La fiche de renseignement élaboréer par le SNP et diffusée avec les baux a été publiée dans Le Cri de septembre 2008, suite à la décision de la Cour constitutionnelle de rejeter les recours du SNP contre les nouvelles dispositions légales en matière de garantie locative.
Vous pouvez trouver ce texte en surfant sur le site du SNP (lien en annexe) dans le répertoire d'archives de Le Cri.
A noter que selon le SNP il est évidemment parfaitement légal de demander les renseignements mentionnés dans la fiche de renseignements, et ce malgré la recommandation de la commision pour la protection de la vie privée, qui a émis quelques réserves. Les recommandations, de même que les avis de la CVP... ne sont que des avis et recommandations!

Vous êtes en droit d'exiger de voir les factures originales et de vous assurer du bien fondé de cette facturation.
C'est le syndic de l'immeuble qui doit vous donner accès à ces pièces et vous fournir les explications, sur base de l'article 1728ter §1 du code civil.

La seule solution est de racheter la part de votre "ex". Vous y avez avantage par rapport à un autre acquéreur car les droits de sortie d'indivision s'élèvent seulement à 1% du prix de vente, ce qui est bien moins élevé que les droits d'enregistrement sur une vente normale.

En gros, quelques éléments de réponse à vos (nombreuses) questions.

Il est toujours possible d'entamer un jugement, jusqu'à 5 ans après la date d'exigibilité de la créance de loyer.
Une lettre de mise en demeure est valablement envoyée à l'adresse du bien loué s'il y a une clause dite "d'élection de domicile" dans le bail (cela veut dire que tout document relatif à l'exécution du bail peut être envoyé à cette adresse). La conservation de la lettre reçue avec l'avis qu'elle n'a pas été réclamée à la poste vaut preuve de l'exécution de la formalité.
Il est évident qu'un locataire insolvable ne paiera rien et il ne faut pas oublier qu'il y a des règles relatives au "minimum saisissable". Toutefois, l'obtention d'un jugement n'est pas très onéreuse et il est possible d'attendre pendant 10 ans après la signification du jugement par un huissier, avant de faire exécuter ce jugement "si le locataire revient à meilleure fortune".
Pour retrouver un locataire qui a disparu, il est nécessaire de s'adresser à une personne qui a accès au Registre national (huissier ou avocat).
Si les locataires qui ont déménagé restent domciliés chez vous, vous pouvez demander au service communal compétent d'effectuer la radiation de leur inscription (cela prend un peu de temps). A défaut, vous risquez qu'un locataire ultérieur fasse un jour l'objet d'une saisie par huissier pour une dette du précédent!
Quant aux indemnités à réclamer: la totalité des sommes qui vous sont dues y compris les frais de justice exposés ou à exposer, plus les intérêts, plus une indemnité pour exécution fautive du contrat (voir votre bail ou estimer le montant, sous le controle du juge de paix).

Petite remarque (je dis cela et je ne dis rien!): n'auriez-vous pas intérêt à vous affilier au SNP? voir notre site en cliquant sur le lien contenu dans le logo ci-contre.

Le rôle du président n'est pas de savoir ... mais de présider!
Autrement dit, il sera amené à passer régulièrement la parole au syndic pour rendre compte de sa mission et exposer les questions reprises dans l'ordre du jour, mais c'est lui qui doit ensuite donner la parole aux copropriétaires qui souhaitent intervenir et qui doit faire avancer les choses et organiser les votes, avec l'assistance technique du syndic, certes, mais sous sa propre autorité.
Ce n'est pas un rôle facile mais Grmf! a raison de souligner qu'avec le temps une certaine expertise se dégagera. C'est en tout cas très important si l'on veut éviter que les syndics ne se comportent comme les patrons de la copropriété, ce qui est une revendication souvent émise par les copropriétaires, à juste titre du reste.

Dans ces conditions, je crois que vous devez assumer l'entretien des extincteurs. La question se reposerait si on en installait d'autres (ce que vous pourriez demander avec insistance, car c'est l'intérêt de tous dans l'immeuble).

En tout cas, il n'est pas possible de stipuler que le bail se termine de plein droit en cas de décès du bailleur, du moins pour un bail de résidence principale ou pour un bail commercial, car la loi fixe impérativement, au profit du locataire, les modalités de durée de ces baux. Voilà qui nuance déjà l'affirmation qui figure dans le site des notaires.
Pour ce qui est de l'extinction automatique en cas de décès du locataire, j'ai tendance à raisonner de la même manière, quoique de façon plus nuancée: la loi entend protéger le locataire et non ses héritiers, donc pourquoi pas permettre de considérer qu'il peut prendre fin au décès de ce dernier. C'est à vérifier et je n'ai pas le temps de le faire à l'instant.
Mais comme je vous le disais, cela ne résoud rien lorsque personne ne peut juridiquement libérer le bien et il faudra alors en passer par les procédures décrites dans notre article.

