Il a été affirmé "il ne peut y avoir appel en dessous d'un certain montant."

L'article 577, al. 1 du Code judiciaire applicable au moment de la décision du juge de paix de Tournai précitée disposait et dispose toujours que « le tribunal de première instance connaît de l'appel des jugements rendus en premier ressort par le juge de paix(...)."

Cet article s'applique à tous les litiges qui y sont visés, y compris ceux qui relèvent de la compétence spéciale du juge de paix en matière de baux.

Question : cet article ne s'applique-t-il pas quel que soit le montant du litige?

Il n'y a pas de contradiction.

Le juge a raisonné en 2 temps :

1ère étape : Il constate qu'il ne peut réduire l'indemnité sur base de l'article 1231, CC car cette possibilité ne s'offre à lui qu'en cas de présence d'une clause pénale. ce qui n'est pas le cas : l'indemnité est la contrepartie d'une faculté de résiliation unilatérale prévue par le bail

"Faute d'indemniser un préjudice, celte indemnité ne s'apparente pas à une clause penale mais est la contrepartie d'une faculté de résiliation unilatérale prévue dans le bail;

Qu'elle ne peut, en conséquence, être réduite pale juge sur la base d el'article 1231 du code civil(J.P. Tournai(2"d canton), 18 avril 2000, op. cit.; B. LOUVEAUX,Le droit du bail, p. 368, n° 619; Cass., 8 décembre1988, Pas., 1989, l, 389; Civ. Bruxelles, 2 octobre1991, R.D.C., 1992, p. 271).

2éme étape : Il réduit l'indemnité (sanction) après avoir constaté un abus de droit dans le chef du bailleur.

"Thierry C. commet un abus de droit en réclamant aux époux Cr.-Z. paiement de l'indemnité forfaitaire de trois mois de loyer prévue dans le bail alors- qu'il n'a subi aucune perte locative,- qu'il n'a pas dû réaliser dans la villa de travaux de remise en état (rafraîchissement de la peinture, de la tapisserie ... );- qu'il n'a pas dû faire appel à une agence immobilière pour trouver un nouveau locataire (note de M.VANDERMERSCH et TH. DE RIDDER sous J.P.Bruxelles, 29 septembre 1993, J.L.M.B., 1997, p. 695).

NOUS SANCTIONNONS CET ABUS DE DROIT en réduisant ladite indemnité à la somme de 37.500 francs"

Ici, l’abus de droit vise  une situation dans laquelle le bailleur,  titulaire d’un droit en retire un avantage disproportionné par rapport au préjudice que lui cause le preneur. Il s'agit d' un manquement au principe de l’exécution de bonne foi des conventions consacré par l’article 1134, alinéa 3, du Code Civil. L'abus de droit est établi par le juge sur base de circonstances qu'il retient.

Dans le cas d'espèce, le contrat donne au preneur la possibilité de mettre fin au bail de courte durée avant l'expiration de la durée convenue (31/8/2015) moyennant différentes conditions mises à sa charge dont  le respect d'un préavis et le payement d'une indemnité.

Le problème soulevé concerne la validité  ou non d'une clause contractuelle de résiliation anticipée introduite dans un contrat de bail de résidence principale de courte durée.

La loi du 20/2/1991 (complétée par la loi du 13/4/1997 et modifiée par les lois du 27/12/2006, du 25/4/2007 et du 26/4/2007) est muette à ce sujet.

Il semblerait que la majorité des commentateurs accepte la validité de ces clauses; en tout cas lorsqu'elles sont conclues au bénéfice du preneur.

En l'absence de cette clause de possibilité de résiliation anticipée du bail ( moyennant préavis + indemnité), le preneur ne pourrait le faire. Ici, le choix s'offre à lui  : soit il donne son préavis au bailleur et lui est redevable d'une indemnité, soit le bail prendra fin moyennant un congé signifié au moins trois mois avant le terme de la période convenue (31/8/2015). La première solution est la moins coûteuse pour le preneur.

Evidemment l'indemnité est élevée : 3 mois de loyer. Alors que si le contrat avait été un contrat de 9 ans, l'indemnité prévue légalement et impérativement n'aurait été que de 2 mois (résiliation au cours de la 2ème année). 

Néanmoins, rien n'empêche les parties de mettre fin au bail de commun accord selon d'autres modalités à définir entre elles. 

Pour avoir connu une situation semblable  en qualité de locataire (bail de courte durée mais néanmoins "vrai" locataire au sens de l'art. 3 , § 6 de la loi de 1991 qui prévoit l'existence du contrat de courte durée en dérogation au contrat de 9 ans), je me suis heurté à la volonté du propriétaire de voir respecter strictement le contrat lui permettant d'exiger en cas de résiliation anticipée une indemnité contractuelle.

