@Rexou: je ne peux pas dire que je n'y avais pas pensé...

Je me demande si je ne vais pas carrément faire faire des visites par des connaissances qui feront des offres sous le prix... avec élection de command.

Juste pour référence, j'ai une expertise pour les autres studios, avec une moyenne de 40.000€/studio. L'annonce va paraître avec 50% de plus, soit le prix de biens deux à 3 fois plus grands, et même des appartements avec une chambre séparée, et non des studios.

J'avoue que je râle ferme. J'ai fait tout pour l'usufruitière (le bail, l'état des lieux, les explications au locataire, etc), et elle ne me prévient même pas que le bien va être en vente... J'apprécie vraiment peu...

Si le mandataire vote dans un sens et le propriétaire dans l'autre, cela ne ressemble à rien.
Si le mandataire pour un appart est là mais pas le propriétaire, comment compte-t-on le nombre de propriétaires présents ou représentés pour la validité de l'AG?

C'est n'importe quoi. Un propriétaire, un présent.

Je reviens sur ce cas.
En résumé de la situation actuelle, nous sommes 3 "propriétaires":
Moi pour 94.5% des quotités
Une succession, nue propriété pour la fille du défunt et usufruit pour l'épouse du défunt (belle-mère de la fille du défunt) pour 5%
Un tiers pour 0.5%

J'ai été nommé syndic, et je suis resté syndic.
Nous dérogeons à peu près à toutes les règles de copropriété: pas de compte bancaire séparé, pas de compte en partie double malgré qu'il y ait plus de 20 lots, pas de commissaire aux comptes, pas de conseil de copropriété, pas de fonds de réserve, pas de fonds de roulement, assemblées générales relativement irrégulières mais votant toujours tout à l'unanimité.

Comptablement, j'envoie des notes de frais 3-4x par an, avec les factures réparties par quotité. La propriétaire de 0.5% paie sur base de la note de frais (on parle de quelques euros par an, car il y a juste l'assurance et le nettoyage) et l'usufruitière paie une provision couvrant les frais. Je lui fait un compte afin qu'elle puisse voir la progression de son solde.

Il y a un tableau de budget, approuvé aussi à l'unanimité.

L'usufruitière, très âgée, a été convaincue de signer un mandat de vente (sous la menace d'une vente forcée et de frais d'avocat). Elle touchera sans doute l'équivalent de deux années de loyer, vu le prix de vente, la bonne rentabilité et son grand âge. A mon avis, elle se fait avoir à ne pas se défendre, mais c'est un autre problème.

Comme c'est souvent le cas dans la région, c'est une vente "faire offre à partir de" qui va paraître. Je suis au courant parce que je suis interrogé par le notaire chargé de la vente. Paradoxalement, le notaire me demande déjà les informations légalement obligatoires pour l'acte... alors que l'annonce n'est pas parue. Une autre personne de la même étude me demande le PEB des communs afin de faire le PEB de l'appart. C'est dire qu'ils ne peuvent pas encore mettre l'annonce...

Etant un mauvais acheteur, et pas très doué pour mentir, manipuler, tordre le bras, présenter les choses en ma faveur, étant trop honnête pour tout cela, je viens chercher des idées pour présenter ma réponse au notaire afin que les candidats acheteurs comprennent qu'il n'ont pas intérêt à acheter.

Au niveau du prix annoncé, on est à 3x le prix que j'ai acheté, 2x mon prix de revient, mais équivalent au prix d'achat du défunt, qui doit avoir acheté il y a plus de 10 ans. Le prix est similaire aux studios qu'on trouve sur Immoschtroumpf, mais d'une superficie nettement moindre par rapport aux superficies annoncées. J'imagine bien que je vais devoir sortir le montant demandé, mais je ne voudrais pas qu'un tiers vienne mettre les pieds dans l'immeuble

J'ai un excellent contact avec l'usufruitière (qui est aussi ma locataire...) et avec le locataire (j'ai fait l'intermédiaire entre l'usufruitière et le locataire actuel, notamment). J'ai également un excellent contact avec mes locataires. Mais je n'ai aucun contact avec la nue-propriétaire (et ce n'est pas faute d'avoir essayé)

Lâchez-vous: que faire pour saboter la vente? Que mettre dans ma réponse? Ne rien proposer d'illégal, mais tout ce qui est borderline et intellectuellement malhonnête est bienvenu.

