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#81 Re : Copropriétés forcées » Place de parking » 22-04-2026 10:09:58
@GT j'ai répondu à ceci "J'ai failli un jour investir dans une place de parking qui semblait être une bonne affaire, jusqu'au jour où, après avoir présenté l'offre que j'avais fait à ma notaire, celle-ci m'a dit qu'il faisant en réalité partie d'une copropriété .. L'agent immobilier ne m'avait pas prévenu (!) ... J'ai abandonné l'offre et, heureusement, j'ai échappé à toute poursuite (j'avais les preuves contre l'agent, j'ai fait des screens de toutes les conversations)."
Je pense que jvd mérite de connaitre l'utilité de la BCE pour savoir si le bien convoité fait-il partie d'une ACP et le syndic
A un moment T, jvd a fait une offre pour un garage.
A ce moment T , jvd ignorait que le garage mis en vente était un lot dans une copropriété.
A un autre moment T, jvd a appris de sa notaire à qui il avait présenté l’offre que ledit garage était un lot dans une copropriété. Comment la notaire la notaire l’a-t-elle appris ? jvd est muet sur ce point.
A un autre moment T, jvd a retiré son offre, échappant à toute poursuite, l’agent immobilier ne l’ayant pas informé de cette situation.
A un autre moment (le 10/4/2026) , il a fait état de cette situation sur le forum
A quoi bon, suite à cette partie du message , interroger jvd sur la situation du bien (« @jvd , aviez-vous une adresse pour situer précisement le parking convoité ? ») ?
La situation est réglée.
Et comme je l'avais déjà écrit demander l'adresse du bien n'est pas attirer l'attention sur l'existence de la BCE.
Quelles sont les obligations de l’intermédiaire professionnel dans le cadre de la perspective d'un acte juridique entre vifs translatif ou déclaratif de propriété d'un lot dans une association de copropriétaires visée par les art.3.84 à 3.100 du code civil ?
Code civil
Art. 3.94. Transmission d'un lot
§ 1er. Dans la perspective d'un acte juridique entre vifs translatif ou déclaratif de propriété d'un lot, le notaire instrumentant, toute personne agissant en tant qu'intermédiaire professionnel ou le copropriétaire sortant, selon le cas, transmet au copropriétaire entrant, avant la signature du contrat ou, le cas échéant, de l'offre d'achat ou de la promesse d'achat, les informations et documents suivants, que le syndic lui communique sur simple demande, dans un délai de quinze jours:
1° le montant du fonds de roulement et du fonds de réserve, visé à l'article 3.86, § 3, alinéas 2 et 3;
2° le montant des arriérés éventuels dus par le copropriétaire sortant, en ce compris les frais de récupération judiciaires ou extrajudiciaires ainsi que les frais de transmission des informations requises en vertu du présent paragraphe et du paragraphe 2;
3° la situation des appels de fonds, destinés au fonds de réserve et décidés par l'assemblée générale avant la date certaine du transfert de la propriété;
4° le cas échéant, le relevé des procédures judiciaires en cours relatives à la copropriété et des montants en jeu;
5° les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires et extraordinaires des trois dernières années, ainsi que les décomptes périodiques des charges des deux dernières années;
6° une copie du dernier bilan approuvé par l'assemblée générale de l'association des copropriétaires.
A défaut de réponse du syndic dans les quinze jours de la demande, le notaire, toute personne agissant en tant qu'intermédiaire professionnel ou le copropriétaire sortant, selon le cas, avise les parties de la carence de celui-ci.
#82 Re : Copropriétés forcées » Assemblée extraordinaire » 22-04-2026 12:07:55
Bonjour
L’année passée au mois de novembre lors de l’AG il avait été décidé qu’il faudrait faire une assemblée générale extraordinaire pour discuter des travaux de mise aux normes de parties communes .Il y a 15 jours nous avons reçu la convocation et l’ordre du jour .
Est-ce qu’on n’aurait pas dû être informés de la date avant de recevoir la convocation et l’ordre du jour afin de pouvoir y ajouter des points ?
Merci
Vous avez consulté le code civil ? Cette démarche est indispensable.
Vous n'avez pas trouvé la réponse dans le code civil ?
Code civil
Art. 3,87 . Assemblée générale : organisation
§ 4. A tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil de copropriété s'il en existe un, peuvent notifier au syndic les points dont ils demandent qu'ils soient inscrits à l'ordre du jour d'une assemblée générale. Ces points sont pris en compte par le syndic, conformément au paragraphe 3. Toutefois, compte tenu de la date de réception de la demande par le syndic, si ces points ne peuvent être inscrits à l'ordre du jour de cette assemblée, ils le sont à l'ordre du jour de l'assemblée générale suivante.
Vous pouviez A TOUT MOMENT notifier au syndic les points dont vous demandiez qu’ils soient inscrits à l’ordre du jour d’une assemblée générale. Le syndic sera alors dans l’obligation de les inscrire à l’ordre du jour de cette assemblée générale.
Depuis novembre 2025, vous n’ignoriez pas qu’une assemblée générale extraordinaire serait dans un futur non précisé convoquée.
Vous n’avez pas saisi l’occasion de faire usage de la possibilité qui vous était offerte par l’art.3.87, § 4 de notifier au syndic les points à mettre à l’ordre du jour de cette assemblée , points qui s'ajouteraient aux points mis à l'ordre du jour de cette AGE par le syndic.
Et le syndic n’en est pas responsable.
