Comme diraient les avocats de droit de la copropriété, le rôle du commissaire aux comptes est anecdotique et la plupart n'a pas une connaissance suffisante de la comptabilité et du droit de la copropriété.

Le Ministre de la copropriété, l'IPI, Federai pourrait faire facilement un recensement des DIU qui doivent etre soumis, je pense

De maniere objective et vu sa mission d'ordre public, il serait interessant que l'IPI avec ses agents immobiliers recensent les DIU et fassent des modeles.

Car selon les memes propros de certains syndics, dans beaucoup de copropriété, il ný a pas le moindre DIU ou meme la base d'un plan technique et souvent, tout comme moi mais chacun son métier, ne savent meme pas de quoi on parle.

Un défaut de la formation initiale des agents immobiliers, devant un probleme grandissant vu l'augmentation du nombre de copropropriétés et des degats comme les incendies.

Une solution doit etre trouvee? Et il me semblrait logique dans la professionnalisation du métier que le syndic ait un role clair a jouer et clairement déterminé par la loi pour éviter toute ambiguité.

Je vous suggere de voir avec un intermediaire parfois cela fait passer au mieux le message.

Une autre suggestion est la conciiliation judiciaire ou le juge va jouer le role de mediateur, c'est gratuit et c'est du préventif
https://www.copropriete-belgique.com/po … %C3%A9-ipi
https://www.copropriete-belgique.com/po … A9t%C3%A9s
https://www.tribunaux-rechtbanken.be/fr/procedures-dans-les-tribunaux/conciliation#:~:text=Explication%20Conciliation&text=Il%20s'agit%20d'un,litige%20dans%20un%20cadre%20confidentiel.

voici des liens intéressants
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A quand une telle disposition en Belgique de maniere claire et intangible appliqué par les syndics, IPI et juges?

Modifié par LOI n°2021-1104 du 22 août 2021 - art. 171 (V)
I.-A l'expiration d'un délai de quinze ans à compter de la date de réception des travaux de construction de l'immeuble, un projet de plan pluriannuel de travaux est élaboré dans les immeubles à destination partielle ou totale d'habitation soumis à la présente loi. Il est actualisé tous les dix ans.

Ce projet de plan pluriannuel de travaux comprend, à partir d'une analyse du bâti et des équipements de l'immeuble ainsi que du diagnostic de performance énergétique mentionné à l'article L. 126-31 du code de la construction et de l'habitation, sauf lorsque l'exemption prévue au deuxième alinéa du même article L. 126-31 s'applique, et, le cas échéant, à partir du diagnostic technique global prévu à l'article L. 731-1 du même code dès lors que ce dernier a été réalisé :

1° La liste des travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants, à la réalisation d'économies d'énergie et à la réduction des émissions de gaz à effet de serre ;

2° Une estimation du niveau de performance au sens de l'article L. 173-1-1 dudit code que les travaux mentionnés au 1° du présent I permettent d'atteindre ;

3° Une estimation sommaire du coût de ces travaux et leur hiérarchisation ;

4° Une proposition d'échéancier pour les travaux dont la réalisation apparaît nécessaire dans les dix prochaines années.

Si le diagnostic technique global mentionné au deuxième alinéa du présent I ne fait apparaître aucun besoin de travaux au cours des dix années qui suivent son élaboration, le syndicat est dispensé de l'obligation d'élaborer un projet de plan pluriannuel de travaux.

Le projet de plan pluriannuel de travaux est établi par une personne disposant des compétences et des garanties précisées par décret, pouvant différer de celles du tiers mentionné à l'article L. 731-1 du code de la construction et de l'habitation.

Le syndic inscrit à l'ordre du jour de l'assemblée générale des copropriétaires les modalités d'élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux, qui sont votées à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance.

Les travaux prescrits dans le plan pluriannuel de travaux ainsi que leur échéancier et, le cas échéant, ceux prescrits par le diagnostic technique global sont intégrés dans le carnet d'entretien de l'immeuble prévu à l'article 18 de la présente loi.

