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...ma copropriété est un parc résidentiel privé en zone de loisirs d'environ 400 parcelles. Au départ (+/-40 ans) il était uniquement destiné à la seconde résidence. Maintenant avec le plan HP (habitat permanent) il compte environ 260 domiciliations.
Le nouveau locataire (de mèche avec un membre du cdc) de notre "buvette" organise des soirées qui durent une bonne partie de la nuit. Nous (pas nombreux) avons fait plusieurs fois appel à la police pour tapage nocturne.
Je résume, suis allée voir le bourgmestre, la police locale, et la police de la zone Haute-Meuse et leur réponse est celle-ci : vous êtes une copropriété privée, si dans votre ROI est indiqué que de soirées peuvent se dérouler jusqu'à 2h du matin, nous ne pouvons pas intervenir. Le bourgmestre ne donnera plus d'autorisations pour les soirées, ce sera votre cdc qui fera voter cela en AG. Si la majorité l'emporte nous ne pouvons rien faire.
...
Votre bourgmestre donné précédemment des autorisations pour ces soirées ? Si oui, la situation a-t-elle changé ?
Les statuts de votre ACP, prévoient-ils une affectation précises ces locaux ? Le syndic a-t-il bien respecté les décisions de l'AG dans les condition du bail ?
Si le locataire en fait une exploitation commercial, cela est-il conforme au bail ? Comment sont géré les aspects fiscaux du bail commercial ?
...Ma question est donc : le règlement de police n'est-il pas le même pour tous les citoyens ? ...
Dans votre cas, il me semble qu'il s'agit d'un trouble de voisinage simple pas d'un problème avec le règlement de police.
Notre Syndic, ou l'agence immobilière du même nom, est aussi propriétaire d'un appartement.
Il peut donc participer à l'AG et prendre part aux décisions.
Doit-il être représenté par une personne participant à l'AG comme simple participant ou peut-il être le représentant officiel du syndic et jouer par exemple le rôle de secrétaire de l'AG ?
Peut-il aussi récolter des procurations lui donnant jusqu'à 10% des voix ?
Le syndic ne peut intervenir comme mandataire d'un copropriétaire à l'assemblée générale, nonobstant le droit pour lui, s'il est copropriétaire, de participer à ce titre aux délibérations de l'assemblée.
Et en toute logique, si le syndic est une société, et que cette société est représentée par une personne X en tant que syndic et par une personne Y comme CP, Y ne devrait pas non plus détenir de procuration.
Une question encore. Deux copropriétaires peuvent-ils être le Syndic Bénévole ? Le contrat de Syndic Bénévole est-il valable si nous mettons les noms de 2 copropriétaires ?
Le syndic (bénévole (cp), ipi ou autre,) est une personne (physique ou morale) qui est "...est seul responsable de sa gestion... et... ne peut déléguer ses pouvoirs sans l'accord de l'assemblée générale et seulement pour une durée ou à des fins déterminées"
Toutefois "L'assemblée générale ... peut ... si elle le juge opportun, lui adjoindre un syndic provisoire pour une durée ou à des fins déterminées."
J'en déduit qu'il pourrait y avoir :
Soit un contrat de syndic avec l'ACP et une délégation à des fins déterminées entre le syndic et une autre personne avec accord de l'AG. Mais le syndic garde la responsabilité de la bonne exécution de la délégation.
Soit soit un contrat de syndic et un contrat de syndic adjoint, les 2 contrats liés directement avec l'ACP. Mais ici aussi quid de la responsabilité ? Il s'agit alors de bien définir les droits et obligations de chacun sans chevauchement...
Personnellement, je trouve que le partage des tâches de syndic serait une bonne chose, mais malheureusement, la loi et les usages ne l'encourage pas...
Donc grmff a sans doute bien résumé : "Non. Un seul syndic."
Si seconde AG et seul sont présent vous et un CP, Comme vous vous abstenez sur votre nomination comme syndic, la balle est dans le camp de ce CP. Il compte alors pour 100% des voix.
Pour la récupération des arrières, c'est une tâche de base du syndic, il ne faut pas de vote. Sauf peut-être pour faire appel à un avocat.
