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#101 Re : Copropriétés forcées » Jugement reçu "requête syndic provisoire" » 06-02-2020 12:43:34
luc a écrit :@tous
Pour ceux qui lisent votre replique je rappelle que tout litige concernant les parties communes d'une copropriété suit en résumé les phases suivantes (si litige +350 EUR avec des traces écrites):CODE JUDICIAIRE
Art. 591.
"Le juge de paix connaît, quel que soit le montant de la demande:
(...)
2° bis des contestations relatives à la copropriété forcée des immeubles ou groupes d'immeubles bâtis;]
(...)18 JUIN 2018. - Loi portant dispositions diverses en matière de droit civil et des dispositions en vue de promouvoir des formes alternatives de résolution des litiges
Art. 178.
L'article 591, 2° bis du Code judiciaire, inséré par la loi du 30 juin 1994, est remplacé par ce qui suit :
"2° bis des contestations relatives à la copropriété forcée des immeubles ou groupes d'immeubles bâtis;".
C'est exact, mais pour pouvoir prouver son cas en justice vous devez avoir une preuve écrite si la contestaton dépasse les 350 EUR. Cela chez tout juge, JP ou autre.
Exemple je n'ai pas su contester un changement de la direction de la sortie de secours de chaque entrée. 1. puisque travaux < 350 EUR (5 EUR/ x 6 portes) 2. je ne suis pas encore moins-valide. J'ai donc auciun intéret grave. 3. je n'ai pas de facture qui atteste travail (facture globale d'entretien). 4. aucune décision d'AG explicite
#102 Re : Copropriétés forcées » Jugement reçu "requête syndic provisoire" » 06-02-2020 12:43:34
Bonsoir, comme promis voici le jugement
"On ne peut rien reprocher au syndic, tout est la faute de l'ACP combiné avec un CDC
incompétent qui agit comme des desperados, à charge des AG d'y mettre de l'ordre,
apprenez à ne pas donner décharge comme vous l'avez fait lors des AG 2017/2018 à la légère"
et je suis condamnée à payer 500€ au syndic pour la gêne occasionnée
voilà, fini, on en parle plus
Dommage que vous avez du ressentir les conséquences du disfonctionnement d'une structure interne indépendante d'information des copropriétaires. Le JP ne pouvait qu'appliquer la loi. L'ACP n'était pas cité et le syndic agissait comme exécutant de l'ACP = il ne sait pas condamner l'ACP.
J'ai vu votre réplique quand je voulais poster un texte écrit hier soir, dans un autre sujet les mesures qui sont maintenant (2019) à la disposition pour contrer dans le futur une attitude semblable du CdC/AG. Je les ait trouvès en analysant l'impact du nouveau Code Civil 2020 en train d'être voté. Directement rien ne change au niveau de la copropriété mais il y a un impact indirect en relation avec le CDE, ... .
Ayant subi des faits semblables en 2002, je connais les conséquences. Mais dans mon cas c'était le syndic qui exagerait et je n'avais cité que l'ACP (situation inverse de vous). Mon amende était en 2002: 25.000 FB pour l'ACP, mais confisqué de fait par le syndic. Cet acte frauduleuse l'a fait perdre en 2004, etc. ...
Pour que vous n'avez pas subi votre galère pour rien, je vous demande s'il est possible de communiquer la référence du jugement (Tribunal, date et N° de rôle).
@tous
Pour ceux qui lisent votre replique je rappelle que tout litige concernant les parties communes d'une copropriété suit en résumé les phases suivantes (si litige +350 EUR avec des traces écrites):
0. Le résident, locataire, propriétaire, ... constate un problème
1. Le propriétaire du lot privatif, qui subit des dégats des parties communes, prend position
2. Le syndic, contacté par le propriétaire, s'informe, fait les constats nécessaires et prend position,
(3. L'AG est informé suite à une question par le résident)
4. L'AG prend position, suite à un point mis à l'OJ par le propriétaire ou le syndic
5. Le JP est demandé à intervenir, après avoir entendu les parties concernés, pour valider ou pas une décision de l'AG. Ne peuvent être entendu que les parties cités ou intervenant volontairement (à leur frais).
