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#121 Re : Ventes et achats » Investir ou pas ? Objectif final: maison neuve » 15-10-2020 11:10:19
Et pourtant:
Pulsar a écrit :j'ai 25 ans et j'ai commencé à travailler il y a un an en tant qu'ingénieur
ingénieur civil ? industriel ? agronome ? militaire ?
#122 Re : Ventes et achats » Questions d'investissement » 01-09-2020 21:14:09
Quand vous remboursez 1000€ à la banque, vous payez des intérêts, perdus, et du capital. Le capital que vous remboursez vient en diminution de votre dette. Donc votre patrimoine augmente.
Une fois votre PH payé, vous avez le bien immobilier. Et plus de cash tous les mois
En résumé, vous oubliez dans votre calcul que "qui paie ses dettes s'enrichit"
L'explication simplifiée de grmff est excellente et vous permettra de bien comprendre tout l'intérêt (sans faire de jeu de mot 
) d'un crédit pour investir 
Maintenant, si on veut être plus précis :
Ce qui vous enrichit en réalité, c'est le profit généré par la location, que vous utilisez (en totalité ou en partie) pour rembourser de la dette. Le remboursement de la dette en lui-même est une opération nulle sur le patrimoine net. D'un côté, vous prenez des liquidités de votre actif (= patrimoine brut) pour diminuer de l'autre côté votre passif (vos dettes) du même montant. le patrimoine net (actif - passif) ne bouge pas. Il augmente seulement quand votre actif augmente suite aux profits encaissés.
En bout de compte, le cash flow obtenu n'est qu'une partie du profit, le reste servant à diminuer votre dette
#123 Re : Ventes et achats » Questions d'investissement » 01-09-2020 21:14:09
Ne pas confondre rentabilité économique et rentabilité financière.
Rentabilité économique : le profit annuel rapporté au coût total d'acquisition du bien (prix du bien + frais d'achat) + travaux nécessaires pour rendre le bien exploitable. Le profit = chiffre d'affaire (= loyers bruts) - charges d'exploitation (assurance incendie, frais d'entretien du bien, frais d'agence, etc.), fiscales (PI, IR, taxes communales, etc), etc.
Exemple (chiffres inventés) :
Prix du bien : 100000 €
frais d'achat : 20000 €
loyer annuel de 8400 €, charges de 1800 €
Rentabilité économique = (8400 - 1800) / (100000 + 20000) = 6600 / 120000 = 5,5 %
Rentabilité financière = Profit annuel rapporté sur les fonds propres investis pour l'achat. C'est ici qu'intervient l'effet de levier si vous empruntez. A noter qu'avec un crédit, votre prix d'achat sera plus élevé (on ajoute les frais de notaire relatif au crédit) et vos charges seront plus élevées (on ajoute les charges financières du prêt (intérêts et ASRD) pour calculer le profit). Attention que le remboursement du capital n'est pas une charge car la sortie d'argent effectuée ne vous appauvrit pas (le paiement diminue la dette d'autant, ce qui a un effet nul sur votre patrimoine net, contrairement aux autres charges dont les intérêts du prêt).
Exemple avec les mêmes chiffres qu'au-dessus :
Frais de notaire pour le crédit = 4000 €
Fonds propres = 24000 €
Crédit = 100000 €
Intérêts payés sur l'année n = 980 €
Charges = 1457 € (plus basses car les intérêts du prêt sont déduits de vos revenus immo)
Rentabilité financière = (8400 - 980 - 1457) / 24000 = 5963 / 24000 = 24,8 %
Calcul du levier : 24,8% / 5,5% = 4,5 ==> les fonds propres investis multiplient votre rentabilité par 4,5
Ne pas confondre cash flow et rentabilité. Le cash flow est une mesure des entrées et sorties de cash (entrées - sorties). Vous pouvez avoir un cash flow négatif mais avoir une rentabilité positive (= votre bien consomme des liquidités mais vous génère un profit, ce qui vous enrichit). C'est le cas, par exemple, si votre profit ne couvre pas l'entièreté des remboursement de capital du prêt, ou si vous avez eu moins de recettes (vide locatif, problème de paiement avec un locataire) ou plus de dépenses (charges d'entretien exceptionnelles, rénovations, etc...)
