giannigianni a écrit :
La phrase "Dans l'hypothèse d'un bail de trois ans fermes, le Preneur pourra mettre fin au contrat en cas de circonstances exceptionnelles, moyennant préavis de trois mois à notifier par voie recommandée, et outre le paiement des loyers échus et à échoir, le versement d'une indemnité correspondant à trois, deux ou un mois de loyer selon que le bail prendra fin au cours de la première, deuxième ou troisième année, et acquittable lors de ladite notification, sauf convention contraire".

Doit-on  l'interpretér que pas seulment on fait payer les loyers jusq'à la fin du contrat mais qu'on demande aussi un'indemnité? Si ceci est le cas, et je suis de cet avis, le SNP n'est pas pour me semble de comprendre, mais par contre il devrait defendre les interets des proprietaires.

Relisez bien cette clause...

Elle permet , comme dans les baux de 9 ans, de résilier anticipativement en cas de circonstances exceptionnelles, dans le cas des baux à courte durée...

PIM a écrit : giannigianni a écrit :

Et votre avis de poids sur la question et la clause?

Il ne faut pas mélanger 2 notions différentes.
L'une qui permet et prévoit que le locataire peut mettre, licitement, fin au contrat de manière anticipative et qui détermine ce qui se passe à ce moment-là (cfr notamment ce qui est prévu par la loi)

L'autre qui concerne le cas d'une "résolution du bail aux torts du preneur": la notion "aux torts de" recouvre un concept juridique qui nécessite un jugement qui a prononcé la résolution du bail aux torts de la partie "preneur".
Pour que le juge n'ait pas tendance à prononcer une sanction trop légère, on prévoit au contrat le montant de l'indemnité... contractuelle dans l"hypothèse où un tel jugement s'avère nécessaire.

Cette clause peut être utile, par exemple, avec un locataire qui disparaît subitement dans la nature, etc.

Donc, comme l'a expliqué le SNP, il s'agit d'une clause tout à fait normale (donc téléchargeable sur PIM....), mais qui ne sert que dans une hypothèse juridique précise. Et quand je dis "juridique", cela peut l'être par voie d'arbitrage (si clause d'arbitrage dans le bail)

De manière complémentaire, voici ce que m'indique mon juriste préféré :

vaste question...

- faculté de résiliation anticipée prévue dans le bail de courte durée: c'est légal et ce n'est pas une clause pénale réductible, puisqu'il s'agit de la contrepartie d'un droit
- absence de telle faculté: il y a c'est vrai une jurisprudence défavorable au bailleur lorsqu'il refuse abusivement des propositions raisonnables (recherche perso couplée avec indemnité, etc.).

A noter, en ce qui concerne le locataire qui quitterait prématurément et sans autorisation les lieux loués, que la cour de cassation a rendu en 2003 un arrêt controversé et contraire je crois à l'avis du parquet général, arrêt en vertu duquel, conformément au droit commun des obligations, ne constitue pas un abus de droit le choix du bailleur de contraindre le locataire à honorer le loyer jusqu'à la fin du bail (en l'espèce, le locataire avait quitté les lieux et le débat se plaçait sur le terrain de la possibilité d'exécuter la convention)