#83 Re : Copropriétés forcées » Combien de devis pour les prévaux » 22-04-2026 12:16:04
Bonjour,
Quel est l’article du code civil qui dit combien de devis doivent être présentés à l’ AG et quand faut-il un cahier des charges
Merci d’avance pour vos réponses
Code civil actuel
Art. 3.88. ASSEMBLEE GENERALE: prise de décision
§ 1er. L'assemblée générale décide:
1° à la majorité des deux tiers des voix:
a) de toute modification aux statuts pour autant qu'elle ne concerne que la jouissance, l'usage ou l'administration des parties communes, sans préjudice de l'article 3.85, § 2;
b) de tous travaux affectant les parties communes, à l'exception des travaux imposés par la loi et des travaux conservatoires et d'administration provisoire, qui peuvent être décidés à la majorité absolue des voix des copropriétaires présents ou représentés, sans préjudice de l'article 3.89, § 5, 2° ;
c) du montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est obligatoire, sauf les actes visés à l'article 3.89, § 5, 2° ;
Art. 3.89.SYNDIC
§ 5. Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement d'ordre intérieur, le syndic est chargé:
2° d'accomplir tous actes conservatoires et tous actes d'administration provisoire;
11° de présenter, pour la mise en concurrence visée à l'article 3.88, § 1er, 1°, c), une pluralité de devis établis sur la base d'un cahier des charges préalablement élaboré;
#84 Re : Copropriétés forcées » Place de parking » 22-04-2026 10:09:58
@GT j'ai répondu à ceci "J'ai failli un jour investir dans une place de parking qui semblait être une bonne affaire, jusqu'au jour où, après avoir présenté l'offre que j'avais fait à ma notaire, celle-ci m'a dit qu'il faisant en réalité partie d'une copropriété .. L'agent immobilier ne m'avait pas prévenu (!) ... J'ai abandonné l'offre et, heureusement, j'ai échappé à toute poursuite (j'avais les preuves contre l'agent, j'ai fait des screens de toutes les conversations)."
Je pense que jvd mérite de connaitre l'utilité de la BCE pour savoir si le bien convoité fait-il partie d'une ACP et le syndic
Attirer l’attention de jvd sur l’existence de la BCE. Pourquoi pas ?
Mais alors, l’idéal aurait été de lui donner le lien pour accéder à la BCE afin qu’il effectue une recherche sur le bien qu’il convoitait à partir de l’adresse de celui-ci et de la forme juridique « association des copropriétaires ».
https://kbopub.economie.fgov.be/kbopub/ … ml?lang=fr
Attirer l’attention de jvd sur l'existence et l'utilité de la BCE reprenant parmi les entités enregistrées la forme juridique "association des copropriétaires" n’est pas lui demander sur le forum l’adresse du bien qu’il convoitait.
Mais rien ne vous empêche de demander cette information en message privé à jvd et , sur base de sa réponse, à effectuer vous-même la recherche sur le site de la BCE.
#85 Re : Copropriétés forcées » Place de parking » 22-04-2026 10:09:58
G.B. a écrit :
@jvd , aviez-vous une adresse pour situer précisement le parking convoité ?Pourquoi poser cette question indiscrète ?
REPONSE : pour dire à notre ami JVD que la consultation de la BCE précise si l'adresse du bien correspond éventuellement à une copropriété forcée avec un syndic obligatoire ( ACP), ou pas.
« Aurais-je fait une si mauvaise affaire, sachant que j'aurais dû payer chaque coup de réparation dans la copropriété (un complexe de 2-3 immeubles) 1/700ème des frais ? Ca arrive souvent que des réparations coûte 1 000 000 ? Je voulais, de base, acheter la place de parking pour résister à l'inflation et la louer ...
Je pense que j'aurais fait une mauvaise affaire mais je serais curieux de connaître vos réactions ... »
a écrit jvd.
En quoi est-il répondu à la question de jvd ?
Alors que la parking n'a pas été acheté par jvd, je n'imagine pas qu'un syndic utiliserait son temps pour répondre gratuitement à ce tiers souhaitant identifier les charges liées à ce parking sur une période déterminée.
#86 Re : Locations et baux » renon recommandé greve bpost » 16-04-2026 12:10:44
Bonjour,
Région wallonne, bail courte durée 12 mois, automatiquement renouvelable, première période prends fin 31 aout.
Début du mois j'ai envoyé un renon a un locataire par e-mail, bien a temps.
Ils m'ont appelé, c'était cordiale mais ils m'ont informé de l'impossibilité de payer le loyer et avancer une future caution locative.
Je leur ai informé que dans ce cas ce sera mise en demeure et jdp, pas l'impression que ca impressionne.
Jusque la les paiements se sont toujours bien passé.J'ai demande confirmation de réception du renon au mail par reply.
Par, tel "ok, ok", par sms pas de réponseBref, je crains que les choses vont se compliquer, donc bientôt envoi recommandé renon bpost.
Mais avec la grève, ça se passera comment? Si le recommandé est livré en retard, comment m'en prémunir?Merci,
L’article 30 du décret wallon du 15 mars 2018 relatif au bail d'habitation prévoit :
" Le congé peut être notifié soit par envoi recommandé, soit par exploit d'huissier de justice, soit par remise entre les mains du (des) destinataire(s) ayant signé le double avec indication de la date de réception. "
#87 Re : Locations et baux » Renon bail et locataires aux abonnés absents » 17-04-2026 13:39:12
GT a écrit :1.
Je ne comprends pas .
Ce 15 avril 2026 aucun bail n'est échu.
Quelle est la date d'entrée en vigueur de ce bail ?J'anticipe sur le renon du bail entré en vigueur le 01/01/2018 et qui sera échu fin 2026 après réception d'un renon au plus tard le 30/06/2026.
