Merci Andre.
Une personne m'a deja contacte a cette fin, je lui ai promis de faire une presentation video.
Je n'ai pas encore eu le temps de repondre, et parfois, aussi je veux defende les vrais bons syndics.

Merci pour le tuyau.

Certaines banques pretent aussi. Il y a peut etre avantage a consulter plusieus, mais je trouve cela encourageant pour effectuer des travaux necessaires en periode de crise. Et cela permet de ne pas vider le fonds de reserve en une fois.

Je vous en remercie,

Rexou, je le repete, chaque ACP est differente avec des besoins differents, il faut mettre des criteres objectifs. Et des syndics benevoles le font tres bien be cool j'ai mis lexus en reponse a rex

Le meilleur que j'ai vu est parti dans une autre region, c'etait le plus jeune qui m'avait dit non car j'etais un emmerdeur.
il s'appelle Jeremy Liegeois le 5eme de la colonne.
LJ SYNDIC Je lui dis merci comme tous ceux qui ont essaye de m'aider.

NDLR; Rex, mes meilleurs amis sont parfois aussi des personnes qui m'ont dit jeune que j'etais tres bete et qu'on ne me donnerait pas une piece de 5 centimes. Et j'aime ses bouts de chou ou je n'ai pu aller a cause d'une age ou chez un juge de paix quel bete homme je suis

Vraiment, tous les jours, on apprend des choses incroyables vraiment... pff
Je me demande si moi, mes collegues, mes equipes devraient soigner de la meme sorte ses personnes vraiment dont on subit parfois des coups crachats et autres... une partie des bons a demisionne apres le covid
Merci aux reponses de tous

Voici une grille de criteres qu'll faut specifier par rapport aux attentes de chaque copropriete, celle faite en 2021

Rexou on est bien d'accord, mais chacun n est detenteur d'une expertise, et realite absolue,... j'ai lu vos prises de positions parfois justes parfois rexes.... et j'aurais voulu vous rencontrer pour savoir qui est vraiment derriere le pseudo, et d'autres pour en discuter et pour se connaitre.

Bah en démocratie on parle, on discute, on intègre, on dit l'autre a raison, la j'ai peut être tort.
Oui j'ai dit à titre personnel que certains messages desservaient les agents immobiliers et les syndics, je n'ai pas eu un non catégorique, comme de certains comme moi ou d'autres qui m'ont fait et nous ont fait sourire aussi
GT vous savez on travaille, je n'avais plus vu mon meilleur ami pour question d'agenda ou priorité depuis 6 mois... Et donc parfois on échange oui tard....
Et mes amis, équipes... Savent que je travaille aussi la nuit.... Dont parfois je fais des envois programmes, car je serai en réunion, en rendez vous, gestion d'équipes, formation... Et mes équipes me contactent aussi
Mes équipes n'ont pas peur et certains autres m'envoient leur doléance des jours fériés et pendant la nuit, et parfois il faut résoudre ou discuter et avancer. On n'est pas tous rentier, on a des vies de famille aussi.... Aujourd'hui dimanche j'avais 156 emails a lire youhou

Bonjour,

Il faut souvent verifier plusieurs actes pour vous aiguiller, mais demander aussi a votre notaire qui pourrait etre un bon guide car il faut transmettre les PV d'ag, les comptes des 3 dernieres annees, les contentieux....

Vous pouvez; 
- demander acces a la comptabilite voir article ci dessus et des comptes
- verifier vos decomptes sur base des decisions d'assemblee generale et sur base des factures
- vous pouvez interroger le syndic, le commissaire aux comptes
- le syndic doit produire des comptes clairs
(en cas de vente, bien faire la distinction entre le fonds de reserve qui reste a la coproprietaire et donc a l'acheteur, et au fonds de roulement qui est retrocede si il y a surplus de provision par rapport aux decomptes et comptes annexes au PV)

Article du SNPC  L’accès aux documents de la copropriété : quelles obligations pour le syndic ?

En vertu de l’article 577-8, § 4, 11° du Code civil, le syndic doit permettre aux copropriétaires d’avoir accès à tous les documents ou informations à caractère non privé relatifs à la copropriété.

La manière d’avoir accès à ces documents est définie soit dans le règlement de copropriété, soit par l’assemblée générale.

Le syndic doit également permettre de consulter les documents relatifs aux points qui sont inscrits à l’ordre du jour d’une assemblée générale suivant les modalités prévues dans la convocation.

A ce titre, il peut soit annexer une copie des documents lors de l’envoi de la convocation, soit indiquer dans la convocation la manière de les consulter.

Protection de la vie privée

Toutefois, l’accès aux documents de la copropriété est limité pour les copropriétaires ne faisant pas partie du Conseil de copropriété à ceux à caractère non-privé, le but étant de respecter la vie privée.

Ainsi, certains auteurs avaient dans un premier temps soulevé que la communication de certaines pièces telle que l’existence d’une procédure de recouvrement contre un copropriétaire ou d’une convention de médiation de dettes risquait d’y porter atteinte. La Commission de la vie privée a toutefois estimé que chaque copropriétaire était en droit de connaître la situation financière des autres copropriétaires à l’égard de l’immeuble. De plus, le syndic a l’obligation d’informer les copropriétaires des actions introduites par l’association des copropriétaires, en ce compris de celles qui concernent le recouvrement des dettes de certains copropriétaires.

De même, il peut être inopportun qu’un copropriétaire puisse consulter la correspondance échangée entre le syndic et l’avocat de la copropriété en ce qui concerne la procédure qui l’oppose à l’association des copropriétaires.

