A la base c'est le vendeur, Mr X qui est l'initiateur de l'infraction.  Est-ce que le notaire ne pourrais pas renvoyer la balle sur le vendeur en disant que ce dernier ne lui a pas tout dit?

J'ai lu l'article 98...  On y dit bien que l'on ne peut changer l'affectation sans demander de permis ni faire des travaux.

Je pense que ce que la partie adverse va tenter de démontrer c'est que c'est MOI qui ait changé la destination.  Que j'achetais des bureaux en toute connaissance de cause et que voilà... 

Mais comme j'ai le PV de l'AG de 1999 où c'est le notaire lui-même qui demande le changement au niveau coprop.... que j'ai un rapport d'expertise daté de 10/2003 avec la description du bien, des photos du bien... je pense qu'il sera difficle de faire avaler ça à un magistrat.

J'ai déjà fait des recherches sur le sujet.  En fait je n'ai trouvé de référence quant à des biens à usage mixte que dans le code marrocain.

En outre cet article paru dans La Libre Belgique classe bien le changement d'affectation du bureaux vers logement parmi les infractions urbanistiques.

Je cite:

[color=#FF0000]La patrouille des stewards.

Les changements d’affectation des rez-de-chaussée commerciaux en logements ou encore le placement d’antennes paraboliques visibles depuis l’espace public alimentent la liste des infractions qui courent les rues de Bruxelles [/couleur]

Donc "à priori" (à vérifier), un bien doit être soit une chose, soit l'autre.

En tout cas c'est la position de l'urbanisme de Molenbeek. Ils ont dit "aaaah mais monsieur nous on a donné notre accord sur ces plans où il est marqué que c'est des bureaux hein... si maintenant vous voulez que ce soit un logement il faut rentrer une demande de permis"

Voilà le résumé chronologique.  Je pense qu'effectivement c'est intéressant parce que ce genre d'immeuble est assez "commun" à Bruxelles.

Il s'agit d'une copropriété de 32 lots à Molenbeek-St-Jean construite en 1963. 

L'acte de base dit ceci au niveau de la destination :

[color=#0000E0]"Il ne peut être exercé dans l'immeuble aucun commerce quelconque, sauf ce qui est stipulé ci-après. A l'exception des appartements du rez-de-chaussée à usage de bureaux, les locaux sont destinés à l'habitation résidentielle. Les locaux pourront être affectés à la fois à l'habitation et à l'exercice d'une profession libérale"[/couleur]

Au niveau de l'urbanisme des plans sont déposés.  Les rez sont effectivement renseignés comme bureaux sur ces plans.  L'urbanisme ne dispose pas de l'acte de base  (celui-ci comporte des notions de droit civil qui n'ont rien à voir avec l'urbanisme).
Il y a 3 "appartements à usage de bureau".  Deux de ces appartements sont fusionnés et semble-t-il, occupés comme logement depuis les années 60, sans qu'aucune formalité n'ait été introduite.  Mais ce n'est pas celui-ci qui nous intéresse.

Mon appartement est occupé comme "bureaux" jusqu'en mai 1999.  Date où celui qu'on va appeler "Monsieur X" l'achète à l'état de bureaux, comprenant 3 bureaux, un WC, une salle d'attente et un "refuge".
Mr X prend comme Notaire Maître Y.  Maître Y est le notaire "de famille" des X.
Mr X entreprend une série de travaux de manière à transformer les lieux en logement : il ajoute des pièces : débarras, couloir, salle de bain.  Aussi il remplace les châssis en façade avant et modifie leur esthétique (enfreignant au passage un point de l'acte de base et un point d'urbanisme car il change l'aspect de la facade).  Mais surtout M. X se fait domiciler dans ce rez et l'occupe comme logement.
 
