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#121 Re : Copropriétés forcées » Fonds de réserve » 26-01-2020 21:59:47
Luc a écrit :Comme la réponse diffère probablement selon que votre ACP a une comptabilité simplifiée ou non, il est utile de savoir si votre ACP applique sans aucun doute la méthode normalisée, et pas la méthode simplifiée.
Q: Est-ce votre copropriété compte plus que 19 appartements?L’ACP compte 19 appartements et nous avons une comptabilité simplifiée.
Quelques CP sont mécontents de la tenue des comptes mais la plupart, dont le CdC ne veut pas d’ennui et tolère voire soutient la façon de faire du syndic. Il est donc difficile de faire changer les choses.
Tout d'abord une compta simplifiée veut dire simplifiée. Si le comptable utilise le concept de la compta en partie double, même partiellement , il doit en principe suivre cette méthode à 100%.
La 1ère phrase de l'Art. 577-8 §4 17° CC dit clairement qu'une comptabilité simplifiée devrait permettre à tenir les comptes de manière claire, précise et détaillée, telle que rendu impératif par la loi. Ceci est confirmé par l'AR du 12.07.2012 dans sa partie qui est valable pour tous les ACP.
Si on analyse la 2ème phrase de l'Art. 577-8 §4 17° CC on constate que les documents présentés par le syndic doivent réfléter au minimum:
1. les recettes et les dépenses
2. la situation de trésorerie
3. les mouvements des disponibilités en espèces,
4. les mouvements des disponibilités en compte,
5. le montant du fonds de roulement visé à l'article 577-11, § 5, alinéa 2,
6. le montant du fonds de réserve visé à l'article 577-11, § 5, alinéa 3,
7. les créances et les dettes des copropriétaires
Si un de ces états manquent, qui sont impératives, le syndic a un problème. En plus s'il n'a pas communiqué sa méthodique de tenue de la comptabilité et comment il y donne accès (niveau CaC, membre d'AG avant l'AG annuelle et/ou joint à l'invitation à l'AG) alors ....
Mon opinion concernant une compta simplifié, l'ayant utilisé moi-même comme trésorier-fondateur d'une association, puis à l'Etat, est que cette méthode a un grand inconvénient: cela rend possible de mettre des factures dans le tiroir et de ne les inscrire qu'au moment du paiement. Il importe si le syndic inscrit la date de la facture, la date de réception de la facture ou la date de paiement dans sa compta.
L'état 2: situation de la trésorie devrait reprendre des factures à payer et à recevoir.
En marge: il est fort probable que le syndic utilise sa compta simplifiée identique à tous ses ACP. Il suffit qu'une ACP pose problème à integrer la loi, qu'il est obligé à pousser sur le frein.
J’ai appris que le CdC fait du lobbying auprès de certains CP qui ont beaucoup de quotités pour que ces CP lui donnent leurs procurations pour la prochaine AG
Une procuration devrait être remplit à 100% par le celui qui donne procuration et qui a la qualité de membre d'AG (consulter l'Art. 577-6 §1 CC). En cas de lobbying il y a une tendance du lobbyiste de demander des procurations en blanc et de remplir lui même le nom du mandataire au dernier moment.
#122 Re : Copropriétés forcées » panneaux solaires tiers investisseurs » 22-01-2020 06:00:50
A fuir comme la peste. L'ACP doit financer cela elle-même! Cela c'est la meilleure solution. Seuls les imbéciles vont tomber dans un tel piège...
Pour le financer soi-même il faut avoir :
1. ET un syndic qui est transparent, impartial, neutre et qui fait passer les intérêts de l'ACP devant ses propres intérêts comme cela se doit pour un mandataire.
2. ET une AG composé de propriétaires qui avec respect aux droits des autres, comme il se doit dans une indivision forcées qui veut réussir (conserver l'immeuble) et pas le consomer.
En résumé: avoir de l'argent est un petit élément du puzzle.
Plus important est qu'on planifie des travaux dans un cadre qui tient compte du futur de l'immeuble et ses besoins spécifiques, mais réels.
Donc être informé préalablement, débattre et puis approuver un cahier des charges sur base de besoins existants.
