palmarosa a écrit :

Dans son mail de ce matin, la propriétaire est très précise:
"je me rends compte qu'il faut rédiger un nouveau contrat de bail. Je vais faire un nouveau document pour trois ans avec les mêmes modalités. Je sais que vous auriez préféré pour neuf ans mais je préfère des contrats de bail de trois ans"..
Donc, la propriétaire souhaite signer un bail de 3 ans qui prendrait cours le 14 décembre 2014 et faisant suite au bail de 1 an actuellement en cours.

En résumé: 1 an + 3 ans = 4 ans

Il va falloir que je réponde à son mail mais que dois-je lui dire sans la vexer mais en restant dans mes droits?

Première question à se poser et à poser éventuellement ensuite à la propriétaire: sur quoi se base-t-elle précisément pour affirmer  qu'"il faut signer un nouveau contrat de bail"? Entendre la propriétaire à ce sujet.  Et ensuite aviser.

La locataire est libre de sa stratégie.

"Merci, un article intéressant et réconfortant !

Je ne sais pas si c'est la version complète mais j'ai trouvé ce texte :
http://www.wbcj.be/Publications/De-la-comptabilite-des-coproprietes.aspx"

L'article complet fait près de  20 pages.

CIRCULAIRE 95/013

Circulaire n° 13 dd. 20.09.1995

   Taxe sur la valeur ajoutée
   Copropriété forcée d'immeubles ou groupe d'immeubles bâtis
   Gestion d'immeubles à appartements

Circulaire TVA 13/1995

SYNDIC COPROPRIETE TVA CIRCULAIRE 13/1995

La réponse à la situation décrite se trouve dans la lecture attentive de  l'article 3, § 6 des règles particulières aux baux relatifs à la résidence principale du preneur insérées dans le code civil dont le texte ( pages 68 et 69) et les explications (pages 26-27) dans la brochure réalisée par le SPF JUSTICE que PIM relaie (Pim.be/ conseils/brochures informatives gratuites/logement résidence principale).

C'est la loi qui prévoit que le bail de courte durée prend fin moyennant un congé notifié par écrit par l'une ou l'autre des parties au moins 3 mois avant l'expiration de la durée convenue. Cette modalité est en principe reprise dans votre bail également.

Et le texte légal ajoute : "Nonobstant toute clause ou toute convention contraire, à défaut d’un congé notifié dans les délais ou si le preneur continue à occuper les lieux sans opposition du bailleur, et même dans l’hypothèse où un nouveau contrat est conclu entre les mêmes parties, le bail est réputé avoir été conclu pour une période de neuf ans à compter de la date à laquelle le bail initial de courte durée est entré en vigueur et est dès lors régi par les §§ 1er à 5. Dans ce cas, le loyer et les autres conditions demeurent inchangés par rapport à ceux convenus dans le bail initial de courte durée, sans préjudice de l’application des articles 6 et 7."

L'article 6 concerne l'indexation et l'article 7 la révision du loyer et des charges dans des conditions bien définies.

La propriétaire n'a pas notifié le congé par écrit dans le délai de 3 mois. En conséquence, le bail deviendrait dès l'origine un bail de 9 ans régi par les §§ 1er à 5 de l'art.3 des règles du code civil précitées.

Néanmoins le bail d'un an contient une clause prévoyant que si aucune des parties ne dénonce le contrat de bail, celui-ci  est automatiquement transformé  en un bail d'une durée de trois années. Et donc, dans ce cas, la législation sur le bail de courte durée continuerait  à s'appliquer.

Cependant, si certains jugements ont estimé que des clauses de ce type répondaient au prescrit légal  (exigence d'un écrit), d'autres jugements vont dans le sens contraire. 

En l'état, j'éprouve des difficultés pour comprendre l'attitude de la propriétaire en faisant fin 2014 signer un bail de 3 ans prenant effet beaucoup plus tôt  (en effet, le mail de la propriétaire ne précise pas  que le nouveau document pour trois ans succède à un contrat d'un an) sauf à tenter de se mettre à l'abri d'une contestation de la part de la locataire sur la légalité de la clause du bail citée.

Si la propriétaire signe et fait signer un contrat de 3 ans, succédant à un contrat de 1 an, nous serions alors dans le cadre d'un bail de  9 ans.

PS : Ce message a été préparé avant l'intervention de PIM.

La lecture du Code de droit économique est certes intéressante . Plusieurs de ses dispositions concernent les les ACP. 

Mais, en matière de comptabilité ,  je ne relève, sauf lecture trop rapide et meilleur avis, aucune disposition applicable aux ACP.

Certes, l'article III.82 concerne la tenue d'une comptabilité appropriée par les entreprises mais , l'ACP n'est pas visée par cette disposition dès lors qu'elle n'est pas citée à l'art. I.5 pour la qualifier d'entreprises pour l'application du livre III, titre  3, chapitre 2.

Ci-dessous,  les textes cités du code du droit économique

LIVRE III. Liberté d'établissement, de prestation de service et obligations générales des entreprises
(inséré par la Loi du 17 juillet 2013, entré en vigueur le 9 mai 2014)
TITRE 3. - Obligations générales des entreprises
CHAPITRE 2. - Comptabilité des entreprises
Art. III.82. Toute entreprise tient une comptabilité appropriée à la nature et à l'étendue de  ses activités en se conformant aux dispositions légales particulières qui les concernent.

