Malgré quelques précisions nécessaires, que je remercie Gof d'avoir suggérées, je pense que l'avis du SNP reste pertinent.

Il est exact qu'il n'est pas "interdit" d'indexer un bail verbal car le locataire peut en effet accepter de payer l'indexation. La loi est toutefois impérative, de sorte que le preneur, qui est protégé par celle-ci, peut en théorie revenir sur un accord qu'il aurait donné et récupérer les sommes payées en trop, pendant 5 années.
On peut donc craindre que le locataire qui a accepté l'indexation pendant la période où le bail n'était pas constaté par écrit, revienne sur ces paiements. De même, on peut craindre qu'il refuse, pour l'avenir, de calculer l'indexation en fonction de la date de début de la location mais exige de s'en tenir, pour l'indice de départ, à celui du mois qui précède la signature du bail.
Qu'en dirait la Cour de Cassation?
Je retiens l'argument de Gof selon lequel le bail écrit qui intervient après le début de la location n'est que la régularisation d'une situation et qu'il faut donc se référer à la date de prise de cours, comme c'était toujours le cas avant 1997.
Cela demande toutefois une confirmation, en tout cas par rapport à cette question précise de l'indexation.

Compte tenu des très bonnes relations que notre organisation entretient avec ce forum, et à titre exceptionnel, voici avant même la parution du Cri qui reproduira ce texte, l'argumentation développée par nos avocats dans le recours introduit il y a quelques jours auprès de l'autorité de tutelle.
Un recours au Conseil d'Etat, reprenant de façon plus technique les mêmes arguments a également été introduit.
Il faut dire que, comme c'est souvent le cas, notre argumentation est présentée de manière très tronquée dans la presse, donnant à penser que le SNP serait favorable aux "marchands de sommeil". Je ne résiste donc pas à l'envie de faire connaître notre véritable position et je vais du reste écrire au journaliste concerné pour lui demander de présenter les choses d'une manière plus objective.

Texte du recours au Ministre Marc Furlan

Nous avons été chargés d’assurer la défense des intérêts du Syndicat National des Propriétaires et Copropriétaires ayant son siège social à 1000 Bruxelles, rue de la Violette, 43 à la suite de l’adoption d’un Règlement communal, le 25 janvier 2010, par le Conseil communal de Charleroi arrêtant les dispositions en matière de prévention incendie et de salubrité des logements.

Ce règlement a pour objet d’imposer des normes particulièrement sévères et même irréalistes en matière de sécurité incendie à l’égard d’immeubles comportant plus de quatre unités de logement construites ou à construire, louées ou mises en location ainsi qu’aux immeubles où s’exerce une activité pouvant présenter un risque particulier.

Le Règlement communal litigieux soulève des problèmes tant de compatibilité avec l’intérêt général et d’opportunité que de légalité.

1.    Le Règlement communal litigieux parait léser l’intérêt général car il aura inévitablement pour effet une augmentation très élevée des loyers et une raréfaction de l’offre de ce type de logement. De plus, et en l’espèce, l’un des objectifs du règlement est d’aboutir à un déplacement d’une tranche de la population en situation défavorisée pour conduire celles-ci à s’installer hors du centre ville de Charleroi.

L’un des moyens utilisé est la réduction du nombre de petits logements qui pourtant satisfont à une certaine demande.

L’effet du règlement est inévitable soit parce que les propriétaires ne pourront se mettre en conformité soit parce qu’ils se verront refuser des permis de location.

Le règlement litigieux semble donc blesser l’intérêt général.

2.    Le règlement litigieux s’expose à de nombreuses critiques de légalité tout particulièrement aux limites des compétences reconnues aux communes en la matière (a), à son champ d’application (b), à son caractère disproportionné (c) et à l’arbitraire qui entoure l’octroi d’éventuelles dérogations (d).

a)    Les communes ont une compétence de principe en matière de sécurité incendie sur base de l’article 4 de la loi du 30 juillet 1979.

        Force est de constater que le règlement litigieux n’évoque aucunement cette base juridique.

        L’autorité communale n’est pas compétente pour édicter un réseau de mesures préventives générales applicables à certains logements d’habitation. Cette compétence appartient exclusivement à la Région wallonne.

        Par ailleurs, l’imposition de normes d’incendie pour les bâtiments existants à usage d’habitation ne relève pas de la compétence des communes mais bien de l’Etat fédéral et/ou de la Région wallonne, ce d’autant que l’article 135 de la nouvelle loi communale ne confère aux communes que le pouvoir d’offrir un service en la matière aux frais de la collectivité et non pas d’imposer des charges aux frais des citoyens.

b)    Le Règlement attaqué s’applique aux immeubles comportant plus de quatre unités de logement construites ou à construire, louées ou mises en location ainsi qu’aux immeubles où s’exerce une activité pouvant présenter un risque particulier.

    On se demande comment il est possible également de justifier l’exclusion de certains bâtiments des normes de sécurité si celles-ci sont jugées indispensables. On pense par exemple aux bâtiments présentant trois unités de logement ou aux bâtiments présentant plus de quatre unités de logement mais qui ne sont pas mis en location mais malgré tout occupés par des personnes différentes.