#124 Re : Ventes et achats » Investissement immobilier » 25-08-2020 08:31:52
Bonjour,
Si vous n'aimez pas plus que ça l'immobilier et le boulot de gestion qui va avec, je vous conseillerais plutôt la brique papier. En investissant dans une société immobilière, vous êtes actionnaire, soit propriétaire d'une part de l'entreprise et des bénéfices générés. Une équipe managériale et du personnel s'occupent de la gestion courante et de nouveaux projets pour créer de la valeur. Vous profitez de cette création de valeur sous forme d'un dividende et d'une plus-value à long terme. Un bon portefeuille diversifié de sociétés immobilières de qualité vous rapportera des rendements du même ordre qu'un investissement en direct dans du neuf sans emprunt, voire même plus car ces sociétés ont recourt à la dette (effet levier), le tout sans vous demander quoique ce soit en boulot de gestion, prospection, etc.
C'est d'ailleurs un bon moment pour acheter des sociétés immobilières cotées de qualité à moindre cout (merci covid !)
Ils en existent de très bonne aux USA qui versent un dividende trimestriel et même certaines un dividende mensuel.
#125 Re : Ventes et achats » Questions d'investissement » 01-09-2020 21:14:09
Correction: L'assurance SRD se trouve dans le même panier que le capital. C'est de l'épargne long terme. Attention, il n'est pas conseillé de la déclarer. Le "panier" est limité, et dès qu'il est rempli, vous déclarer pour rien.... mais en cas de besoin de faire jouer l'assurance, comme vous avez déduit ladite assurance, vous êtes taxé sur ce que l'assurance vous verse.
Moralité: vous déclarez en pensant gagner des sous, mais vous ne gagnez rien. Et en cas de sinistre, cela vous coûte une blinde, sans même un remerciement de l'état, évidemment.
Je persiste cependant à croire que prendre une ASRD est une bonne idée. En cas de sinistre, vous aurez bien assez à gérer, et aurez bien besoin d'un petit complément. On peut payer l'assurance en prime unique, ou chaque année pendant le prêt.
Au temps pour moi ! C'est bien "le panier du capital" qui entre en compte pour la déduction d'épargne à long terme (au niveau fédéral).
Je fais régulièrement la boulette de confondre les deux paniers quand j'en parle, le cerveau humain ayant la fâcheuse habitude de répéter l'erreur qu'il commet la première fois...
J'ai en effet déclaré ma première ASDR (pour investissement locatif) alors que ça m'est complètement inutile car le panier "capital" était déjà rempli et vu que les amortissements sont croissants, ils ne se videra jamais 
Même si je me trompe encore souvent quand j'en parle, je n'ai plus fait la boulette avec ma 2eme ASRD
Moralité : Il faut être pris pour apprendre... et surtout bien prendre le temps de vérifier et comprendre les infos
#126 Re : Ventes et achats » Questions d'investissement » 01-09-2020 21:14:09
Je m'interroge quant à la souscription d'une ASRD, en effet, en cas de décès de ma compagne, je deviens l'usufruitier de la maison jusqu'a à la majorité de mon fils et doit donc payer cet emprunt. On parle de somme assez faible (+- 350€ mensuel) qui de toutes façons seront payé par les locataires. Je penses ne pas en prendre et ainsi faire économiser 985€ à ma femme.
A vérifier mais il me semble que les organismes prêteurs exigent très souvent la souscription d'une ASRD (pas forcément chez eux) qui sert à couvrir la perte de revenu en cas de décès. A noter que ce type d'assurance vie peut être fiscalisé de façon à permettre la déduction des primes payées (même "panier" que les intérêts du crédit). Vu le faible montant emprunté par rapport à la valeur du bien et les taux d'intérêt bas, il est fort probable qu'il reste de la place dans le "panier" de déduction.
#127 Re : Locations et baux » Mes petites histoires de locataires... » 14-09-2025 12:31:29
Je démarrais donc ce rendez-vous, avec l'idée de faire des cadeaux (tout de même conséquents), car c'était une chouette locataire, bonne relation durant ces quelques mois, etc.,
Et en partant, j'ai reçu des insultes légères et surtout un certain nombre de menaces des parents, promettant du vandalisme chez moi...1 mois plus tard, cela m'interpelle toujours, je l'avoue.