II.-Le projet de plan pluriannuel de travaux est présenté à la première assemblée générale des copropriétaires qui suit son élaboration ou sa révision. Lorsque ce projet de plan fait apparaître la nécessité de réaliser des travaux au cours des dix prochaines années, le syndic inscrit à l'ordre du jour de cette assemblée générale la question de l'adoption de tout ou partie du projet de plan pluriannuel de travaux, qui est soumise à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

Au regard des décisions prises par l'assemblée générale mentionnée au premier alinéa du présent II, le syndic inscrit à l'ordre du jour de chaque assemblée générale appelée à approuver les comptes soit la question de l'adoption de tout ou partie du projet de plan pluriannuel de travaux, s'il n'a pas été adopté, soit les décisions relatives à la mise en œuvre de l'échéancier du plan pluriannuel de travaux adopté.

III.-Dans le cadre de l'exercice de la police de la sécurité et de la salubrité des immeubles, locaux et installations prévue au titre Ier du livre V du code de la construction et de l'habitation, l'autorité administrative compétente peut à tout moment demander au syndic de lui transmettre le plan pluriannuel de travaux adopté dans les conditions prévues au II du présent article, afin de vérifier que les travaux programmés permettent de garantir la sauvegarde de l'immeuble et la sécurité de ses occupants.

A défaut de transmission du plan pluriannuel de travaux adopté dans un délai d'un mois à compter de la notification de la demande ou si le plan transmis ne prescrit manifestement pas les travaux nécessaires à la préservation de la sécurité des occupants de l'immeuble, l'autorité administrative peut élaborer ou actualiser d'office le projet de plan pluriannuel de travaux, en lieu et place du syndicat des copropriétaires et aux frais de ce dernier.

Dès réception du projet de plan pluriannuel de travaux notifié par l'autorité administrative, le syndic convoque l'assemblée générale, qui se prononce sur la question de l'adoption de tout ou partie de ce projet de plan.

Se reporter aux conditions et dates d'entrée en vigueur prévues au VI de l'article 171 de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021.

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Informations pratiques
Article 14-2-1
Création LOI n°2021-1104 du 22 août 2021 - art. 171 (V)
I.-Dans les immeubles à destination totale ou partielle d'habitation, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux au terme d'une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l'immeuble, pour faire face aux dépenses résultant :

1° De l'élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux mentionné à l'article 14-2 et, le cas échéant, du diagnostic technique global mentionné à l'article L. 731-1 du code de la construction et de l'habitation ;

2° De la réalisation des travaux prévus dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l'assemblée générale des copropriétaires ;

3° Des travaux décidés par le syndic en cas d'urgence, dans les conditions prévues au troisième alinéa du I de l'article 18 de la présente loi ;

4° Des travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d'économies d'énergie, non prévus dans le plan pluriannuel de travaux.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire. Chaque copropriétaire contribue au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

L'assemblée générale peut, par un vote à la même majorité que celle applicable aux dépenses concernées, affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement des dépenses mentionnées aux 1° à 4° du présent I. Cette affectation doit tenir compte de l'existence de parties communes spéciales ou de clefs de répartition des charges.

Lorsque l'assemblée générale a adopté le plan pluriannuel de travaux mentionné à l'article 14-2, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 2,5 % du montant des travaux prévus dans le plan adopté et à 5 % du budget prévisionnel mentionné à l'article 14-1. A défaut d'adoption d'un plan, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel mentionné au même article 14-1.

L'assemblée générale, votant à la majorité des voix de tous les copropriétaires, peut décider d'un montant supérieur.

II.-L'assemblée générale se prononce sur la question de la suspension des cotisations au fonds de travaux lorsque son montant excède le montant du budget prévisionnel mentionné à l'article 14-1. Lorsqu'un plan pluriannuel de travaux a été adopté par l'assemblée générale, celle-ci se prononce sur cette suspension lorsque le montant du fonds de travaux excède, en outre, 50 % du montant des travaux prévus dans le plan adopté.

III.-Les sommes versées au titre du fonds de travaux sont attachées aux lots et entrent définitivement, dès leur versement, dans le patrimoine du syndicat des copropriétaires. Elles ne donnent pas lieu à un remboursement par le syndicat des copropriétaires à l'occasion de la cession d'un lot. L'acquéreur peut consentir à verser au vendeur un montant équivalent à ces sommes en sus du prix de vente du lot.

Se reporter aux conditions et dates d'entrée en vigueur prévues au VI de l'article 171 de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021.

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Informations pratiques
Article 14-3
Modifié par Ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019 - art. 40
Les comptes du syndicat comprenant le budget prévisionnel, les charges et produits de l'exercice, la situation de trésorerie, ainsi que les annexes au budget prévisionnel sont établis conformément à des règles comptables spécifiques fixées par décret. Les comptes sont présentés avec comparatif des comptes de l'exercice précédent approuvé.

