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#141 Re : Ventes et achats » peut-on refuser de signer un acte d'achat si » 29-10-2013 13:22:08
A mon avis, il y a accord sur le prix. Il y a simplement désaccord sur l'interprétation de la convention.
Oui, mais le désaccord sur l'interprétation de la convention revient en fin de compte à un désaccord sur le prix. En effet, si on interprète la convention en ce sens que le vendeur doit supporter les frais (inconnus au moment de la signature du compromis) à exposer pour que le bien puisse être affecté au logement, le prix de la vente est, au moment de la signature du compromis, indéterminé et indéterminable et ne peut pas avoir fait l'objet d'un accord.
#142 Re : Copropriétés forcées » Questions au sujet du syndic » 20-06-2013 05:49:52
- si j'ai bien compris la loi, le seul rôle du CdC c'est de contrôler si le syndic fait bien son travail (?)
et
- dans ce cas, est-ce normal que c'est le syndic qui envoie le rapport du CdC avec les convocations ? Ou, est-ce normal que celui qui est contrôlé envoie le rapport que son contrôleur a fait sur lui et a ainsi un droit de censure ?
B.
Le Cdc n'a en effet pas d'autre mission que de contrôler le travail du syndic.
C'est le syndic qui est seul habilité à convoquer l'AG et donc aussi à communiquer à ce sujet. J'admets qu'on peut juger étrange que le syndic puisse être amené à mettre à disposition la corde avec laquelle il sera peut-être pendu, mais il en va de même dans les sociétés commerciales lorsque le conseil d'administration convoque les actionnaires qui sont appelés à prendre connaissance du rapport des commissaires, qui peut contenir des observations désagréables.
#143 Re : Ventes et achats » peut-on refuser de signer un acte d'achat si » 29-10-2013 13:22:08
Je lui ai déjà proposé de se retirer mais il veut pas... Il veut que je prenne en charge une partie des travaux. Je pense pour ma part que je pourrais le revendre au même prix, même si le bien est grevé d'une tare urbanistique. Simplement je le signalerais à l'acheteur. Lui il pense qu'il peut m'imposer de payer. Qu'il a les cartes en main.
En y réfléchissant, le fond du problème est qu'il n'y a pas d'accord sur le prix. Il n'y a donc pas de vente.
#144 Re : Ventes et achats » peut-on refuser de signer un acte d'achat si » 29-10-2013 13:22:08
Je lui ai déjà proposé de se retirer mais il veut pas... Il veut que je prenne en charge une partie des travaux. Je pense pour ma part que je pourrais le revendre au même prix, même si le bien est grevé d'une tare urbanistique. Simplement je le signalerais à l'acheteur. Lui il pense qu'il peut m'imposer de payer. Qu'il a les cartes en main.
Je pense qu'il ne peut pas agir ainsi. Mettez le en demeure de finaliser la vente ou d'y renoncer. Il est par ailleurs surprenant que la condition suspensive ne soit apparemment pas assortie d'une date-limite. On ne peut tout de même pas attendre une éternité. Quand il s'agit d'une condition relative à l'obtention d'un prêt par l'acheteur, il y a toujours un délai, c'est logique. A défaut de délai, la condition n'a plus de sens.
#145 Re : Ventes et achats » peut-on refuser de signer un acte d'achat si » 29-10-2013 13:22:08
Hmmm donc la hauteur des dépenses pourrait changer la donne... Attention aussi que les dépenses en question vont apporter une plus-value au bien... Or le jour où il vendra il m'étonnerait qu'il veuille partager cette plus-value avec moi...
Parce que in fine je ne connais rien de ses intentions. Peut-être avait il l'intention de faire des travaux de toute manière.. mais il se dit "ah bin, s'il y a en plus moyen que le gars me paie ça".le bien a été vendu à un très bon prix en comparaison de biens similaires.
La vente s'est faite en une matinée... à ce prix il y avait la file.C'est aussi pourquoi il m'a embarqué dans cette affaire. Il aurait pu dire "votre bien est un sac à problèmes, il m'intéresse pas". Or voilà 6 mois qu'il me coince et m'oblige à faire cette régul.