    Le Règlement communal litigieux viole les articles 10 et 11 de la Constitution en ce qu’il ne s’applique qu’à certains logements mis en location à l’exclusion des autres logements présentant les mêmes caractéristiques.

c)    Le règlement litigieux est manifestement disproportionné dans la mesure où il entend imposer le respect des normes qui, si elles sont prévues par d’autres législations, le sont uniquement à l’égard des bâtiments neufs.

    Le caractère disproportionné tend même à devenir irréaliste si l’on applique le règlement à des bâtiments existants car il s’avère impossible de mettre ceux-ci aux nouvelles normes comme s’il s’agissait de bâtiments à construire.

    Le caractère disproportionné est encore renforcé par la période transitoire dérisoire qui est prévue par le règlement et par l’absence de tout régime transitoire en matière de demande de renouvellement des permis de location subordonné au respect des règlements communaux. Or, en cette matière, la Région wallonne a toujours eu à cœur de veiller à laisser un délai suffisant aux propriétaires pour se mettre en conformité (voir notamment les délais laissés pour installer les détecteurs de fumée).

d)    Le règlement litigieux prévoit un régime de dérogation sans fixer les critères objectifs qui borneront l’action de l’administration.

    Le risque de fait du Prince et de clientélisme est sérieux voire inévitable puisque l’acte attaqué fixe des normes très contraignantes en laissant ensuite toute liberté à l’autorité pour accorder ou refuser toute demande de dérogation.

L’acte attaqué viole en outre les articles 5 à 8 du Code wallon du logement en matière de constatation des infractions.

...

En effet, il y a eu en fin d'année dernière une réunion prétendûment de concertation à la Ville de Charleroi et vous pouvez croire que le SNP n'a pas mâché ses mots pour critiquer les côtés excessifs du règlement projeté et annoncer d'emblée qu'un recours serait entrepris si les critiques n'étaient pas rencontrées.
Le SNP a notamment dénoncé des règles inapplicables pour les immeubles existants (en termes de recours cela se traduit par l'argument de "disproportion" par rapport aux objectifs) et sur les risques d'arbitraires générés par le fait qu'en pratique la plupart des immeubles ne pourront recevoir un "feu vert" qu'au prix d'une dérogation aux normes énoncées. Ce système de dérogation n'étant pas encadré, il pourrait fonctionner "à la tête du client".
Il y a d'autre arguments plus techniques qui seront développés par l'avocat du SNP. Le recours sera introduit dans les délais légaux, soit pour la fin de ce mois: à suivre dans Le Cri!

Ce n’est pas, à ma connaissance, un recours SNP mais le SNP avait déjà obtenu un jugement similaire concernant le règlement de la Ville de Liège, au niveau de la Cour d'appel ce qui est intéressant car le Conseil d’Etat et la Cour constitutionnelle ne vont pas dans le même sens jusqu’à ce jour. Nous avons toujours défendu l’idée que les exonérations au profit des pouvoirs publics sont illégales et en plus, tout à fait immorales !
Cela étant, je rappelle que le SNP n'approuve pas l'inoccupation injustifiée des immeubles et encore moins leur abandon. Nous sommes donc favorables à une taxation raisonnable des immeubles inoccupés, prenant en compte les raisons qui justifient l'inoccupation et pour autant que les pouvoirs publics et organismes "apparentés" ne bénéficient d'aucun traitement de faveur.

Nous venons d'apprendre que la décision rendue par le Tribunal de Malines, qui valide la prorogation automatique du bail de courte durée, pour une seule période, si c'est prévu dans le bail, fera l'objet d'un recours en Cassation. A suivre donc.

C'est le SNP qui a sponsorisé cette procédure. Nous saurons donc si un recours en Cassation est introduit et nous tiendrons les visiteurs de ce forum informés. de toute façon le délai n'est pas encore écoulé.

Dès lors que toutes ces décisions sont prises aux majorités requises (4/5) et a fortiori si elles sont prises à l'unanimité, il ne devrait pas y avoir de problème me semble-t-il. Les recettes liées à la vente d'une partie des parties communes seront logiquement redistribuées au prorata des quotités ou portées au crédit des copropriétaires comme à valoir sur les provisions futures, voire même, si la décision en est prise, versées au fond de réserve dans les mêmes conditions...
Il faut néanmoins vérifier, si cette vente a lieu dans les 5 ans de la vente initiale du terrain comme partie commune aux copropriétaires, s'il n'y a pas lieu à taxation sur la plus-value éventuelle (déduction faite de l'investissement que vous allez consentir et en tenant compte de la dégressivité due à l'écoulement du temps)

Il faut faire très attention: ne surtout pas demander un curateur à succession vacante car cela prend énormément de temps: le procureur du roi doit faire des tas de démarches pour s'assurer qu'il n'y a pas d'autres héritiers susceptibles de recueillir la succession (négative)! et pendant tout ce temps le logement reste gelé.

Il faut donc demander la désignation d'un administrateur provisoire, compétent pour prendre des mesures ... provisoires, telles que la libération du logement. L'administrateur provisoire sera ensuite, sans doute, désigné comme curateur.

La désignation de l'administrateur est en principe faite par le Président du Tribunal de 1ère instance siégeant "comme en matière de référé" sur requête unilatérale introduite par un avocat.
Certains juges de paix acceptent néanmoins de désigner eux-mêmes l'administrateur provisoire, notamment au cours d'une procédure où ils constatent le peu de valeur de la succession (nécessité ou non de poser les scellés). Poser la question en ce sens au greffe.