A ma connaissance, la débition des droits d'enregistrement est due de manière solidaire et indivible par vendeur et acquéreur. La vente publique

L'acquéreur défaillant doit également des intérêts de retard calculés selon le cahier des charges.

Celui-ci précise également :

Article 20 - MOYENS D'EXÉCUTION
A défaut par l'acquéreur, fût-il colicitant, de payer le prix, les intérêts, les frais ou autres accessoires de la vente ou, à défaut par lui d'exécu­ter d'autres charges ou conditions de celle-ci, le ven­deur, s'il ne préfère demander la résolution de la vente, aura le droit de procéder, soit par revente sur folle en­chère, soit par voie de saisie-exécution immobilière, le tout sans préjudice à tous dommages et intérêts à charge de l'acquéreur défaillant ou de ceux qui seraient tenus avec lui.

    Résolution

Si le vendeur opte pour la résolution, celle‑ci interviendra de plein droit et sans autre formalité ou mise en demeure qu'un exploit d'huissier signifié à l'acquéreur  et par lequel le vendeur déclarerait vouloir résoudre la vente.     

    Revente sur folle enchère

Si le vendeur préfère procéder par revente sur folle enchère, l’adjudicataire défaillant ne pourra arrêter la revente qu’en consignant en l’étude du notaire instrumentant une somme suffisante pour acquitter toutes les obligations, en principal, intérêts et accessoires, dont il était tenu aux termes des conditions de vente, les frais de procédure et de la publicité de la revente sur folle enchère.

Il sera procédé à cette revente, conformément aux articles 1600 et suivants du Code judiciaire, aux frais et risques du défaillant, après un commandement de payer, signifié par exploit d’huissier, resté infructueux pendant huit jours.

Cette revente aura lieu par le ministère du même notaire ou, à son défaut, par un notaire désigné par le juge, aux conditions stipulées aux présentes et au cahier des charges spécial de la vente.

Sans préjudice à tous dommages et intérêts ci-après précisés, le fol enchérisseur sera tenu de la différence entre son prix et celui de la revente sur folle enchère, sans pouvoir réclamer l'excédent, s'il y en a, ce dernier reve­nant au vendeur ou à ses créanciers.

Le fol enchérisseur sera, en outre,  redevable au vendeur des intérêts sur son prix et les frais impayés, au taux stipulé, depuis le jour où l’adjudication à son profit est devenue définitive jusqu’au jour où la revente sur folle enchère sera devenue définitive, des frais occasionnés par sa défaillance qui ne seraient pas pris en charge par l’acquéreur  définitif, ainsi que d’une somme égale à dix pour cent de son prix d’adjudication, revenant au vendeur au titre de dommages et intérêts forfaitaires.
En ce qui concerne les frais, le fol enchérisseur ne pourra d’aucune façon faire valoir que l’acquéreur définitif ait pu bénéficier d’un droit d’enregistrement réduit, d’une reportabilité ou d’un abattement, ni faire valoir l’exemption prévue par l’article 159 – 2° du Code des droits d’enregistrement, pour faire réduire le montant de ses obligations.
    Saisie-exécution immobilière

Le vendeur peut également, s'il le préfère, considérer l'adjudication comme définitive et agir par voie de saisie‑ exécution immobilière.

    Article 21 - POUVOIRS
Lorsqu’un vendeur, un acquéreur ou tout autre intervenant aura constitué un ou plusieurs mandataire(s) aux termes du cahier spécial des charges ou d’un procès-verbal d’adjudication, chacun de ces mandataires sera censé disposer des pouvoirs de, savoir:

- assister aux séances de vente, de stipuler et de modifier les conditions de vente, de faire adjuger les biens au prix que le mandataire avisera, de recevoir le prix et ses accessoires et d’en consentir quittance;

- consentir tout délai de paiement, consentir à toutes mentions et subrogations avec ou sans garantie;

- renoncer à tous droits réels et à l’action résolutoire, donner mainlevée et consentir à la radiation de toutes inscriptions, saisies et oppositions, de dispenser le conservateur des hypothèques de toute inscription d’office, avec ou sans constatation de paiement;

- engager toutes poursuites et pratiquer toutes saisies, faire revendre sur folle enchère et mettre en oeuvre tous autres moyens d’exécution;

- passer et signer tous actes et procès-verbaux, élire domicile, substituer et, en général, faire tout ce que les circonstances imposeront.

D'une part, avez-vous signalé en son temps, comme les contrats le prévoient, à votre compagnie d'assurance la plus-value apportée par cette cuisine équipée ? Si oui, consultez votre police d'assurance. Il est possible que de tels frais soient couverts.

D'autre part, est-on certain que ces travaux ne sont pas couverts par l'assurance de la copropriété ou non ? Si oui, vous devriez être indemnisé. Ce n'est pas parce que l'acte de base met ces frais à charge de la copropriété que l'assurance ne joue pas. La réponse se trouve dans la cause du sinistre : vétusté, gel ? Je vous conseille d'écrire officiellement au syndic pour lui demander de contacter à nouveau son assurance afin que, au moins, un expert se déplace.