Mon souci initial est que je n'étais pas au courant du prob d'affectation, c'est lui qui m'en a informé. Si j'avais été aware, j'aurais dit à tout acheteur potentiel qu'il y avait un souci urbanistique (soi dit en passant, comme 50% du parc immobilier bruxellois).
Il y a quelque chose qui m'échappe. Soit, l'acheteur considère que la condition suspensive est réalisée et il achète au prix convenu, soit il considère (comme moi) que dès lors que l'affectation au logement requiert des travaux coûteux, la conditions suspensive n'est pas réalisée et il n'achète pas. Dans ce dernier cas, vous êtes à nouveau libre de remettre le bien en vente. Il ne peut quand même pas vous obliger à prendre à votre charge des travaux pour que la condition soit réalisée ni à baisser le prix, ce qui revient au même. Dès le moment où la commune a écrit quelque chose, soit la condition est réalisée, soit elle ne l'est pas. Je ne comprends pas bien comment l'acheteur peut vous "coincer". La commune oui, si elle ne dit rien, mais c'est une autre histoire.
#146 Re : Ventes et achats » peut-on refuser de signer un acte d'achat si » 29-10-2013 13:22:08
Vous l'aurez compris, cette question est relative au cas qui m'occupe. A savoir mon "bureau" à régulariser.
Dans le compromis il est stipulé d'une part que l'acheteur est parfaitement au courant de la situation urbanistique du bien. D'ailleurs ce compromis, c'est SON notaire qui l'a préparé.
Il est en outre indiqué une clause suspensive qui dit en l'occurrence que la vente sera faite lorsque la commune aura écrit que le bien PEUT ETRE affecté comme logement. Rien de plus.Or il se fait que la commune veut que l'appart soit mis en conformité avec le RRU. L'acheteur a pensé que ça passerait "comme ça", hop.
De mon côté j'ai engagé une série de frais (architecte, frais de dossier etc) pour un montant de +/- 4.000 eur.
L'acheteur va tenter de me faire payer encore prétextant qu'il existe un sous-entendu non écrit qui dit que le bien PEUT ETRE affecté... à condition de faire des adaptations.
Pas oublier que le gars ça fait 6 mois qu'il me "coince". J'aurai pu le vendre comme bureau ou comme bien à régulariser ou en cours de régul. Du moment que ça se fait dans la transparence c'est tout à fait légal.
Mais voilà il a jamais lâché l'affaire parce qu'il savait qu'à ce prix c'était tout bon...Aussi le gars est le premier à dire "oui il faut respecter les règlements blable". Mais j'ai l'impression que c'est respecter les règlements... quand ça l'arrange...
Je pense (mais ça n'engage que moi) que vous pouvez difficilement soutenir que la condition qui permet de considérer la vente comme définitive est réalisée si la commune écrit que l'affectation du bien au logement requiert de faire des transformations coûteuses, parce qu'il serait alors difficile de prétendre qu'il y a encore un accord sur le prix. C'est différent du cas de l'humidité que vous avez évoqué. Il n'était pas question d'une condition suspensive. Mais bon, ce n'est que mon avis.
#147 Re : Ventes et achats » peut-on refuser de signer un acte d'achat si » 29-10-2013 13:22:08
Je prends un exemple.
Monsieur X visite un bien. Monsieur X est majeur et capable.
Le bien en question présente des traces d'humidité.
malgré tout, M. X est désireux d'acheter le bien. Il signe un compromis avec le vendeur stipulant qu'il a été mis au courant de l'état du bien. Il n'y a aucun vice "caché". L'humidité est apparente.Plus tard dans la procédure, mais avant signature de l'acte authentique, M. X a été faire des devis auprès de divers entrepreneurs... Et finalement il se rend compte que ça va lui couter plus qu'estimé au départ... et donc que l'affaire n'est pas aussi juteuse que ça.
Peut-il refuser la vente et/ou demander au vendeur de supporter une partie des travaux?
En principe, non, la vente est parfaite dès qu'il y a accord sur la chose et sur le prix, mais il faudra éventuellement modifier la réponse au regard de ce qui aurait été convenu dans le compromis.