Au point de vue copropriété comme on peut le voir, l'affectation n'est pas très claire et est sujette à interprétation.  D'aucuns estiment que la destination principale de la coprop est l'habitation et que donc l'usage de bureau est subsidiaire...
Mais en tout cas, Maître Y demande au syndic de l'époque de placer à l'ordre du jour de l'AG de 1999 un point visant à clarifier l'affectation des rez en logement.
Le résultat du vote est que sur 844 quotités présentes ou représentées (sur 1000), on a OUI : 636 NON : 0 Bulletins non rentrés : 208
Le syndic ne statue pas sur le résultat... 
La législation en vigueur à l'époque veut que 4/5ème sont nécessaires, soit 80%.  Or on arrive à 75,36%.... On peut donc dire que l'AG n'a PAS approuvé.
Ceci dit M. X continue d'occuper le bien et aucune action n'est intentée à son encontre.
Mr X ne se mettra en outre jamais en contact avec l'urbanisme pour modifier l'affectation au niveau urbanisme donc. 

En 2003 Mr X se voit proposer un poste dans le sud de la France.  Il se hâte donc de mettre son bien en vente au mois d'octobre 2003. 

C'est là que moi-même, Mr Manynote, tombe sur l'annonce.  Je visite le bien.  Ses volumes me plaisent, le fait que ce soit un rez me plait également et aussi le fait qu'il soit en bon état (puisque travaux en 1999).

Prix demandé : 130.000 eur pour 110m² (pas de cave)
Je ne discute pas le prix et fais une offre via l'agence à 130.000 eur qui est bien entendu acceptée.

Je rencontre ensuite le père de Mr X.  Mr X est déjà dans le sud de la France en train de préparer sa migration vers des cieux plus doux...

Le père de Mr X me conseille de prendre son notaire Maitre Y qui jouit parait-il d'une bonne réputation.  Novice et ne sachant pas que chacun pouvait avoir son notaire, j'accepte...

Le notaire Y rédige un compromis.  Dans ce compromis on y fait mention de "l'appartement de type A" (Après des recherches récentes, le "type" ici décrit n'a pas de fondement juridique ou urbanistique, il s'agit juste d'une classification propre à l'immeuble).

L'expert de la banque rentre son rapport et y mentionne la destination : habitation.  Il ajoute que "le vendeur déclare qu'il n'y a pas d'infraction urbanistique".

La description quant à elle reprend celle qui figure dans l'acte de base (3 bureaux, une salle d'attente...) et n'est donc plus conforme à la réalité.  Je ne m'en suis pas inquiété.  Pensant que comme Mr X n'avait pas touché à des murs porteurs on devait se référer à l'acte de base. 

La destination du bien n'est par contre pas explicitement indiquée.

Ensuite vient la signature de l'acte.  L'acte parle également d'appartement de type A.  Comme vous le savez, on ne reçoit l'acte que plus tard et pas au moment de la signature.

J'emménage dans le bien.  Je reçois ensuite copie de l'acte.  Si l'acte parle bien "d'appartement", l'annexe, qui est une procuration que Mr X a faite à son père parle "d'appartement à usage de bureau". 
Là je stresse... "à usage de bureau????"  mais qu'est-ce que c'est que ce truc?  J'appelle le notaire qui me rassure en me disant qu'il n'y a pas de problème pour occuper ce type de bien comme logement.  Que c'était même mieux qu'un appartement des étages car on pouvait y loger et y faire des bureaux.  Et de m'enjoindre de surtout ne rien vouloir changer.

Soit, j'occupe donc ce bien depuis 2004 et je le mets en vente fin novembre 2012.

Je place une annonce sur immoweb.  Mr Z la voit, il visite... l'histoire se répète...

Or Mr Z est plus malin que moi : néerlandophone, il prend son propre notaire. 
De mon côté je transmets les documents à mon nouveau notaire.  Ce dernier rédige le compromis.  Le notaire de Mr Z le reçois et préviens Mr. Z "pazzz op!!! ce sont des bureaux!!"...
Mr Z est inquiet et me demande d'aller avec lui à l'urbanisme. 
De mon côté je pense qu'il s'agit d'une erreur, que tout est en ordre et que ça va se régler en 5 minutes.  Que nenni.  Il faut lancer une procédure de régul en bonne et due forme, avec plans, formulaires, pompiers et tout le sait tremblement et peut-être offrir des pralines au responsable communal.