Par ailleurs, pour répondre à la remarque générale que vous formulez: le droit n'est pas une science exacte (il l'est même de moins en moins au vu de la piètre qualité des textes légaux qui sont produits à une cadence infernale aujourd'hui). Il y aura toujours des questions controversées, des nuances à approfondir.

C'est la raison d'être des professions juridiques et aussi des institutions comme la nôtre... (notre site est accessible via notre logo ci-joint).

Voici l'article paru dans Le Cri de novembre 2008

LE LOCATAIRE DECEDE SANS HERITIER

QUE FAIRE POUR LIMITER LA CASSE ?

Par Olivier HAMAL                                                   
       Vice-Président National du SNP

Le problème n’est pas neuf

Nous sommes souvent consultés par des propriétaires bailleurs suite au décès de leur locataire.

Ce dernier est parfois une personne âgée, sans famille proche.

Il arrive que le bailleur soit même devenu la personne la plus proche qui, dans les derniers moments, est amené à prendre des dispositions pour faire placer ou hospitaliser le locataire, voire même s’occuper de son enterrement.

En fonction des circonstances de la vie, des relations d’amitié se sont parfois nouées, qui dépassent la stricte relation propriétaire – locataire et c’est tant mieux sur le plan humain.

Les choses peuvent s’avérer cependant plus pénible lorsque le locataire n’habite pas le même immeuble que le propriétaire, que ce sont des voisins qui interpellent ce dernier suite à une odeur insupportable émanant de l’appartement et révélant le décès du locataire.

Il faut alors pendre contact avec les autorités compétentes, faire évacuer le corps, et parfois faire désinfecter le logement.

Tous les problèmes pour le bailleur

En l’absence de famille, voire encore devant le refus d’intervention de cette dernière, tous les problèmes sont pour le propriétaire, y compris les pertes locatives et autres frais énumérés ci-après, sous réserve que le locataire décédé laisse des biens permettant de désintéresser le bailleur.

Il ne faut pas trop compter sur la garantie dont le montant est trop faible pour faire face à  tous ces coûts !!!!

Réagir rapidement

Le premier souci du propriétaire est d’obtenir la libération et la remise en état des lieux, puis de les relouer.
S’il y a des héritiers connus, il faut les inviter à se prononcer rapidement vis à vis de la succession. Nous avons connu un dossier où, malgré les nombreux courriers adressés au Notaire, il a fallu 10 mois pour apprendre que la succession avait été refusée, bien des mois auparavant.

Ce n’est que suite à l’introduction d’une procédure devant le Juge de Paix  contre les héritiers,  pour faire libérer la garantie, que ces derniers ont signalé avoir refusé la succession ! Heureusement, le propriétaire avait repris possession des lieux entre-temps, ce qui n’est toutefois pas très orthodoxe…

Signalons toutefois qu’une démarche aurait pu être effectuée par le bailleur au greffe des successions du tribunal de Première Instance où est décédé le locataire pour connaître le sort de la succession.

Le second objectif, en fonction de la situation pécuniaire du locataire, est de récupérer les loyers et charges échus jusqu’à la libération des lieux, voire, le cas échéant, une indemnité de relocation, les dégâts locatifs, les frais de désinfection des lieux…

L’intervention de la justice

En l’absence d’héritiers qui acceptent la succession, le bailleur ne peut  légalement récupérer les lieux de sa propre initiative. Il doit demander la désignation d’un mandataire judiciaire. Plusieurs possibilités s’offrent à lui.

Il n’y a cependant pas actuellement de procédure spécifiquement destinée à régler la relation locative. Nous y reviendrons plus loin.

1. La première possibilité est le recours à la pratique qui semble être celle des Juges de Paix par application des articles 1148 et suivants du Code judiciaire en matière d’apposition et de levée de scellés.

Une simple lettre du bailleur au Juge de Paix, ou encore une déclaration verbale dont un greffier dresse acte (indépendamment d’autres interventions possibles dont les services de Police, voire encore le Bourgmestre de la commune) permet au Juge de Paix (article 1154 du Code judiciaire) d’une part de ne pas apposer les scellés et d’autre part de désigner un curateur.

Dans la rigueur des principes, le Juge de Paix devrait se rendre sur place, faire un inventaire et au besoin apposer les scellés. Certains Juges de Paix se déplacent, d’autres pas, laissant au curateur le soin de réaliser l’inventaire.

Si cette pratique jurisprudentielle apparaît intéressante, utile et rapide, elle repose cependant sur une interprétation très extensive des articles précités et présente des limites, ce qui nous amènera, dans les prochains mois à déposer une proposition de loi pour préciser certains points.

C’est ainsi que le curateur désigné ainsi par le Juge de Paix a les pouvoirs et les obligations énumérées à l’article 813 du Code civil mais à l’égard seulement du numéraire, des meubles meublants et des valeurs mobilières trouvés dans le logement du défunt où le Juge de Paix a procédé.