#148 Re : Copropriétés forcées » entretien de l'immeuble » 23-06-2013 17:33:48
tempura a écrit : .... Le texte souligné indique que le CP qui nettoie les communs bénévolement n'est pas considéré comme un volontaire au sens de la loi du 3 juillet 2005, mais ne porte aucune interdiction.
Sauf l'obligation de se soumettre aux lois sociaux, fiscaux, ... .
De la même manière qu'un syndic bénévole en quelque sorte.
#149 Re : Copropriétés forcées » Questions au sujet du syndic » 20-06-2013 05:49:52
tempura a écrit : ...
Le rapport présenté à l'assemblée doit être joint aux convocations.Dans quelle loi ou dans quel règlement peut-on trouver cette affirmation ?
Le Cdc n'est-il pas seul responsable de la façon dont il fait rapport à l'AG ?
B.
On peut le déduire de l'article 577-6, § 3, du Code civil : La convocation indique les modalités de consultation des documents relatifs aux points inscrits à l'ordre du jour.
Le rapport du conseil de copropriété étant un des points de l'odj, il faut que les cp puissent en prendre connaissance avant l'ag
#150 Re : Ventes et achats » Appartement vendu - Syndic ne rembourse pas ma quote-part » 17-06-2013 21:04:40
Bonjour,
J'ai vendu mon appartement le 18/02/2013 et à ce jour, je n'ai toujours pas été remboursé de ma quote-part (environ 900€)
Pour l'historique, j'ai bien reçu un relevé de charges pour le 1er trimestre 2013 mais il y avait dans ce relevé des erreurs comme par exemple des factures d'un fournisseur qui habite aussi dans cette copropriété et comme il a un numéro de TVA, il nous facture tout et n'importe quoi selon ses envies (nettoyage de la cave après orage alors qu'on ne lui a rien demandé, 50kg de sel de déneigement pour plus de 200€ alors que cela coute 20€ chez Brico... etc...)
J'ai donc écrit un courrier au syndic pour contester ces factures et les erreurs de calcul présents dans ce relevé et à ce jour, je suis sans nouvelles...
Je n'ai pas de gros moyen et prendre un avocat n'est pas envisageable pour moi et je ne sais pas vraiment quels sont mes recours pour être remboursé de ma quote part. Je n'ai pas de dettes auprès de ce syndic.
Dois je contacter l'IPI? le juge de paix ?D'avance merci pour votre aide
Vous pouvez commencer par téléphoner au syndic pour entendre ses explications et l'informer que vous envisagez de saisir l'IPI.
Si rien ne bouge, portez plainte à l'IPI.
C'est gratuit et ça peut le faire réagir (c'est loin d'être certain cependant).
Si rien ne bouge, il ne reste que le juge de paix.
Peut-être votre notaire (celui qui a réalisé la vente) peut-il vous aider.
#151 Re : Copropriétés forcées » Quels sont mes droits dans un conflit avec mon syndic ? » 17-06-2013 13:36:15
Citation :C'est exact, vous vous trompez ! Je ne soutiens en aucun cas l'idée saugrenue de "mettre à la disposition gracieusement" de commande à qui que ce soit.
J'ai écrit que je ne soutenais pas l'idée.
Je ne comprends pas bien en quoi mon texte exclut la possibilité pour l'AG de choisir librement...
Citation :Il est insensé d'imaginer que ceux qui ont acquis et payé une commande devraient aussi l'offrir gracieusement à un CP qui refuserait de l'acheter.
...DEVRAIENT"... J'exclus l'obligation. Pas la possibilité.
Là encore, je ne remets pas en cause la liberté de décision de l'AG
D'accord vous n'avez jamais exclu formellement que l'ag prenne une décision que vous jugez insensée, farfelue et hérétique. Vous reconnaissez à l'ag le droit de prendre des décisions ridicules. Vous êtes donc moins tyrannique que je le pensais.
#152 Re : Copropriétés forcées » Questions au sujet du syndic » 20-06-2013 05:49:52
Lors d'une assemblée de copropriété, le syndic donne lecture d'une lettre recommandée que je lui avais envoyée. L'un des points portait sur une proposition de réglementer les dé(emménagement)s, avec sanction financière. Il y eut une réaction négative d'un membre du conseil refusant la proposition. Est-il normal que l'ordre du jour de la prochaine AG ne comporte pas ce point?