En plus de mal connaître la loi, certains sont vraiment pas gênés et imaginent que tout leur est dû 
On a parfois envie de mettre de leur mettre des claques...
#128 Re : Ventes et achats » Projet Rive Gauche à Charleroi » 25-08-2020 10:51:23
Mais je maintiens que mon public cible préfère payer un loyer plus cher pour avoir un beau bien moderne, avec de belles finitions, cuisine et SDB neuves ou très récentes que de mettre cet argent dans leurs consommations de chauffage.
Proposer un PEB A est donc un argument qui compte beaucoup pour les locataires exigeants à la recherche d'immeubles neufs ou très récents.
Etant locataire d'un appartement ancien rénové mais avec PEB C, ma facture de chauffage est très basse car :
1. On ne chauffe pas pendant les heures de travail où on est pas là...
2. On est entouré d'appartements dont les occupants chauffent fort ce qui fait qu'il fait toujours bon chez nous ==> on allume le chauffage un peu lors de "grands froids" uniquement
Rien que le point .1 me permet de dire qu'un PEB A ou B me serait inutile car la différence de charge de chauffage payée sera dérisoire (comparé à la différence de loyer qui sera énorme...).
En tant que bailleur, je n'ai jamais eu de locataires sensibles au PEB (clientèle cible : étudiants). La seule isolation qui les intéresse parfois est l'isolation phonique par rapport aux autres logements de l'immeuble.
#129 Re : Locations et baux » Permis de location et convecteurs au gaz » 13-08-2020 15:54:15
Je déterre ce poste pour vous raconter la fin de cette histoire.
Après avoir pris contact avec plusieurs chauffagistes agréés, il s'est avéré qu'aucun d'entre eux ne voulaient effectuer l'entretien si les arrivées d'air n'étaient pas présentes. J'ai eu beau leur expliquer ce que l'agent de btv m'avait dit, sans aucun effet...
J'ai donc finalement dû faire les travaux de carottage pour créer les arrivées d'air avant le passage d'un technicien pour l'entretien. Tout est réglé, je dispose maintenant de la facture d'entretien que la commune me réclame pour les permis de location.
Je vous passe les épisodes où les ouvriers sont venus avec deux carotteuses défectueuses, où ils ont pété un câble électrique encastré que j'ai dû réparé moi-même...
#130 Re : Ventes et achats » Questions d'investissement » 01-09-2020 21:14:09
Mais de temps en temps, quand j'estime que les bourses ont atteint des sommets, j’écrème mes placements en fonds (5 étoiles Morningstar) / actions de qualité en achetant un appartement neuf sur plan.
Quand les indices ont fort monté, je vends une partie de mes ETFs indiciels et j'achète des actions à dividende croissant (croissance annuelle > 5%) de type "aristocrates du dividende". En général ce sont des actions US qui versent des dividendes trimestriellement et qui me permettent de toucher un revenu régulier relativement prévisible et pérenne (sans devoir vendre des titres) et qui augmente chaque année plus que l'inflation. Je profite aussi des corrections de marché et krachs boursiers pour en acheter aussi à meilleur prix, ce qui augmente fortement mon rendement. Le rendement est généralement plus élevé qu'avec les loyers de biens neufs. Et si le rendement est au départ un peu plus faible que celui des biens neufs, avec la croissance annuelle du dividende supérieure à l'inflation, le rendement finit par être supérieur aux bien neufs après quelques années (biens neufs dont le rendement augmente selon l'inflation uniquement). Ajoutez à cela la plus-value latente, souvent plus élevée que celle obtenu par les biens neufs.... le seul intérêt que je vois à l'immobilier neuf, dans l'optique d'une restructuration patrimoniale comme j'en ai parlé ci-dessus, c'est la diversification supplémentaire apportée au patrimoine, quoiqu'il est déjà possible d'obtenir un très grande diversification par les actions et fonds. Pour ma part, j'analyserai la question dans 30 ans...