J'engage donc un architecte pour faire la régul...

Voilà la situation actuelle.

Mon point de vue : le notaire était au courant de l'entièreté du dossier car il est intervenu à plusieurs reprises.  Il a rédigé les documents de manière à ce que certains termes ne me fassent pas sursauter, pour endormir ma méfiance.  Il est certain que si "à usage de bureau" m'avait été signifié j'aurais réagi comme Mr Z.  Or Mr. X est pressé : il veut partir et vendre.  Pas le risque de rater une vente et pas le temps de se mettre en ordre alors que les sirènes de la méditerranée l'appellent de leur chant...

Rien n'indique nulle part que j'ai pu être averti.  Je n'ai pas eu de ristourne sur le prix qui pourrait indiquer que j'étais d'accord contre dédommagement de faire la régul à la place du vendeur (je n'aurais d'ailleurs jamais accepté).

Donc de ce côté, vu que le notaire Y botte en touche, j'ai envoyé un courrier au syndic de la chambre des notaires pour qu'il se penche sur le cas...

J'espère que ce résumé est clair...

C'était les bureaux d'une société de Géomètres Experts sous forme de SA.  J'ai eu le propriétaire en ligne qui me l'a confirmé.  Il a vendu le bien a l'état de "bureaux" en mai 1999.  Le gars a donc fait quelques travaux: agrandi un bureau pour en faire un living en diminuant la taille d'un autre qui est devenu une chambre.  Ajouté une salle de bain en splittant le 3eme bureau qui est devenu sdb et chambre nr2.
Mais surtout il a changé la destination en venant y habiter et en élisant domicile.

L'autre rez, juste à côté de chez moi n'a, à ma connaissance jamais été utilisé comme bureau : il a la particularité de ne donner uniquement qu'en façade arrière...  Il a donc été utilisé comme logement depuis les années 60.

Je pense savoir aussi pourquoi le gars ne s'est jamais en ordre avec l'urbanisme : il avait remplacé tous les chassis sauf un dans le living.  je pense qu'il voulait agrandir la baie, ce qui entrainait des travaux qui toucheraient à la façade arrière et peut-être faire la régul en même temps... Ou alors il n'avait simplement pas envie ou pensé à faire une régul...

Depuis 1999 sur et certain

Merci.

J'avais déjà lu le document auquel vous faites référence.  L'acte ayant été passé en 2004, sauf erreur il eut fallu demander une régul à l'urbanisme. 

4. A partir du 7 juillet 2003 :
Tous les changements de destination ou d’utilisation, avec ou sans travaux, sont soumis à permis
d’urbanisme,

Le vendeur aurait donc du se mettre en ordre. 

Pour la partie coprop....  le PV ne mentionne pas "approuvé" ou "rejeté". Je vous ai recopié le contenu tel quel. Le syndic s'est borné à compter les voix (pareil pour d'autres points à l'odre du jour de cette assemblée).  Je suppose que de cette manière il évite de prendre ses responsabilités.  Mais en l'absence de la mention approuvé ou rejeté il faut je pense se référer à la législation en vigueur à l'époque c'est à dire qu'il faut 4/5emes, soit 80%.  les abstentions comptant comme "non".  Or ici on est à 76% de oui.  C'est la position de mon notaire actuel.

Alors concernant la partie coprop, peut-être peut-on faire jouer le fait que l'affectation "de facto" depuis 1999 n'a plus fait l'objet d'une contestation et tomber dans la prescription si prescription il y a en la matière...  Ca je ne sais pas.  En tout cas ça fait plus de 10 ans.

Pour l'autre rez, il est occupé comme logement depuis plus de 30 ans... peut-être que par extension...

Mon notaire a proposé de revoter...  mais il y a bcp de chances que certains proprios refusent juste pour m'emmerder...