Comme indiquez par GT, si vous devez vous abstenir pour votre nomination, vous avez bien droit au vote en tant que CP pour le reste.
Pour les comptes, dans tout les cas vous devez repartir sur base des éléments tangibles. Et si il n'y a rien, il faut partir de zéro.
Il ne faut pas oublier que si l'AG à validé les comptes et la gestion du syndic précédent, il est impossible de revenir sur le passé.
Donc concentrez vous sur l'avenir et dépassez les conflits personnels. (même si c'est plus facile à dire qu'a faire...)
La société ne "veut" pas avoir affaire à un locataiare, car après elle ne sait se retourner que sur le propriétaire via le Syndic.
Et comme il n'y a aucun lien juridique qui permette au Syndic de se retourner sur un locataire, la société ne répond pas aux demandes d'un locataire...
Je doute de la méthode qui consiste pour un fournisseur de l'ACP de demander au syndic (càd à l'ACP) de recouvrir une créance lié à une commande faite personnellement par d'un CP. Si c'est le CP qu fait la commande, l'ACP n'est pas lié par cette commande et donc le syndic ne peut intervenir. Si c'était le cas, je pense que c'est une méthode mafieuse....
Comment bien s'intégrer dans une co propriété ? (je n'y vivrai pas)
Peut-être en proposant votre candidature comme membre du CdC (Conseil de copropriété). ?
...Le règlement d'ordre intérieur peut prévoir une indemnité pour chaque emménagement - déménagement...
Effectivement tout (et surtout n'importe quoi) peut être mis dans le ROI. Mais ce n'est pas pour cela que c'est applicable juridiquement ou pratiquement.
Les indemnités de déménagement sont justifiées en AG pour alimenter le fonds de réserve en vue, par exemple, de la remise en peinture des communs et pour faire passer le vote on dit verbalement "c'est le locataire qui va payer...".
Hormis cette remarque verbale, il s'agit donc clairement de financer des travaux à charges du bailleur et non à charge du locataire.
Sauf preuve contraire, une remise en peinture des communs est occasionnée par la vétusté ou le cas force majeure (p.e. vandalisme) est donc bien à charge du bailleur.
De toute façon, soit les charges locative sont forfaitaire et ne peuvent être adapter unilatéralement. Soit elles correspondent aux
dépenses réelles et le locataire a le droit d'exiger du bailleur les justificatifs de ces dépenses. Une indemnité réclamée par l'ACP pour alimenter le fonds réserve ne me semble pas un justificatif valable.
Peut-être que cette indemnité est justifiée par autre chose, mais jusqu'ici Thibaut nous parle de dommages occasionnés par le déménagement sans réellement indiquer quels sont ces dommages et qui en est responsable.
Si le bailleur bloque la garantie et que le locataire ne peut se permettre d'attendre, le bailleur est en position de force. Mais le bailleur est-il dans son droit ?
...couvrir les dommages occasionnés par un dédommagement...
Je suppose que vous voulez dire couvrir les dommages occasionnés par un déménagement...
Effectivement, si vous avez occasionné des dommages lors de votre déménagement, il est normal que la copropriété obtienne réparation par exemple via un dédommagement.
Toutefois si n'êtes responsable d'aucun dommage, un dédommagement ne peut vous être réclamé. (On n'accuse pas sans preuve)
Ne vous laissez pas impressionner par l'agence. Le règlement d'ordre intérieur n'a pas pour objet de répartir les frais entre locataire et bailleur. Seul le bail compte.
Notez qu'en France, depuis des décennies, la jurisprudence a condamné la pratique de l'indemnité de déménagement.
Le bon temps revenant, un locataire a décidé de faire un barbecue sur sa terrasse. Barbecue au charbon de bois, donc le voisin du dessus se plaint des odeurs et fumées entrants chez lui, même fenêtres fermées.
...
Que puis-je faire ? Mettre ce point à l'ordre du jour de la prochaine AG pour interdire les barbecues sur les terrasses. Interdire tous les types de barbecue ou autoriser ceux à gaz ou à l'électricité. Et convaincre 75% des présents ne sera facile.