Enfin, sur le fond, il me semble, mais je ne suis pas sûr dans ce cas, que toutes les conséquences d'une décision qui relève des parties communes et qui atteignent les parties privatives doivent être assumées par la copropriété. Il s'agit ici d'une situation imprévisible, plus proche de la force majeure et, sauf mention expresse dans l'acte de base qui impute les frais de situations similaires ou identiques (genre de clause comme "toute dépense privée effectuée par la copropriétaire et qui améliore son bien ne pourra être comptée dans un quelconque dédommagement issu d'un sinistre relevant ou provenant des parties communes), le droit commun devrait trouver à s'appliquer et vous devriez être intégralement dédommagée.

Le texte de la proposition, que j'ai lu avec attention, fait allusion à deux autres propositions de loi déposées (possibilité de requête réservée aux coprpriétaires pour gagner du temps et privilège pour les dettes des copropriétaires, qui assurent une priorité pour son créancier). Sont-ils déjà disponibles sur le site du Moniteur ou ailleurs ?

Merci d'avance.

N.B. Il y a, je pense, matière à débattre sur cette proposition vraiment intéressante.

Tout à fait d'accord Grmff. On en revient à mon intervention du 11/1/08 : on oublie ce projet de liste noire, stérile dans ses effets aussi bien que dans sa légimité juridique.

Depuis le premier juillet 2007,  les actes d'une durée de 9 ans portant bail, sous-bail ou cession de bail d’immeubles ou de parties d’immeubles affectés exclusivement au logement d’une famille, ou d’une personne seule devront  être enregistrés dans un délai maximal de deux mois et non plus de 4 mois.
Après la période de deux mois, si le bail n’a pas été enregistré, à titre de sanction, le locataire peut quitter les lieux loués sans préavis ni indemnités.(article 62-75 de la loi-programme du 27/12/06).

Si votre père n'est pas sous un régime de protection qui vous donne pouvoir (comme par exemple l'administration provisoire), je ne peux que vous conseiller de prévoir un mandat écrit en bonne et due forme, même sous seing privé. Je ne sais pas si vous faites aussi signer les baux, mais ce mandat pourrait également prévoir cette faculté, et l'autorisation de procéder à toutes les démarches afférentes à une location. Une copie pourrait alors être annexée à chaque bail.

En ce qui concerne les loyers, le bail peut prévoir que les fonds seront versés sur votre compte, mais avec l'accord exprès et écrit de votre père. Toutefois, je vous déconseille FORMELLEMENT de le faire, surtout si vous avez des frères et soeurs (ce n'est pas dit).

D'une part, cela pourrait être assimilé à une donation déguisée. Or, c'est taxable et, sur plusieurs années, les montants peuvent être importants.

D'autre part, on pourrait s'étonner de voir un bail au nom du père et un paiement au nom du fils.... Ce n'est pas le Saint-Esprit qui réglera le problème qui pourrait en résulter....

Plus sérieusement, assurez-vous que les loyers soient versés sur le compte bancaire de votre père. Libre à lui d'ensuite vous verser ou non les fonds, mais dans les respect de certaines formes, surtout en présence éventuelle de collatéraux.

Effectivement, bailleur et locataire doivent impérativement dresser un état des lieux détaillé,  contradictoire, et à frais communs. Cet état des lieux est dressé, soit au cours de la période où les locaux sont inoccupés, soit au cours du premier mois d'occupation. Il demeure annexé au contrat de bail écrit et est obligatoirement soumis à l’enregistrement, tout comme le bail.

La pratique la plus simple consiste à demander à "votre" notaire de demander au confrère qui a dressé l'acte (le notaire dit instrumentant) de lui adresser une copie de cet acte. Vous trouverez les coordonnées du notaire à l'enregistrement, par une demande d'origine de propriété, ou aux hypothèques. Là, il est vrai qu'il est parfois possible d'aller consulter l'acte dans leurs registres (copié à la main jusqu'il y a peu), mais ce n'est pas une pratique généralisée. Votre notaire peut également s'occuper de tout, mais cela risque de coûter un peu plus cher.

Je rejoins PIM. Ne présumons rien à ce stade.

Une question vient à l'esprit : pourquoi votre locataire ne vous-a-t-il rien signalé, à vous et/ou au synidc, éventuellement ? Il est pourtant tenu à le faire. En ne le faisant pas, il a peut-être empêché la prise de mesures conservatoires et ainsi aggravé le préjudice subi.

Au surplus, si l'humidité vient d'un problème de canalisation, partie commune de la copropriété forcée, il me semble que c'est l'assurance de la cette dernière qui jouera.

Enfin, ne tardez pas à enquêter pour savoir si le propriétaire vendeur ne pouvait ignorer ce vice (problème connu de tous, témoignage des voisins, avis du syndic, éventuelle correspondance ancienne entre lui et le propriétaire, anciens devis ou traces de travaux, etc...). En effet, votre  éventuelle action judiciaire pourrait être jugée comme tardive.

Dans la rédaction des contrats de bail, il est parfois prévu que la faillite met fin au contrat. Avez-vous vérifié ?

Une garantie locative existe-elle ?

D'autre part, comme Grmmf le précise fort intelligemment, il existe un privilège du bailleur assez bien plac" sur le plan de la hiérarchie des créanciers prévue par le loi de décembre 1851 sur les hypothèques. Le tout sera de déterminer avec quel autre privilège il entrerait en concurrence (comme celui du vendeur de machine, par exemple).

A votre avis, le locataire a-t-il mis en gage son fonds de commerce ? Si c'est à Bxl, le renseignement est à rechercher au premier bureau des hypothèquues, à 1000 Bruxelles, Rue de la Régence, 54, de 8 à 12 H.