Plus tard traiter lors de l'AG suivante les offres et faire un choix dans le cadre d'un budget réaliste apperouvé, sur moyen terme (dans ce cas ci au moins 10 ans).
#123 Re : Copropriétés forcées » panneaux solaires tiers investisseurs » 22-01-2020 06:00:50
Probablement à lire aussi la page mère de ce lien:
https://environnement.brussels/news/pou … vestisseur
Citation:
Le tiers investisseur fournit votre immeuble en panneaux solaires ou investit dans une installation de cogénération dans un immeuble d’appartements, une école ou un hôpital. Le tiers investisseur reçoit les certificats verts et vous profitez de la production d'électricité verte et donc d’une diminution de votre facture d'énergie. La plupart des tiers investisseurs prévoient que vous deveniez propriétaire de l'installation à terme.
#124 Re : Copropriétés forcées » panneaux solaires tiers investisseurs » 22-01-2020 06:00:50
Qui paie quoi quand le toit devrait être isolé ?
#125 Re : Copropriétés forcées » panneaux solaires tiers investisseurs » 22-01-2020 06:00:50
Quels sont les besoins existants de votre copropriété qui sont honorés par ce contract?
Quel est le rendement sur toute la période du contract ? réel ou supposé?
Quel est le budget sur cette période de 10 ans ? Lisez TOUT l'Art. 577-8 §4 18° CC
etc. ...
#126 Re : Copropriétés forcées » Peut-on imposer des limites d'ancienneté aux membres du CC » 21-01-2020 09:18:38
Seule l'AG est souveraine et décide d'élire qui elle veut comme membre du CdC
Et l'AG pourra peut-être dans le futur imposer des règles statutaires (loi 2021 ?) ... .
J'ai un jugement du JP de 2015 qui dit clairement que seul dans le cas de "lege feranda" (nouvelle loi) des limitations peuvent être imposés. Extrait "point 4.4" publié dans mon Blog le 26.10.2015. Jugement pas discuté en AG puisque considéré comme "privé" bien que l'ACP avait payé des frais d'vocat.
J'avais soumis au JP le cas d'un membre du CdG qui a occupé et occupe des mandats depuis 1978 (jusque maintenant).
Depius lors la loi a été adapté pour l'IPI dans ce sens (limitation de durée deu mandat d'assesseur juridique).
Cette règle (limitation de durée du mandat) ne pourra pas être imposé dans la loi, puisqu'elle doit être applicable dans une ACP de 2 ou 2000 appartements. Limiter la durée du mandat dans une AG de 2 membres est impossible si on exige que les membres du CdG font partie de l'AG.
Donc je suis obligé dans mon cas à viser la personne et prouver qu'il exucute son mandat en saufgardant ses intérêts et pas les intèrêts de l'ACP. Cela pose un problème de preuves mais c'est faisable (prouver la cogérance). Seul inconvénient: cela augmente les frais de l'ACP.
#127 Re : Copropriétés forcées » Permis d'environnement » 24-01-2020 15:51:16
En lisant vos interventions je constate que les CP de votre ACP ont profité pendant 18 ans et pas suivi les règles minimales et laissé jouer un locataire le rôle de syndic ET AG. Et vous êtes surpris des couts possibles ?
A la grosse loupe j'estime que pour remettre tout en ordre, il vous faudra au moins dépenser 18x10x30 = 6.400 EUR pour remettre votre ACP en ordre. Et je sous-estime probablement.
Suggestion: Tenez s'urgence une AGE thématique
1. pour laisser faire des audits technique, juridique et comptable par trois experts
2. chercher un syndic professionnel, avec expérience "syndic provisoire", qui veut superviser ces audits sur base d'un "honoraire en regie" (tarif horaire fixe, mais pas le nombre d'heures).
En marge: vous (les 10 CP) avez investi dans une location à long terme, sans préparer le futur en mettant d'argent de coté pour faire ce qu'il fallait faire. Il faut donc pas être surpris du prix. J'ai suivi il y a quelques années un cas d'une ACP de 8 appartements. Ils voulaient imposer leur règles. Après 20.000 EUR par CP ils avaient compris.