...
Je pense que cela est un problème de voisinage et non un problème de copropriété. Les décisions d'AG à ce sujet de régleront pas grand chose. Donc la personne qui subit les nuisances doit dans un premier temps dialoguer avec le responsable des nuisances, si aucune de solution n'est trouvé (preuve à l’appui), il ne reste que le passage en justice de paix...
Outre la gène pour les voisins, l'argumentaire pourrait être les risques d’incendies et de responsabilité civile du locataire...
ce sujet est intéressant. Le règlement de la copropriété prévoit une indemnité forfaitaire en cas de déménagement , la somme se justifie dans la pratique puisque inéluctablement lorsqu'un occupant quitte les lieux son déménagement laisse des cicatrices sur les murs et les chambranles de portes communes de l'immeuble.
Or je constate que cette indemnité n'est plus pratiquée.
Et cela depuis quelques années déja et quel que soit le syndic, alors je voudrais seulement demander s'il s'agirait d'un usage en copropriété que les syndics affiliés à l'Institut des Professionnels de l'Immobilier ont eu pour consigne d'abandonner ? Et pour quel(s)motif(s) ? Comptabilité de cacahuète ? Juste pour mise à jour de l'information. merci
Dans notre ACP, cette 'indemnité' à été finalement supprimé car elle est inapplicable. D'une part le syndic estime que c'est au CP à signaler les déménagements car il ne sait pas prouver qu'il y a eu déménagements. Donc certain CP paient et d'autres pas... (Et pour le syndic c'est plus simple de ne pas s'en occuper !)
Ensuite, comme on ne peut prouver que l'indemnité est utilisée pour réparer les dégâts ou autre frais lié aux déménagements, on ne sait pas comment imputer ces sommes. (si l'indemnité devient un profit, quid de la taxation ?...)
D'autre part notre acte prévoit que les réparations sont répartie sur base des quotes-parts donc indépendamment de ces indemnités. Donc on doit considérer qu'une indemnité est une avance du CP sur sur sa quotes-parts dans les frais de réfection des communs.
...Le recommandé d'hier confirme le mail par lequel le syndic démissionne :<<...Notre préavis prendra cours le 01/04/15 et se terminera au 30/06/15. Nous rentrons dès lors à partir de cette date en gestion courante.>>
Il n'est donc fait mention d'aucune AG.
D'autre part, nous avions demandé une copie du contrat qui lie l'ACP au syndic. Nous avons reçu un document sans signature.
...
Question :
- ce qui est indiqué dans ce contrat est-il d'application ?
- quand est-il de l’AG qu’il devrait convoqué pour signifier sa démission ?
- que devons nous répondre à ce recommandé de démission ? si réponse il doit y avoir.
- le CDC peut-il, par ‘’mise en demeure’’ du syndic exiger la mise à disposition les comptes/décomptes 2014 dans les plus brefs délais ?Nous sommes donc dans la situation suivante :
- Sans comptes/décomptes, nous ne pouvons clôturer 2014 et ne pouvons envoyer les décomptes aux copropriétaires
- Sans AGO nous n’avons pas les moyens d’appeler les fonds pour le II trimestre
On peut supposer que le contrat est bien d'application si le PV de l'AG y faire référence et qu'il correspond à la version référencée dans la convocation.
Je supposerais que dans votre cas, la convocation d'une AGE fait partie des tâches que DOIT accomplir le syndic:
CC: " Le syndic tient une assemblée générale au cours de la période fixée par le règlement de copropriété ou chaque fois qu'une décision doit être prise d'urgence dans l'intérêt de la copropriété."
Mais le syndic doit-il faire des propositions pour son remplaçant, j'en doute...
Personnellement, je ne répondrais pas au recommandé, mais je le communiquerais à tous les CP si ce n'est pas le cas.
Par sécurité, j'appliquerais l'art. Art. 577-6 :
Sans préjudice de l'alinéa 1er, le syndic tient une assemblée générale sur requête d'un ou de plusieurs copropriétaires qui possèdent au moins un cinquième des parts dans les parties communes. Cette requête est adressée au syndic par lettre recommandée à la poste et celui-ci adresse la convocation aux copropriétaires dans les trente jours de la réception de la requête.
