J'habite, comme locataire, dans un appartement d'un immeuble situé dans un parc privé avec plusieurs autres immeubles. A un moment j'ai envisagé un achat dans ce parc, j'ai eu quelques infos de la part du vendeur et du syndic. N'ayant finalement pas donné suite, je n'ai pas creusé les infos dans le détail mais voilà en gros comment cela fonctionne ici :
- Chaque immeuble est bâti sur une parcelle cadastrale distincte.
- Il y a une ACP par immeuble.
- Les immeubles ont été bâtis à des dates différentes avec une différence de plus de 40 ans entre le premier bloc et le dernier construit, ce qui amène des différences notables dans les coûts d'entretiens. Dès lors, les copropriétaires ont toujours préféré fonctionner avec une ACP par immeuble.
- L'entretien du parc est réalisé par une société sous contrat et les coûts sont répartis entre les ACP sur base d'un accord à l'amiable. La répartition se fait en fonction de la surface du parc comprise dans la parcelle cadastrale de chaque immeuble. Cet accord à l'amiable est facilité par le fait que toutes les ACP fonctionnent avec le même syndic

J'ai des locataires qui ne sont effectivement pas domiciliés, comme prévu par le bail. La taxe de seconde résidence est comprise dans le montant du loyer, là n'est pas le problème. Je soulignais juste que l'information utile à l'établissement de la taxation (domiciliation ou non du locataire, location meublée ou non) est accessible via le bail enregistré. Elle est donc sensée être connue de l'administration. Et pourtant la commune m'adresse un formulaire à remplir chaque année.

Simple exemple pour montrer que la communication entre différentes branches de l'administration publique n'est pas si simple, elle....

Pour la même raison qu'il pourrait communiquer avec le fisc si, par exemple, la taxation des revenus immobiliers venait à être réalisée à partir des loyers réels.

En tout cas pas d'établir les taxes communales... La commune où j'investis taxe les logements meublés données en location et les secondes résidences et m'envoie chaque année un formulaire de déclaration pour établir la taxation alors que tous mes baux sont enregistrés et que toute l'information utile pour la taxation y figure... Bref la communication entre les services publiques est encore loin d'être optimale 

L'immobilier a souffert et souffre du covid... Mais l'immobilier est un secteur vaste lui-même divisé en sous-secteurs (promotions immobilières, marchandage de biens, buy-to-let, ...) eux-même encore divisés (ex pour le buy-to-let : résidentiel, boutiques, centres commerciaux, bureaux, locaux industriels, etc...). Chaque sous-secteur et sous-sous-secteur a souffert à des degrés divers. Si on regarde l'immobilier papier (donc du buy-to-let), on voit que les foncières et REIT cotés ont souffert différemment :

- Les sociétés investies dans des centres commerciaux ont particulièrement souffert dû à la fermeture des centres commerciaux qui ont entraîné des incapacités de paiement de loyer conséquentes. exemples de sociétés qui se sont fortement dévalorisées et qui ont diminué leur dividende : Simon property group, unibail-rodamco-westfield


Certaines ont fait faillite, comme CBL properties

- Les sociétés investies dans des commerces (hors centres commerciaux) ont bien moins souffert, surtout celles comme Realty Income dont les locataires principaux sont des commerces essentiels qui sont restés ouverts.

- Les sociétés investies dans des bureaux ont pas mal souffert aussi à cause du télétravail généralisé qui a mené à une diminution des occupations de bureaux. Les marchés anticipent aussi un changement potentiel d'habitude sur le long terme où le télétravail deviendrait plus répandu. Ex : Boston properties

- Le résidentiel a par contre bien résisté... Se loger étant resté un besoin essentiel

Solution A : la législation s'apprend.... en lisant les textes de lois. Vous pouvez dégrossir à l'aide de livres généraux, de sites et forums (comme notre excellent PIM !) mais si vous voulez vraiment du détail, consultez les textes et faites vous des "fiches de synthèses" pour l'essentiel que vous mettez à jour suivant l'évolution des lois. Il faut avoir en tête que certains aspects législatifs sont d'ordre fédéral, régional ou communal et que dès lors l'information devra être trouvée à des endroits différents.

Solution B : Payez une somme faramineuse pour une/des formation(s) proposée(s) par des coachs formateurs experts auto-proclamés de l'immobilier, absorbez le contenu pré-maché, très général et très orienté monde des bisounours et revenez à la solution A...