« Je m’interroge donc sur la bonne manière de signifier le congé de ce bail de courte durée devenu un bail 9 ans échu au 31/12/2026 , dès lors que je préférerais éviter de rencontrer le zigomar inutilement (j’habite à une heure de route).
« J'anticipe sur le renon du bail entré en vigueur le 01/01/2018 et qui sera échu fin 2026 après réception d'un renon au plus tard le 30/06/2026. »
Si je comprends bien ces informations, un bail de courte durée est entré en vigueur le 1/1/2018.
A défaut d'un congé notifié dans les délais , le bail de courte durée est réputé avoir été conclu pour une période de neuf ans à compter de la date à laquelle le bail initial (en l’espèce le 1/1/2018) est entré en vigueur.
Dès lors le 31/12/2026 est la date d’échéance de ce bail de résidence principale) de 9 ans.
Dès lors , aujourd’hui , le bail de 9 ans n’est pas encore échu. Le 31/12/2026 est la date d’échéance du bail sans que le bail ne soit aujourd’hui échu.
Dans le cadre d’un bail de résidence principale de 9 ans, le délai de préavis pour l’échéance est de 6 mois.
Le congé sera notifié
- soit par envoi recommandé,
- soit par exploit d'huissier de justice,
- soit par remise entre les mains du (des) destinataire(s) ayant signé le double avec indication de la date de réception.
« Je pensais à faire intervenir un huissier (après éventuellement avoir attendu le retour du recommandé que j’hésite même à envoyer vu qu’il va d’office ne pas être enlevé et me revenir 15 jours plus tard) »
A priori, je ne vois pas l’intérêt de faire intervenir un huissier après l’envoi d’un recommandé ou de 2 recommandés (2 preneurs) qui n’auraient pas été réceptionnés.
Le 30/6/2026 sera la dernière date utile à laquelle le facteur se sera présenté à l'adresse des destinataires pour la remise du courrier recommandé. En cas d'absence, le facteur laissera un avis de passage. Présentation le 1 juillet = présentation hors délai.
#88 Re : Locations et baux » Renon bail et locataires aux abonnés absents » 17-04-2026 13:39:12
Bonjour,
Il s’agit d’un bail (dont j’ai hérité) de résidence principale en région wallonne avec 2 preneurs.
L’un des 2 n’a jamais habité sur place (mais y est bien domicilié)
Les relations avec ces locataires sont infectes,- Versement systématique du loyer avec 1 mois de retard,
- 2 passages chez le juge de paix,
- Non-respect de l’échéancier pour apurer retard,
- Absence lors des rdvs fixés pour devis/réparation, …
- Pas de réponses aux mails,
- Pas de réponse aux appels téléphoniques / boite vocale
- Pas de réponse aux messages / SMS
- Pas d’enlèvement des recommandés qui me reviennent (je dois en avoir 5 ou 6)
- Refus de remplacer les piles de la sonnette ne fonctionne pas,
- Boite aux lettres qui déborde,
- …
Je m’interroge donc sur la bonne manière de signifier le congé de ce bail de courte durée devenu un bail 9 ans échu au 31/12/2026 , dès lors que je préférerais éviter de rencontrer le zigomar inutilement (j’habite à une heure de route).Je pensais à faire intervenir un huissier (après éventuellement avoir attendu le retour du recommandé que j’hésite même à envoyer vu qu’il va d’office ne pas être enlevé et me revenir 15 jours plus tard)
Qu’en pensez-vous ?
1.
Je ne comprends pas .
Ce 15 avril 2026 aucun bail n'est échu.
Quelle est la date d'entrée en vigueur de ce bail ?
2.
L’article 30 du décret wallon du 15 mars 2018 relatif au bail d'habitation prévoit :
« Le congé peut être notifié soit par envoi recommandé, soit par exploit d'huissier de justice, soit par remise entre les mains du (des) destinataire(s) ayant signé le double avec indication de la date de réception.
Dans tous les cas où un congé peut être donné à tout moment, le délai de préavis prend cours le premier jour du mois qui suit le mois durant lequel le congé est donné. »
JUSTEL - Législation consolidée
http://www.ejustice.just.fgov.be/eli/de … 408/justel
#89 Re : Informations en vrac... » Que fait le notaire : ce que vous ne voyez pas » 13-04-2026 08:29:11
Notaires – code de déontologie
https://www.notaire.be/sites/default/fi … 281%29.pdf
Article 44. La Chambre nationale dresse la liste des polices d’assurance responsabilité professionnelle qui ont été approuvées par elle.
Le notaire désireux de conclure une autre police que celles approuvées par la Chambre nationale doit obtenir, au préalable, l'autorisation de celle-ci. Ce contrat est transmis au secrétaire de la Chambre nationale.
Tant qu’il n’a pas obtenu cette autorisation, le notaire devra veiller à obtenir une couverture provisoire de sa compagnie d'assurance jusqu'au jour de la conclusion définitive du contrat d'assurance.
16 MARS 1803. - Loi du 25 ventôse an XI contenant organisation du notariat
JUSTEL - Législation consolidée
http://www.ejustice.just.fgov.be/eli/lo … 601/justel
Art. 34ter.[1 Tout notaire qui exerce sa fonction en dehors d'une société notariale est tenu de faire couvrir sa responsabilité civile par un contrat d'assurance, approuvé par la Chambre nationale des notaires, qui doit garantir au moins le montant de cinq millions d'euros.]1
[2 L'alinéa 1er ne s'applique pas au notaire adjoint dont l'activité professionnelle est assurée par l'assurance responsabilité civile du notaire auquel il est adjoint.]2
----------
(1)<Rétabli par L 2014-04-25/23, art. 131, 013; En vigueur : 24-05-2014>
(2)<L 2022-11-22/06, art. 24, 034; En vigueur : 01-01-2023>
Art.50
§ 4. La responsabilité des associés est limitée à leur apport.