Si le syndic ne donne pas suite à cette requête, un des copropriétaires qui a cosigné la requête peut convoquer lui-même l'assemblée générale.
Le CdC peut consulter tout documents de l'ACP, mais ne peut donner des injonctions au syndic...
Juridiquement, c'est au syndic d'envoyer les décomptes ou d'appeler les fonds pas au CdC.
...Je rappelle que le syndic facture ses prestations (projet escalier de secours) hors forfait (6000 €) par une facture d'acompte réalisée en août 2013 et payée par banque dans les jours qui suivent, le même mois.
La comptabilité de l'ACP se clôture annuellement au 31 mars 2014.
En début septembre 2014, les CP reçoivent les comptes de l'ACP pour l'AG et à la relecture aujourd'hui je constate que cette charge n'a pas été inscrite. Le relevé des dépenses et le solde des comptes au 31 mars présenté lors de l'AG n'a pas été exact.
De plus, une facture d'acompte reste une facture et ne peut pas être reportée sur un exercice ultérieur. Elle fait partie du facturier de l'année en cours (numérotée et répartie dans les comptes généraux) et le paiement par banque est bien dans les extraits de l'année comptable en cours.
...
J'ai vraiment l'impression que le CaC a découvert et révélé une forme de dissimulation mais a préféré demander une réduction de la facture qu'il n'a pas obtenue. J'ai bien l'envie de défendre mon point de vue lors d'une prochaine réunion du Cdp et si nécessaire à l'AG de septembre 2015 pour que cette facture hors forfait soit annulée et remboursée...
Si les comptes ne sont pas correctes, il est évident qu'il ne faut pas les accepter en AG. Même si le mieux est d'accepter la partie incontestable pour éviter les soucis non liées aux contestations.
Pour "cacher" sa facture, je suppose que votre syndic a fait comme l'un de nos syndics : il ne met dans les charges que les dépenses périodiques et le reste est noyé dans les comptes de bilan.
Noté qu'une facture doit être rattachée à l'exercice auquel il ce rapporte. Il est donc possible qu'une facture d'acompte soit reportée à l'exercice suivant.
Mais si la prestation concerne bien une tâche effectuée dans l'exercice en cours, la charge doit bien être inscrite dans cet exercice en charge ou éventuellement en immobilisations.
Mais, au delà des comptes, je suppose que ce qui vous tracasse ici c'est le bien fondé de la facture. C'est donc surtout cela qu'il faut contester ! Donc analysez la justification de cette facture (c'est sans doute dans son contrat et donc implicitement accepté par l'AG) et surtout la justification du montant en regard de la prestation fournie.
Je ne suis pas comptable, mais suite aux réponses plus que vague reçue à mes demandes d'explications sur les comptes de la part des syndic, j'ai ressorti mes cours de compta. Et je me suis rendu compte que les syndics en questions feraient bien de faire de même ! Une fois de plus, je relève que le législateur à reporter le problème de la gestion d'une ACP sur un autre problème. ; Est-il possible qu'un syndic soit expert en tout : Bâtiments, Techniques spéciales, Compta, Sécurité, Secrétariat, .... !
...Le syndic facture en août 2013 à la copropriété ses prestations (étude, démarches, contacts... ) en établissant une facture d'acompte de 6000 € qu'il se verse directement. J'ai demandé et reçu cette semaine copie de cette facture et de l'extrait bancaire associé. Elle est donc bien comptabilisée.
Cependant à la remise des comptes (1/04/2013 - 31/03/2014), lors de la dernière AG de septembre 2014, aucune trace de ce paiement...
Indépendamment du délai de comptabilisation et si la comparabilité est correct, la facture et le payement doivent apparaître dans 3 comptes (Fournisseurs, Banque et, soit en charges, soit en Immobilisations (+ partiellement en charge pour l’exercice)), il peut aussi apparaître dans les comptes de régularisations si l'imputation n'est connue ou concerne un autre exercice.