#128 Re : Copropriétés forcées » Permis d'environnement » 24-01-2020 15:51:16
Comme exemple, je prendrais le permis d’environnement. Si le syndic ne l’a pas renouvelé et que depuis nous avons changé de syndic, pouvons-nous encore nous retourner contre l’ancien syndic si jamais il devait y avoir un problème (même si nous avons donné décharge lors de la fin de son mandat ?).
Comment se passe ce renouvellement d’ailleurs ? Notre nouveau syndic nous a dit que c’était l’IBGE qui était à l’initiative du renouvellement (par envoi d’un courrier) et que si il n’y avait pas de réaction du syndic / ACP qu’il y aurait des amendes, etc. Bref, notre syndic PENSE que nous sommes en ordre (et a dit qu’il vaut mieux ne pas bouger car en cas de renouvellement on nous imposerait de nouvelles normes, etc…) Mais j’ai des forts doutes à ce sujet. Et puis si on nous impose des travaux c’est pour une question de sécurité et je ne voudrais pas être responsable d’un événement parce que le syndic n’a pas fait son boulot.
J’ai une copie du permis d’origine : Classe 1B accordé pour 10 ans en 1996. Le permis peut être prolongé pour deux périodes successives de 10 ans. Ce que j’ignore c’est si le permis a été prolongé par l’ancien syndic en 2016 (théoriquement).
J'ai un leger (sic) doute quand au raisonnement de votre syndic, me basant sur le courrier échangé en 2019 avec l'IBGE concernant le renouvellement de deux permis 1B de mon ACP en janvier 2022.
En plus les syndics ont tendance de classer ces documents dans la farde "courrier" et pas dans la farde "permis".
Dans le contexte actuel du "climat" il ne faut pas espérer de cacher quelque chose à l'IBGE.
Cela donne pas du tout une bonne l'impression.
Il vaut mieux d'être transparent et avoir du respect pour la législation existante.
Alors l'IBGE se concentra sur le présent et le futur. Ils sont asez pragmatique si vous êtes transparent et de bonne volonté.
Le renouvellement est entamé par l'IBGE. Mais son planning ne tient pas compte avec le planning des AG. C'est l'AG qui doit valider la demande avant envoi par le syndic et qui doit autoriser (après octroi/prolongement du permis) les travaux à faire selon l'IBGE (souvent il y a un choix).
Dans ce cadre l'IBGE demande des situations mis à jour concernant l'amiante, électricité, ... ...
Quant à la responsabilité du syndic sortant:
Dès que le syndic entrant a accepté les archives de l'ACP (comme on dit les "archives vivants ou morts") il devient pour 100% responsable pour les erreurs éventuels du syndic précédent. Je crois qu'il a en tout 12 mois pour "rouspeter" et entamer les procédures requises (y compris par exemple décision d'AG, assurance IPI, ...).
Importance clé pour les citations avec l'ACP, au rôle ou pas, qui n'ont pas donné lieu à un jugement ou n'ont pas été exécuté.
Mon syndic actuel s'est fait probablement rouler dans ce cadre par le syndic précédent, qui n'était pas assuré IPI, mais aussi par l'avocat de l'ACP 2005-2013 qui esaie de redevenir l'avocat de l'ACP.
Lors d'une remise/reprise de syndic le CdC/AG doit s'assurer que cette liste existe et est à jour.
En marge: permis classe 1B pour +10 emplacements souterrains de voitures ?
#129 Re : Locations et baux » liste noire mauvais locataire, mauvais payeur ? » 16-01-2020 14:47:12
Il me semble que le parlement flamand débat /vient de débattre récemment de la constitution de listes noires de locataires mais aussi de bailleurs.
Cela ne concernerait initialement que des logements sociaux. Maintenant les locataires, bailleurs et agents immobiliers. Je ne crois pas que c'est déja au stade de proposition de décret.