TITRE 2. - Définitions propres à certains livres
CHAPITRE 1er. Définitions particulières au livre III
(inséré par la Loi du 17 juillet 2013)
Art. I.5. Les définitions suivantes sont applicables au livre III, titre 3, chapitre 2 :
1° entreprise :
a) les personnes physiques ayant la qualité de commerçant ;
b) les sociétés commerciales ou à forme commerciale, à l'exception des organismes administratifs publics visés à l'article 2 de la loi du 22 mai 2003 portant organisation du budget et de la comptabilité de l'Etat fédéral, et les groupements européens d'intérêt économique;
c) les organismes publics qui exercent une mission statutaire à caractère commercial, financier ou industriel;
d) les organismes, non visés aux b) et c), dotés ou non d'une personnalité juridique propre qui exercent avec ou sans but de lucre une activité à caractère commercial, financier ou industriel, auxquels les dispositions du présent chapitre sont, par catégories d'organismes, rendues applicables par arrêté royal.

Les personnes physiques qui n'ont pas leur domicile en Belgique, les entreprises de droit étranger visées aux b), c) et d) de l'alinéa 1er ainsi que les groupements européens d'intérêt économique ayant leur siège à l'étranger, ne sont soumis aux dispositions du présent chapitre qu'en ce qui concerne les succursales et sièges d'opération qu'ils ont établis en Belgique. L'ensemble de leurs succursales et sièges d'opérations dans le pays est considéré comme une entreprise. Les livres, comptes et pièces justificatives relatifs à ces sièges et succursales sont conservés en Belgique.
Les arrêtés qui rendent les dispositions du présent chapitre applicables à des entreprises visées au d) du premier alinéa, adaptent les obligations résultant, pour les entreprises concernées, des dispositions des arrêtés pris en exécution du livre III, titre 3, à ce que requièrent la nature particulière des activités et le statut légal des entreprises en cause. ]

En cas de remboursement anticipé, une indemnité de remploi consistant en un maximum de 3 mois d'intérêts est prévue dans certains contrats d'emprunts hypothécaires. Cette clause d'indemnité de remploi est interdite dans certains cas. Apparemment, ce n'est pas le problème soulevé ici.

L 4/8/2012

  Art. 12. § 1. Le prêteur peut stipuler une indemnité pour le cas de remboursement anticipé total ou partiel.
  Cette indemnité doit être calculée, au taux d'intérêt du crédit, sur le montant du solde restant dû.
  Pour le calcul, lorsqu'il existe un contrat adjoint dont la valeur de rachat n'est pas affectée au remboursement, ce montant doit être diminué de cette valeur de rachat.
  En cas de remboursement partiel, ces règles doivent être appliquées proportionnellement.
  Cette indemnité ne peut excéder trois mois d'intérêt.
  Aucune indemnité n'est due dans le cas d'un remboursement consécutif au décès, en exécution d'un contrat annexé ou adjoint.
  § 2. Dans le cas d'une ouverture de crédit, le prêteur peut stipuler une indemnité pour mise à disposition du capital.
  Cette indemnité est calculée sur la fraction non prélevée du crédit accordé.
  § 3. Les indemnités visées aux §§ 1er et 2 doivent être mentionnées dans l'acte constitutif.

Merci à CROQUETTE de nous avoir informé de la réponse de commission belge pour la protection de la vie privée.

Je suis assez d'accord avec la dernière intervention de REXOU.

J'émets cependant des doutes sur le comportement du syndic en AG. S'il a bien un devoir général de conseil en raison de règles déontologiques IPI, il est mal à l'aise, quand bien même il serait capable d'expliquer la loi sur la copropriété, pour en faire part lorsqu'il craint que son conseil contrarie une majorité active. N'oublions pas qu'il est élu par l'AG. La solution (?) est de rappeler au syndic pendant l'AG son devoir déontologique d'information.
Et quid des syndics non IPI?

Après décision,les copropriétaires ont toujours l'occasion de s'adresser au juge de paix lorsqu'elle n'a pas été prise selon les textes.

Une démarche vers l'ombudsman en conflits financiers pour particuliers ?
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Donc, le locataire en question doit bien être conscient qu'il peut demander et non exiger du juge de paix de se déplacer dans les lieux tout en ayant conscience de que le juge n'accédera pas nécessairement à sa demande qu'il aura pris soin de motiver soit parce qu'il n'aura pas retenu la raison présentée, soit parce qu'il estimera manquer de compétence pour dresser l'état les lieux de sortie, soit par manque de temps.

A l'avocat du locataire - présentée comme peu active -  à s'interroger et à faire éventuellement les démarches utiles.

Je ne suis pas insensible à la situation développée.

Pour fixer le cadre légal, je suggère à l'intervenant de lire et de partager un article publié par l'Atelier des droits sociaux. Une différence y est relevée entre "la prorogation pour circonstances exceptionnelles" visée à l' art. 11 des dispositions particulières du code civil réglant les baux relatifs à la résidence principale du preneur et "le délai de grâce" visé à l'art. 1244 du même code.

Attention aussi aux questions de procédure.

http://www.atelierdroitssociaux.be/download/file/fid/222
ATELIER DROIS SOCIAUX