Ceci étant dit, il serait utile pour la communauté des lecteurs de ce forum, d'être informée de la suite de ce dossier notamment de l'avis de votre notaire.

Je ne peux que souhaiter à la personne concernée d'obtenir un résultat satisfaisant qui permette de rencontrer ses aspirations et celles de son propriétaire.

CHASSIS - Primes régionales bruxelloises - Base légale

La matière est visée par l'Arrêté du gvt de la Région bxloise du 4/10/2007 et par l'AM du 2/9/2011.

MINISTERE DE LA REGION DE BRUXELLES-CAPITALE
21 SEPTEMBRE 2011. — Arrêté ministériel déterminant les modalités d'application de l'arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 4 octobre 2007 relatif à l'octroi de primes à la rénovation de l'habitat
La Ministre en charge des Primes à la Rénovation (...) Arrête :

CHAPITRE II. — Travaux subsidiables

Art. 8. Enveloppe du bâtiment

§ 3. Châssis, portes

1° Sont visés les travaux :
a) de réparation et d’adaptation de châssis existants et le placement de double ou triple vitrages dans ces châssis,
b) de placement de nouveaux châssis en bois labellisé FSC ou PEFC avec double ou triple vitrage,
c) de placement de nouveaux châssis en bois non labellisé mais d’essence indigène à l’Union européenne, avec double ou triple vitrage
d) de placement de nouveaux châssis en bois non labellisé avec double ou triple vitrage,
e) de réparation de portes extérieures en façade avant

QUESTION à la lecture de ce qui précède

Si l'immeuble concerné est bien situé en région de Bruxelles-capitale, les travaux de remplacement d'un châssis en ALU par un châssis en PVC sont-ils bien subsidiables et sur quelle base?

ll est possible d'obtenir des renseignements complémentaires en s'adressant au :
Ministère de la Région de Bruxelles - Capitale
DIRECTION DU LOGEMENT - CCN - Gare du Nord
Rue du Progrès, 80 bte 1 - 1035 BRUXELLES
Tel 0800 40 400 de 9h à 12h (info générale logement) - e-mail : aatl.logement@mrbc.irisnet.be

Selon la jurisprudence de la Cour de cassation définie dans son arrêt du 1er avril 2004,l'AG n'est pas compétente pour décider elle-même de travaux aux parties privatives.

Néanmoins, l'article 577-7, § 1er, 1°, e) du Code civil est une exception à la règle selon laquelle l'AG n'est compétente que pour ce qui concerne les parties communes .  Encore faut-il une motivation spéciale pour que la décision de faire effectuer des travaux aux parties privatives puisse être prise par l'AG. Dans ce cas, la décision " ne modifie pas la répartition des coûts de l'exécution de ces travaux entre les copropriétaires".

Peut-être le syndic vise-t-il cette procédure?

Bonne soirée

Bonsoir à toutes et à tous

Absence de sanction prévue par la loi - responsabilité du syndic - sanction déontologique

Le texte légal institue une obligation personnelle et de résultat à charge du syndic. Celui-ci était tenu, dans un certain délai, de soumettre à l'approbation de l'AG une version adaptée aux lois de 1994 et 2010 de l'acte de base , du règlement de copropriété et du règlement d'ordre intérieur.

La loi ne prévoit pas de sanction dans le cas où les documents adaptés n'ont pas été soumis à l'approbation de l'AG dans le délai imparti.

Néanmoins, la responsabilité du syndic pourrait être mise en cause s'il n'a pas présenté en temps utile à l'AG les documents adaptés. Cela se vérifierait au cas où un dommage  serait démontré par celui qui s'en plaint.

L'IPI pourrait sanctionner déontologiquement le syndic le syndic qui n'a pas respecté les dispositions du code civil en matière de copropriété.

Bonsoir à toutes et à tous

Je limiterai mon intervention à ce qui semble être la demande initiale ou du moins une partie celle-ci  : le coût du remplacement du système de parlophonie peut-il être imputé par les copropriétaires aux locataires ?

Un petit  détour d'abord par la comptabilité de l'ACP. L'achat d'un nouveau système de parlophonie constitue un investissement  conséquent qui doit être comptabilisé non dans un compte de charges mais dans le  sous-compte du 23 "Installations, matériel, outillage" (IMO) du plan comptable pour les associations de copropriétaires et enregistré à l'actif de l'inventaire. A cet égard, il peut être renvoyé à l'avis 2012/14 du 5 septembre 2012 de la commission des normes comptables et plus particulièrement à l'exemple de l'achat par l'ACP d'un tondeuse autotractée (page 16 et 17 dudit avis).