6. ... (appel, cassation, ...)
@copropriétaire engalère
Ayant été moi-même agressé, assez sévèrement après 2002, tant moralement que oralement et physiquement, je sais ce qui peut vous attendre. Mais sachez qu'il y a des solutions. Ils sont plus afficaces puisque les lois ont été adaptés depuis 2002.
Bonne chance ....
#103 Re : Copropriétés forcées » Registration des syndics obligatoire dés le 01.04.2017 ??? » 30-01-2020 18:04:46
(edit: sujet erronée) (edit; texte remis en place - confusion créé suite à une réplique à une question de +3 ans.)
La question principale est: l’AR du 15 mars 2017 est-il d’ordre public ?
Pour autant que je sache: non, mais … .
En marge pour le caractère impératif lire mon intervention annotée de 2015 (s'il y a des questions posez les ici):
Le caractère impératif des dispositions légales concernant la copropriété forcée
Si cela a changé depuis 2015 il serait utile de créer un nouveau sujet avec le même titre et (2).
Mes propositions de 2015 sont encore toujours plus que d'actualité.
Je crois que le Code du Droit Economique (2013) a peut-être prévu des sanctions pour la non application de certaines dispositions concernant le BCE (Art. III.15 à III.95 CDE), d'où l'AR de 2017 est en principe une mesure d'exécution connexe.
#104 Re : Copropriétés forcées » Cumul de procurations pour l’AG » 29-01-2020 20:04:47
luc a écrit :Vous croyez vraiment que votre description correspond à la réalité réelle?
Pour moi il y a deux groupes qui ont des opinions différentes. L'un se focalise sur l'intérêt individuel et l'autre sur l'intérêt de la copropriété.
Le JP n'est pas une instance d'appel mais seulement une instance de validation.@QRieuse
Il s'agit d'expliquer fermement, en jouant la balle et pas l'homme, que des ennuis vont surgir si les intérêts de certains vont avoir la priorité.Proposez par exemple que le CdC reflète les différentes tendances au sein de l'AG et que le CdC se limite à sa mission légale.
Il y a en effet deux groupes. Rien ne permet de savoir objectivement sur quoi se focalise l'un ou l'autre. Mais le fait est que l'un est majoritaire.
Je suis d'accord, le JP n'est pas une instance d'appel, mais de validation. C'est donc à lui de décider, et pas à un CP ou au président, si un CP émet une objection à valider le droit de vote d'un autre sous quelque prétexte que ce soit.
Votre conseil final relève du droit de chacun d'exprimer son opinion. C'est parfaitement légitime. Ce qui ne l'est pas à mon sens est de prétendre priver un CP de son droit de vote pour quelque raison que ce soit.
Quand vous allez au vote communal et votre partenaire ne peut pas venir parce que malade, alors vous ne pouvez pas voter pour votre partenaire que si vous suivez la procédure prévu par la loi et pas autrement.
Dans le cas du sujet il n'est pas attesté que le groupe appelé par vous majoritaire l'est.
En plus je parie pour un chocolat qu'au moins un vote sera irrégulier.
Et finalement ce n'est pas parce qu'on est majoritaire qu'on a raison.
#105 Re : Copropriétés forcées » Cumul de procurations pour l’AG » 29-01-2020 20:04:47
In fine, le fond du problème est qu'une minorité tente de discréditer la légitimité de la majorité, en évoquant un prétexte pour exclure cette majorité de la prise de décision.
Je retiens que c'est fort subjectif et surtout malsain.
Il appartient à un juge de déterminer si l'un ou l'outre peut être "privé de droit de vote" pour la période concernée. Pas au président de séance ou à tout autre cp.
Quant à l'ambiance dans l'acp, je ne pense pas qu'elle soit améliorée par ce genre de comportement
@rexou
Vous croyez vraiment que votre description correspond à la réalité réelle?
Pour moi il y a deux groupes qui ont des opinions différentes. L'un se focalise sur l'intérêt individuel et l'autre sur l'intérêt de la copropriété.
Le JP n'est pas une instance d'appel mais seulement une instance de validation.