Si elle est là depuis 4 ans, c'est trop tard pour mettre fin au bail.

Personnellement, je fais un bail de 3x6 mois (région wallonne). Si je tombe sur un casse-pied qui paie, je mets fin au bail. 

Ma tranquillité n'a pas de prix, et le loyer n'est pas un droit de me casser les pieds pour un oui ou pour un non à toute heure du jour et de la nuit. Si un locataire ne comprends pas cela après la 1ere explication, il a rapidement son préavis.

Et si je n'ai jamais regretté d'avoir viré un casse-pied dans la "période d'essai", j'ai régulièrement regretté de ne pas l'avoir fait.

Bonjour et bienvenue sur le forum

Le calcul pour février ne peut en aucun cas être de 10 mois de retard si elle vous a payé avec 2 jours de retard. Vous pouvez calculer que "tout mois entamé est un mois dû", mais cela ne fera que 1.5% de 585 = 8.78€. Idem pour chaque mois qui suit. Soit 87.75€ pour les 10 mois avec retard.

Néanmoins, aucun juge ne vous accordera un tel intérêt pour deux jours de retard. Quand au taux de 1.5%, aucun juge ne vous l'accordera non plus. A Bruxelles, le taux est limité au taux légal (depuis je ne sais plus quand)

Bref, pour 10€, vous ne devriez pas entamer le débat sur les intérêts, vous passeriez pour rien auprès d'un juge. Et vis-à-vis du locataire, cela ne facilitera pas le dialogue par la suite...

Par contre, vous avez effectivement le droit de faire des travaux, et elle n'a pas le droit de diminuer le loyer pour trouble de jouissance.

Quant aux deux cousines, j'ai mis fin au bail de celle qui fichait le plus le brin. Elle est partie anticipativement, et je n'ai pas mis fin au bail de l'autre.

Je le regrette aujourd'hui. Elle est d'une mauvaise foi crasse. Elle a tenté de faire domicilier son copain dans les lieux (studio avec permis de location = max une personne...), me fait tourner en bourrique, appelle n'importe quand pour n'importe quoi et refuse de régler ses problèmes.

Je lui ai indiqué que je mettrais fin au bail à sa prochaine issue. Elle a demandé au Cpas de suspendre les paiements du loyer. Elle est aujourd'hui deux mois en retard. Je vais donc envoyer le congé demain, et déposer une requête pour l'expulser, et à défaut, confirmer le congé.

Moralité: quand un locataire fiche le brin, il ne faut avoir aucun état d'âme, et le virer le plus vite possible, pour récupérer une tranquillité d'esprit, une tranquillité dans l'immeuble, et diminuer ses pertes de loyer.

Jre en suis pas venu vous raconter la fin de l'histoire de la tante et de sa nièce.

Vu la mauvaise volonté de la tante, j'ai mis l'affaire en justice de paix pour validation du congé. Quand on reçoit du papier de la justice de paix dans de grosses enveloppes vertes avec des montant pas possibles à régler si on ne respecte rien, on agit.

Pour être sûr que la tante parte, j'ai gardé le contact. J'ai proposé de faire le déménagement, de stocker toutes ses affaires pour une durée de un mois maximum, avec une indemnité de 200€ passé le mois pour pouvoir payer quelqu'un et tout virer au container et à la poubelle.

N'ayant aucune excuse ni moyen de dire "je ne peux pas déménager", la tante a fini par me rendre les clefs dans le délai légal. J'ai gardé les frais de justice de 50+24+7.5=81.5€ à ma charge. J'ai dû faire le déménagement (enfin, j'ai trouvé quelqu'un qui faisait le déménagement, aux frais de la locataire), j'ai stocké tout dans un garage à 200m du logement, pour un volume d'environ 10m3, j'ai attendu un mois, j'ai demandé le payement des 200€, j'ai reçu le paiement (la personne était sous administration de bien, et j'ai tout négocié avec l'administrateur), j'ai signifié que je virais tout le jeudi à 10H.