Le syndic a-t-il le droit de censurer la publication des rapports du conseil de copropriété, sous prétexte qu'ils sont trop personnalisés - nom des personnes.Il a été suivi par les trois autres membres du conseil.
Une nouvelle version appelée rapport d'activités du conseil de copropriété et plus générales, ne figure pas dans les convocations. Est-ce Normal?
En vous remerciant d'avance
- Si le syndic donne lecture de votre lettre au cours de l'assemblée c'est que la lecture de cette lettre se trouvait à l'odj de l'assemblée, me semble-t-il.
Reste à savoir ce qui s'est passé après cette lecture. Un membre du conseil n'a aucun pouvoir particulier. Il ne peut donc ni rejeter ni accepter votre proposition, ni décider de ne pas mettre un point à l'odj de la prochaine ag.
- Non, le syndic n'a pas le droit de censurer les rapports. Il peut cependant essayer de convaincre les auteurs de le faire. On peut imaginer que certains rapports contiennent des accusations mensongères qui pourraient causer des problèmes à leurs auteurs, ou des éléments qui nuiraient injustement à la bonne entente dans la copropriété, mais le syndic n'a pas le pouvoir d'empêcher les auteurs du rapport d'écrire ce qu'ils veulent.
Le rapport présenté à l'assemblée doit être joint aux convocations.
#153 Re : Copropriétés forcées » Quels sont mes droits dans un conflit avec mon syndic ? » 17-06-2013 13:36:15
Merci aussi de ne pas déformer mes propos : j'ai écrit que l'AG peut décider de vous offrir une commande ou des chocolats (j'aurais aussi pu écrire ou une couverture pour votre prochaine nuit sur le banc). Je n'ai jamais mentionné de compensation pour les désagréments occasionnés.
Les chocolats, c'est votre idée. La compensation, c'est moi. Je vous accorde que vous n'avez jamais évoqué de compensation.
#154 Re : Copropriétés forcées » Quels sont mes droits dans un conflit avec mon syndic ? » 17-06-2013 13:36:15
L'AG décide. Et son choix s'étend au-delà de vos deux alternatives réductrices. Mon intervention se limite à énoncer une troisième alternative qui me semble (mais c'est un choix purement personnel) la plus cohérente.
Et c'est quoi déjà cette troisième alternative ?
#155 Re : Copropriétés forcées » Quels sont mes droits dans un conflit avec mon syndic ? » 17-06-2013 13:36:15
Voulez-vous avoir l'extrême bonté de me rappeler où et en quels termes j'ai mentionné que l'AG "ne pouvait pas" décider d'offrir une commande ?
Ici, par exemple :
J'ai écrit :
Vous avez maintenant l'air (mais je me trompe sans doute) d'accepter ce que je soutiens depuis le début, à savoir que l'ag (PAS LE SYNDIC -je n'ai jamais parlé du syndic, JAMAIS) accepte de mettre une télécommande à disposition de ceux qui n'en ont besoin qu'en raison de la défaillance de la porte à laquelle pour une raison que j'ignore on ne peut/veut pas remédier.
Vous m'avez répondu :
C'est exact, vous vous trompez ! Je ne soutiens en aucun cas l'idée saugrenue de "mettre à la disposition gracieusement" de commande à qui que ce soit.
Et ici
Il est insensé d'imaginer que ceux qui ont acquis et payé une commande devraient aussi l'offrir gracieusement à un CP qui refuserait de l'acheter.
Ni l'ACP ni le syndic ne sont des services sociaux.
Ce n'est pas de vous ?
#156 Re : Copropriétés forcées » Frais d'avocat à charge de qui si pas de procès? » 17-06-2013 17:19:05
tempura a écrit
Citation :Personnellement et au regard des éléments connus, je serais plutôt content d'avoir un syndic qui agit de la sorte plutôt que d'en avoir un qui, comme c'est l'usage dans la profession, ne fait rien.
Réagir en étant complètement à coté de la plaque, vaut mieux ne pas réagir.