@QRieuse
Il s'agit d'expliquer fermement, en jouant la balle et pas l'homme, que des ennuis vont surgir si les intérêts de certains vont avoir la priorité.
Proposez par exemple que le CdC reflète les différentes tendances au sein de l'AG et que le CdC se limite à sa mission légale.
#106 Re : Copropriétés forcées » Cumul de procurations pour l’AG » 29-01-2020 20:04:47
GT a écrit :"Il (le CDC) peut recevoir toute autre mission ou délégation de compétences sur décision de l'assemblée générale prise à une majorité des deux tiers des voix sous réserve des compétences légales du syndic, de l'assemblée générale et du commissaire aux comptes. Une mission ou une délégation de compétences de l'assemblée générale ne peut porter que sur des actes expressément déterminés et n'est valable que pour une année.
Qu’entend-on par « actes expressément déterminés » ?
Serait-ce, par exemple :
- Mandat au syndic, en concertation avec le CDC, de pouvoir souscrire, dénoncer, modifier ou remplacer tout contrat récurrent souscrit par l’ACP (= ce qui est proposé dans notre ODJ)
Ou
- Mandat au syndic, en concertation avec le CDC, de conclure le contrat de fourniture d’électricité sur base de 3 offres et d’en choisir la durée.Le 1° exemple me semble donner un blanc-seing permanent tant au syndic qu’au CDC, et pour tous les contrats (fourniture d’énergie, entretiens, location,…), ce qui est abusif.
Je comprends, de la loi, qu’il faut que la mission donnée au CDC soit précisée (« actes expressément déterminés »), comme dans le 2° exemple.De plus, le syndic requiert la majorité absolue tandis que le mandat au CDC requiert la majorité des 2/3. Il doit, selon moi, y avoir 2 votes distincts
Mon interprétation est-elle la bonne ?
A moins que les mots « en concertation avec le syndic » n’impliquent pas une « mission ou délégation de compétences » ?
Dans les deux propositions votre syndic reçoit un mandat et le CdC est de fait co-mandataire.
Une sélection limitative de mots de textes légales est à déconseiller.
Les deux propositions mentionnés par vous ne tiennent pas compte des deux phrases suivantes des quatre de l'Art. 577-8/1 §4 CC, sous-lignés et mis en gras (texte complet du §4, mais "mis en page"):
Art. 577-8/1
§ 4. Pour exercer sa mission, le conseil de copropriété peut prendre connaissance et copie, après en avoir avisé le syndic, de toutes pièces ou documents se rapportant à la gestion de ce dernier ou intéressant la copropriété.
Il peut recevoir toute autre mission ou délégation de compétences sur décision de l'assemblée générale prise à une majorité des deux tiers des voix sous réserve des compétences légales du syndic, de l'assemblée générale et du commissaire aux comptes.
Une mission ou une délégation de compétences de l'assemblée générale ne peut porter que sur des actes expressément déterminés et n'est valable que pour une année.
Lors de l'assemblée générale ordinaire, le conseil de copropriété adresse aux copropriétaires un rapport annuel circonstancié sur l'exercice de sa mission
1. La décision de contracter est une mission de l'AG. Si l'Art. 577-8 §4 4° CC est appliqué par le syndic, l'AG doit à l'AG suivante confirmer cette décision du syndic (= prendre à charge par l'ACP) ou l'infirmer (= mettre à charge du syndic & nommer un syndic provisoire adjoint à l'AG suivante à fin d'exécuter cette décision de l'AG ).
2. L'exécution de ce contrat est toujours une mission du syndic.
#107 Re : Copropriétés forcées » Cumul de procurations pour l’AG » 29-01-2020 20:04:47
luc a écrit :rexou a écrit :Il me semble quant à moi que chaque CP dispose du droit de vote en fonction de ses quotités s'il présente sa candidature, que ce soit comme membre du CDC, comme syndic, commissaire aux comptes ou autre... Il ne peut par contre participer au vote qui lui donne décharge pour l'exercice de sa fonction.
Il ne peut par contre participer au vote qui lui donne décharge pour l'exercice de sa fonction ….
ou lui confie une mission qui appartient à l'AG ou au syndic,
ou en donne rapport sans demander décharge.Je ne comprends pas les 2 dernières lignes de l'intervention de Luc.
