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#121 Re : Copropriétés forcées » Rôle Syndic » 27-06-2013 10:51:17
J'utilise ce local pour étudier et pour danser.
J'y suis souvent mais pas tout le temps. Et puis, je pense pouvoir utiliser ma cave comme je veux pour un usage personnel, non?
Vous avez parfaitement le droit d'utiliser votre cave comme bon vous semble, dans la mesure où cette utilisation ne méconnaît aucune règle légale ou réglementaire et qu'elle ne porte pas atteinte d'une manière disproportionnée aux droits de votre voisin. Et il en va de même en ce qui le concerne. C'est une question d'équilibre entre les droits de chacun. Dans le cas que vous évoquez, cet équilibre est manifestement rompu par votre voisin. Votre syndic a raison d'affirmer qu'il s'agit d'un problème de troubles de voisinage.
Si le voisin refuse d'entendre vos arguments, seul le juge de paix peut mettre fin aux troubles.
Peut-être pourriez-vous d'abord faire appel à un médiateur s'il en existe un, voire dénoncer les faits à la police locale.
#122 Re : Copropriétés forcées » Rôle Syndic » 27-06-2013 10:51:17
Bonjour,
j'aimerais savoir jusqu'où va le rôle d'un syndic dans les conflits entre CP.
Je m'explique : nous avons des problèmes à propos des communs. Les CP ne comprennent pas qu'ils doivent être vides. J'ai demandé à mon syndic de faire respecter l'acte de base (qui stipule que RIEN ne peut être entreposé dans les communs).
Mon syndic s'est contenté d'envoyer un recommandé en précisant que les communs devaient être dégagés et il me dit que c'est la seule chose qu'il peut faire.Est-ce vrai? Ne peut-il pas mettre des amandes ou choses dans le genre?
N'a-t-il pas un autre moyen de faire respecter l'acte de base?Merci d'avance.
Si rien n'est déjà prévu en ce sens dans le règlement de copropriété, vous pourriez proposer de mettre à l'ordre du jour d'une prochaine assemblée la modification du règlement pour y insérer des clauses pénales et/ou l'enlèvement des encombrants aux frais du cp. S'il n'y a pas de majorité pour le faire, c'est tant pis pour la minorité. En attendant, le syndic ne peut en effet pas faire autre chose que de rappeler le contenu du règlement. Il est déjà bien qu'il ait fait quelque chose de concret. Chez moi, il ne faut pas espérer une quelconque action du syndic.
#123 Re : Locations et baux » Velux cassé, charge du propriétaire ou locataire? » 27-06-2013 21:55:08
Bonjour,
le velux de la chambre de mon appartement que je loue actuellement s'est subitement cassé quand j'ai essayé de l'ouvrir. Ca faisait quelques jours que j'avais un peu plus de mal à l'ouvrir/fermé mais là il est carrément à remplacer, savez-vous m'en dire plus sur la façon dont je dois envisager les choses avant de téléphoner à mon propriétaire? Est-ce à sa charge ou à la mienne?
Photo ci-jointe. (ne me demandez pas pourquoi elle est à l'envers...)
Sauf si vous avez procédé à des manipulations sortant de l'ordinaire et sauf disposition contraire dans le contrat de bail, ce type de réparation est la charge du propriétaire. Il lui appartiendra, le cas échéant, de faire jouer la garantie des vices cachés auprès de l'entrepreneur qui a placé ces velux.
#124 Re : Copropriétés forcées » Blocage des fenêtres » 23-06-2013 20:40:23
C'est également mon raisonnement, mais j'ai besoin de preuves pour affirmer ce que je dis...
Merci!
Et l'autre, il n'a pas besoin de justifier ses prétentions ? D'où sort-il qu'il peut entreposer ce qu'il veut dans la cour et que les fenêtres devraient être condamnées ?
Il me semble que le problème évoqué s'inscrit dans la théorie des troubles de voisinage : http://www.droitbelge.be/news_detail.asp?id=451
La conclusion est évidemment différente si ces fenêtres ont été placées en méconnaissance des règles applicables (acte de base, urbanisme...).