#131 Re : Ventes et achats » Questions d'investissement » 01-09-2020 21:14:09
Non ma préférence ce sont les projets neufs pas loin de l'axe E411, comme conseillé par Frank van Rycke, Namurois d'origine qui a écrit "Devenez riches en 10 ans", mais lui a encore une autre méthodologie.
Pour avoir lu son livre, Frank van Rycke ne conseille pas d'investir dans du neuf cher payé cash à faible rendement mais dans des anciennes maisons à rénover, achetées à crédit avec un fort levier et dégageant une rentabilité permettant l'autofinancement et la génération de cash flow positif.
Voulez-vous dire que c'est bling bling d'acheter des appartements neufs sur plan?
Je me demande ce que penseraient les dirigeants de Trevi, qui avant la pandémie, organisaient des conférences à ce sujet, faisant toujours salles combles. Et avec beaucoup de trentenaires dans le public!
Les patrons de Trevi, en tant qu'agents immobiliers, participent à la commercialisation des projets neufs. Bien évidemment qu'ils vont "vendre" les mérites de l'achat neuf auprès de potentiels investisseurs.
Le neuf ne m'intéresse pas car le rendement généré est faible, ne permet pas d'autofinancer un bien acheté à crédit, même sur 25/30 ans...
En laissant l'argent placé en actions/ETFs, il me rapporte plus que ces "fabuleux" projets neufs avec peu de boulot de gestion locative. L'ancien permet d'aller chercher de beaux rendements en mettant peu de cash dans une opération. En contrepartie, les projets sont plus complexes et demandent plus de boulot (chantier de rénovation, travaux d'entretien plus fréquents dans le bien, etc...). Idéal pour accélérer la construction de son patrimoine quand on est jeune et qu'on a du temps/la santé/l'énergie devant soi. Je n'envisagerais du neuf que lorsque que je serais âgé et que je n'aurais plus l'envie/l'énergie/la santé/ou autre (biffer la mention inutile) pour gérer des projets à haut rendement et que je voudrais plus de tranquillité. Ce serait d'une optique de restructuration patrimoniale mais certainement pas maintenant à mon jeune âge. Et quoique des placements judicieusement faits en actions/ETFs pourraient faire bien mieux que le neuf...
#132 Re : Ventes et achats » Questions d'investissement » 01-09-2020 21:14:09
Le PH sera au final plus cher que le CC mais vous permettra de dégager plus de cash flow à court terme, ce qui peut être intéressant vu que vous envisager de réinvestir prochainement. De plus, le PH vous permettra de garder un taux d'endettement plus bas, élément non négligeable pour réemprunter par la suite.
Sans tenir compte des autres coûts que le choix du financement pourrait impacter (assurance habitation, ASRD et co.) :
en PH sur 20 ans, la mensualité sera de 290,08
en CC sur 10 ans, la mensualité sera de 573,84
Soit pas loin de 300 € par mois de différence.
Un crédit hypothécaire implique un acte notarié et donc des frais assez importants. De l'autre côté, les intérêts seront déductibles fiscalement.
Je pense qu'il y aurait moyen d'optimiser le PH en négociant et en faisant jouer la concurrence :
- Le taux de 1,52 est assez élevé contenu de la quotité empruntée. Si vous n'empruntez que les montants des travaux et mettez la maison en garantie, celle-ci est largement supérieure au montant emprunté... Cela devrait vous permettre d'obtenir un taux plus bas.
- une répartition hypothèque et mandat hypothécaire plus avantageuse. Une prise d'hypothèque coûte plus cher qu'un mandat hypothécaire. C'est un point où il est possible de négocier afin de diminuer les frais d'acte notarié
- L'ASRD de 1200 : je suppose qu'il s'agit d'une prime unique ? Certaines banques permettent de la payer de façon annuelle pendant environ la moitié du crédit sans majoration. Ca peut être un point intéressant pour répartir son paiement dans le temps. Les assureurs utilisent des tables selon l'âge du souscripteur et son état de santé pour calculer la prime. Ca me parait difficile de trouver nettement moins cher ailleurs. Les différences ne sont pas énormes.