Quel est le sujet du verbe "confie" ?
Quel est le sujet du verbe " donne" ?Supposons que le sujet du verbe "confie" est le mot "vote", je ne comprendrais pas.
Le texte serait le suivant : "Il (le CP) ne peut participer au vote qui lui confie une mission qui appartient à l'AG ou au syndic"
Et les autres copropriétaires pourraient, eux, participer à ce vote ?Je rappelle les pouvoirs de l'AG en ce qui concerne les missions particulières du CDC. L'art.577-8/1, § 4 prévoit
"Il (le CDC) peut recevoir toute autre mission ou délégation de compétences sur décision de l'assemblée générale prise à une majorité des deux tiers des voix sous réserve des compétences légales du syndic, de l'assemblée générale et du commissaire aux comptes. Une mission ou une délégation de compétences de l'assemblée générale ne peut porter que sur des actes expressément déterminés et n'est valable que pour une année.
Le CDC ( les membres du CDC) ne pourra participer aux délibérations et aux votes concernant l'exécution de toutes ses missions, la mission légale (surveiller le syndic) et les éventuelles missions octroyées par l'assemblée générale.
Le rapport annuel circonstancié du conseil concernera la manière dont il a lui-même exécuté ses missions.
Ce que j'ai essayé d'exprimer est la réalité réelle (mandataire est mauvais père de famille) et pas la réalité juridique (mandataire est un bon père de famille). Je suis confronté à un clan qui applique une méthode analogue à celle de Trump. Je me demande même qui a appris à qui. Le chef du clan a suivi des cours en Amérique.
Mais je constate en me limitant calmement au cadre de la loi que la vérité fait toujours surface, tôt ou tard, mais pas trop tard.
#108 Re : Copropriétés forcées » Cumul de procurations pour l’AG » 29-01-2020 20:04:47
luc a écrit :Quand au pouvoir de police du président de séance je me base sur un texte doctrinal d'un assesseur juridique de l'IPI de 2007.2006
Dans quelle revue ou livre peut-on consulter cette doctrine relative au pouvoir de police du président de l'AG ?
En quoi consiste ce pouvoir de police ?
Q1: Tijdschrift voor appartements- en immorecht / Revue copropriété et droit immobilier, Wolters-Kluwer, Mostin/Timmermans
2006-1, p. 19 "De voorzitter van de algemene vergadering", R. Timmermans
Q2: Mon analyse sera exprimé au Tribunal au plus tôt en février 2020. Puis sur PIM, dès que le juge a donné son interprétation.
#109 Re : Copropriétés forcées » budget » 05-02-2020 19:43:42
bonjour
Nous ne recevons jamais avec l'ODJ de l'AGO de budget des dépenses ordinaires et extraordinaires prévisibles .
Cependant le syndic nous fait voté chaque année un tel budget (cf PV des AGO).
celui ci nous est présenté sommairement en AG et le plus souvent oralement .Le vote semble une formalité .
interrogé sur cela le syndic me réponds que c'est donné a titre informatif "des lors que les décomptes sont établis trimestriellement " .
Pour lui ,cela n'a pas de sens de voter un budget car nous ne serons jamais "dans les clous" de celui ci .
Est ce un raisonnement correct ?
Personnellement je pense qu'il faut établir préalablement un budget (ordi + extra ) quitte à le rectifier l'année suivante ?
qu'en est il exactement .
Bav
Exact: lire Art. 577-8.§4.18° CC. Cette disposition est impérative. Un CP défaillant risque d'obtenir gain de cause.
La comptabilité générale est annuelle. un décompte peut être mensuel ou trimestériel.
#110 Re : Copropriétés forcées » Cumul de procurations pour l’AG » 29-01-2020 20:04:47
luc a écrit :Cette procédure est en cours. En ce qui concerne en essence l'application de l'Art. 577-6 §1 e.a.
Quand au pouvoir de police du président de séance je me base sur un texte doctrinal d'un assesseur juridique de l'IPI de 2007.