Naturellement dans le bilan ou les comptes de gestion, cela peux être noyé puisque seul les soldes y apparaissent...
Bonjour, le fonds de roulement est un fonds auquel on ne touche pas. Celui-ci sert un peu comme fond de caisse dans un magasin.
Pour les travaux si vous avez un fonds de réserve vous pouvez les financier avec celui-ci après accord de l'AG. Sinon cela devient des charges.
Ce serait intéressant que vous expliquez la base légale de vos affirmations ...
Pour moi, le fonds de roulement est alimenté sur base du budget et utilisé pour couvrir les dépenses périodiques. Il n'est donc pas bloqué et je ne vois pas le rapport avec un fonds de caisse pour rendre la monnaie dans un magasin.
Je ne vois pas pourquoi des travaux urgent fait sans l'accord préalable de l'AG serait automatiquement des charges à prélever sur le fonds de roulement.
Le doute s'installe sur la répartition soit le fonds de roulement soit le fonds de réserve.
1. Provisions pour un expert en bâtiment :
2. Remplacement des tubes néons par des tubes LED :
3. Installation d'un adoucisseur d'eau :
Le code civil, distingue :
Les dépenses périodiques à provisionner dans le fonds de roulement; et
Les dépenses non périodiques à provisionner dans le fonds de réserve
Sur base de cela, on peut provisionner et prélever les 3 dépenses à partir du fonds de réserve.
Pour le point 1, on pourrait considérer que ce sont des frais de gérance de faible importance et donc des dépenses périodiques...
Pour le point 2, il serait éventuellement envisageable d’amortir sur 5 ou 10 ans le remplacement en charges périodiques puisque les leds viennent en lieu est place des TL qui étaient renouvelés périodiquement.
Il s'agit pour moi d'une escroquerie.
Si une décision d'AG peut-être imposée au occupant, encore faut-il qu'elle ne porte pas préjudice déraisonnable par rapport aux conventions antérieurs. Dans le cas présent, si le loyer et les charges de copropriétés été fixées avant, on ne peut unilatéralement les modifier.
Si les charges ne sont pas forfaitaires, le bailleur est tenu de les justifier. Une 'taxe de sortie' votée en AG ne me semble pas une justification valable. Si cette 'taxe' couvre des dégâts, il faut justifier ces dégâts.
Même si cette 'taxe' est due par CP, l'ACP la réclame abusivement si les statuts prévoient une répartition des frais d'entretiens des commun sur base des quotités. Une 'taxe forfaitaire' serait contraire aux statuts.
A votre place, je contestai cette taxe et laisserai votre propriétaire aller en justice si il le souhaite.
Il s'agit d'un problème banal qui n'affecte que le confort des occupants et peut être un plus pour la sécurité des garages. Le syndic peut agir. Il l'a fait. Il ne doit pas communiquer, sauf à rendre compte ultérieurement en AG de ce qui a motivé son choix.
Les principales missions du syndic sont d'exécuter les décisions de l'AG et d'accomplir tous actes conservatoires et tous actes d'administration provisoire.
Si le problème n'est qu'un problème de confort, peut-on parler d'acte conservatoire ?
Si c'est la réparation qui est à considérer comme inclue dans 'Entretiens et petites réparation courantes', le budget concerné est-il suffisant ?
Si il y a un risque d'avoir des visiteurs indélicats dans l'attente de la réparation, le syndic ne devrait-ils informer les CP du risque et du délai prévu ?
En tant que mandataire, le syndic ne doit-il pas rendre compte à son mandant (les membres de l'AG) de l'évolution de l'exécution de sa tâche ? Les membres du CdC doivent communiquer semestriellement sur leur mission, pourquoi le syndic ne le ferait que annuellement ?
Sans inonder les CP d'informations non sollicités, il me semble que le syndic devrait, au minimum, communiquer lors des appels de fonds sur l'évolution de l'exécution de sa tâche.
Mettre les CP devant le fait accompli ne fait que renforcer la méfiance envers la copropriété et encourage les impayés.
Les CP ne doivent pas être considérer comme les actionnaires d'une société immobilière mais bien comme les membres d'une association chargée de gérer à leur frais les parties communes de leurs propriétés. Une information à priori sur l'origine des frais n'est pas superflue.