Chaque année, un pourcentage de la valeur d'acquisition sera portée par l'ACP à titre d'amortissement  à charge du résultat de l'exercice en fonction de la durée d'utilisation probable de l'investissement (exemple page 19 et 20 de l'avis précité).

De manière générale tous les remplacements importants relatifs au poste parlophonie   repris dans la comptabilité sous l'énoncé "IMO" sont à charge du propriétaire (sauf peut-être clauses contraires du bail). Il ne s'agit pas de réparations du système de la parlophonie mais du remplacement de celle-ci due à la vétusté.

Je rejoins l'intervenant précédent qui relève le caractère temporaire de la dérogation (acte sous seing privé au lieu d'acte authentique).

Je reprends ci-dessous les textes légaux.

Règle générale

L'acte de base et le règlement de copropriété, qui constituent LES STATUTS DE L'IMMEUBLE ou du groupe d'immeubles bâtis, ainsi que toute modification apportée à ceux-ci, doivent faire l'objet d'un acte authentique (   Art. 577-4, § 1,al.1,C.C.).

Le contenu de l'acte de base est fixé à l'art. 577-4, § 1, al.2 et 3, C.C; celui du règlement de copropriété  à  l'art. 577-4, § 1, al.4, C.C.

Dérogation

2 JUIN 2010. - Loi modifiant le Code civil afin de moderniser le fonctionnement des copropriétés et d'accroître la transparence de leur gestion

Art. 19

§ 2.
Le syndic visé à l'article 577-4, § 1er, alinéa 3, 4° du même Code, est tenu de soumettre à l'approbation de l'assemblée générale, dans  les quarante-huit mois qui suivent l'entrée en vigueur de la présente loi, une version de l'acte de base existant, du règlement de copropriété et du règlement d'ordre intérieur adaptée aux articles 577-3 à 577-14 du même Code.

Pour autant que l'assemblée générale n'apporte pas, en même temps ( approbation des textes lors de l'AG à laquelle est soumise, DANS LE DELAI de 48 mois qui suit l'entrée en vigueur de la loi du 2 jun 2010, la version adaptée des textes)  ou ultérieurement (approbation des textes non lors de l'AG à laquelle est soumise, DANS LE DELAI, la version adaptée des textes mais ultérieurement à cette assemblée. La loi du 2 juin 2010 ne prévoit pas que l'AG doive approuver la version adaptée des textes en même temps que leur soumission par le syndic. Elle peut néanmoins les adopter tels quels ou les modifier DANS LE DELAI LEGAL DE SOUMISSION par le syndic ou ULTERIEUREMENT pourvu que le syndic ait soumis les textes adaptés ds le délai légal)  de modifications à l'acte de base, LE TEXTE ADAPTÉ DU RÈGLEMENT DE COPROPRIÉTÉ NE REQUIERT PAS L'ÉTABLISSEMENT D'UN ACTE AUTHENTIQUE. Si un acte authentique est passé, la publicité hypothécaire de cet acte sera effectuée exclusivement au nom de l'association des copropriétaires.

De la lecture et de la combinaison  des art. 577-4, §1, al.1, C.C. et de l'art.19, § 2, C.C., il semble que les associations de copropriétaires auxquelles les textes adaptés aux art. 577-3 à 577-14, C.C. n'ont pas été soumis pour approbation à leur assemblée générale dans le délai de 48 mois qui suit l'entrée en vigueur de la loi du 2 juin 2010 ne sont pas éligibles au bénéfice de la mesure visant à les exclure de l'obligation d'un acte authentique  qui pèse de manière générale sur les associations qui modifient leurs statuts (acte de base + règlement de copropriété).

La seule constatation de l'absence de soumission par le syndic à une assemblée des textes adaptés ds le délai voulu par le législateur obligerait cette association lors de la soumission par le syndic de textes après le délai précité et d'approbation subséquente par l'assemblée  de textes  modificatifs de recourir à un acte authentique, peu importerait le fait que l' association n'apporterait aucune modification  à son acte de base et se limiterait à adapter le règlement de copropriété aux art. 577-3 à 577-14, C.C. Le critère à retenir : le syndic a-t-il, oui ou non soumis le texte adapté ds le délai? La dérogation n'aurait qu'un caractère temporaire.

Détail : la personne citée est-elle bien un avocat inscrit au barreau et soumise aux règles déontologiques de son ordre ou un juriste sans être un avocat ?