#125 Re : Copropriétés forcées » Blocage des fenêtres » 23-06-2013 20:40:23
Bonjour à tous,
petit problème de CP (encore un....)
Je m'explique : je possède tout le sous-sol de la maison, dont une cave avec fenêtre et porte fenêtre qui donne accès au jardin du rdc.
entre ce jardin et ma cave se trouve une cour commune à accès privatif pour le rdc.
Le CP du rdc met des choses devant et sur ma fenêtre (échelles, plaques en bois, etc). Cela me gêne pour plusieurs raisons : premièrement, je ne sais plus aérer sans que tout ce boxon me tombe sur la tête et surtout, cela m'enlève toute ma lumière (je précise que j'étudie dans cette cave). Et en plus cela abîme es fenêtres remplacées il y a un an.Il me dit qu'il a le droit car ces fenêtres devraient être condamnées car elles donnent accès à son jardin et qu'il a le droit d'entreposer ce qu'il veut dans cette cour.
A mon sens, il n'a pas le droit de me priver de lumière sous prétexte que c'est une cave. Et il n'a pas le droit d'entreposer quoique ce soit dans cette cour vu que c'est un lieu commun, même s'il en a l'accès privatif.
Qu'en pensez-vous?
Merci!
Le fait d'avoir la jouissance exclusive de quelque chose ne permet pas d'en jouir d'une manière qui porte préjudice à autrui. Quant aux fenêtres, si leur présence est régulière au regard de l'acte de base, je ne vois pas pourquoi il faudrait les condamner.
#126 Re : Copropriétés forcées » entretien de l'immeuble » 23-06-2013 17:33:48
Dans Le Cri N° 347 d’octobre 2010 est paru un article avec le titre suivant : Copropriété - Nettoyage des communs par un copropriétaire (L’année 2010 n’est pas encore disponible sur le site du SNP).
Le 22 novembre 2010 j’ai publié un extrait de cet article sur mon Blog « ACP » comme suit :
Citation :L'auteur renommé, Jacques Walckiers, ancien syndic, ancien président et actuel secrétaire général de la CONFEDERATION DES IMMOBILIERS DE BELGIQUE - Section BRUXELLES (CIBRU), membre fondateur du SNP, dit dans ses conclusions:"Comme on le voit ce n’est pas simple de demander un copropriétaire d’effectuer des travaux pour une copropriété. La copropriété et le syndic, s’ils choisissent la formule d’appel un indépendant et qu’ils respectent le point 2.2 ci-dessus ne risquent rien. Par contre celui qui agit comme indépendant devra bien se renseigner sur les conséquences en taxes et lois sociales pour lui."
Sorti de son contexte, cet extrait ne dit rien. On ne sait pas pourquoi il est question d'un indépendant, on ne sait pas pourquoi ce n'est pas simple et on ne connaît pas le contenu du point 2.2..
#127 Re : Ventes et achats » peut-on refuser de signer un acte d'achat si » 29-10-2013 13:22:08
Vous êtes encore gentil.
#128 Re : Copropriétés forcées » entretien de l'immeuble » 23-06-2013 17:33:48
Comparer des pommes à une poire est ... .
... en l'occurrence pertinent 
.
#129 Re : Copropriétés forcées » entretien de l'immeuble » 23-06-2013 17:33:48
Oui, mais sous condition que le palier est son palier = partie privative selon l'acte de base (acte authentique).
De la même manière que le syndic bénévole ne peut s'occuper que de sa partie privative selon l'acte de base, je suppose.
#130 Re : Ventes et achats » peut-on refuser de signer un acte d'achat si » 29-10-2013 13:22:08
S'il renonce à la vente je serai très heureux
(Vous n'imaginez pas l'emmerdeur qu'il est..."a pain in the ass")Mais ce ne sera pas le cas.... car il (le fils) est déjà dans la place... (remise de clefs déjà faite).
En fait ce que je dois faire c'est de demander à la partie adverse de prendre position. Soit ils estiment que la clause n'est pas remplie et ils dégagent illico. Soit ils estiment que la clause est remplie et ils achètent et je ne dois rien c'est ça?