Le pouvoir d'un president de séance est plus grand que vous croyez. Dans mon ACP c'est lui qui constate qu'un point n'est pas prêt à être soumis à la délibération et vote. C'est lui qui décide in fine, après discussion, de le postposer à l'AG suivante.En plus un JP ne va pas dire "déchu de son droit de vote pour l'exercice du... au..." mais dire qu'il ne sera pas tenu compte avec le vote de l'intéressé pour les points p1, p2, p3 … et constater si ses points ont été voté avec la majorité requise.
Si la technique utilisée est frauduleuse l'ACP risque que tous les décisions prises soient annulés (principe "fraus omnia corrumpit").
Je sais que vous vivez dans un monde idéal. Je regrette que c'est pas le cas chez moi ni chez beaucoup d'autres pimonautes.
Je partage avec vous l'idée qu'un JP peut décider qu'il ne sera pas tenu compte des votes de Mr X pour les points 6 ou 7... mais pas un président de séance !
Et ce même président n'a pas non plus à décider d'autorité de reporter le vote d'un point qui est à l'ordre du jour. Cette décision revient à l'ensemble des CP. Chacun peut faire le constat qu'il manque par exemple des éléments pour procéder au vote... mis il revient à l'ensemble des CP (la majorité absolue) de reporter ce point. Le président prend acte mais ne décide pas.Brigittetype "barcode"
Par contre, toute personne qui s'estime lésée par une décision prise par l'AG peut s'adresser au juge de paix. Y compris le président s'il le souhaite. Et ce JP peut annuler une partie des décisions ou toute l'AG... si la demande est justifiée.
Pour éviter une polémique ping-pong, je laisse le JP décider … . Je reviens avec le résultat.
Cela dépend ce que le JP va faire avec le president de l'AG, qui a proposé son avocat comme avocat de l'ACP, tout en cachant d'une façon professionelle son argumentaire au juge et à l'AG.
#111 Re : Copropriétés forcées » Cumul de procurations pour l’AG » 29-01-2020 20:04:47
luc a écrit :Pour ceux qui exercent de fait des missions de syndic: c'est au syndic et/ou président de la séance et/ou par une motion déposé par un/des CP que ce fait doit être constaté au début de la réunion (vérification de la list des présences) et mentionné au PV.
C'est au président de prendre les mesures d'urgence requises (et c'est sa responsabilité).
Qui ne peut pas voter ne peut pas participer à la délibération. Il en ressort qu'après avoir informé oralement ou par écrit (invitation) l'AG concernant le point traité ces personnes devront quitter la salle (en possession de procurations ou pas).
Tout ce qui précède est mon opinion personnelle.
Mais comme vous y allez !
Qui va définir, et sur quelle base objectivable qu'un CP exerce "de fait une mission de syndic" ? Certainement pas le syndic, ce ne serait pas cohérent. Le président ? Une motion déposée par un CP ? Et vous envisagez sérieusement d'expulser ces personnes de l'AG, avec ou sans procuration ? Pour moi, c'est tout à fait invraisemblable et irréaliste.
Si un CP désire écarter un autre sur base du fait qu'il exerce de fait une fonction de syndic, il lui appartient de lui communiquer par écrit ses griefs et au besoin de porter l'affaire devant un juge, qui seul pourra déclarer qu'en effet ce CP sera déchu de son droit de vote pour l'exercice du... au... pour avoir exercé de fait une mission de syndic durant cette période.
Le président de séance n'a aucun pouvoir de décider qu'un CP a "exercé une mission de syndic".
Cette procédure est en cours. En ce qui concerne en essence l'application de l'Art. 577-6 §1 e.a.
Quand au pouvoir de police du président de séance je me base sur un texte doctrinal d'un assesseur juridique de l'IPI de 2007.
Le pouvoir d'un president de séance est plus grand que vous croyez. Dans mon ACP c'est lui qui constate qu'un point n'est pas prêt à être soumis à la délibération et vote. C'est lui qui décide in fine, après discussion, de le postposer à l'AG suivante.