Tout dépend de ce qu'on voit derrière le qualificatif de "pourri" pour une maison. Pour moi, une maison "pourrie" est une maison où tout le second oeuvre est à refaire (électricité, plomberie, chauffage, plafonnage, revêtements décoratifs des sols, plafonds, etc...) et où il faut aussi intervenir sur la structure, l'enveloppe, le gros oeuvre (ex : refaire la charpente, la structure des planchers, toucher à la maçonnerie). Dans ce cas, il est clair que les travaux coûtent souvent plus cher que le prix de la maison. Je ne considère pas comme "pourrie" une maison où on doit refaire qu'une partie limitée de certains éléments du second oeuvre et/ou des éléments structurels (ex : refaire une installation électrique, mettre une ou deux couche d'enduit de lissage avant peinture sans replafonner entièrement et remettre un niveau un ancien plancher en conservant les solives).
Dans ma région, les maisons à 50000 € sont des maisons pourries où tout est à refaire. Dans la région de Charleroi vous pouvez trouver des petites maisons de 60 m2 à 50000 € où tout n'est pas à refaire.

Obtenir un cash flow positif permanent en utilisant un gros effet de levier (max de crédit et minimum d'apport) est possible en théorie mais pas toujours en pratique. Il y a régulièrement des événements, imprévus et autres qui surviennent et entament le cash flow (vacance locative, frais d'entretien, frais administratifs, judiciaires, etc...). Mis à part sur certaines affaires excellentes (qui sont rares), le cash flow positif est un équilibre fragile, surtout lorsque le nombre de biens détenus est petit. Certes, le cash flow est un indicateur de rentabilité mais qui ne mesure que le flux de trésorerie et qui ne correspond pas au bénéfice. Le bénéfice, lui, tient compte du remboursement du capital (cfr les excellents calculs de grmff). Un bien qui génère du cash flow négatif peut générer tout de même un très bon rendement sur cash investi. Il faut évidemment bien gérer la trésorerie derrière.
Perso, j'ai acheté mon 1er bien de rapport il y a 4 ans, emprunt 100%, apport à concurrence des frais de notaire. J'en ai dégagé un CF positif la première année, puis négatif les 3 années suivantes (rénovations de certains lots + frais d'entretien et de renouvellement des permis de location). Ce cash flow négatif était assumé, prévu (en grande partie) et ne m'a pas empêché de continuer d'épargner et d'investir deux ans plus tard dans un deuxième bien de rapport. Ce 2eme bien me génère un peu de CF positif depuis 2 ans, ce qui vient diminuer le CF négatif du premier bien. Il y a bel et bien un effet de lissage du CF lorsque le nombre de biens augmentent. Le tout est de bien gérer la trésorerie et le cash disponible pour ne pas qu'un CF négatif empêche d'avancer... Bien que le premier bien m'ait généré du CF négatif, son rendement annuel sur cash investi est d'environ 15%, sans compter une plus-value latente éventuelle. Le deuxième bien me génère lui entre 20 et 25%, toujours sans inclure une plus-value. Quid du futur ? Je vendrais probablement le premier bien d'ici 6-7 ans pour faire ce que grmff appelle un "coup d'accordéon", selon les opportunités qui seront présentes.

Oui ce n'est pas facile... Il ne faut pas s'attacher à ses biens ni à ses locataires qui sont finalement des clients. L'attachement amène à de mauvaises décisions. Pas d'attache en affaires

Il faut la demander lors de votre demande de crédit, ce n'est pas automatique et la banque ne va pas forcément vous le proposer d'elle-même.
Pendant cette période de différé, vous payez les intérêts sur l'ensemble du capital (= montant fixe tous les mois). Une fois la période de différé terminée, le remboursement "normal" commence. Donc, par exemple, si vous avez souscrit un prêt sur 20 ans, les 20 années de remboursement commenceront à partir de la fin du différé. En quelque sorte, le différé allonge la durée du crédit

Avec un crédit bullet, vous devez souscrire un contrat d'assurance vie où vous versez périodiquement une prime qui va servir à reconstituer le capital à rembourser. Le crédit bullet est assorti d'un taux plus élevé qu'un crédit classique. Vous êtes gagnant si le placement qui sert à reconstituer le capital génère un rendement supérieur à la différence de taux entre le bullet et le crédit classique... Ou si vous avez déjà le capital placé dans une assurance vie que vous mettez en gage (vous ne devez alors pas reconstituer le capital vu que vous l'avez déjà...). Dans ce dernier cas, effectivement il y a possibilité de faire beaucoup de cash flow. Ce genre de montage n'est possible que si vous avez déjà un certain patrimoine

L'état des lieux d'entrée détaillé et avec photos ne pourrait-il pas constituer une preuve comme quoi le logement a été remis de manière salubre au locataire ? Et que l'insalubrité est le fait d'actions de vandalisme et de dégradations volontaire du locataire qui n'agit pas en bon père de famille ?

Un ordre permanent peut être modifié ou annulé en quelques clics par pc banking... Si le compte n'est pas alimenté en suffisance, le paiement ne se fait pas.... Ca n'apporte aucune garantie réelle de paiement en temps et en heure.  Ce n'est qu'un moyen d'éviter les oublis pour le locataire à condition qu'il soit de bonne foi et qu'il gère un minimum son argent.
Et je ne suis pas sûr que vous ayez légalement le droit de l'exiger avant de remettre les clés. Je pense que vous ne pouvez que le conseiller au plus.