La responsabilité de la société notariale est limitée à un montant de cinq millions d'euros. Le notaire reste responsable solidairement avec la société pour les responsabilités qui résultent d'une infraction commise par le notaire avec une intention frauduleuse ou à dessein de nuire, sans préjudice du recours de la société contre le notaire.
La société notariale est tenue de faire couvrir sa responsabilité civile par un contrat d'assurance, approuvé par la Chambre nationale des notaires, qui doit garantir le maximum prévu à l'alinéa 2.
Les Assurances du Notariat et la Sécurité Notariale
Vis-à-vis de ses clients, le notaire est responsable des dommages consécutifs à toute faute qu’il aurait commise dans l’exercice de ses fonctions. Des institutions existent pour aider le notaire face à cette responsabilité.
Les Assurances du notariat
Les Assurances du Notariat offrent une assurance de responsabilité civile professionnelle aux notaires. Cette compagnie assure la responsabilité civile du notaire pour les erreurs commises dans le cadre normal de son activité professionnelle. La couverture d’assurance est étendue à la responsabilité ou au dommage que le notaire peut encourir à la suite de malversations commises par un membre de son équipe.
En cas d’une convention de vente rédigée dans une étude notariale, les Assurances du notariat offrent, à l’acquéreur d’un bien immobilier, une couverture en cas de décès accidentel survenant entre la signature du compromis de vente et la passation de l’acte authentique. L’intervention de la compagnie suppose que les ayants droits de l’acquéreur signent l’acte authentique d’acquisition.
Les Assurances du notariat sont une compagnie d’assurance parmi d’autres.
#90 Re : Copropriétés forcées » S'il suffit d'une pomme pour pourrir un panier... » 15-04-2026 14:18:13
Je lis qu'un arrêt de la Cour de cassation du 19 février 2026 (rôle n° C.25.0091.N, www.juportal.be) apporte un peu d’espoir pour l'expulsion d'un copropriétaire indésirable.
Pour la petite anedote c'est une solution réclamée par nombre de juges de paix.
Correction à votre « anecdote »
Je cite :
« Pour la petite anedote c'est une solution réclamée par nombre de juges de paix.
Si vous avez lu les conclusions de l’avocat général
https://juportal.be/content/ECLI:BE:CAS … 9.1N.16/NL
vous devriez avoir remarqué que c’est un juge de paix , par un jugement 1er juin 2023 qui a prononcé une injonction interdisant notamment à la personne qui ultérieurement a introduit une requête en cassation de continuer à occuper son appartement.
Un appel a été interjeté contre ce jugement. Cet appel a été jugé non fondé par le tribunal de première instance de Tongres rendu le 25 novembre 2024.
Les juges de paix ne demandent rien. Ils prononcent des jugements. Ces jugements peuvent faire l'objet d'un appel. Ensuite, une requête en cassation peut être introduite.
#91 Re : Copropriétés forcées » S'il suffit d'une pomme pour pourrir un panier... » 15-04-2026 14:18:13
PIM a écrit :max11 a écrit :G.B. a écrit :Je lis qu'un arrêt de la Cour de cassation du 19 février 2026 (rôle n° C.25.0091.N, www.juportal.be) apporte un peu d’espoir pour l'expulsion d'un copropriétaire indésirable.
Pour la petite anedote c'est une solution réclamée par nombre de juges de paix.
Ce n'est pas bien de ne pas donner ses sources.... Expulser un CP insupportable
A la décharge de GB, cela s'est joué dans un mouchoir de poche. Car sa source est peut-être
https://gillescarnoy.be/2026/04/10/peut … pportable/
cela n'empêche que la remarque de max11 est pertinente.Que ce soit PIM, le site de Mr Carnoy ou son mailing distribué hier, la moindre des choses est de donner sa source et le lien pour lire l'article.
Ici, GB donne le lien général vers juriportal, même pas pointé sur le jugement dont question...Ce n'est pas, à mon avis, dans le sens participatif de ce forum
L’arrêt du 19/2/2026 , C.25.0091.N a été publié sur le site juriportal le 10/3/2026 (= la source).
https://juportal.be/content/ECLI:BE:CAS … 9.1N.16/FR
L’article de G. CARNOY qui commente l’arrêt: date le 11/4/2026 (note : ce commentaire renvoie à juriportal. En cliquant uniquement sur ce lien, je n'ai pu lire le texte de l'arrêt)
Le post de G.B. renvoie sans plus à l’arrêt : date le 11/4/2026 (
« je lis qu'un arrêt de la Cour de cassation du 19 février 2026 (rôle n° C.25.0091.N, www.juportal.be) » affirmé G.B.
J’ai effectué une recherche sur juriportal ; j’ai trouvé l’arrêt sur base des renseignements communiqués par G.B.
Il est même possible de trouver :
- le texte des conclusions du Ministère public de l’arrêt publié sur le site Juriportal le 30/3/2026
https://juportal.be/content/ECLI:BE:CAS … 9.1N.16/NL
- ainsi que l'’arrêt de cassation ( dans un autre format) ET la requête en cassation
#92 Re : Locations et baux » Location de garages individuels – Application de la TVA » 09-04-2026 13:32:13
Le commentaire administratif
Commentaire TVA - Topics particuliers. Biens immobiliers - Prestations de services (01.03.2025)
Commentaire TVA relatif à la mise à disposition d’emplacements pour véhicules
https://www.minfin.fgov.be/myminfin-web … c193112816
l convient de se référer, en la matière, au commentaire reproduit au « Livre I : Assujettissement et opérations taxables - Chapitre 3 : Prestations de services, Section 3, titre 8 ».
