Depuis 1994 en Wallonie et 2001 en Région bruxelloise, le fait de diviser un immeuble, même sans réaliser de travaux qui affectent les structures portantes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, est soumis à permis d'urbanisme.
Si la division a été réalisée avant ces dates, il n'y a en principe pas de problème pour peu que le propriétaire soit capable de rapporter la preuve que cette situation est antérieure.
Dans le cas contraire, il faut rappeler qu'en matière d'urbanisme il n'y a pas de prescription. Dès lors la situation infractionnelle ne peut être couverte que par une demande de permis de régularisation.
Le problème est que, comme évoqué déjà dans d'autres sujets sur ce site (voir également les échos de la conférence de presse du SNP vendredi dernier à Liège), les communes sont aujourd'hui réticentes à accepter la multiplication de logements, en particulier la création de petits logements dans des immeubles unifamiliaux. Par ailleurs, la notion de "petit" logement est assez extensive puisque, de bonne source, nous savons qu'à Charleroi par exemple, une circulaire prévoit le refus de toute demande de permis pour des logements d'une superficie inférieure à 100 m2.

Je conseille en tout cas à votre ami de vérifier la date de création du logement et de consulter le notaire de l'époque de la vente.

Il n'y a rien de neuf de la part des autorités ni du Conseil d'Etat. Voilà deux ans bientôt que nous attendons l'avis de l'auditeur dans le cadre du recours contre la Ville de Namur!
Pour rappel, entre-temps nous avons introduit le recours contre Charleroi (début 2010) puis un autre contre la Ville de Verviers (août 2010).

La question est de plus en plus aiguë car désormais les pouvoirs communaux font barrage à l'octroi (ou au renouvellement) de permis de location en se basant également sur l'absence éventuelle de permis d'urbanisme en plus des exigences en matière de sécurité. Il semble qu'elles fassent durer le plaisir et retardent le moment d'octroyer (ou de refuser!) le permis de régularisation.

Dans ce contexte le SNP a décidé de passer la vitesse supérieure. Nous avons rencontré les ministres wallons compétents et nous organisons demain à Liège une conférence de presse sur le thème des petits logements et des tracasseries dont ils sont l'objet.

Toutes les infos dans Le Cri de janvier (décembre est sous presse).

Question 1: la locataire a perdu le droit au bail puisqu'elle a donné congé. Vous pouvez donc accepter de conclure un nouveau bail, à de nouvelles conditions. Par contre, il n'est pas logique ni justifiable de modifier le loyer en fonction du nombre de personnes. Plutôt axer les modifications sur les charges!
A la lecture de vos commentaires sur votre locataire, je me demande toutefois si vous avez vraiment intérêt à poursuivre la relation locative avec elle.
Question 2: comme dit ci-avant, mieux vaut selon moi faire un nouveau bail.
Question 3: en effet, tout locataire peut demander, le cas échéant en justice, la prorogation du bail pour circonstances exceptionnelles, même s'il a lui-même décerné un congé. Toutefois cette prorogation a une durée limitée (généralement 6 mois au maximum) même si elle peut être renouvelée une fois. En outre, il faut justifier de circonstances imprévues. La prorogation peut être conditionnées à de nouvelles conditions, à apprécier par le juge.

PS. N'auriez-vous pas intérêt à vous affilier à notre association?

Il est exact que la définition des immeubles inoccupés est souvent faite en se basant sur les consommations d'eau et d'électricité du bien et/ou sur l'inscription d'une personne dans les registres de la population.
La Cour constitutionnelle et le Conseil d'Etat ont défini les limites de ces méthodes.
Quoi qu'il en soit le propriétaire peut toujours établir, par toutes voies de droit, qu'il occupe effectivement le bien, éventuellement à titre de résidence secondaire. Il faut tenir compte des circonstances de la cause!
Par exemple, si vous êtes propriétaire d'un appartement dans la ville où vous avez votre résidence principale, vous aurez du mal à faire admettre que vous y avez votre résidence secondaire... Par ailleurs, ne perdez pas de vue qu'il existe généralement une taxe sur les résidence secondaire, parfois élevée mais bien moins que les taxes sur les immeubles inoccupés. Le fait de payer cette taxe est un élément en faveur de la thèse que le bien est effectivement une résidence secondaire.
Personnellement je n'ai jamais été contactée par une personne qui occupait réellement un bien comme résidence secondaire et faisait l'objet d'acharnement visant à lui faire payer une taxe sur les immeubles inoccupés.

Tout à fait d'accord avec pfffff.
La prolongation pour circonstances exceptionnelles est la solution tout indiquée, même si, après un bail de neuf ans il est autorisé de conclure un bail de courte durée, à de nouvelles conditions, y compris le loyer. mais il faudra alors donner un congé avec préavis de 3 mois!

Pour rappel, on ne peut enchaîner plus de deux baux de courte durée ou pour une durée totale de plus de trois ans et on ne peut augmenter le loyer lors de la conclusion du second.