En plus un JP ne va pas dire "déchu de son droit de vote pour l'exercice du... au..." mais dire qu'il ne sera pas tenu compte avec le vote de l'intéressé pour les points p1, p2, p3 … et constater si ses points ont été voté avec la majorité requise.
Si la technique utilisée est frauduleuse l'ACP risque que tous les décisions prises soient annulés (principe "fraus omnia corrumpit").
Je sais que vous vivez dans un monde idéal. Je regrette que c'est pas le cas chez moi ni chez beaucoup d'autres pimonautes.
#112 Re : Copropriétés forcées » Cumul de procurations pour l’AG » 29-01-2020 20:04:47
dach a écrit :Je note qu'avec 42%, "ils" ne sont pas majoritaires.
D'autre part, il me semble qu'une personne ne peut voter sur sa propre mission et donc un candidat au CdC ne peut participer au vote sur sa candidature.
Dans ces conditions, si l'AG le désigne comme membre du CdC, il me semble donc que sa légitimé ne peut être contestée.
Maintenant, en tant que membre du CdC il n'a de toute façon aucun pouvoir de "régenter la gestion de l’immeuble". Et donc si il influence la gestion de l'immeuble, sa qualité de membre ou non du CdC n'y change rien.En effet, ils ne sont pas majoritaires avec 42%. Mais quand bien même ils le seraient que la situation serait pareille : c'est parfaitement normal et démocratique.
Il me semble quant à moi que chaque CP dispose du droit de vote en fonction de ses quotités s'il présente sa candidature, que ce soit comme membre du CDC, comme syndic, commissaire aux comptes ou autre... Il ne peut par contre participer au vote qui lui donne décharge pour l'exercice de sa fonction.
Il ne peut par contre participer au vote qui lui donne décharge pour l'exercice de sa fonction ….
ou lui confie une mission qui appartient à l'AG ou au syndic,
ou en donne rapport sans demander décharge.
#113 Re : Divers (hors achat/location) » Salle de bain ?= pièce d'habitation? » 27-01-2020 12:49:31
Bonjour à tous,
nouveau "TIC" avec l'architecte qui est venu pour mes permis de locations.
Cette dernière m'informe que le châssis de ma salle de bain n'est pas conforme pour la pièce, car la salle de bain d'après elle serait une pièce d'habitation.
Hors je ne suis bien sur pas d'accord...
Pourriez vous m'aider sur le sujet svp
Fort aimable ^^
Dans le Guide PEB Wallon 2015, je retrouve au point 09.10 Principe de la ventilation le texte suivant qui donne des definitions et répond probablement indirectement à la question:
C'est désormais l'annexe C3 de l'AGW du 15.05.2014 qui est d'application pour la ventilation. Dans cette annexe, les définitions de la norme NBN EN 12792 sont d'application, ainsi que les suivantes :
Débit de conception
Le débit de ventilation pour lequel le système de ventilation est conçu.Espace non destiné à l'occupation humaine
Espace prévu pour que les personnes n'y séjournent qu'un temps relativement court en usage normal (par exemple espaces de circulation tels que couloirs, cages d'escalier...; toilettes ; archives ; locaux de stockage ; garages...). Si un poste de travail est prévu dans un espace (par exemple bureau pour un travailleur dans un espace d'archives), alors l'espace ne tombe pas dans cette catégorie.Espace destiné à l'occupation humaine
Espace prévu pour que les gens y séjournent plus longtemps (par exemple locaux de bureaux, salles de réunion, salle des guichets, accueil, etc.).
#114 Re : Copropriétés forcées » Cumul de procurations pour l’AG » 29-01-2020 20:04:47
L'art.577-6, § 9, C. civil prévoit :
" Aucune personne mandatée ou employée par l'association des copropriétaires, ou prestant pour elle des services dans le cadre de tout autre contrat, ne peut participer personnellement ou par procuration aux délibérations et aux votes relatifs à la mission qui lui a été confiée."
Il ressort de ce texte qu'un membre du conseil de copropriété ne peut participer individuellement ou par procuration aux délibérations et aux votes relatifs à la mission qui lui a été confiée . La mission légale du conseil est de surveiller le syndic . Lorsque le point concernant la décharge du conseil de copropriété sera appelé, les membres du conseil ne pourront participer individuellement ou par procuration aux délibérations et votes de l'AG.Par ailleurs, les membres du conseil sortant peuvent participer , personnellement ou par procurations aux délibérations et votes relatifs au choix du nouveau conseil de copropriété.