Les charges et les produits du syndicat, prévus au plan comptable, sont enregistrés dès leur engagement juridique par le syndic indépendamment de leur règlement. L'engagement est soldé par le règlement.

Les dispositions des articles 1er à 5 de la loi n° 98-261 du 6 avril 1998 portant réforme de la réglementation comptable et adaptation du régime de la publicité foncière ne sont pas applicables aux syndicats de copropriétaires.

'La responsabilité pénale du syndic peut être encore retenue en cas de non-respect des prescriptions administratives relatives a la sécurité générale du bâtiment' Corinne Mostin, Le syndic de copropriété, Kluwer, 2020, p. 30.

‘L’appréciation de la faute du syndic, dans le cadre de son mandat, s’opère au regard des obligations que la loi sur la copropriété lui impose, mais aussi celles résultant des statuts et du règlement d’ordre intérieur, des décisions de l’assemblée générale ainsi que des dispositions contractuelles éventuellement souscrites.
S’il excède ses pouvoir, ou s’il n’accomplit pas sa mission, l’association peut lui reprocher et mettre en cause sa responsabilité. Ainsi, il a été juge que le syndic qui reste en défaut d’assumer la mission qui lui a été confiée par l’association des copropriétaires et plus particulièrement d’établir les comptes est tenu d’indemniser le préjudice qu’il a subi'' JP Anderlecht, 18 mars 2010, RCDI, 2013/1, p.41) Corinne Mostin, Le syndic de copropriété, Kluwer, 2020, p. 11

Bases légales générales
Arrêté royal fixant les normes de base en matière de prévention contre l'incendie et l'explosion, auxquelles les bâtiments [...] doivent satisfaire.<Intitulé modifié par AR 2016-12-07/20, art. 1, 009; En vigueur : 01-04-2017
LOI DU 30 JUILLET 1979 RELATIVE A LA PREVENTION DES INCENDIES ET DES EXPLOSIONS AINSI QU'A L'ASSURANCE OBLIGATOIRE DE LA RESPONSABILITE CIVILE DANS CES MEMES CIRCONSTANCES. (M.B. 20.09.1979) (errata M.B. 18.12.1979 : concernent les mentions des travaux préparatoires)
CHAPITRE III. - SANCTIONS ET CONTROLE.Art. 10. § 1. Les infractions aux dispositions de la présente loi et aux arrêtés royaux pris pour son exécution sont punies d'un emprisonnement de huit jours à six mois et d'une amendede vingt-six francsà mille francs,ou d'une de ces peines seulement. En cas de récidive dans l'année, la peine peut être portée au double du maximum. Les dispositions du Livre 1 du Code pénal, y compris le chapitre VII et l'article 85, sont applicables aux infractions prévues au présent article.  § 2. En cas de condamnation, le juge peut ordonner la fermeture de l'établissement pour une durée d'un mois à un an. Cette fermeture peut être exécutée, le cas échéant, à charge du tiers qui aurait repris l'établissement depuis la constatation de l'infraction qui donne lieu à la fermeture. Toutefois, dans ce cas, le tiers sera appelé au procès et le jugement ne lui sera pas opposable s'il peut prouver sa bonne foi et l'ignorance de la menace de fermeture qui pesait sur l'établissement. Il devra aussi prouverqu'il a exécutéles aménagements ou les transformations requis en vertu de l'article
article 23 de la constitution ;  Chacun a le droit de mener une vie conforme à la dignité humaine.
article 3.89 du code civil   § 5. Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement d'ordre intérieur, le syndic est chargé:  2° d'accomplir tous actes conservatoires et tous actes d'administration provisoire;
Art.3.88. du code civil Assemblée générale: prise de décision    § 1er. L'assemblée générale décide:    b) de tous travaux affectant les parties communes, à l'exception des travaux imposés par la loi et des travaux conservatoires et d'administration provisoire, qui peuvent être décidés à la majorité absolue des voix des copropriétaires présents ou représentés, sans préjudice de l'article 3.89, § 5, 2° ;
Art. 3.92. code civil  Actions en justice § 5. Lorsque, au sein de l'assemblée générale, la majorité requise ne peut être atteinte, tout copropriétaire peut se faire autoriser par le juge à accomplir seul, aux frais de l'association, des travaux urgents et nécessaires affectant les parties communes.  Il peut, de même, se faire autoriser à exécuter à ses frais des travaux qui lui sont utiles, même s'ils affectent les parties communes, lorsque l'assemblée générale s'y oppose sans juste motif.
Art. 3.89. Syndic  code civil En cas d'empêchement ou de carence du syndic, le juge peut désigner un syndic provisoire, pour la durée qu'il détermine, à la requête d'un copropriétaire.  Le syndic doit être appelé à la cause par le requérant.
Art. 3.92. Actions en justice code civil § 2. Si l'équilibre financier de la copropriété est gravement compromis ou si l'association des copropriétaires est dans l'impossibilité d'assurer la conservation de l'immeuble ou sa conformité aux obligations légales, le syndic ou un ou plusieurs copropriétaires qui possèdent au moins un cinquième des quotes-parts dans les parties communes peuvent saisir le juge pour faire désigner un ou plusieurs administrateurs provisoires aux frais de l'association des copropriétaires qui, pour les missions octroyées par le juge, se substituent aux organes de l'association des copropriétaires.
article 133 a 135 de la NLC;
Art. 134septies. [1 Lorsqu'il existe des indices sérieux selon lesquels se déroulent dans un établissement des faits constitutifs d'une des infractions terroristes visées au livre II, titre Ierter, du Code pénal, le bourgmestre peut, après concertation préalable avec les autorités judiciaires et après avoir entendu le responsable dans ses moyens de défense, décider de fermer cet établissement pour une durée qu'il détermine.