IV. La décision de la Cour
     Sur premier moyen :
     Quant à la troisième branche :
     Attendu qu'en vertu de l'article 1184, alinéa 2, du Code civil, la partie à un contrat synallagmatique envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté a le choix ou de forcer son débiteur à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible, ou d'en demander la résolution avec dommages et intérêts ;
     que ce choix ne peut lui être dicté par le juge ou par le débtiteur ;
     Attendu que l'<exécution> en <nature> constitue le mode normal d'<exécution> forcée tant des obligations de faire que de celles de ne pas faire ; que ce n'est que lorsque cette exécution n'est pas ou n'est plus possible que l'exécution par équivalent s'impose ;
     Attendu que le jugement attaqué constate que la demanderesse " ne sollicite pas la résolution (du contrat de <bail>) mais (...) (en) poursuit reconventionnellement l'exécution forcée en demandant le paiement des loyers échus et à échoir (...) jusqu'à son terme contractuel fixé le 31 janvier 2001 " et " que le caractère anticipé et fautif du congé donné par (la défenderesse) n'est pas contesté " ;
     Qu'il refuse à la demanderesse le droit d'exercer l'option prévue par l'article 1184, alinéa 2, précité parce que l'<exécution> en <nature> serait impossible aux motifs " que (le preneur) a deux obligations essentielles, selon l'article 1728 du Code civil, soit celle 'd'user de la chose louée en bon père de famille, et suivant la destination qui lui a été donnée par le <bail>, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention' et celle 'de payer le prix du <bail> aux termes convenus' ; que si la seconde de ces obligations, le paiement du loyer, est susceptible d'exécution forcée, il faut, par contre, observer que la liberté individuelle (...) exclut la possibilité d'imposer, le cas échéant sous astreinte, l'occupation d'un immeuble par un locataire qui s'y refuse (...) ; qu'il faut considérer qu'en fait, compte tenu de l'impossibilité de la contraindre à assurer l'occupation des lieux en cause ou à en reprendre possession, c'est de manière exacte que (la défenderesse) considère qu'en l'espèce, la poursuite du <bail> en cause serait purement fictive dès lors qu'elle a effectivement quitté les lieux et que ledit <bail> a, en réalité, pris fin sans que son <exécution> forcée soit encore possible ni en <nature> ni par équivalent " ;
     Qu'en statuant ainsi, le jugement attaqué viole les dispositions légales visées au moyen ;
     Qu'en cette branche, le moyen est fondé ;
     Quant au deuxième moyen :
     Attendu qu'il peut y avoir abus de droit lorsqu'un droit est exercé sans intérêt raisonnable et suffisant ; que, dans l'appréciation des intérêts en présence, le juge doit tenir compte de toutes les circonstances de la cause ;
     Attendu que les juges d'appel n'ont pu, sur la base des énonciations du jugement attaqué reproduites dans le moyen, légalement décider que la demanderesse avait commis un abus de droit en poursuivant l'<exécution> en <nature> de la convention de <bail> litigieuse ;
     Que le moyen est fondé ;
     Sur les autres griefs :
     Attendu qu'il n'y a pas lieu d'examiner les autres branches du premier moyen ni les troisième et quatrième moyens qui ne sauraient entraîner une cassation plus étendue ;
     PAR CES MOTIFS,
     LA COUR
     Casse le jugement attaqué, sauf en tant qu'il reçoit l'appel ;

giannigianni a écrit : (meme à telecharger sur PIM). 

Ce qui est tout de même, tout le monde en conviendra, un argument de poids ! 

Dans ce contexte, et si l'on sait qu'en plus la mobilité des locataires a tendance à s'accroître, pour diverses raisons, il devient fort problématique d'appliquer à la lettre les dispositions, par ailleurs équitables, que vous invoquez. Cela dépend des cas, bien sûr, mais il est souvent préférable, à mon sens, de se montrer conciliant et pragmatique que de s'acharner sur le dernier carat.

Par ailleurs, vous remarquerez que dans mon commentaire précédent, j'ai insisté sur la nécessité d'obtenir une indemnisation aussi complète que possible des frais réellement encourus!

Un dernier mot: la clause que vous transcrivez provient de l'article 1760 du code civil qui vise la résiliation judiciaire du bail pour faute dans l'exécution commise par le bailleur. La clause du bail vient alors préciser la pénalité qui est mise à charge du locataire dans un tel cas. Elle n'est donc en principe applicable telle quelle que lorsqu'il  y a jugement. Ce n'est que par analogie et quelque peu abusivement qu'elle est invoquée au départ anticipé du preneur, sans qu'il y ait eu un jugement constatant la faute.

SNP a écrit : bonsoir!
la loi sur le bail de résidence principale prévoit que lorsque la garantie est constituée sous forme d'une somme d'argent, elle doit être bloquée sur un compte au nom du locataire et ne peut être libérée que de l'accord des parties ou par un jugement.
Elle ne prévoit pas les modalités pratiques du contrat avec l'organisme financier.
Autrement dit: vous êtes tenu à fournir au bailleur ait cette assurance ce qui pourrait ne pas être le cas si la banque ne dispose pas officiellement de ses coordonnées et risque de libérer la garantie indûment (ce qui relèverait de sa responsabilité mais entraînerait des complications et pertes de temps et argent). Est-ce le cas actuellement?

Cela étant, vous ne risquez nullement de vous retrouver "à la rue"! La situation actuelle ne permet nullement au propriétaire d'obtenir un jugement qui résilie le bail!

Bonjour et merci pour votre réponse,

Effectivement (et ça m'a toujours étonné bien que dans le passé ça n'ait jamais posé de problème) ma banque ne possède AUCUNE information sur mon propriétaire ni sur le bien loué. D'après vos informations la loi ne fixe pas la forme que doit prendre la preuve de constitution du dépôt d'argent, j'imagine que je peux donc demander à ma banque de me fournir un document relatif au compte constitué reprenant en plus les infos de base sur la location (adresse, date de début et durée du bail, noms du preneur et du bailleur)?

Sorry, j'ai pas de texte tout prêt.

Les conditions du bail doivent être précises et connues. Perso, j'ai déjà fait signé une option sur bail dont le bail était en option. Tiens, voyons nos archives...