La 1ère réaction du syndic aurait été de s'adresser au propriétaire et là, le syndic prouve qu'il connait mal la loi et probablement l'acte de base car ce type de problèmes est repris dans tous les actes de base qui ne date pas de Mathusalem.
Mais vous qui connaissez bien la loi, vous pourriez peut-être indiquer laquelle il fallait invoquer ?
#157 Re : Copropriétés forcées » Quels sont mes droits dans un conflit avec mon syndic ? » 17-06-2013 13:36:15
tempura a écrit :
Bien sur que l'entrée doit être possible à tout résident. J'imagine que chacun est d'accord sur ce point. L'achat des clés ou commandes permettant l'accès est possible pour chaque CP. (Vous lisez bien ACHAT)rexou a écrit :L'entrée est maintenant une sorte de droit en quelque sorte. C'est nouveau.
rexou a écrit :Le 13 juin, vous estimiez normal que ce soit payant (pour les autres) mais offert par la maison (le syndic ou l'ACP, peu importe) pour vous.
rexou a écrit :Je répète que je ne suis nullement concerné par ce problème. Chez moi, la porte (électrique) s'ouvre et se ferme "à la demande". Ceci dit, si l'idée d'offrir une télécommande est insupportable à certains, on pourrait envisager de seulement en prêter une jusqu'à la résolution complète du problème.
rexou a écrit :Ma position (pour en finir une fois pour toutes) est que personne n'a droit à exiger de cadeau.
rexou a écrit :Il n'est pas question d'exiger une télécommande mais de suggérer cette solution, dès lors que le problème ne semble pas pouvoir être facilement résolu.
rexou a écrit :- Le syndic agit correctement en faisant dépanner la porte en cas de problème.
rexou a écrit :En effet, mais quand il faut faire venir le réparateur très fréquemment, il faut prendre d'autres mesures.
[
quote=rexou]- Si ce problème est répétitif et qu'un rapport fait état d'un problème structurel nécessitant un remplacement, le syndic doit convoquer une AGE qui décidera des mesures à prendre. (et qui répondra à votre éventuelle demande de mise à disposition gracieuse d'une commande)
quote=rexou]C'est exactement ce que je dis, mais je vous rappelle que je ne suis nullement concerné.
quote=rexou]
- La priorité et le problème à résoudre en cas de défaillances répétitives de la porte est la SORTIE de l'immeuble. Ceci pour des raisons de SECURITE.- Pour entrer dans l'immeuble, si la porte est bloquée, asseyez-vous sur un banc avec une pensée émue pour tous les CP prudents qui ont acheté la commande. Et contactez le syndic pour signaler le problème et faire débloquer...
quote=rexou]Plutôt que d'avoir des pensées émues sur un banc, je demanderais la convocation urgente d'une AG.
quote=rexou]
J'espère que vous apprécierez mon effort de ne pas me laisser aller à un humour caustique et piquant.C'est au regard de l'intention sous-jacente qu'on apprécie les efforts. Donc, je ne me prononcerai pas.
#158 Re : Copropriétés forcées » Quels sont mes droits dans un conflit avec mon syndic ? » 17-06-2013 13:36:15
rexou a écrit :tempura a écrit : ...Mais je vais tenter d'anticiper la réponse que vous allez faire. Quand vous écrivez que l'assemblé peut décider, c'est dans un sens général. Vous voulez dire que l'ag a le pouvoir de décision, mais qu'il est, évidemment, exclu qu'elle prenne la décision d'ouvrir gracieusement la voie d'accès/de sortie alternative à celle, principale, qui ne permet pas, ponctuellement, à certains cp de pénétrer/sortir du bâtiment. Par contre, elle peut décider de remplacer la porte. Me trompe-je ?
L'AG PEUT décider de vous offrir une commande ou des chocolats, si la question figure à l'ordre du jour.
L'AG DOIT remédier au problème de cette porte bloquée, pour des impératifs de sécurité. En remplaçant la porte si nécessaire.