Le mardi, l'administratrice me contacte: on ne peut pas reporter? la locataire a trouvé un lieu de stockage pour la semaine prochaine, mardi.
Moi: elle a un moyen de transport?
L'adm: non mais je peux chercher
Moi: En fait, non, je ne peux pas attendre. Je l'ai eu hier pour la prévenir, et elle ne m'a rien dit. J'ai donc prévenu tous mes locataires que j'organisais une grande brocante dans mon garage jeudi à 10h. Ils sont tous prévenus. Je n'ai pas envie de recommencer, et de toute façon, si elle doit stocker cela dans un garage, tout sera moisi. Elle va payer des centaines d'euro pour stocker du brol qui sera bon pour la poubelle. Je vais vous rendre service: c'est non. Ne me remerciez pas, cela vous fera un soucis de moins...
Moi: Par contre, elle peut venir chercher ce qu'elle veut jeudi à 9H. Elle aura une heure pour récupérer son brol. Tout le reste sera donné à partie de 10H. Et le solde sera évacué par une remorque à 14H.

Le jeudi à 9h, elle était présente avec des amis, elle a récupéré quelques brol.
Frigo, machine à laver, et autres grosses pièces avaient été réservés (sous réserve que la locataire reprenne...) et sont partis.
Une locataire africaine est venue et a récupéré un tas de choses pour envoyer en Afrique.
Beaucoup de brol est parti chez un locataire ou l'autre.
Les enfants des voisins d'en face sont venus chercher un tas de jouets (la locataire avait 4 enfants, tous placés. Mais cela, je l'ai appris au compte goutte)

Je ne vous raconte pas le brol que fut cette "donnerie". Je ne le referai plus.

A 14h, j'ai payé 50€ pour une remorque à destination du container, et j'étais quitte de la tante.

J'ai appris que c'était son 20e logement, et que les deux logements précédents étaient des logements sociaux, où elle avait commis des vols comme elle a commis chez moi...
Bref, bon débarras.

N'ayant jamais acheté en vente publique, je n'ai pas d'expérience à partager.
Mais je suis toujours étonné du peu de responsabilité que prennent les notaires en général.

Pour ce qui est de la surface PEB, elle est régulièrement 20% plus grande que la surface "moquette" réellement utilisable.

Et même pour une vente publique, le notaire devrait être capable de donner les 3 derniers pv et derniers comptes de l'appart.

Je ne suis pas sûr que cela "coûte" réellement cher.
Un simple tableau, mis à jour en 10 minutes chaque année, suffirait.
Le SNPc, l'IPI, le Fonds323 ou le législateur pourrait créer ce tableau.
Comptablement, cela revient à un tableau des investissements.
Techniquement, c'est un tableau de bord des dépenses futures.

Si je ne le fais pas, c'est aussi parce que je connais mes immeubles, et j'ai une bonne idée des rénovations qui m'attendent. J'ai en outre un budget annuel de petites réparations, entretiens et améliorations de mon parc. Communs et privatifs. 6% ces dernieres années. 3% pour 2025.

Quand on lit bien la comptabilité et le budget, on a une bonne idée de ce qui s'est passé pendant l'année.
Il serait pourtant intéressant d'avoir un tableau des rénovations et investissements réalisés et à réaliser dans un futur proche.
Exemple:
Toiture plate: rénovée en 2007 - durée de vie estimée 20 ans - bon état- proposition de mise en peinture de protection pour augmenter la durée de vie de 5 ans
Chaudiere: Viessmann mazout 1990 - excellent état- rendement 91% - possibilité de passer au gaz condensation avec rendement 108%
Ascenseur: conformité en 2017 - validité de 15 ans
Ascenseur: électronique de 2005 - durée de vie de 20 ans - devis de 7500€
Pompe vide cave: posée en 2018 - durée de vie 10 ans
Electricité: conformité 2010 - validité de 5/25 ans
Peintures communs: faite en 1955 - 350€/ appart pour une remise en peinture
Système incendie: 2020 - validité des détecteurs de 10 ans. Batterie 5 ans. Éclairage secours 10 ans électronique 20 ans
Etc...