• Taxation obligatoire (article 44, § 3, 2°, a), premier tiret, du Code de la TVA)
La location d’emplacements pour le stationnement des véhicules constitue une exception communautaire obligatoire à l’exemption relative à la location des biens immeubles par nature, sur la base de l’article 135, paragraphe 2, point b), de la directive 2006/112/CE, précitée.
Cette opération de location d’emplacements pour véhicules est explicitement mentionnée à l’article 18, § 1er, deuxième alinéa, 8°, du Code de la TVA en tant que prestation de services et est soumise à la TVA (article 44, § 3, 2°, a), premier tiret, du Code de la TVA). Il s’agit de l’une des exceptions légales à l’exemption de principe de la location immobilière.
La taxation obligatoire de la location à la TVA prime sur la taxation optionnelle de la location à la TVA.
• Opération économique unique
La mise à disposition d’emplacements pour véhicules qui peut être étroitement liée à la location d’un bien immeuble bâti destiné à un autre usage (habitation, commerce, industrie...) qu’elle vient compléter est une opération économique unique. Il s’agit donc d’une prestation accessoire à l’opération principale (la location de l’autre bien immeuble).
Cela suppose que :
• les parties concernées sont identiques et agissent en la même qualité (c’est-à-dire le même locataire et le même bailleur), même si elles ont conclu deux contrats distincts ;
• l’emplacement pour véhicules est situé à proximité de la parcelle sur laquelle est érigé le bâtiment principal. C’est indéniablement le cas si les emplacements pour véhicules et le bien immeuble destiné à une autre utilisation font partie d’un même ensemble immeuble (par exemple, des appartements, des complexes d’habitation…).
Cette opération économique unique est alors soumise, pour le tout, au même régime TVA que celui de la location du bâtiment principal, à savoir :
• la taxation obligatoire de la location de courte durée (article 44, § 3, 2°, a), septième tiret, du Code de la TVA). Par exemple, la location, à une entreprise de consultance, du 01.01.2024 au 31.03.2024, d’un immeuble de bureaux érigé en 2011, avec des parkings tarmacadamisés y attenants ;
• la taxation optionnelle (article 44, § 3,2°, d), du Code de la TVA), à défaut de remplir toutes les conditions précitées, relatives à la taxation obligatoire de la location de courte durée (la taxation obligatoire prime sur la taxation optionnelle). Par exemple, la location, du 01.07.2021 au 30.06.2024, d’un immeuble de bureaux (qui répond à l’exigence de bâtiment nouvellement construit) avec des parkings tarmacadamisés y attenants ;
• l’exemption de principe, à défaut de satisfaire aux conditions de la taxation obligatoire de la location de courte durée ou de la taxation optionnelle énoncées ci-dessus, (article 44, § 3, 2°, du Code de la TVA). Par exemple, la location d’un logement et d’un garage y attenant (Cour de justice de l’Union Européenne, Arrêt Henriksen, affaire C-173/88, du 13.07.1989, points 14 à 16).
#93 Locations et baux » Location de garages individuels – Application de la TVA » 09-04-2026 13:32:13
- GT
- Réponses : 3
Les réponses aux questions parlementaires sont publiées dans le bulletin des questions et réponses.
Question parlementaire n°34 de monsieur Stéphane Lasseaux du 01.04.2025
Question n° 34 de Monsieur le député Stéphane Lasseaux du 26 février 2025 (Fr.) au vice-premier ministre et ministre des Finances et des Pensions, chargé de la Loterie Nationale et des Institutions culturelles fédérales:
Location de garages individuels. - Application de la TVA
Extrait de la réponse
« Quiconque mettant à disposition un ou plusieurs emplacements pour véhicules dans les conditions des articles 2 et 4 du Code de la TVA a la qualité d'assujetti à la TVA.
L'article 2 du Code de la TVA dispose que sont soumises à la taxe, lorsqu'elles ont lieu en Belgique, les prestations de services effectuées à titre onéreux par un assujetti agissant en tant que tel. Or, la mise à disposition d'un emplacement pour véhicules constitue une prestation de services visée à l'article 18, § 1er, alinéa 2, 8°, du Code de la TVA, et est considérée comme étant fournie à titre onéreux lorsque le bailleur perçoit une rétribution en tant que contre-valeur effective."
L'article 4, § 1er, alinéa 1er, du Code de la TVA définit un assujetti comme étant quiconque effectuant, dans l'exercice d'une activité économique, d'une manière habituelle et indépendante, à titre principal ou à titre d'appoint, avec ou sans esprit de lucre, des livraisons de biens ou des prestations de services visées par le Code de la TVA, quel que soit le lieu où s'exerce l'activité économique.
Il en ressort que la notion d'assujetti doit être définie en relation avec celle d'"activité économique", laquelle est elle-même définie à l'article 1er, § 21, du Code de la TVA comme "toute activité de producteur, de fournisseur de biens ou de prestataire de services, y compris les activités extractives, agricoles et celles des professions libérales ou assimilées. Est en particulier considérée comme activité économique, l'exploitation d'un bien corporel ou incorporel en vue d'en tirer des recettes ayant un caractère de permanence". Étant donné que la mise à disposition d'un emplacement pour véhicules est une opération comportant l'exploitation d'un bien corporel, celle-ci constitue une activité économique conférant la qualité d'assujetti à celui ou à celle qui l'exerce.