Pour ceux qui exercent de fait des missions de syndic: c'est au syndic et/ou président de la séance et/ou par une motion déposé par un/des CP que ce fait doit être constaté au début de la réunion (vérification de la list des présences) et mentionné au PV.
C'est au président de prendre les mesures d'urgence requises (et c'est sa responsabilité).
Qui ne peut pas voter ne peut pas participer à la délibération. Il en ressort qu'après avoir informé oralement ou par écrit (invitation) l'AG concernant le point traité ces personnes devront quitter la salle (en possession de procurations ou pas).
Tout ce qui précède est mon opinion personnelle.
#115 Re : Copropriétés forcées » Cumul de procurations pour l’AG » 29-01-2020 20:04:47
QRieuse a écrit :Avec sa compagne, il peut ainsi arriver à avoir les voix de 8 CP sur 18 CP présents ou représentés (3 procurations /personne + leurs 2 voix), le 19° CP ne venant jamais aux AG et ne donnant pas de procuration. Ils pourraient ainsi avoir plus de 42% des quotités à leur disposition.
Je note qu'avec 42%, "ils" ne sont pas majoritaires.
D'autre part, il me semble qu'une personne ne peut voter sur sa propre mission et donc un candidat au CdC ne peut participer au vote sur sa candidature.
Dans ces conditions, si l'AG le désigne comme membre du CdC, il me semble donc que sa légitimé ne peut être contestée.
Maintenant, en tant que membre du CdC il n'a de toute façon aucun pouvoir de "régenter la gestion de l’immeuble". Et donc si il influence la gestion de l'immeuble, sa qualité de membre ou non du CdC n'y change rien.
Ne change rien en quoi ?
#116 Re : Copropriétés forcées » Cumul de procurations pour l’AG » 29-01-2020 20:04:47
Ce n'est pas un cumul, c'est une alliance de deux propriétaires qui ont chacun droit à 3 procurations. On appelle cela la démocratie,où les beaux parleurs ont la possibilité de convaincre...
Ayant connu des cas presque analogues, je crois aussi que cette alliance de quotités est en soi démocratique (= respect des règles), mais il faut suivre les règles à 100%.
Donc entre autres je crois que:
- si on donne procuration on ne peut pas être présent, même si on a reçu une procuration d'un autre CP.
- un CP par lot peut être présent, mais pas plus ...
- en cas de cogérace ceux qui cogérent peuvent être considérés comme syndic de fait, et leur droit d'information/délibération/vote limité.
En marge personellement je trouve que le rapport du CdG 2019-2020 est probablement leur point faible. Vérfiez si ce rapport respecte le texte de la loi (et des statuts/ROI éventuels), pas plus ni moins.
#117 Re : Copropriétés forcées » Fonds de réserve » 26-01-2020 21:59:47
A Luc
Je vérifierai ce que je pourrai quand nous recevrons les comptes de 2019. Pratiquement impossible pour les CP d’avoir des réponses du syndic quand on pose des questions sur les comptes. C'est désespérant autant que l'inaction des autres CP.
Mais je n’ai toujours pas la réponse de savoir si on peut faire les appels de fonds de réserve de 2019 en 2020, notre exercice comptable se terminant le 31 décembre car le syndic a oublié de faire les appels (décision d’AG) en temps voulu.
Merci de me donner un avis sur ce point précis.
Concernant les procurations pour l’AG, je vais ouvrir une autre discussion.
Cordialement,
Ma réflection personelle est que des provisions sont demandés pour provisionner des dépenses de l'année en cours.
Si le syndic a besoin de demander des provisions pour A-1 pendant l'année A, cela veut dire qu'il y a eu un trou en A-1.
Une comptabilité simplifiée permet souvent à le cacher,
Une comptabilité en partie double montre directement le problème si tenue correctement. Dans ce dernier cas on voit que la compta ne correspond pas avec la réalité.