Exactement. Et s'il renonce, vous pourriez exiger une indemnité pour le préjudice subi. Et on se demande d'ailleurs à quel titre il pense qu'il peut occuper le bien qu'il n'a pas acheté.
#131 Re : Ventes et achats » peut-on refuser de signer un acte d'achat si » 29-10-2013 13:22:08
Je pense qu'au fond on est dans la même configuration que le classique clause suspensive liée à l'obtention d'un crédit.
Ca rejoint ce que vous dites : soit l'acheteur n'a pas son crédit... et la vente est nulle (et sauf erreur il doit le prouver), soit il a son crédit et la vente se fait. Mais dans aucun cas il ne pourrait venir renégocier le prix de vente parce que par exemple il n'a pas eu le taux qu'il voulait.
En effet, le principe de la clause suspensive est celui que vous décrivez. Il ne permet pas à l'acheteur d'obtenir un avantage supplémentaire.
#132 Re : Copropriétés forcées » Modif façade arrière nombre de voix » 20-06-2013 19:40:20
Tout ça est bien mais ça ne répond pas à la question initiale à savoir quelle majorité il faut obtenir pour autoriser les travaux à la façade arrière.
Je n'ai pas trouvé dans la loi. Cela veut-il dire que c'est à 50% + 1 des quotités ?
Je pense que la réponse doit se trouver dans l'acte de base.
#133 Re : Ventes et achats » peut-on refuser de signer un acte d'achat si » 29-10-2013 13:22:08
La condition suspensive dit ceci : "la vente est faite sous condition suspensive que la commune confirme que le bien peut-être affecté à logement".
La condition porte sur la possibilité et non pas la finalité. C'est en l'occurrence ce que me dit mon notaire.
Un juriste m'a même dit que je ne devais même pas faire de demande de permis. Je pouvais me contenter de demander un certificat d'urbanisme qui est comme vous le savez un accord "de principe".
Or sur le principe d'affectation la commune est d'accord. On parle juste de travaux d'aménagement intérieur... qui ne sont d'ailleurs pas soumis à permis...
On en reste à un problème d'interprétation de cette condition suspensive.
Votre acheteur estime que cela signifie "peut être affecté [sans frais supplémentaire pour l'acheteur]". Cela peut se défendre, mais ne lui ouvre pas le droit d'exiger que les frais imposés soient pris en charge par vous, juste celui de renoncer à la vente.
Vous estimez que cela signifie que la possibilité doit exister d'une manière abstraite, que cela entraîne des frais ou pas. Cela peut se défendre aussi.
C'est vous qui avez les cartes en main puisque votre acheteur ne peut rien exiger de vous.
#134 Re : Copropriétés forcées » réunion de CP et prise de décision. Est-ce légal ? » 21-06-2013 07:10:26
Il est parfaitement illégal pour une ACP de demeurer sans Syndic.
Vous et les autres copropriétaires avaient dès lors l'obbligation de convoquer une AGE dès que vous aviez résilié le contrat avec votre ancien syndic pour en nommer un nouveau.
Il n'y avait ni CdC, ni président d'ACP??
Pourquoi n'avez-vous pas réagi devant une telle négligeance (y compris la vôtre?)
Je ne lis nulle part que cette copropriété serait restée ne serait-ce qu'une journée sans syndic.
Sur le fond, dès lors que seule l'ag est habilitée à prendre des décisions contraignantes, les décisions prises par quelques cp ne sont pas contraignantes et elles peuvent être ignorées. Par contre, le syndic a la possibilité de prendre des mesures urgentes, sans en référer à l'ag et on peut considérer que c'est ce qu'il a fait ici et, par conséquent, qu'il y a lieu de payer. Il restera à examiner/éventuellement régulariser tout ça lors de la prochaine ag.
#135 Re : Ventes et achats » peut-on refuser de signer un acte d'achat si » 29-10-2013 13:22:08
Hmmm. Ceci dit on peut je pense estimer que ces travaux imposés sont un "vice caché". Or le compromis stipule que l'acheteur est sans recours face aux vices cachés.
On en revient à mon premier exemple avec l'humidité dont le cout a été mal évalué par l'acheteur".