- Pour l'assurance habitation de 40 e/mois : ca ne me parait pas excessif. S'agit-il d'une assurance avec abandon de recours ? Il ne faut pas toujours vouloir aller au moins cher car les assureurs "low cost" sont souvent les premiers à contester les montants d'indemnité lors d'un sinistre et à vouloir vous radier dès qu'elles le peuvent. La qualité est importante. Il y a peut-être moyen de calculer la prime plus précisément ou de négocier un peu mais ça représente déjà moins de 500 e par an.
#133 Re : Ventes et achats » Questions d'investissement » 01-09-2020 21:14:09
L'employé de la banque est d'abord là pour les intérêts de la banque. Souvent les agences bancaires travaillent avec des quotas de produits à vendre aux clients (prêts divers, produits d'investissement, etc.) et ces quotas se répartissent entre les conseillers/employés. C'est aussi ce système qui sert à l'évaluation des conseillers/employés par leur supérieurs. Un conseiller vous conseillera surtout en fonction de ce qui lui rapportera le plus de points pour son évaluation et qui servira au mieux les intérêts de la banque. On vous conseillera donc souvent des produits qui rapporteront plus à la banque et qui ne rejoindront pas forcément vos besoins et objectifs. A vous de bien "défendre" vos besoins. Parfois, il faut tomber aussi sur le bon interlocuteur qui sera plus orienté client que son collègue
Dans votre cas il faudra calculer et comparer les couts d'un prêt hypothécaire et d'un prêt personnel, en incluant tous les aspects financiers (intérêts, durée, déductions fiscales, frais d'inscription hypothécaire, assurance solde restant dû, cash flow, etc...) et voir la solution qui vous conviendrait le mieux.
#134 Re : Ventes et achats » rétractation offre achat » 10-08-2020 20:40:49
Il me reste plus qu'à croiser les doigts pour que le vendeur ne signe pas l'offre (qui ne m'a par ailleurs toujours pas été notifiée comme acceptée) d'ici mardi.
Attention que c'est bien la notification de l'acceptation de votre offre par le vendeur dans le délai de validité de celle-ci qui conclut le contrat et pas la contre-signature sur l'offre.
Exemple : si le vendeur contre-signe votre offre dans le délai de validité de celle-ci et vous la renvoie mais que vous la recevez hors délai de validité (sans qu'il vous aie notifié son acceptation de quelque autre façon) le contrat de vente ne sera pas formé.
#135 Re : Ventes et achats » Questions d'investissement » 01-09-2020 21:14:09
'aimerai emprunter (je parle en Je, mais je parle au nom de ma femme, c'est plus facile pour la compréhension big_smile ) uniquement le montant des travaux, avec une durée la plus longue possible afin de diminuer les mensualités et d'augmenter le cash flow positif (CF+) de ma femme.
Idéalement, j'aimerai faire un emprunt hypothécaire de 120k€ (Part de sa soeur + travaux) - 70k d'apport afin de réduire au maximum le taux. Mon banquier, appelons le Gripsou, me dit qu'il n'est pas intéressant de souscrire un PH car trop de frais (+-4k€ sur cette opération) par rapport à un crédit personnel tellement simple et rapide, mais à un taux de... 3.5%. Les mensualités seront les mêmes voir légérement plus basses me dit-il.
Si vous souhaitez investir dans un autre bien par la suite, type IDR, dans un futur assez proche, il faudrait garder le maximum de liquidités sur cette première opération et emprunter le plus possible. Même si votre cash flow sera plus faible, vous aurez a court terme plus de liquidités à mettre sur la table pour un autre projet. Et comme dit l'expression "Un euro gagné maintenant vaut plus qu'un euro gagné demain"...
Perso, étant jeune, j'emprunterais le plus que je peux quitte à faire un crédit long (25 voire 30 ans). En allongeant la durée du crédit celui-ci vous coutera plus cher en intérêts mais cela permettra de diminuer votre taux d'endettement et de faciliter l'emprunt pour un projet futur et augmentera votre cash flow, soit votre entrée de liquidités. Ainsi vous disposerez d'un bon paquet de liquidités pour le projet suivant ce qui vous permettra d'envisager plus d'options (immeuble plus gros, emprunter moins, etc...). Concernant le taux, si vous empruntez à 80% de quotité vous aurez en général le meilleur taux que la banque peut vous donner. Descendre en dessous ne vous fera pas gagner bcp sur le taux. Sans oublier que les taux sont ridiculement bas actuellement... Quelques dixièmes de pourcent ne changeront pas grand chose
#136 Re : Ventes et achats » Questions d'investissement » 01-09-2020 21:14:09
Bim est un locataire modèle mais je pense qu'il s'agit d'une exception....
