques jugées prioritaires :

lutter contre le commissionnement illégal de certains syndics (via fournisseurs énergétiques et ascensoristes) ;

besoin de soutien financiers (primes et prêts) pour réaliser les travaux rendus nécessaires par les exigences environnementales ;

problématique du manque de bornes électriques dans les parkings communs et en rue + problématique des normes de sécurité pour les véhicules électriques (risque d’incendie accru) ;

problématique de l’accès des associations de copropriété à des comptes bancaires dans des conditions raisonnables (certaines banques pratiquent de politiques de quasi rejet de ce profil de clients).

Je peux donc vous confirmer que la problématique de la bonne gestion des copropriétés est une question qui mérite certainement l’attention du Gouvernement fédéral.

Bien à vous,

David Clarinval

Vice-Premier Ministre et Ministre des Classes moyennes, des Indépendants, des PME et de l'Agriculture, des Réformes institutionnelles et du Renouveau démocratique chargé des Relations avec le Parlement.

Vicepremier en minister van Middenklassen, Zelfstandigen, KMO's en Landbouw, Institutionele Hervormingen en Democratische Vernieuwing, belast met de betrekkingen met het Parlement.

Site:  www.david-clarinval.be

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Au moins de janvier, nous allons interpeller à une plus grande échelle sur la sécurité technique et incendie des copropriétés, dont le cadre n'est pas clair pour aucun acteur.

Nous allons mettre les positions de chacun parfois se défaussant, malgré la loi, pour des motifs légitimes et d'autres moins de leurs responsabilités, pour que les acteurs, le Parlement et son ministre défendent un cadre clair des pouvoir, des initiatives qui doivent etre prises pour assurer la sécurité technique et incendie des copropriétés de manière sure, tout en préviliégeant aussi la prévention incendie quasi inexistante.

Le flou, et pour moi meme l'IPI devait etre davanatge responsable et proactif, ne peut pas régner sur le role de chacun sur la sécurité des personnes et de leur bien, dans les limites du raisonnable.

Comme marqué, vu que je suis ouvert à ceux qui veulent une amélioration, à toute proposition et je n'ai pas peur de prendre mes responsailités et des prises de positions qui ont fait crisé des responsables, meme si la volonté est d'avoir une gestion normale et professionnelle des copropriétés dont l

En voyant un ancien post. Je me permets de remettre certains éléments qui peuvent etre un début de réponse claire, dont il serait que cela soit plus évident par la loi, par l'IPI dans ses exigences de la fonction de bonne gestion et de l'exercice d'un mandat prévu par le code civil, et meme Federia en vue pouvoir voter facilement et de manière étayée la décharge du syndic.

"La convention de mandat est un contrat par lequel le mandant donne au mandataire la charge et le pouvoir de le représenter pour l’accomplissement d’un ou de plusieurs actes juridiques, le mandataire s’obligeant à remplir la mission qui lui est confiée et à rendre compte de sa gestion. Ne peut donc être qualifiée de convention de mandat qu’une relation contractuelle impliquant l’accomplissement d’un acte juridique et non d’un simple acte matériel." Benoît KOHL Marie LANSMANS François ONCLIN1, le mandat, Kluwer, page 19

"En sa qualité d'organe de l'association, le syndic n'est pas qu'un simple mandataire, il s'identifie complètement à l'association dans tous ses rapports externes. Il ne doit donc présenter aucun mandat express.
Cela a pour conséquence, que la faute de l'organe entraîne la faute de l'association.
Le syndic représente donc valablement l'association, mais doit toutefois indiquer dans les actes qu'il signe, qu'il intervient pour le compte de l'association et cela en vertu de la décision de nomination de l'assemblée générale.
A défaut, il court le risque de rester personnellement tenu en son nom personnel des dispositions qu'il a prises.

Par contre au sein de l'association, le syndic est un mandataire, il devra comme tout mandataire, obtenir sa décharge (le quitus) auprès de l'assemblée générale, quant à l'exécution de sa mission.

« Conformément aux règles de droit commun du mandat, le syndic doit, aux termes de son mandat, rendre compte de sa gestion afin que les copropriétaires puissent lui donner décharge, décision pour l’assemblée approuve la gestion passée et libère le syndic de toute responsabilité » (Corinne MOSTIN, le Syndic de copropriété, Wolters Kluwer, 2020, p.61 ; J.P. Ostende, 9 mars 2000, T. App. 2002/3, p.25 ; Civ. Bruxelles, 21 février 2011, RCDI, 2012/1.870)."

"Rappelons que le syndic est tantôt qualifié d'organe de l’association des copropriétaires et tantôt de mandataire, notamment dans ses rapports internes avec la copropriété (décharge), qu’il peut être professionnel ou bénévole. Toutefois, s’il exerce son activité à titre professionnel, il sera soumis à l’arrêté royal du 6 septembre 1993 protégeant le titre professionnel et l’exercice de la profession d’agent immobilier. Il devra également être soumis à la déontologie des agents immobiliers. Rappelons que les avocats, les architectes peuvent être syndic professionnel, et seront redevables devant leur ordre respectif.

Les nouvelles dispositions confirment l’obligation de tous les syndics d’assurer leur responsabilité civile professionnelle (art.577-8, §4, 10°), concernant les bénévoles l’assurance souscrite sera à charge des copropriétaires. On appelle "les bénévoles", les personnes qui assument certaines charges au sein de l’association des copropriétaires, comme syndic ou membre du conseil de copropriété. "  http://www.copropriete-ejuris.be/syndic … iete.shtml

"Il faut également rappeler qu’à la fin de son mandat, le syndic n’est pas pour autant libéré de certaines de ses obligations vis-à-vis de l’association qui l’a mandaté, même s'il a obtenu une décharge." http://www.copropriete-ejuris.be/syndic … iete.shtml

Le contenu ne doit pas se réusumer au strict minimum avec juste les opéarations de l'année, cela doit recouvir certes la gestion menée mais aussi cela qui sera menée à l'avenir tant au niveau technique (entretien, planning, ...), comptable ( optimalisation des dépenses, budget prévisionnel), juridique et globale... Le syndic doit prouver sa bonne gestion dans le cadre et les missions qui lui sont déléguées expréssément par la loi et par décision d'assemblée générale. Sur certaines matières, il a un droit d'initiative qui lui appartient seul. 

En conséquence, à chaque assemblée générale,  le syndic doit préparer un rapport de gestion sur les actes et les obligations qu'il a exécutés au cours de son mandat, tant au niveau technique, comptable, juridique, financier,.... Le syndic doit préparer donc les éléments pour prouver le bon exercice de son métier, et du mandat confié par les copropriétaires,.... Ce document complet doit être de préférence annexé à la convocation ou à la consultation des copropriétaires, et à lui-seul, doit permettre aux copropriétaires de pouvoir voter en pleine connaissance de cause et conscience la décharge du syndic ou non.