Difficile de parler d'un vice caché, alors que le compromis mentionne que l'acheteur est parfaitement informé de la situation urbanistique du bien. Mais à supposer que l'obligation imposée par la commune soit un vice caché et que l'acquéreur n'a pas de recours, il n'en demeure pas moins que la clause suspensive subsiste et qu'il faut bien lui donner un sens et que ce sens ne peut pas être de modifier le prix stipulé dans le compromis dans une mesure inconnue, faute quoi il n'y aurait pas d'accord sur le prix (autant laisser le prix en blanc) et donc pas de vente.
Dans votre premier exemple, l'acheteur n'achète pas sous la condition suspensive que le problème d'humidité soit résolu. Or, c'est bien la clause suspensive qui pose problème ici, de sorte que je ne vois pas bien en quoi votre premier exemple permettrait de tirer une conclusion pour les cas qui vous occupe. Dans votre premier exemple vous indiquez en outre qu'il n'est pas question d'un vice caché.
#136 Re : Ventes et achats » peut-on refuser de signer un acte d'achat si » 29-10-2013 13:22:08
Pour qu'il y ait vente il faut accord sur la chose et le prix. Or la chose elle est décrite : un appartement avec une affectation de bureau. Aussi il est indiqué que le bien est acheté dans l'état bien connu, que l'acheteur déclare avoir reçu les infos sur le bien et son affectation et qu'il n'a pas de recours contre les vices cachés.
D'autre part il y a le prix : 175.000 eur.
Or je pense qu'une fois que le prix est fixé dans le compromis il est "bétonné".
A ce stade il veut me faire "cracher l'oseille". Donc on peut estimer qu'il n'est plus d'accord avec le prix, non? Et donc que la vente est caduque?
C'est à peu près ce que j'ai dit avec une nuance cependant.
Pour qu'il y ait vente, il faut qu'il y ait accord sur la chose et sur le prix au moment où il y a un accord de volonté (signature du compromis) et une fois la vente valablement conclue, elle le reste, même s'il n'y a plus d'accord.
Dans le cas présent, de mon point de vue, il n'y a jamais eu de vente, parce qu'il n'y a jamais eu d'accord sur le prix. En effet, la clause suspensive figurant dans le compromis, à supposer qu'on l'interprète en ce sens qu'il y a lieu de faire les transformations imposées pour que la vente soit réalisée, ne permet pas de déterminer le prix, puisqu'au moment où on signe le compromis, on ne sait pas combien il faudra débourser. Si le prix n'est pas déterminable au moment de la signature du compromis, il n'est pas possible qu'il y ait un accord sur celui-ci et il n'y a donc jamais eu de vente. Il ne peut pas y avoir eu une volonté d'acquérir/de vendre à un prix inconnu et impossible à déterminer.
La vente aurait bien été conclue comme prévu si la commune avait écrit "ok, ce bien peut être affecté au logement", la condition suspensive aurait alors été réalisée, mais ce n'est pas le cas puisque la commune a imposé de faire des frais, de sorte que la vente ne peut pas être réalisée aux conditions initialement envisagées.
Il est, à mon avis, impossible d'interpréter la clause suspensive comme mettant à charge de l'une ou de l'autre partie l'obligation de prendre à sa charge les frais de transformation imposés, parce qu'alors l'élément "prix" disparaît de l'accord.
#137 Re : Copropriétés forcées » Questions au sujet du syndic » 20-06-2013 05:49:52
Bien, je ne vois toutefois pas pour quelle raison le Cdc ne pourrait envoyer lui-même son premier ou deuxième rapport semestriel à tous les CP ? Nulle part la loi ne dit de quelle façon le rapport du Cdc doit parvenir au CP (sauf erreur de ma part bien sûr).
Peut-être certains pimonautes plus expérimentés que moi peuvent-ils m'expliquer cela ?
Luc a écrit : Oui, si le rapport est signé par tous les membres de l'organe de contrôle.
Quid si le rapport n'est pas signé par tous les membre du Cdc ?
Quid si il y a UN membre du Cdc qui n'est pas d'accord avec les autres membres du Cdc ?
