5 mois, c'est bien le délai minimum que je prévoyais.

Par convention, j'entendais un accord entre ancien propriétaire et nouveau propriétaire qui permet la location à un tiers défini et en précise les conditions, à insérer dans le compromis à venir ou par document séparé.

De toute faàon, même sans compromis, il y a eu promesse irrévocable de vente puisqu'il y a accord sur la chose et sur le prix (1583 CC).

Je rejoins la sagesse de PIM. Chercher le dernier carat pourrait vous coûter tout le diamant....

Vous vendez en l'état actuel. Quid si le locataire que vous choisissez est insolvable ? L'acquéreur pourrait se retourner contre vous pour avoir modifié la situation du bien sans l'avertir. Quid si ce locataire fait des travaux et/ou des dégâts durant  la période comprise entre compromis et acte ? Quid si l'acte d'achat ne se signe jamais ? Quid si l'acheteur avait d'autres projets ?

Sans entrer dans les détails, juridiquement,  c'est une catastrophe potentielle que de ne pas attendre la signature de l'acte notarié pour donner les clés. Et même si une convention est dressée, cela reste dangereux.

Oui, l'obligation de l'écrit est présente pour cela aussi.

FDC
- Avez-vous demandé au cédant d'adresser à l'administration fiscale le formulaire 442 bis qui est destiné à vérifier la situation fiscale du FDC, mais également à se faire produire un certificat d'absence de toute inscription hypothécaire au bureau des hypothèques compétent. ? Un fonds de commerce peut effectivement être mis en gage.
- Avez-vous dressé  un inventaire, avec une description précise du mobilier ?
- origine du FDC : comment le vendeur est-il lui-même devenu propriétaire du FDC ?  Demandez l’acte sous seing privé et les mentions de son enregistrement qui prouve la propriété si ce n'est pas lui le fondateur .
- ventilation du prix entre mobilier, matériel, marchandises diverses, clientèle et droit au bail et enseigne  éventuels. A établir avec sérieux.
- modalités de versement. Je conseille de ne rien verser jusqu' à vérification de l'absence de dettes.
- demandez le chiffre d'affaire détaillé  des 3 dernières années.
- attention à la reprise du bail.

ELUDER LES 2 %

Je vous déconseille fortement d’éviter de payer les honoraires de négociation du notaire s’il a été prévu et convenu que c’est lui qui était chargé de trouver acquéreur. C’est malhonnête et répréhensible.

SIGNER UN COMPROMIS EN PRIVE.

Compromis de vente vaut vente. C’est un document de première importance et les conseils de votre notaire vous seront précieux. Je vous déconseille de le signer « en privé » pour au moins 20 raisons.

DIMINUER LA VALEUR DU BIEN EN AUGMENTANT CELLE DU FDC

C’est le meilleur moyen d’avoir une insuffisance en matière immobilière (amendes à la clé pour avoir sous-évalué l’immeuble, infraction à l’article 203 du Code des droits d’enregistrement) et en matière mobilière (le fisc pourrait trouver étonnant que la valeur du FDC soit aussi élevée).

Fonds de commerce prend effectivement un "S".

Cela ne vous empêche pas de prendre un rendez-vous avec le notaire pour le convaincre que votre profil d'acquéreur est bon, que le crédit sera accordé en invoquant ce que vous écrivez. Après tout, vous offrez 5.000 EUR supplémentaires. Invoquez que vous disposez de l'acompte comme garantie (ce que je déduis du fait que vous sollicitez que 75.000 EUR de crédit pour un achatg de 80.000 + frais) et que vous aceptez qu'il soit consigné chez lui ou votre notaire au compromis et juqsu'à l'acte (ou refus de la banque).  Bref, battez-vous... Comme déjà dit, rien ne vous interdit de trouver un expert déjà repris sur la liste de votre organisme bancaire et de le mandater de manière privée. L'expertise pourra peut-être servir pour ganger ensuite du temps. En même temps, contactez votre banquier pour lui rappeler que c'est vous le client et pas l'inverse. Exigez un RV immédiat sous la menace de changer de banque.

Il me semble de que le lotisseur aurait du s'assurer que le chemin communal serait restauré avant de vendre. A défaut d'avoir une certitude, il aurait du mettre en garde les candidats-acquéreurs de manière officielle, au moment des négociations et de l'offre.

De son côté, la commune, dès lors que le collège a marqué son accord pour ce lotissement, aurait du s'assurer que la firme privéé effectueraient les travaux d'aménagement à temps, par exemple en prévoyant des astreintes lourdes en cas de retard.

Il est impossibe de déterminer les responsabilités exactes de chacun sans consulter le dossier. Peut-être devriez-vous contacter la hotline de PIM ?

Oui. C'est souvent le même scénario. On ne veut pas payer pour des parties qui ne nous appartiennent pas en propre et, ensuite, llorsque la réparation devient incontournable, le coût est exorbitant parce que on a trop attendu.

Parfois, le syndic peut être en cause. Mais qu'il serve de bouc émissaire n'est pas étonnant du point de vue psychologique. Hormis le locataire, et lorsque le syndic n'est pas un copropriétaire, c'est le seul acteur de la copropriété qui n'en fait pas partie. C'est lui qui réclame aussi le montant des charges, doit refuser certaines demandes, trancher, etc...

Mais il ne faut pas s'y tromper. Combien de copropriétaires "pestent" contre le syndic en jurant de lui dire leurs 4 vérités à la prochaine réunion et, la réunion venue, ne disent pas un mot et approuvent tout.....

Il faut déterminer si ce bail" contient au moins les mentions reprises infra. Si non, la loi a de toute façon prévu l'obligatgion d'un écrit. En vigueur dès le 15 juin 2007, la loi du 26 avril 2007 (article 1er bis) interdit désormais tout bail oral qui porte sur la résidence principale.

Pour les baux oraux en cours, ils devront tous être transformés en baux écrits, et ce au plus tard 6 mois après l’entrée en vigueur de la loi, (article 2 de la loi). Cela nous amnèe au 15/12/07. En d’autres termes, à l’expiration de cette période transitoire de 6 mois, les baux verbaux devront avoir été retranscrits par écrit. Il ne s’agit pas de créer un nouveau bail, mais de transposer par écrit tous les droits et obligations qui existaient déjà entre les parties liées par un bail oral.

Les baux devront contenir les mentions suivantes : l’identité du locataire et du bailleur et de toute autre personne qui est partie contractante, la date de prise de cours, une désignation du bien loué, ou des parties de ce bien destinées à la location et le montant du loyer. Il ne s’agit là que des mentions incontournables prévues par la loi. Toutes les autres modalités propres à un bail viennent s’ajouter.

Si une partie refuse de transformer un bail oral existant en un écrit, l’autre partie dispose du droit de lui envoyer une mise en demeure par voie recommandée ou d’huissier. Si, dans les 8 jours, la première partie ne s’est toujours  pas exécutée, cette dernière pourra se retrouver devant le juge, dont le jugement vaudra bail écrit. En outre, le juge pourrait condamner la partie en défaut à devoir verser des indemnités pour le préjudice subi par l’autre partie