Ben voilà:
Citation :DEMANDE D’OPTION POUR UN BAIL DE RESIDENCE PRINCIPALE 

Je sous-signé ............................
Domicilié..................... à ................................
Tel………………………………. GSM 0.............................

Déclare demander une option sur le logement situé à ...................., et m’engage à signer un contrat de location d’un an pour cet appartement avant le ................. avec ma mère en caution solidaire

En gage de ma bonne foi et du sérieux de ma demande, je remets ce jour des arrhes de 500€.
Si le contrat n’est pas signé avant le .............., si la garantie n’est pas constituée et généralement si les conditions ne sont pas remplies pour commencer un bail à partir du .............., ces arrhes seront perdues, au profit du bailleur.
Si le contrat est signé, ces arrhes deviendront une avance sur le premier loyer.

Le modèle de bail se trouve en annexe, signé « vu » par le candidat locataire

    Le preneur
    (nom, prénom, « lu et approuvé » et signature

Pas mal, non?

A mon sens, tant que la garantie n'est pas constituée, il ne vaut mieux pas être engagé.

Ma méthode est donc de signer un bail qui perd sa validité si les conditions ne sont pas remplies. Et de demander de verser des arhes qui sont perdues si l'affaire ne se conclut pas et qui sont une avance sur garantie si tout va bien.

Voici 3 passages litigieux dont les deux premiers sont repris de citations en justice et le troisième est une réponse à la citation initiée par XXX.

L’article 577-6 §5 de la loi sur la copropriété stipule : « Nul ne peut prendre part au vote, même comme mandataire, pour un nombre de voix supérieur à la somme des voix dont disposent les autres copropriétaires présents ou représentés ». Nos statuts en limitant le nombre de procurations à 4 (quatre) par personne sont donc contraire à loi et donc illégaux.

« Le texte néerlandais diffère du texte français (débattre  « stemming ») ».

"L’annexe au PV du XX/XX/XXXX est rédigée à la main par monsieur YYYY. Il a écrit que les deux scrutateurs étaient désignés par l’assemblée générale. Ces deux personnes ont rédigé ce document en toute bonne foi. Peut-on leur reprocher cette « erreur » qui consiste à écrire « désignés par l’assemblé générale » alors que cette AG n’a pas eu lieu (La 1ere qui n’atteint jamais 50% dans notre copropriété)?"

Peut-on donner un avis sur le carcatère légal ou frauduleux de ces 3 textes repris des affaires en cours ?

casimir

Dans le contact avec la sénatrice NYSSENS le point important n'était pas le contexte juridique de la la loi sur la copropriété, mais le contexte social.

Dans ce cadre il est important de noter que la psychologie de masse a une grande influence au niveau de l'assemblée générale. Celui qui connaît bien les techniques de psychologie de masse, peut les utiliser dans un sens ou l'autre.

Pour ceux qui se demandent pourquoi c'est tellement problématique dans mon ACP: j'ai une réponse possible.

Le co-gérant de 1977/1979 du bloc I est un diplômé de l'Institut de Sociologie de l'ULB, en plus d'autres diplômes équivalents. Il n'a pratiquement pas été membre du conseil de gérance depuis 1980, mais "possède" indirectement environs 10% des procurations à l'AG. On sait qu'il faut passer par lui pour que le syndic s'intéresse vraiment à votre problème.

Ce mois-ci je l'ai obligé à sortir de sa réserve. il s'est affiché comme le chef de la minorité active qui domine la copropriété. Il est depuis hier ET le président de l'AG ET le président du conseil de gérance ET (peut-être) le commissaire aux comptes principal. L'AG devenait  tumultueux lorsqu'on apprenait qu'il briguait en fait les 3 fonctions. Je n'ai pas compris ce qu'il a finalement demandé. A peine 20% des copropriétaires ont en personne voté pour lui. Mais c'était suffisante (42% CP présents ou représentés - 2me séance).

L'affaire est en justice, mais je constate dans le dossier, remis au Juge (il n'a pas d'avocat) il y a quelques jours, qu'il est un maître à jongler avec des citations savantes et qu'il est fier de ses titres.

Comme on a utilisé hier soir un "petit" nombre des techniques psychologiques pour influencer la masse, je voudrais connaître les techniques pour les neutraliser.

C'est même folklorique, si on sait qu'il a utilisé 2 pages (sur les 24) de son dossier de plainte pour prouver que j'ai fait une grosse erreur un utilisant dans ma citation (en néerlandais) le mot "dagorde" au lieu de "agenda". Ce mot est une mauvaise traduction du mot "ordre de jour", mais couramment utilisé, même ... par le syndic.

Mais ce n'est plus du folklore, quand on connaît les conséquences dévastatrices des actions de ce chef de la minorité active.