article 184 code civil "On est responsable non seulement du dommage que l'on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l'on a sous sa garde. Le père et la mère sont responsables du dommage causé par leurs enfants mineurs.
Les maîtres et les commettants, du dommage causé par leurs domestiques et préposés dans les fonctions auxquelles ils les ont employés.
Les instituteurs et les artisans, du dommage cause par leurs élèves et apprentis pendant le temps qu'ils sont sous leur surveillance.
La responsabilité ci-dessus a lieu, à moins que les père et mère, instituteurs et artisans, ne prouvent qu'ils n'ont pu empêcher le fait qui donne lieu à cette responsabilité."

article Art. 78 du code de déontologie des agents immobiliers. L'agent immobilier syndic respecte les dispositions du Code civil relatives à la copropriété et les obligations qui lui sont imparties en tant que tel en vertu d'une loi, de statuts ou de règlements afférents à un bien et qui ne contreviendraient pas à des dispositions légales contraignantes, ainsi que celles résultant de la convention qui le lie à son commettant.

Art.1 Le présent code est constitué de règles tendant à garantir un exercice digne et intègre de la profession d’agent immobilier ainsi que des fonctions exercées au sein de l’Institut. Conformément à l’article 8 § 1 de la loi-cadre relative aux professions intellectuelles prestataires de services codifiée par arrêté royal du 3 août 2007, les règles de déontologie n'ont force obligatoire qu'après leur approbation par le Roi, par arrêté délibéré en Conseil des Ministres. Les obligations prévues par le présent code peuvent faire l’objet de directives. Ce code, ainsi que les directives reprises en annexe et les éventuelles directives à venir, constituent, sur un plan déontologique, le corps de règles auxquelles les agents immobiliers sont soumis. Dans le cadre de l'exercice de la profession, les agents immobiliers se conforment également aux principes de dignité et de probité inhérents à la profession et respectent les dispositions légales et réglementaires qui concernent cet exercice, et notamment : 
1° le Code pénal et les lois pénales spéciales ;
2° le Code de droit économique et les arrêtés pris en exécution de ce Code ;
3° les dispositions du Code civil en matière de copropriété forcée d’immeubles ou de groupes d’immeubles bâtis et les arrêtés pris en exécution de ces dispositions ;
4° les dispositions du Code civil en matière d’obligations contractuelles et quasi délictuelles ;

Mais nous vous rappelons les droits fondamentaux constitutionnels sur la securite et le droit a un logement sain et secure
article 23 de la consitution. Chacun a le droit de mener une vie conforme à la dignité humaine à cette fin, la loi, le décret ou la règle visée à l'article 134 garantissent, en tenant compte des obligations correspondantes, les droits économiques, sociaux et culturels, et déterminent les conditions de leur exercice.
Ces droits comprennent notamment
3° le droit à un logement décent;
4° le droit à la protection d'un environnement sain;