Quiconque mettant à disposition un ou plusieurs emplacements pour véhicules dans les conditions précitées - qu'il s'agisse d'un emplacement ouvert délimité par un marquage au sol ou d'un emplacement fermé de type box - a donc la qualité d'assujetti à la TVA. Il est en principe redevable d'une TVA sur les loyers perçus au taux normal de 21 %. Le nombre d'emplacements donnés en location, de même que la qualité du ou des locataires sont sans importance.
Par exception, aucune TVA n'est due dans les deux cas suivants:
- lorsque la mise à disposition d'un ou de plusieurs emplacements pour véhicules est étroitement liée à un bail exempté par l'article 44, § 3, 2°, du Code de la TVA. Ceci suppose que les parties en cause soient les mêmes et agissent en même qualité (c'est-à-dire même bailleur et même locataire), et que l'emplacement pour véhicule soit proche de la parcelle sur laquelle est établi l'immeuble bâti "principal";
- lorsque le bailleur respecte les conditions d'application du régime de la franchise de taxe pour les petites entreprises (prévu par l'article 56bis du Code de la TVA) et opte effectivement pour l'application de ce régime »
#94 Re : Copropriétés forcées » L'ombudsman des avocats est-il (in)compétent ? » 22-04-2026 13:28:00
La discipline des avocats
Le bâtonnier reçoit et examine les plaintes qui concernent les avocats de son Ordre.
https://avocats.be/sites/avocatsbe/file … CHAP13.pdf
L’ombudsman des avocats n’est pas compétent en ce qui concerne les plaintes disciplinaires
#95 Re : Copropriétés forcées » L'ombudsman des avocats est-il (in)compétent ? » 22-04-2026 13:28:00
Règlement de procédure relatif au Service Ombudsman des avocats de l’Ordre des barreaux francophones et germanophone
#96 Re : Copropriétés forcées » L'ombudsman des avocats est-il (in)compétent ? » 22-04-2026 13:28:00
Une cp ayant contacté l’IPI suite à un différent avec le syndic, voici la réponse :
Par la présente, nous accusons bonne réception de votre plainte. Celle-ci est transmise au syndic afin d’obtenir sa version des faits.
Nous vous informons toutefois que la compétence de l’Institut, via l’assesseur juridique de la Chambre exécutive, se limite à l’instruction des dossiers disciplinaires. Nous vous invitons à consulter le site de l’IPI pour de plus amples informations (https://www.ipi.be/agent-immobilier-ipi … et-de-lipi).
L’Institut n’est donc compétent que pour examiner des griefs d’ordre déontologique ; il ne peut pas être utilisé pour pallier ou contourner une procédure devant les cours et tribunaux.
L’assesseur juridique vous écrira s’il souhaite obtenir des informations complémentaires. Dans l’intervalle, il vous est loisible de lui faire parvenir tout renseignement et/ou document utile encore en votre possession (exemple : contrat de syndic, facture de commission, PV d’AG, rappels, reçus, e-mails, …). Afin d’accélérer le traitement de votre plainte, veillez à ne communiquer que les éléments relevants.
A l’issue de l’instruction, l’assesseur juridique a deux solutions :
- soit il classe le dossier sans suite et la procédure s’arrête. Il vous informe alors par écrit du motif de sa décision (exemple : manque de preuve, grief non déontologique, etc.) ;
- soit il décide de renvoyer le syndic devant la Chambre exécutive afin qu’elle prononce une sanction disciplinaire (avertissement, blâme, suspension, radiation, etc.). Dans ce cas, vous êtes invitée par écrit à l’audience.
Nous attirons toutefois votre attention sur ce que l’IPI ne peut pas faire pour vous :
· L’IPI ne peut donner de conseils ni d’avis juridiques. Pour cela, vous pouvez consulter un avocat ou, vous adresser à une commission d’aide juridique https://www.avocats.be/fr/bureaux-daide-juridique-baj
· L’IPI ne peut vous accorder une quelconque réparation judiciaire ni contraindre l’agent immobilier / syndic à vous rembourser / indemniser.
· L’IPI ne traite que l’aspect disciplinaire de la plainte :
- L’IPI ne peut rompre votre contrat avec votre agent immobilier / syndic ni intervenir sur les aspects civils d’un litige (exemple : la commission est-elle due, le compromis est-il valable, le contrat de bail peut-il être rompu ? Etc). Ces demandes relèvent de la compétence des tribunaux.
- L'IPI n'est pas compétent pour l'analyse des PV's d'AG's, des décomptes, des charge individuelles, de la comptabilité du syndic ou de l'ACP, des relevés des compteurs, des contrats de fournitures etc, …. ces compétences appartiennent aux tribunaux.
- Une faute professionnelle isolée ne constitue pas nécessairement un manquement déontologique.
· L’IPI ne peut intervenir en tant que médiateur dans le cadre de litiges opposant agents immobiliers et consommateurs.
Le texte communiqué est intéressant. Il est relatif aux compétences de l'IPI et ne répond pas à la question/ la préoccuppation de G.B concernant la compétence de l'ombudsman des avocats.
#97 Re : Divers (hors achat/location) » Incendies » 08-04-2026 09:07:09
Ce service est super. Mais vous ne dites pas de quel service il s'agit. Ni de quelle ville. Chaque service incendie est indépendant, et a ses propres règles. Je peux vous garantir que je ne connais aucun service incendie qui propose le service que vous mentionnez, et qu'au contraire, c'est non seulement payant, mais encore contraignant suite à un rapport remis au bourgmestre.
Effectivement.
Quelles sont les coordonnées de ce service ?