Un "récent" texte, qui explique le contexte en NL, est : "Zwarte lijst voor sociale huurders: Vlaamse regering wil wanbetalers tijdelijk uitsluiten", De Morgen, 02.09.2019
Une question orale a été posé au Parlement Flamand le 08.01.2020:
Actuele vraag over de uitwerking van een dynamische lijst van malafide huurders, verhuurders en vastgoedmakelaars (cliquez sur le lien "Bekijk het verslag van dit deel van de vergadering" pour le video de lintervention en NL)
Finalement retrouvé une page sur VRT NWS en FR qui donne en fait une bonne synthèse de la situation au 06.01.2020:
L’idée d’établir une "liste noire" des locataires et bailleurs ne fait pas l’unanimité en Flandre
#130 Re : Copropriétés forcées » modification radicale accès aux documents » 15-01-2020 12:28:41
Bonjour,
L'article 577-6§3 stipule :"La convocation indique les modalités de consultation des documents relatifs aux points inscrits à l'ordre du jour."
Votre syndic répond donc au prescrit de la loi. Et cette dernière est impérative...
Ceci dis, je suis partisan de la plus grande transparence possible, a voir donc avec votre syndic comment faciliter l'accès aux pièces ( site internet, mail,...)
Il est selon moi impératif que ces modalités de l'Art. 577-6§3 soient communiqués avec l'invitation. Pas plus ni moins.
Je crois qu'en lisant l'Art. 577-4 CC qui est aussi impératif que le ROI devrait comprendre plus en détail ce qui devrait être communiqué, etc. ... .
§ 2. Il est établi un règlement d'ordre intérieur par acte sous seing privé. Le règlement d'ordre intérieur contient au moins :
1° les règles relatives au mode de convocation, au fonctionnement et aux pouvoirs de l'assemblée générale, ainsi que, le cas échéant, le montant fixé par l'assemblée générale en application de l'article 577-7, § 1er, 1°, c);
2° le mode de nomination d'un syndic, l'étendue de ses pouvoirs, la durée de son mandat et les modalités de renouvellement de celui-ci, les modalités du renom éventuel de son contrat, ainsi que les obligations consécutives à la fin de sa mission;
3° la période annuelle de quinze jours pendant laquelle se tient l'assemblée générale ordinaire de l'association des copropriétaires.
En tout cas je trouve cru que syndic aurait la possibilité impérative de pouvoir changer comme il veut l'accès au pièces 15 jours avant l'AG.
Il reste un fait que la disposition suivante de l'Art. 577-8 §4 reste d'application et est impérative:
§ 4. Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé :
(...)
11° de permettre aux copropriétaires d'avoir accès à tous les documents ou informations à caractère non privé relatifs à la copropriété, de toutes les manières définies dans le règlement d'ordre intérieur ou par l'assemblée générale;
(...)
Il en resort selon moi que le syndic ne peut pas définir les modalités d'accès, mais seulement les communiquer.
En marge je crois avoir compris que le montant des travaux n'est pas mentionnée dans l'invitation. Correct?
#131 Re : Copropriétés forcées » Président d'une AG Obligatoire ? » 16-01-2020 10:09:47
luc a écrit :Une question est réthorique tant qu'il n'y pas de problèmes.
Le rôle de "la plante" est justement d'éviter tout risque de problème pour que le PV satisfasse (ou donnent l'illusion de satisfaire) aux dispositions légales. Le quidam qui lira le document pourra lire le nom d'un "président". Personne ne pourra débattre de l'implication de chacun en cours de séance.
La plante est décorative, se tait et reçoit à boire.
Une plante qui se brûle va se défendre et ne sera plus décorative.
I rest my case (= Avec cela, j'ai tout dit).
#132 Re : Copropriétés forcées » Président d'une AG Obligatoire ? » 16-01-2020 10:09:47
Je crois qu'en dehors des questions rhétoriques de droit (Luc a sans doute raison, mais qui va déclencher une procédure de contestation des décisions au sein d'une acp dont personne n'est déjà capable d'assumer la simple charge de président d'ag???) dans la pratique, un nom de cp est couché sur papier, et le syndic fait le boulot. Peu importe que ce "président" soit en fait une plante. La déco satisfait (ou donne l'illusion de le faire) aux exigences légales et la plante reçoit à boire.
Dans les faits, et surtout dans des acp de moins d'une vingtaine de lots, le rôle du "président" se limite parfois à énoncer (pour ne pas dire anoner) le point suivant de l'ordre du jour, sur un signe du syndic.