Le dossier a été transmis au syndic de la chambre des notaires. 

Pour ma procédure de régul j'ai du me rendre aux services des enregistrements pour dder un certificat de propriété.  Sans que je dise quoi que ce soit l'employée a vu le problème : l'acte parle bien d'un appartement mais sur le document au niveau urbanisme apparait le code "bur".  Donc l'erreur saute aux yeux de tout qui a l'info nécessaire.

Donc a l'époque la vente n'aurait pas du avoir lieu : je voulais un logement, le vendeur avait un bureau, la vente était donc caduque... et c'est grace au tour de passe passe du notaire que ce bureau est devenu un appartement.  Si je ne m'abuse, il s'agit d'un faux en écriture...

Sources?

"Se renseigner sur l’immeuble
Tout acheteur d’un bien en copropriété devra impérativement se renseigner auprès de la conservation foncière ou auprès du syndic de l’immeuble sur la présence ou non d’une clause de préemption et cela afin d’éviter toute mauvaise surprise !

Il convient aussi de s’assurer que votre vendeur est à jour dans le paiemen
t de ses charges vis-à-vis de la copropriété. Sachez que dans le cas contraire le nouveau copropriétaire doit supporter les charges impayées par l’ancien propriétaire. Demandez donc au vendeur de vous communiquer les relevés de charges et le procès-verbal de la dernière assemblée générale. Vous pourrez notamment vérifier si la copropriété est correctement gérée, s’il existe des procédures en cours et si des travaux ont été votés.

Ces renseignements peuvent s’obtenir auprès du syndic. Si vous avez fait appel à un professionnel : notaire, avocat, il leur incombe de faire ces recherches.

Source : https://www.facebook.com/techniciendelux/posts/511282565563658

S'il est vrai que de par l'article 18 du code des notaires, ceux ci ne peuvent dénigrer un de leur collègue, les réactions que j'ai reçues quant à mon affaire de plusieurs notaires sont des "étonnements", des "c'est étrange", "c'est dommage". 
Bien sur aucun ne dira "ooooh comme il (elle) t'a enrouléééééé"

C'est pour ça que des institutions existent et aussi que des tribunaux existent.  Nul n'est au dessus des loi, pas même les notaires.

Voici le projet de lettre que je vais envoyer dès demain.

Maître,

Sans réponse de votre part à mes courriels des 16 et 18 janvier 2013, je vous adresse cette lettre recommandée avec accusé de réception.

Le problème qui m'occupe concerne la vente de mon appartement.  En effet, je l'ai mis en vente, via Immoweb, de bonne foi, comme logement.

Ce bien a rapidement trouvé preneur.  Or seul un problème d'affectation empêche la réalisation de la transaction.  Ce problème a été constaté par le notaire de l'acheteur.

Ce bien a été acquis de M. xxxxxx en 2004 alors que je cherchais un logement.  Le compromis a été rédigé par vos soins et signé en votre étude.  Vous étiez le seul notaire officiant. Le bien a été occupé comme logement par moi-même depuis lors.

Je cherchais un logement, le bien en question m'avait été présenté comme logement et vendu comme tel.  Or il se fait que concernant la partie droit civil, donc vis-à-vis de la copropriété, le changement d'affectation a été demandé en 1999 (par vous même d'ailleurs d'après les document en ma possession) mais que le résultat n'est pas clair et est contestable (dixit Maître YYYYYYY, notaire à Bruxelles)  Il avait déjà fait l'objet de remarques de copropriétaires lors de l'AG de 2007.  Je vous avais écrit à ce sujet et vous m'aviez répondu par courrier. 

Concernant la partie urbanistique, là il ne fait aucun doute qu'une infraction est avérée.  En effet auprès de l'urbanisme de la commune de Molenbeek St Jean, le lot est toujours repris comme bureaux.  Une régularisation avec demande de permis est donc nécessaire et m'est imposée par l'acheteur.