#98 Re : Locations et baux » Location immobilière et TVA » 07-04-2026 21:30:56
A noter que, pour ceux qui sont en régime de franchise TVA, ils ne doivent plus remplir de déclaration TVA, et ne devaient pas remplir de "listing TVA" annuel avec mention de leurs clients professionnels qui ont été facturé plus de 250€ HTVA lors l'année écoulée, à déposer via intervat avant le 31 mars de l'année suivante.
Cette dernière démarche n'était pas imposée aux entreprises en franchise TVA... jusqu'à cette année.
Donc, si vous êtes en franchise TVA, par exemple pour des garages, vous devez effectuer cette déclaration de "Listing Annuel" avant le 31 mars 2026. Oups, c'est dépassé... Allez, vous avez une dérogation exceptionnelle, et vous pouvez faire cette déclaration jusqu'à la fin du mois d'avril sans que l'amende de 500€ vous tombe dessus.
Source:finances.belgium.be
Normalement, vous avez dû recevoir un message via votre taxbox pour cela.
L'amende de 500,00 euros
Article 56ter, Code de la TVA
L’article 56ter, § 1, alinéa 1 du code de la TVA prévoit
« Les assujettis établis en Belgique dont le chiffre d'affaires annuel réalisé en Belgique ne dépasse pas 25.000 euros, peuvent bénéficier du régime de la franchise de taxe pour les livraisons de biens et les prestations de services qu'ils effectuent en Belgique. »
L’article 56quinquies, § 2, code de la TVA stipule :
« L'assujetti visé à l'article 56ter, § 1er, alinéa 1er, communique à l'administration en charge de la taxe sur la valeur ajoutée, pour chaque année civile, le montant total des livraisons de biens et/ou prestations de services effectuées au cours de l'année civile en Belgique ou "0" si aucune livraison de biens ou prestation de services n'a été effectuée.
L'assujetti visé à l'alinéa 1er communique ces informations au plus tard le 31 mars qui suit l'année civile visée à l'alinéa 1er. »
L’arrêté royal nr 44 du 9 juillet 2012 fixant le montant des amendes fiscales non proportionnelles en matière de taxe sur la valeur ajoutée (en exécution de l’art.70, § 4, alinéa 1er du code de la TVA)
L’art. 70, § 4, alinéa 1er, code de la TVA prévoit :
« Les infractions au présent Code et aux arrêtés pris pour son exécution, autres que celles qui sont visées aux §§ 1er , 2 et 3, sont réprimées par une amende fiscale non proportionnelle de 50 euros à 5.000 euros par infraction. Le montant de cette amende est fixé d’après la nature et la gravité de l’infraction selon une échelle dont les graduations sont déterminées par le Roi. »
Respect des obligations déclaratives visées à l’art.56quinquies , § 2, du code de la TVA : le non ou mauvais dépôt de la liste annuelle ou le dépôt tardif entraine selon la nature des infractions des amendes dont le montant est, à partir du 1/1/2025, fixé comme suit
https://www.minfin.fgov.be/myminfin-web … 7e8aa1c571
Les assujettis franchisés devaient déposer la liste annuelle ( le listing clients) au plus tard le 31 mars 2026. Ils bénéficient exceptionnellement d’un mois supplémentaire . La liste doit être rentrée au plus tard le 30 avril 2026.
Ce n’est parce que la liste ne sera pas rentrée le 30 avril 2026 qu’une amende de 500,00 euros sera appliquée. L’amende de 500,00 euros concerne des déclarations non remplies correctement.
Je me trompe ?
Un forumeur fiscaliste spécialisé en matière de TVA ( ce que je ne suis pas) répondra (ou pas)
#99 Re : Locations et baux » Location immobilière et TVA » 07-04-2026 21:30:56
GT a écrit :Location immobilière et TVA
Je ne dispose d’aucune compétence fiscale particulière en matière de TVA.
Suis-je encore surpris qu’aucune référence légale n’ait été énoncée ?Surpris ? ben non, je ne voudrais pas vous priver de ce plaisir
Quant au fait que de nombreuses interventions souffrent d'une absence de référence à des dispositions légales, je le constate avec déplaisir et je ne suis plus surpris. Mais je ne m'y habituerai jamais.
Dès lors je tire mes conclusions.
Bonne route.
Je me dispense d'un quelconque émoticone
#100 Re : Copropriétés forcées » Bruxelles - Copropriété insalubre - recours » 06-04-2026 21:22:57
Réponse de Perplexity (avec les réserves d’usage):
Oui, vous avez plusieurs leviers, et vu les symptômes que vous décrivez, il faut agir vite. En copropriété bruxelloise, les travaux conservatoires et les travaux imposés par la loi relèvent des pouvoirs de l’AG et du syndic, mais en cas de blocage ou de carence il est possible de saisir le juge de paix pour faire désigner un syndic provisoire / judiciaire, autoriser des travaux, ou faire nommer un administrateur provisoire si l’équilibre de la copropriété est compromis.[1]
## Vos recours
Vous pouvez d’abord formaliser une demande écrite au syndic et à l’ACP, avec mise en demeure de faire constater les désordres, chiffrer les urgences et convoquer une AG extraordinaire si nécessaire. Le syndic a notamment pour mission de prendre les actes conservatoires et provisoires, représenter l’ACP, présenter des devis et exécuter les décisions de l’AG; sa carence peut engager sa responsabilité.[1]
Si l’AG refuse des travaux indispensables, le juge de paix est la voie classique en copropriété : il peut annuler une décision, autoriser certains travaux aux frais de la copropriété, désigner un syndic provisoire en cas de carence, ou même nommer un administrateur provisoire si la situation financière ou décisionnelle est bloquée.[1]
## Moyens de pression sur le syndic
Le premier levier est la mise en demeure documentée: photos, dates, constats techniques, rapports d’artisan ou d’expert, et rappel des risques pour la sécurité. Si le syndic reste inactif, vous pouvez demander sa révocation par l’AG, ou saisir le juge de paix pour carence du syndic; la documentation officielle belge rappelle que le syndic peut être révoqué à tout moment par l’AG et que le juge peut désigner un syndic provisoire en cas de carence.[1]
Vous pouvez aussi exiger une AG extraordinaire si vous atteignez le seuil légal de demande, ou soulever que certains travaux sont conservatoires et donc ne devraient pas dépendre d’un blocage politique de majorité quand la sécurité est en jeu.[1]
## Comment obliger les travaux
En pratique, il faut d’abord faire voter une résolution précise: description des désordres, devis, urgence, financement, et mandat au syndic. Si l’AG refuse sans juste motif, vous pouvez demander au juge de paix l’autorisation d’exécuter les travaux nécessaires aux frais de l’ACP; la doctrine pratique belge indique explicitement ce mécanisme pour des travaux indispensables refusés par l’AG.[2]
Si le danger est immédiat, l’argument le plus fort est celui des travaux conservatoires et de sécurité. Le document du SPF Justice précise que le syndic doit accomplir des actes conservatoires et provisoires, et que l’AG peut décider des travaux affectant les parties communes à la majorité requise, mais les situations d’urgence justifient une action rapide.[1]