J'ai failli tomber de ma chaise en vous lisant. L'AG pourrait donc maintenant, selon vous, décider d'offrir une télécommande (avec une boîte de chocolats, pour les désagréments occasionnés) pour permettre aux cp qui n'en ont pas d'utiliser la grille en attendant (ou pas) qu'une solution définitive soit trouvée. C'est ce que je suggérais dans mon premier message. Vous pouvez certes persister à considérer cette solution comme stupide, injuste, farfelue, insensé, hérétique, mais il n'en demeure pas moins que vous semblez (mais je me trompe peut-être à nouveau) admettre qu'elle est possible.
#159 Re : Copropriétés forcées » Quels sont mes droits dans un conflit avec mon syndic ? » 17-06-2013 13:36:15
rexou a écrit :Je n'ai pas dit que l'AG ne pouvait pas décider. Elle PEUT, oui.
Un incident ponctuel PEUT se répéter. Nous n'avons ici aucune indication quant à la nature exacte du problème. Difficile dès lors de déterminer quels sont les remèdes possibles ou adéquats. Se reporter pour ça aux rapports de techniciens et/ou d'experts et faire un choix de la solution la plus appropriée. Décision qui doit être prise en AG.
L'assemblée peut donc. C'était sans doute le sens caché de votre phrase :
"C'est exact, vous vous trompez ! Je ne soutiens en aucun cas l'idée saugrenue de "mettre à la disposition gracieusement" de commande à qui que ce soit", en réaction à mon propre texte :"Vous avez maintenant l'air (mais je me trompe sans doute) d'accepter ce que je soutiens depuis le début, à savoir que l'ag (PAS LE SYNDIC -je n'ai jamais parlé du syndic, JAMAIS) accepte de mettre une télécommande à disposition de ceux qui n'en ont besoin qu'en raison de la défaillance de la porte à laquelle pour une raison que j'ignore on ne peut/veut pas remédier".Mais je vais tenter d'anticiper la réponse que vous allez faire. Quand vous écrivez que l'assemblé peut décider, c'est dans un sens général. Vous voulez dire que l'ag a le pouvoir de décision, mais qu'il est, évidemment, exclu qu'elle prenne la décision d'ouvrir gracieusement la voie d'accès/de sortie alternative à celle, principale, qui ne permet pas, ponctuellement, à certains cp de pénétrer/sortir du bâtiment. Par contre, elle peut décider de remplacer la porte. Me trompe-je ?
#160 Re : Copropriétés forcées » Quels sont mes droits dans un conflit avec mon syndic ? » 17-06-2013 13:36:15
rexou a écrit :luc a écrit : La sortie doit être garanti par l'ACP, comme gérant des parties communes, à tout résident, même en cas de panne d'électricité (ce qui exclut la solution "commande"). Ceci est une obligation sécurité. Une sortie de secours « piétons » peut exister par la garage (ce qui est le cas dans mon ACP depuis 1978), mais alors elle doit fonctionner en cas de panne d’électricité (est le cas dans mon ACP depuis 2011 et un immeuble voisin depuis 2009 suite à une mise en demeure par le service public compétent, dans ce cas l’IBGE).
L’entrée doit être garanti par l'ACP, comme gérant des parties communes, à tout résidant (= personne autorisé par un CP). Ceci n’est pas une solution facultative de « confort » mais un droit primaire statutaire et légal (je crois selon les Art 544 et 577-4 CC).
Le problème est devenu structurel. Le syndic de l’ACP doit prendre des mesures d’urgence qui s’imposent en attente que l’AG décide. S’il est en doute il peut convoquer une AG extraordinaire.
Entièrement d'accord avec ce qui est exprimé par Luc.
Un petit bémol : le problème de la porte, même répétitif, n'en devient pas pour moi automatiquement structurel. Le syndic remplit ici son rôle et pourrait convoquer si besoin une AGE.
Je suis heureux de lire que Tempura
En aucun cas le syndic ne "doit" fournir "gracieusement" de commande à qui que ce soit !!!
Oui, mais Luc a écrit que l'ENTREE devait être garantie par l'ACP à tout résident. N'est-ce pas saugrenu de vouloir garantir cet élément de confort ?
Vous êtes maintenant heureux de lire ce que j'avais déjà écrit le 13 juin 2013 et répété depuis. Le bonheur est d'autant plus appréciable qu'il est long à venir.
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