1. La co-propriété est située dans le brabant flamand, devons-nous communiquer en néérlandais (pour les pv etc…) ? ou pouvons-nous choisir de communiquer en français ? (nous sommes tous 3 francophones mais le promoteur, néerlandophone, est encore propriétaire de deux emplacements de parking et d’une cave)
Il me semble que la réponse se trouve partiellement dans la loi:
Art. 577-11/2. Un copropriétaire peut, à sa demande, obtenir une traduction de tout document relatif à la copropriété émanant de l'association des copropriétaires, si la traduction visée doit être effectuée dans la langue ou dans l'une des langues de la région linguistique dans laquelle l'immeuble ou le groupe d'immeubles est situé.
Le syndic veille à ce que cette traduction soit mise à disposition dans un délai raisonnable.
Les frais de traduction sont à charge de l'association des copropriétaires.
Donc si les documents internes sont en français, il doivent être traduit en néerlandais si un CP le demande. Je suppose que c'est le cas aussi pour les statuts, les document à transmettre du notaire ou les informations à afficher dans le hall (nomination syndic, ROI,..)
2. Concernant justement les parkings appartenant encore au promoteur, celui-ci souhaiterait les mettre en location à des personnes n’étant pas co-propriétaire. Peut-il louer ces emplacements ? (emplacement extérieur, sous un « car-port »)
La réponse devrait être dans vos statuts. Mais si il sont extérieurs, il me semble difficile de justifier l'interdiction.
3. Y-a-t-il un délais légal pour effectuer la réception provisoire des communs ?
Généralement, on considère que la réception à eu lieu dès que l'on en usage. Mais pour les communs, je pense que la réception ne peut avoir lieu que lorsque tout les lots sont vendus.
4. Étant dans une nouvelle construction, nous devrons activer les compteurs d’eau d’éléctricité et de gaz. A partir de quel moment la co-propriété devra payer ses dus ? je veux dire par là que le promoteur a utilisé abondamment les prises des communs, etc… y-a-t-il une règle ? Concernant les compteurs d’eau, nous venons de nous rendre compte que nous sommes tout 3 connectés au même compteur depuis le début… pouvons-nous rejeter la faute et les frais sur le promoteur qui a mal fait son travail ?
Ce point devrait être dans le contrat d'entreprise. Mais si il n'y a pas réception des communs, les compteurs ne peuvent être au nom de l'ACP. Cela ne veux pas dire que l'entrepreneur ne peux pas vous facturer les consommations depuis le début du chantier. Pour les compteurs privatifs, votre contrat d'entreprise prévoit-elle le raccordement ? Dans le cas contraire chaque CP doit faire les démarches pour son lot.
Ils n'auraient pas pu décider en fonction de leurs propres intérets, si la cogérance n'aurait pas existé de fait dans ma copropriété. Ils ont appliquées et essaient encore d'appliquer le principe "'divide et impera", ... .
J'imagine votre amertume vis a vis de votre mauvaise expérience d'une gestion squattée par quelques CP peut scrupuleux, mais je ne partage pas votre optimisme sur la professionnalisation (je devrais dire la 'commercialisation') de la gestion courante d'une copropriété particulièrement pour les petites ACP.
Dans le système hollandais....
Merci pour ces informations intéressantes.
La loi est succincte, mais la solution de ce cas se trouve dans la loi.
Ce président doit immédiatement déposer une requête urgente basée sur l'Art. 577-8 §1 (voir Nomination d'un syndic judiciiare).
Le juge nommera rapidement (dans les heures/jours) un syndic provisoire.
La procédure coute environs 40 EUR et est à charge de l'ACP.
Je ne sais pas si la loi est succincte, mais elle me semble peu efficace. Elle ne devrait pas reporter sur la justice déjà débordée un problème somme toute simple. C'est l'AG qui est chargée de nommé le syndic en premier lieu.