Je suis d'accord que cela ne sera pas pour une bagatelle, mais je plains l'ACP qui se retrouve dans cette situation. J'ai un grand doute que l'assurance du syndic couvrira un problème éventuel.
Il suffit d'un nouveau CP dans une ACP de trois lots (exemple: heritage suivi de vente) pour semer la pagaille.
Exemple concret et pragmatique: Ma soeur a eu le cas comme syndic bénévole. Heureusement elle est resté dans le cadre légal (1 syndic, 1 président, 1 commissaire) et l'AGO se résume à prendre le café chez elle. Compta simplifiée: une facture = l'assurance incendie vu qu'il s'agit de 3 appartements avec chacun entrée indviduel.
Pourquoi avant 2010 (president devenu obligatoire) l'IPI croyait que l'assurance RC du syndic n'était pas nécessaire?
Vous voulez lire des PV d'AG d'avant 2010 où le syndic règlait son problème en ajoutant ou omettant des info dans le PV ?
Une question est réthorique tant qu'il n'y pas de problèmes.
#133 Re : Copropriétés forcées » Président d'une AG Obligatoire ? » 16-01-2020 10:09:47
Un conseil de copropriété n'existe pas dans chaque copropriété et chaque conseil de copropriété n'a pas nécessairement un président.
Quel est l'avis du SNPC ?
Qui peut être président ou secrétaire de l’assemblée générale ?Extraits
En vertu de l’article 577-6, § 5 du Code civil, l’assemblée générale doit être présidée par un copropriétaire.
Le président sera choisi au début de l’assemblée parmi les copropriétaires présents et cette décision sera prise à la majorité simple des voix présentes ou représentées (donc 50% + 1).Que se passe-t-il lorsque personne ne se propose pour être président ou secrétaire de l’assemblée ou lorsque personne n’est élu pour exercer un de ces postes à la majorité requise ?
Le syndic devra alors indiquer dans le PV de l’AG que vu l’absence de candidats ou vu que la majorité requise pour être nommé à ce poste n’est pas atteinte, l’assemblée se déroulera sans président et/ou secrétaire.
Si une décision de cette AG est disputée en justice toutes les décisions de cette séance d'AG risquent d'être annulées suite à la non-existence juridique du PV.
Pas de signature pas d'acte sous seign privé. Cela doit être un CP et un (préposé du) syndic est exclu.
En effet c'est la signature du président qui valide juridiquement le PV fait par le syndic. On ne peut pas s'autocontrôler.
Donc pas de président, pas de PV, pas de décisions opposables (il faut un écrit au dessus des 350 EUR).
Les copropriétaires doivent être conscient que l'achat d'un appartement implique des droits, mais aussi de devoirs/engagements.
Ceci est mon opinion. Mais je doute qu'un arrêt au niveau de Cassation me contredira.
#134 Re : Copropriétés forcées » Refuser la création d'un Fond de Réserve » 15-01-2020 06:24:19
Ce sont les présents ou représentés qui comptent.
Après avoir exclu les absents et abstentions ?
#135 Re : Copropriétés forcées » Fonds de réserve » 26-01-2020 21:59:47
Bonjour,
Je remets mon post du 11/01 à 18h31.
Il est sans doute passé inaperçu.Notre AG de mi-mars 2019 a voté 4 appels de fonds de réserve pour 2019 (1 par trimestre).
Le syndic a oublié de faire ces appels. Sur ma remarque, il a vite fait un appel en décembre 2019 et va faire les 3 autres dans le courant du 1er trimestre 2020.
Il appellera aussi dans la même période le fonds de réserve du 1er trimestre 2020. En 2020, nous aurons donc 7 appels de fonds de réserve !
Question : Est-il autorisé de mélanger ainsi les comptes de 2 années distinctes ? Ou pourrions-nous refuser de rattraper le retard des fonds de réserve 2019 ? (sachant que le seul appel 2019 est inférieur aux 5% requis par la loi)
Quelqu’un pourrait-il me donner son avis ?
Merci.
D'abord il aurait été utile et plus rapide si vous auriez posé votre question dans un sujet séparé.