Quid si un rapport est fait au nom du Cdc par une seule personne?
B.
Le Cdc peut parfaitement faire parvenir lui-même son rapport aux cp. N'importe qui peut d'ailleurs donner n'importe quoi aux cp, mais c'est au seul syndic de veiller à ce que les informations pertinentes pour l'ag soient à la disposition des cp.
Je ne vois pas en quoi l'absence de signature de l'un ou l'autre poserait problème. On pourra éventuellement indiquer que M. X se désolidarise des autres membres du conseil et il expliquera alors (ou pas) pourquoi. Le rapport peut être rédigé par une seule personne au nom du cdc mais il sera alors honnête et prudent de préciser qui est d'accord avec quoi. Il ne faut pas faire dire des choses à des personnes sans leur consentement.
De toute façon, le rapport du Cdc n'a pas d'autre portée que d'informer les cp. A supposer que le rapport soit irrégulier, je ne vois pas quelle conséquence concrète cela peut avoir.
#138 Re : Ventes et achats » peut-on refuser de signer un acte d'achat si » 29-10-2013 13:22:08
tempura a écrit : manynotes a écrit :
Dans les faits il pourrait ne faire aucun des travaux, il ne serait pas embêté. J'ai contacté Olivier de Clippele qui est député MR et notaire. Il m'a dit que pour la cuisine par exemple, sa transformation est un acte non soumis à urbanisme et donc on peut rentrer un plan avec agrandissement de la cuisine et si (chose 99,999999% improbable) il y avait un contrôle il suffirait de dire qu'il y a eu une transformation après coup....Mais le gars est complètement obsédé par les règlement. En fait c'est au père du vendeur auquel j'ai affaire et il psychotte pour son fils...
Bien, raison de plus pour le mettre devant le choix de finaliser au prix prévu dans le compromis( la commune a écrit que le bien peut être affecté au logement mais moyennant des transformations, ce qui n'enlève rien à la possibilité de l'affecter au logement) ou de renoncer (si on considère que l'obligation de faire des transformations imposée par la commune augmente le prix dans une mesure telle qu'il n'y a pas d'accord sur celui-ci et donc pas de vente).
Ca me parait sensé... merci. Mais il va pas être d'accord... on parie?
Je vous tiens au courant.
Assurément, cela ne va pas lui faire plaisir, mais le but est de faire bouger les lignes. Peut-être va-t-il sortir un argument explosif de son chapeau, mais peut-être aussi va-t-il renoncer ou proposer un compromis.
#139 Re : Ventes et achats » peut-on refuser de signer un acte d'achat si » 29-10-2013 13:22:08
Dans les faits il pourrait ne faire aucun des travaux, il ne serait pas embêté. J'ai contacté Olivier de Clippele qui est député MR et notaire. Il m'a dit que pour la cuisine par exemple, sa transformation est un acte non soumis à urbanisme et donc on peut rentrer un plan avec agrandissement de la cuisine et si (chose 99,999999% improbable) il y avait un contrôle il suffirait de dire qu'il y a eu une transformation après coup....
Mais le gars est complètement obsédé par les règlement. En fait c'est au père du vendeur auquel j'ai affaire et il psychotte pour son fils...
Bien, raison de plus pour le mettre devant le choix de finaliser au prix prévu dans le compromis( la commune a écrit que le bien peut être affecté au logement mais moyennant des transformations, ce qui n'enlève rien à la possibilité de l'affecter au logement) ou de renoncer (si on considère que l'obligation de faire des transformations imposée par la commune augmente le prix dans une mesure telle qu'il n'y a pas d'accord sur celui-ci et donc pas de vente).
#140 Re : Ventes et achats » peut-on refuser de signer un acte d'achat si » 29-10-2013 13:22:08
Il est en outre indiqué une clause suspensive qui dit en l'occurrence que la vente sera faite lorsque la commune aura écrit que le bien PEUT ETRE affecté comme logement.
Et en admettant que personne ne fasse les transformations permettant d'affecter le bien au logement ? Le compromis n'impose aucune obligation au vendeur.
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