Je ne suis pas au fait des procédures judiciaires, mais je doute qu'elles soient si rapides et efficaces. Et en supposant que le juge face diligence, le syndic judiciaire mettra combien de temps pour convoquer une AG ou même pour reprendre les archives et actifs, payer les charges, ... ? Et combien coûtera ce syndic en plus du coût de la procédure ?
Si dans le cas d' ACP de 100 lots c'est peut-être la moins mauvaise des solutions, je doute que ce soit le cas pour une ACP de 10 lots...
Le CdC chargé du contrôle du syndic peut constater la carence du syndic, Le président peut recevoir les archives et les actifs du syndic dont le mandat prends fin pour un motif quelconque, mais ceux-ci doivent soit entamer une procédure judiciaire, soit trouvez des CP possédant 1/5 des quotités, ces CP doivent écrire au syndic (qui est peut-être malade voir déjà mort), attendre 30 jours et enfin convoquer une AG.
Que ce soit la 1er ou la 2ème solution, je doutes qu'elles permettrent de limiter la carences du syndic au strict minimum.
[Exemples:
Attribuer des grands travaux durant des années à une firme, gérée par un membre de la famille d'un copropriétaire, etc. ... .
Admettre qu'un membre de la famille du syndic est courtier d'assurances, avocat de l'ACP ... (fille, épouse, ...).
... .
Je connais en personne au moins 4 ACP (petits et grands) qui étaient/sont dans ce cas à Bruxelles, Anvers et Gand. Tous avant 2010 avec un "conseil de gérance" du type cogérance (président, commissaire, ingénieur, ...).
Cette méthode se basait en fait sur des cours données par les agents immobiliers "de haute gamme" B. et W. dans les années 90, qui est en ma possession ("tout est admis ce qui n'est pas interdit").
Les petits travaux sont le terrain exclusif du conseil
Les grands travaux sont le terrain exclusif du syndic.
Les cas de ce type ont donné lieu à l'Art. 577-8 §4 15° CC, en se basant sur la jurisprudence en question.
Et aussi à l'obligation d'avoir un cahier des charges préalable (= tout copropriétaire peut demander à n'importe quelle firme d'introduire un offre).
Il me semble donc bien que les problèmes que vous citez ne sont pas liés au fait que la gestion soit assurée par une personne (le syndic) ou répartie clairement entre plusieurs personnes, mais au fait que ces personnes décident pour les autres en fonction de leurs propre intérêt.
J'ai fait des recherche sur la copropriété aux Pays-bas. Je suis tombé sur le site http://www.vvewijzer.nl/vve-blog/wat-zi … en-bestuur où il donne une balise clair pour le CA :
Anders dan het bestuur van bijvoorbeeld een sportvereniging, heeft het bestuur van een VvE slechts een uitvoerende taak.
Que mon mauvais néerlandais et un outil de transduction en ligne traduise par
Contrairement à celui d'un club sportif, le conseil d'administration d'une ACP a seulement une tâche exécutive.
Tout les abus que vous citez peuvent être évitez si le syndic unique ou un syndic sous forme de CA respect ce principe qui est déjà inscrit dans la loi belge :
d'exécuter et de faire exécuter les décisions prises par l'assemblée générale
Mais la loi belge indique aussi :
Le syndic est seul responsable de sa gestion
. Cela devrait garantir la responsabilité du syndic mais dans les faits, pour les petits abus, est-ce le cas ?
Une répartition des tâches claire entre plusieurs personnes n’exonère pas la personnes de sa responsabilité pour la tâche qui lui est confiée.
De plus si, par exemple, une personne est désignée pour signer un contrat au nom de l'ACP et une autre est chargée d'honorer la facture résultante, il y a déjà un contrôle mutuelle sur l'exécution des tâches de chacun en plus du contrôle à postériori du CdC et de l'AG.
Le site ci-dessous donne un exemple de répartition :
Le président:
Préside les réunions;
Est le premier point de contact.
Conclut les accords au nom de l'ACP vis a vis des tiers.
Le Trésorier:
Se charge de l'administration;
Gère et supervise les finances;
Etablit le budget.
Le Secrétaire:
Gère les dossiers des CP;
Est responsable de la communication avec les CP;
Conserve les archives.