Je m'étais déjà inquiété de ce problème auprès de vous dès la réception de la transcription de mon acte authentique d'achat.  En effet, si l'acte en lui-même parle d'appartement sans précision autre, la procuration faite par M. XXXXX à son père pour le représenter parle d'appartement "à usage de bureau". Formule qui m'avait fait sursauter.  Le compromis ne reprenait pas non plus l'affectation.

Après avoir fait analyser l'acte par plusieurs personnes, il apparait bien que j'ai acheté un logement... Or vraisemblablement on m'a livré un bureau...

N'étant pas homme de loi mais simple citoyen, je ne puis préjuger de la responsabilité d'aucun mais l'impression qui se dégage est que l'information qui m'a été fournie par le vendeur est erronée, voir trompeuse. J'estime en outre, sur base des documents en ma possession que vous n'avez pas fait preuve à mon égard du devoir d'information qui incombe à votre fonction et que des informations importantes (que vous pouviez connaitre de par votre implication plus ancienne concernant le bien) de nature à orienter ma décision ont été au moins omises et certainement non clarifiées.  En effet, sur base d'informations claires et complètes, j'aurais, soit :

- renoncé à l'achat purement et simplement car l'objet livré n'est pas conforme;
- demandé au vendeur de se mettre en règle car il est l'auteur des modifications;
- demandé une réduction de prix équivalente à l'estimation du cout de la régularisation que j'aurais effectuée par la suite.

Or en l'occurence aucun élément ne permet d'établir que j'ai été informé des problèmes liés à ce bien ou que j'ai pu bénéficier d'une remise sur le prix résultant d'une négociation entre le vendeur et moi-même.  Le prix que j'ai payé à l'époque (130.000 eur) est le prix fixé par le vendeur pour son bien (cfr annonce immobilière en ma possession).

Je dispose bien sur d'un dossier complet avec tous ces éléments et je pourrais vous en fournir des copies pour analyse. Même si j'imagine que ça et là des éléments juridiques sibyllins pourraient laisser supposer que j'étais informé, je pense qu'il sera difficile de mettre en doute ma bonne foi.  Votre rôle en tant que notaire étant d'apporter un éclaircissement et d'informer le commun des mortel qui n'a pas suivi un cursus comme le vôtre. Le notaire de mon acheteur a quant à lui correctement rempli son office en l'informant de façon proactive.  Votre rôle n'était pas différent, et en celà il semble que vous ayez failli... J'ose même ajouter que la manière dont les différents documents rédigés par votre étude ont été rédigés peut laisser penser un volonté de dissimuler...  Le cas échéant et si nécessaire, je laisserai un magistrat apprécier de la chose.

Ceci dit, peut-être disposez-vous d'éléments que j'ignore, qui seraient de nature à débloquer rapidement la situation?

J'estime actuellement subir un préjudice.  En effet j'ai moi-même signé pour l'acquisition d'un autre bien.  Sans ce souci j'aurais pu faire coincider la vente et l'achat. La vente de mon appartement actuel servant à payer en partie le nouveau bien.  J'ai de ce fait du trouver dans l'urgence une solution pour l'aspect financier.
Ce problème de régularisation entraine également dans l'équation une inconnue quant au résultat du changement d'affectation et aussi quant au délai.
De même j'ai du faire appel à un architecte dont les honoraires me seront facturés. De plus les normes actuelles (PRU) de 2006 ont accru encore la difficulté d'une régularisation par rapport à 1999, date de l'achat par M. XXXXX, ou 2004, date de mon achat.  Le montant total du préjudice n'est pas encore établi à l'heure actuelle.  J'établirai un décompte chiffré dès que tous les éléments seront en ma possession.

Je vous demande de me contacter rapidement pour trouver si possible une solution, déterminer les responsabilités, et le cas échéant faire intervenir votre assurance.

A défaut de réponse de votre part sous la huitaine, je déposerai le dossier auprès de la chambre de discipline des notaires de Bruxelles.

Vous pouvez me joindre sur mon portable au xxxxxxx, par email ou par courrier.

Bien à vous.