Attention un syndic avec un bon avocat pourra s'en tirer si lui ou son avoat sont malin.
#118 Re : Divers (hors achat/location) » Salle de bain ?= pièce d'habitation? » 27-01-2020 12:49:31
Suggestion: lisez la brochure walonne suivante "Permis de Logement" . Il y a selon moi plein d'éléments dans ce texte officiel qui soutiennent votre thèse. Cherchez le mot "pièce"
#119 Re : Copropriétés forcées » Permis d'environnement » 24-01-2020 15:51:16
luc a écrit :Globetrot a écrit :Je ne suis pas surprise des couts possibles. Je sais que cela va couter. Non ce qui est décevant c'est qu'on a pris un syndic professionnel pour nous conseiller et un an après on est toujours nulle part! J'aurais préféré investir les 330 EUR * 12 mois, soit 3960 EUR à remettre tout en ordre plutôt que de payer qqn a payer 3 factures par mois.
Les couts extraordinaires (audit, ...) dont je parlais était en plus de la gestion normale (12 x 10 lots x 30 EUR).
Combien est le tarif de votre syndic en régie (= à l'heure)?Oui mais le syndic ne fait même pas sa mission normale (pas de visite dans l'immeuble depuis le début du contrat, pas d'AG organisée l'année dernière - bon c'est vrai qu'elle doit se tenir en avril et que le syndic a commencé le 1er février -, après un an, toujours pas de décompte de charges, aucune mise à disposition des pièces comptables malgré nos demandes, 1 seule réunion seulement avec le CdC malgré notre demande d'en organiser d'autres, aucune mission effectuée comme par exemple faire l'entretien des extincteurs). Bref, comme j'ai dit à part payer 3 ou 4 factures par mois pour 330 EUR, il y a eu des gros manquements.
En régie le syndic facture 55 EUR pendant les heures de bureau mais comme déjà il n'assure pas sa mission de base, il n'y a plus de confiance.
C'est dommage qu'on ne puisse pas faire appel à un 'syndic provisoire' alors. Je pense que bcp de petites copropriétés seraient intéressés pour certaines tâches.
Avez vous fait une analyse de ce qui est mentionné dans le contract avec le syndic ? Combien de réunions syndic-CdG prévues?
Avez-vous un CaC , Si oui, avez vous spécifié sa mission ?
Un CdG n'est pas obligatoire et un CaC l'est.
Les syndics des petites ACP sont souvent organisé autour des contacts avec une personne: le CaC.
Votre structure minimale d'information devait être:
- Exécution: syndic
- Contrôle: CaC
- Suivi: tous les CP sur base de ce que le CaC communique (internet ?) et en Mai lors de l'AG de ce que le syndic communique
Une ACP de 10 appartements génère les factures classiques et en plus on compte en moyenne un incident par appartement, donc chez vous 1 par mois. Cela nécessite au maxium un contrôle trimestériel, et semestériel (à un jour non-planifié) si le CaC a un accès "read-only" aux comptes bancaires.
On paie les charges par mois ou par trimestre ?
Pour la mission extra-ordinaire il faut se mettre ensemble avec les CP. Puis convoquez avec +20% une AGE qui engage le débat avec le syndic.
Démontrez lui que vous avez
- un but clair (fonctionner dans le cadre de la loi)
- un plan concret à court terme (les experts sous son contrôle direct)
- un plan à moyen terme (exécuter les expertises)
- le budget provisionnel sur moyen terme.
#120 Re : Copropriétés forcées » Permis d'environnement » 24-01-2020 15:51:16
Je ne suis pas surprise des couts possibles. Je sais que cela va couter. Non ce qui est décevant c'est qu'on a pris un syndic professionnel pour nous conseiller et un an après on est toujours nulle part! J'aurais préféré investir les 330 EUR * 12 mois, soit 3960 EUR à remettre tout en ordre plutôt que de payer qqn a payer 3 factures par mois.
Les couts extraordinaires (audit, ...) dont je parlais était en plus de la gestion normale (12 x 10 lots x 30 EUR).
Combien est le tarif de votre syndic en régie (= à l'heure)?
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