Merci du compliment ! Mais je pratique cela indépendamment du fait d'être locataire ou propriétaire... Je suis juste prudent avec l'électricité
#137 Re : Locations et baux » Changement de locataire » 09-08-2020 08:48:37
Quand je n'ai pas de successeur immédiat, ce qui arrive rarement, je prends effectivement le contrat en maison vide pour 5€ par compteur et par mois (donc moins cher que le contrat prétendumment le moins cher de Panchito)
Quand un locataire part avec un préavis raccourci, je l'informe qu'il est prié de garder les compteurs à son nom jusqu'à la fin du préavis ou à l'entrée du suivant. Les relevés sont faits pour qu'il paye sa juste consommation. Les compteurs restent à son nom pour qu'il paie la location des compteurs qui n'a pas de raison d'être à ma charge.
Si le préavis est écoulé complètement, ce qui arrive rarement, je prends les compteurs à mon nom.
Comme vous l'avez dit, je pratique cette façon de faire. Je trouve que c'est le plus simple pour tout le monde et les locataires sont de cet avis aussi. S'il y a un petit délai entre la sortie d'un locataire et l'entrée du nouveau, je signale à l'ancien locataire de ne pas résilier tout de suite son contrat et d'attendre un peu et je signale au nouveau locataire d'ouvrir rapidement le contrat à son nom.
Si je n'ai pas encore de nouveau locataire lors de la sortie du précédent, je reprends évidemment le contrat à mon nom en attendant...
Bien qu'ayant encore une expérience limitée, je n'ai jamais eu de souci en pratiquant comme cela.
#138 Re : Locations et baux » Changement de locataire » 09-08-2020 08:48:37
Vous m'avez l'air dans le bon
Concernant les compteurs, si les abonnements sont pris par le locataire, c'est à lui de les résilier et au locataire entrant de souscrire un nouvel abonnement sur base du relevé d'index. Un formulaire de reprise des énergies peut être rempli à cette fin (il sert à mettre d'accord les deux parties identifiées sur les relevés)
Les relevés d'index sont toujours repris dans mes ELS de façon à ce que ce ne soit plus discutable par la suite et au cas où...
Je vous conseille de le faire car si votre nouveau locataire vous pose un lapin et que vous mettez plus de temps à en retrouver un autre, vous devrez souscrire vous-même les abonnements en attendant et pour cela il vous faudra les relevés.
#139 Re : Ventes et achats » investissement airbnb » 07-08-2020 08:14:26
Sans être expert dans les locations type AirBnB...
C'est un type d'exploitation avec gestion très active, similaire à l'hôtellerie : publicité, gestion des réservations, gestion des arrivées/départs, nettoyage, maintenance diverse, etc.
Certes, le rendement à la clé peut être conséquent mais vous devrez y consacrer beaucoup de temps. Pas toujours compatible avec une vie professionnelle/familiale...
Avec le risque d'une fiscalité différente vu que les prestations offertes comprennent plus que la mise à disposition d'un bien immeuble. Ce type de location peut être assimilé à une activité professionnelle, avec tout ce qui va avec... A confirmer par quelqu'un qui a étudier la question de façon approfondie.
#140 Re : Ventes et achats » Questions d'investissement » 01-09-2020 21:14:09
En effet, les disjoncteurs apportent une sécurité supplémentaire par rapport aux simples fusibles quant aux déperditions thermiques. J'avais simplifié l'explication. Il faut toujours être vigilant quand on branche des multiprises sur des anciennes installations où les réseaux sont protégés par des fusibles et non des disjoncteurs.
Egalement, ne pas lésiner sur la qualité du multiprise. Quand je dois brancher beaucoup d'appareils, je prends toujours un multiprise haut de gamme avec disjoncteur intégré qui apporte une sécurité supplémentaire.
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