Comme la réponse diffère probablement selon que votre ACP a une comptabilité simplifée ou non, il est utile de savoir si votre ACP applique sans aucuin doute la méthode normalisée, et pas la méthode simplifiée.
Q: Est-ce votre copropriété compte plus que 19 appartements?
#136 Re : Copropriétés forcées » Fonds de réserve » 26-01-2020 21:59:47
Luc a écrit :C'est dans l'intérêt du syndic de pas avoir de fonds de réserve. Si oui, sa prime assurance RC augmentera.
Donc la prime du syndic varierait selon la somme des montants des fonds de réserve de tous les immeubles qu’il gère ?? Cette prime varie alors chaque année ?
Aucun propriétaire n’est au courant de cela, les syndics n’en parlent jamais.Pourtant dans les FAQ de l’IPI j’ai lu :
1. Combien cette assurance collective va-t-elle me coûter ?
En 2016, la cotisation IPI, incluant également l’assurance et la cotisation à la CTIF (Cellule de Traitement des Informations Financières), sera comprise entre 800 et 830 EUR. A la fin de l’année, la cotisation doit être soumise à l’approbation de notre ministre de tutelle, sur la base du budget à déposer. Sachant que la cotisation IPI de cette année s’élevait à 459,74 EUR (cotisation CTIF incluse), vous pouvez calculer vous-même votre avantage.
L’assurance semble être un montant identique pour tous les syndics sans relation avec les fonds des ACP.
Extrait de l' Art. 5 de la police IPI :
5.1. Montants assurés
c. La garantie vol et détournement commis par le personnel et vol commis par des tiers est plafonnée à : 30.000 EUR par sinistre.
C'est un fait que j'ai confondu détournement de fonds de l'ACP avec cautionnement, quant à la définition, mais pas quant au montant.
Ce que pourrait éventuellement changer dans la loi/deontologie est que la notion cautionnement soit appliquée au fonds de réserve vu la longue durée de conservation et le montant en principe en jeu de ces fonds. Mérite un sujet séparé.
.
#137 Re : Copropriétés forcées » Fonds de réserve » 26-01-2020 21:59:47
(...)
Les copropriétaires peuvent décider de ne pas avoir de fonds de réserve à la majorité des 4/5.
Ma question :
Les copropriétaires peuvent-ils décider, si ce point est à l'OJ de l'AG, de refuser les 5% pour le fond de réserve, à la majorité des 4/5 ?
(...)
C'est dans l'intérêt du syndic de pas avoir de fonds de réserve. Si oui, sa prime assurance RC augmentera.
Ceci n'est pas dans l'intérêt de l'ACP que par exemple le vol de l'argent par un employé n'est pas assuré .
D'ou au moins un mélange d'intérêts possible.
Le mandataire de l'ACP, ce qu'un syndic est, doit, même à l'encontre de son intérêt, en informer l'AG par écrit (montant si montant prime +350 EUR), avant qu'elle puisse prendre une décision en connaissance de cause.
#138 Re : Copropriétés forcées » Fonds de réserve » 26-01-2020 21:59:47
Je n'ai malheureusement toujours pas compris le lien établi entre la problématique formulée par papyrus concernant le fonds de réserve dont il est question à l'art. 577-5 par. 3 al.4 , C. civil et les réflexions de Luc à propos de l'assurance obligatoire que doivent souscrire les syndics dont il est question à l'art.577-8, § 4, 10°, C. civil.
Suis-je le seul dans ce cas ?Quelqu'un est-il en mesure d'éclairer ma lanterne ?
Vos n'êtes pas le seul.
C'est comme dans le temps avec l'assurance RC de l'agent immobilier. Qui était obligatoire mais souvent pas pris.
J'ai encore dans mes archives quelque part une lettre d'un assureur juridique qui me donnait raison sans imposer des sanctions. Le syndic n'avait pas d'assurance, bien que sa firme avait pignon sur la rue. Tous les deux ont quittés entre temps leur organisation.
L'assurance RC est devenue effectivement obligatoire, sauf le volet "cautionnement" qui est resté au niveau minimal (suffisant pour une ACP de 2 appartements).