Par ailleurs, il ne faut pas perdre de vue que le locataire a le droit de demander deux fois la prorogation pour circonstances exceptionnelles, et ce même dans le cas où c'est lui qui a donné le congé!

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J'ai tendance à donner raison à Pim.
En effet, il n'est pas possible d'enregistrer un bail verbal donc il n'y a pas d'infraction à la loi fiscale, mais la loi sur le bail stipule que le locataire qui a un bail (de 9 ans) non enregistré peut mettre fin à celui-ci sans formalités. C'est bien le cas lorsque le bail est verbal... Reste au bailleur qui craint cette éventualité à mettre en branle la procédure prévue par la loi pour exiger la rédaction d'un écrit ... et le faire enregistrer.
Pour info, le SNP propose des contrats-type pour ces situations de mise par écrit d'un bail verbal.

Les communes ont une large autonomie fiscale et la plupart d'entre elles ont arrêté un règlement instaurant une taxe sur les secondes résidences. Cette taxe est justifiée par le fait que l'occupant d'une seconde résidence, par définition une personne qui n'est pas domiciliée dans la commune, ne participe pas au financement de celle-ci via l'impôt sur les revenus.

En ce qui concerne la dérogation instaurée par la Ville de Liège pour les logements d'une superficie inférieure à 100 m2 occupés par un étudiant, je ne puis vous en dire grand-chose car je ne dispose pas du texte or chaque commune a son texte. Il faut donc consulter et interpréter celui-ci.

Il y a donc lieu de vérifier si la dérogation en question ne concerne que les biens loués. Par contre, il semble difficile à quiconque de prouver qu'il (elle) vit seul(e). A priori, une déclaration devrait suffire, quitte à ce que la commune prouve le contraire. Quoi qu'il en soit, là aussi il faut lire le règlement qui établit peut-être des présomptions ou autres distinctions subtiles.

Le SNP diffuse également un texte coordonné officieux. Tel. 02-5126287 ou info@snp-aes.be

Il y a beaucoup à dire en effet en ce qui concerne le logement social et le message de Francis le laisse bien entrevoir.
Je n'ai aucune compétence particulière dans ce secteur mais je puis toutefois émettre quelques remarques.
- très clairement, les règles de fixation des loyers dans les SLSP ne sont pas les mêmes que dans le privé puisque ce loyer est fonction, au départ d'un loyer "abstrait" fixé pour le bien, des revenus du locataire. Impensable dans le privé, bien sûr. D'une manière générale, il est admis que la loi sur le bail de résidence principale n'est pas applicable aux logements sociaux, et ce, notamment, sur base du commentaire émis lors de sa parution par  son auteur, Melchior Wathelet (père) "soi-même" 
J'avoue ne pas connaître les conditions dans lesquelles on peut légalement augmenter un loyer social sur base de travaux effectués dans l'immeuble.
- la situation générale du secteur du logement social semble actuellement très déliquescente, faute d'un refinancement indispensable pour rénover et adapter le parc (certains immeubles doivent être démolis alors que les emprunts ayant servi à les financer n'ont pas encore commencé à être remboursés). Cette disette est due sans doute en partie à des carences de gestion mais elle est également due à la modicité des loyers pratiqués combinée avec le fait que l'intervention des pouvoirs publics s'est de plus en plus réduite au fur et à mesure des plans de rigueur budgétaire et des crises économiques.
- Je pense que les bailleurs qui fréquentent ce site sont bien conscients du fait qu'il n'est pas possible de pratiquer des loyers au tarif social et de maintenir l'immeuble sans une source extérieure de financement. C'est un problème structurel qui prend aujourd'hui un caractère dramatique. Au point que les représentants du secteur voudraient qu'on instaure une allocation-loyer au profit des locataires sociaux, de façon à pouvoir augmenter les loyers! Une manière de transformer en refinancement du parc une initiative destinée en principe à aider les personnes précarisées! Inutile de dire que le SNP rugit quand il entend cela.
- Il n'en demeure pas moins que de plus en plus de personnes disposent de revenus dérisoires et que, comme le fait remarquer Sony, un loyer très bas de 150€ est encore bien trop élevé quand on dispose de 800€ par mois!
Il faut agir au niveau des revenus et c'est évidemment un problème immense.
- L'avis du SNP en ce qui concerne le logement est qu'il serait moins onéreux et plus productif de distribuer une allocation-loyer à un grand nombre de locataires - tout en encadrant les loyers concernés pour éviter l'inflation de ceux-ci, qui annulerait l'effet de l'allocation - plutôt que d'entretenir un parc social trop important. En bref, il serait moins onéreux de subsidier les locataires qui en ont besoin que de créer et gérer à grand frais du logement public.
- A l'intention de Francis: l'AIS ne doit pas être assimilée au logement public. Il s'agit de logement social privé, géré par un organisme public autonome, distinct des SLSP. Cela dit, il est exact que souvent la formation des employés des AIS laisse à désirer. Et d'autres choses encore mais c'est un vaste débat!