Qu’en est-il alors de la libération de la garantie ou encore de la possibilité pour le curateur de disposer des avoirs bancaires du défunt pour financer la libération des lieux ?

La plupart des organismes financiers ne font pas obstacle aux demandes des curateurs désignés par les Juges de Paix mais il nous revient que tel ne serait pas aujourd’hui le cas de FORTIS.

Notons aussi que le Juge de Paix, ne pourrait légalement procéder de la sorte (article 1154 du Code judiciaire) que lorsque la valeur de meubles meublants  de la succession  ne dépasse pas 1.240 E.

Si tel était le cas, il devrait normalement se déclarer incompétent et inviter le propriétaire bailleur à procéder comme dit ci-après, bien que, dans la pratique les Juges de Paix ne se montrent généralement pas trop regardants et qu’il appartienne alors aux curateurs désignés de déposer éventuellement eux-mêmes la requête dont il va être question pour se voir confirmer leur désignation.

2. La seconde possibilité est donc de demander par voie de requête, au Président du Tribunal de Première Instance, la désignation d’un Administrateur provisoire ou d’un Curateur à succession vacante (cela dépend du fait de savoir si la succession a été refusée ou non).

Dans cette hypothèse, le propriétaire devra acquitter des frais de dépôt de requête de 65 E outre le fait de supporter des frais de son avocat, le recours à ce dernier étant obligatoire.

La procédure est par ailleurs communiquée pour avis au Parquet du Procureur du Roi. Cela peut faire traîner les choses.

Le mandataire de justice désigné n’est pas le conseil du bailleur

Dans l’un et l’autre cas, le bailleur doit être conscient que le mandataire de justice  n’est pas là pour défendre ses intérêts mais bien ceux de « la succession ».
Il faut donc le suivre de près pour qu’il prenne les dispositions utiles afin de libérer les lieux dans les meilleurs délais.

La  principale difficulté que ce mandataire va rencontrer sera d’ordre financier. Comment  déménager le mobilier du locataire et en disposer s’il n’y a pas d’argent sur les comptes du locataire défunt ? Généralement, on recourra à l’intervention d’un brocanteur ou d’un vide grenier. Tout dépendra en fait de la valeur du mobilier.

En outre le mandataire entend à bon droit être honoré pour ses frais et prestations, et il cherchera éventuellement à l’être par le bailleur.

C’est ainsi qu’il tentera de bénéficier de la garantie en demandant au bailleur de la libérer en sa faveur. Il faut refuser, en argumentant que le mobilier et la garantie constituent le privilège du bailleur.

Il faut donc avoir une attitude particulièrement ferme vis à vis du mandataire de justice. Bien que ce soit le bailleur qui en demande la désignation, il n’a pas les mêmes intérêts que ce dernier.

Le danger pour le bailleur, c’est l’éventuelle lenteur du mandataire.

Chaque mois qui passe risque d’être perdu si la succession n’est pas suffisante pour faire face aux sommes dues, sans compter que les frais funéraires sont privilégiés sur les actifs figurant sur les comptes du défunt.

Le SNP entend venir en aide aux membres qui connaîtraient des situations de négligence, de lenteur voire même de blocage.

C’est un nouveau combat que nous voulons lancer,  indépendamment du dépôt d’une proposition de loi appropriée à cette situation.

Je dois ajouter que, ce midi précisément, j'ai rencontré un avocat qui a été saisi de ce problème par un locataire.  Cela va faire l'objet d'un procès!

Le locataire se base sur l'annexe qui doit obligatoirement être jointe au bail et qui est différente pour les 3 Régions mais dont le texte, dans les trois cas et chaque fois dans les deux langues, dit que la règle selon laquelle le locataire peut partir sans préavis ni indemnité vaut dès que l'enregistrement n'est pas réalisé dans les deux mois, même s' il a lieu plus tard, avant le départ du locataire! ("Si le bail n'a pas été enregistré dans ce délai, le bailleur peut se voir infliger une amende. De plus, s'il s'agit d'un bail de 9 ans, la règle selon laquelle le preneur peut résilier ce bail sans observer de délai de préavis et sans verser d'indemnité est d'application depuis le 1er juillet 2007.")

Si l'on reprend le texte de la loi, qui prévaut bien sûr sur l'annexe publiée par le Ministère de la Justice, on trouve":

Art 3 § 5, (de la loi sur le bail de résidence principale), nouvel alinéa entre les alinéq 2 et 3:
"Après la période de deux mois visée à l'article 32,5° du Code des droits d'enregistrement, ... et aussi longtemps que le contrat de bail n'est pas enregistré, tant le délai du congé visé à l'alinéa 1er (délai de préavis) que l'indemnité visée à l'alinéa 2, ne sont pas d'application.

Reste la question suivante: l'"erreur" commise dans le texte des annexes du bail est-elle volontaire ou non? Pour le moins, il semblerait que certains rédacteurs prennent leurs désirs pour des réalités...