Ceci a un impact sur le montant des honoraires du syndic et sur le calcul du montant à demander au PC pour contribuer au fonds de réserve (le sujet)
En marge:
Je suis ni juriste ni un syndic, en retraite ou pas, mais professionnellement j'ai eu pendant 30 ans différents fonctions d'interface entre technicien et utilisateur. Dans ce sens je sais situer les problèmes réels.
Au Salon de la Copropriété de Nov 2019 j'étais présent lors d'un exposé d'un logiciel NL-FR concernant la gestion pratique d'un fonds de réserve, en cours de développement à une université.
Ce futur logiciel est plutot orienté 2025-2030, tient compte avec les definitions en cours d'être fixés dans le monde international par des investisseurs (combien réserver pour conserver l'immeuble, ... ), etc. .... .
Il est en phase d'essai chez certains syndics.
J'ouvrirais un sujet informatif sur ce forum dès que j'ai su prendre contact avec l'équipe des développeurs. Je suis en possession d'une version d'essai (stick USB) mais je dois encore trouver le temps à "nettoyer" un PC de réserve avant de l'installer sur ce PC.
#139 Re : Copropriétés forcées » Fonds de réserve » 26-01-2020 21:59:47
L'art.577-8, § 4, 10°, C. civil prévoit
"Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé :
10° de souscrire une assurance responsabilité couvrant l'exercice de sa mission et de fournir la preuve de cette assurance; en cas de mandat gratuit, cette assurance est souscrite aux frais de l'association des copropriétaires;"
Cette disposition trouve son origine dans l'art. 8 de la loi du 2 juin 2010 (entrée en vigueur le 1/9/2010) modifiant le Code civil afin de moderniser le fonctionnement des copropriétés et d'accroître la transparence de leur gestion.
Voici plus de 9 ans.Le texte légal impose au syndic avec mandat non gratuit (syndic IPI, syndic avocat...) mais aussi au syndic avec mandat gratuit (syndic bénévole) d'une part la souscription d' une assurance responsabilité civile et d'autre part la fourniture de cette assurance.
Mais, il me semble que nous nous éloignons de la problématique du fonds de réserve dont il est question à l'art. 577-5 par. 3 al.4 , C. civil. Problématique énoncée par papyrus.
Il me semble qu'on s'éloigne pas du sujet.
En effet la finalité du fonds de réserve est de financer les grands travaux à bourse lié pour les CP du moment des travaux puisqu'ils ont été préfinancé par ceux qui ont décidé au moment de constat de la nécessité des travaux.
Il m'est possible de donner un exemple très concret, réel et dont le montant à lui seul justifie tous mes actions en justice depuis 2002 . La lettre AR est en route. Donc je peux pas (encore) en parler en attente de la réception de cette lettre par qui de droit dans ce cas spécifique.
Un des obstacles pour le syndic pour proposer à utiliser le fonds de réserve est que cette procédure lui coute de l'argent.
Combien? On ne sait pas. Les instances n'en disent rien. tant "mon" syndic (sait), que le CaC (sait) et l'IPI (plainte desinformation par syndic en route).
Il serait utile d'avoir une idée ce que cette assurance coute pour un immeuble de par exemple 100 appartements et des travaux de terrasses d'une surface individuel de 12m x 1m. Montant à financer de 100 x 12.000 EUR à échelonner sur 6 ans (exemple théorique mais pas tellement théorique).
#140 Re : Copropriétés forcées » Fonds de réserve » 26-01-2020 21:59:47
Quand au preuve d'assurance la loi dit en cas de mandat payant:
Art. 577-8. § 4. Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé :
(...)
10° de souscrire une assurance responsabilité couvrant l'exercice de sa mission et de fournir la preuve de cette assurance; (...)
Au sein de l'ACP on devrait par voie de statuts ou ROI définir:
qui contrôle le statut du syndic, assurance RC, ... et en fait rapport à l'AG ? Mon opinion: le CdC
en cas de négocoation du honoraire du syndic qu'il est obligé de démontrer les paramètres de calcul de la prime, pour éviter que chaque grande ACP paie chaciun le surplus intégral de la prime, mais aussi pour peaufiner le montant réel à avoir des deux fonds. Il est conseillé de calculer la rentabilité de faire des appels mensuels ?
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