## Procédure conseillée
1. Faire constater l’état des lieux par un technicien indépendant ou un expert.
2. Envoyer une mise en demeure au syndic et à l’ACP.
3. Demander une AG extraordinaire avec points et devis précis.
4. En cas d’inaction ou de refus, saisir le juge de paix.
5. Si le syndic est défaillant, demander aussi sa désignation/remplacement judiciaire.[1]## Insalubrité à Bruxelles
Oui, c’est possible. À Bruxelles, le Code bruxellois du Logement impose des exigences minimales de sécurité, salubrité et équipement; l’humidité, les champignons, les problèmes de stabilité/structure et les installations électriques dangereuses entrent clairement dans ces critères.[1]
La DIRL peut intervenir sur plainte ou d’initiative, et ses décisions peuvent aller de la mise en demeure de faire les travaux à l’interdiction à la location si la sécurité ou la santé des occupants est en péril; le document de Bruxelles Logement indique aussi qu’une amende administrative peut être envisagée.[1]
## Conséquences possibles
Si l’immeuble ou certains logements sont jugés non conformes, les conséquences peuvent être lourdes: obligation de réaliser les travaux dans un délai, contrôle de suivi, et en cas de danger sérieux, interdiction immédiate à la location pour les logements concernés. Pour un immeuble occupé par des locataires, cela peut aussi entraîner des tensions locatives, des demandes de réduction de loyer, voire des procédures liées à l’inhabitabilité selon les cas.[1]
Pour les copropriétaires, cela peut aussi affecter la valeur du bien, la responsabilité civile du syndicat et, en cas d’inaction manifeste, la responsabilité du syndic. En matière de copropriété, l’ACP a pour objet la conservation et l’administration de l’immeuble, et elle doit contribuer aux frais nécessaires selon les quotes-parts prévues par les statuts.[1]
## Ce que je ferais à votre place
Je réunirais immédiatement un dossier technique court mais solide, puis j’enverrais une mise en demeure au syndic avec demande expresse d’AG extraordinaire et de vote sur des travaux urgents. Si vous voulez, je peux vous préparer un **modèle de mise en demeure** et un **projet de résolution pour l’AG** adaptés à une copropriété bruxelloise.
Sources
[1] Saviez-vous que le juge de paix peut nommer un syndic judiciaire si ... https://www.facebook.com/officedespropr … 116535040/
[2] comment saisir le juge de paix ? (Approche juridique et pratique) https://www.copropriete-belgique.be/pos … ge-de-paix
[3] Les travaux obligatoires en copropriété - ChoisirUnSyndic.be https://www.choisirunsyndic.be/dossiers … 1766959188
[4] Question et réponse écrite n° 55-2177 : ACP. - Conflits d'intérêts des ... https://www.stradalex.com/fr/sl_src_pub … 2202320976
[5] OP - Facebook https://www.facebook.com/officedespropr … 626535089/
[6] cas pratiques, solutions juridiques et rôle du juge de paix en ... https://www.copropriete-belgique.be/pos … spensables
[7] L'insalubrité du logement - Infor Jeunes https://www.jeminforme.be/l-insalubrite-du-logement/
[8] Les obligations du syndic en matière de sécurité https://www.fr.luko.eu/assurance-habita … -securite/
[9] LOGEMENTS INSALUBRES https://brulocalis.brussels/sites/defau … ubrite.pdf
[10] Les Obligations Légales du Syndic en Belgique https://micx.be/Blog/Les-Obligations-Le … gique.html
[11] [PDF] La copropriété - Justice https://justice.belgium.be/sites/defaul … m%20FR.pdf
[12] Insalubrité et insécurité d'un logement à Bruxelles : que faire en tant ... https://www.arius-law.eu/le-journal/ins … -locataire
[13] Comment gérer les travaux en copropriété en Belgique : procédures ... https://www.copropriete-belgique.be/pos … %A9t%C3%A9
[14] Litige de copropriété : quand faire appel à la justice https://syndicyourself.be/fr/syndic-ben … a-justice/
[15] Logement insalubre à Bruxelles : que fait Bruxelles ... - Facebook https://www.facebook.com/BruxellesLogem … 948178608/
Madame l'intelligence artificielle,
La DIRL intervient même si le logement n'est pas loué ou destiné à la location ?
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