Dès lors, la frontière entre les documents ou informations à caractère privé ou non-privé n’est pas toujours aisée à déterminer.

Par contre, nous estimons qu’un copropriétaire faisant partie du Conseil de copropriété doit avoir accès à tous les documents de la copropriété vu qu’ils doivent contrôler la gestion du syndic. Dès lors, la réserve de consultation des documents à caractère non-privé ne les concerne pas.

Ou et quand les consulter;?

La consultation des documents doit pouvoir s’exercer dans des conditions normales. Ainsi le contrôle doit pouvoir être exercé durant des heures normales et le syndic doit laisser au copropriétaire un temps raisonnable pour consulter les documents.

La question qui se pose également est de savoir si le syndic doit donner accès aux documents par le biais d’un site internet. La loi du 2 juin 2010 faisait référence à ce site internet mais la modification législative du 15 mai 2012 a supprimé cette mention de manière à ce que l’utilisation d’un site internet ne soit pas obligatoire.

Des comptes clairs et des informations complètes : un gage de succès pour le recouvrement des charges de copropriété

https://www.federia.immo/fr/thematiques … opropriete

Publié le 05 Septembre 2023

Qui paiement des charges de copropriété nécessite l’établissement de décomptes clairs et toutes lesninformations utiles à la bonne compréhension des comptes doivent être transmises aux copropriétaires. La communication de la valeur de la quote-part dans le fonds de réserve, à l’occasion de la vente d’un lot, permet d’éviter toute difficulté et la mise en cause de la responsabilité éventuelle de l’association des copropriétaires. C’est ce que rappelle un jugement du Tribunal de première instance francophone de Bruxelles du 10 janvier 2023, statuant en degré d’appel1.
Recouvrement des charges de copropriété et charge de la preuve

On ne le rappellera jamais assez : l’association des copropriétaires qui agit en recouvrement des charges de copropriété doit prouver l’existence de sa créance. En justice, la partie demanderesse supporte la charge de la preuve. Il ne suffit donc pas de produire un historique comptable pour justifier de la créance de la copropriété, il faut encore présenter les décomptes, de manière claire, sur toute la période concernée et répondre au besoin aux interrogations du copropriétaire.

Dans la décision du 10 janvier 2023, le juge refuse de faire droit à la demande de l’association des copropriétaires portant sur le paiement d’un solde de charges dues par des copropriétaires vendeurs, au motif que les décomptes ne sont pas clairs et que l’association n’a pas apporté les explications déjà sollicitées devant le juge de paix. La copropriété se contentait de renvoyer à ses décomptes en invoquant qu’ils avaient été approuvés par différentes assemblées générales.

Même si l’approbation des comptes est souvent considérée comme un élément déterminant pour asseoir la revendication de la copropriété quant au paiement des charges, il faut aussi vérifier la portée exacte de la décision. L’approbation des comptes généraux a pour effet de valider les dépenses engagées par le syndic. Une telle approbation ne porte pas sur la répartition des charges entre les différents copropriétaires et leur imputation. Le syndic veillera, lorsqu’il définit l’ordre de jour de l’assemblée générale appelée à approuver les comptes, à préciser qu’elle porte tant sur les comptes généraux que les décomptes individuels, en se réservant la preuve de leur communication préalable. On ne peut en effet approuver que les éléments dont on a pu prendre connaissance.

Le jugement ne permet toutefois pas de savoir ce qui était précisément contesté par les anciens copropriétaires et en quoi les décomptes manquaient de clarté. Le tribunal relève qu’« aucune explication satisfaisante n’est à l’heure actuelle apportée par l’ACP quant à la composition exacte des décomptes sur le plan des frais communs et/ou des postes qui n’ont toujours pas été clarifiés ». Le manque de collaboration de la copropriété semble avoir été sanctionné, en refusant de condamner les anciens copropriétaires au paiement des charges dont ils restaient redevables.

Le fonds de réserve

Dans le cadre de la procédure, les anciens propriétaires reprochaient à l’ACP de ne pas avoir communiqué la valeur de leur quote-part dans le fonds de réserve, les empêchant de répercuter ce montant lors de la vente de leur bien. Ils sollicitaient dès lors le paiement par l’ACP de cette somme.

Rappelons que, dans les rapports entre le vendeur et l’ACP, la quote-part dans le fonds de réserve reste acquise à la copropriété. Lors de la vente, aucun remboursement n’intervient à ce titre, à la différence de la quote-part dans le fonds de roulement. Cependant, dans les rapports entre le vendeur et l’acquéreur, ceux-ci peuvent convenir entre eux d’un tel remboursement.

Le tribunal rejette la demande, relevant, des termes du compromis et de l’acte authentique, que toutes les informations utiles avaient été communiquées lors de la vente et que les vendeurs étaient donc parfaitement informés des montants qu’ils avaient réglés à titre de contribution dans le fonds de réserve. Aucune faute n’est donc démontrée dans le chef de l’ACP.

Le fonctionnement des associations des copropriétaires repose sur une saine et adéquate gestion financière. L’argent est en effet le nerf de la guerre. Cette gestion incombe, suivant la loi sur la copropriété, au syndic qui peut agir, sans décision de l’assemblée générale, en recouvrement des charges. Pour ce faire, il est impératif que ces comptes soient établis de manière claire et que le syndic soit en mesure de donner toutes les informations et explications utiles aux copropriétaires. Il lui appartient de faire approuver les comptes, dans ces différents aspects. Tout manquement à ses obligations relatives à la gestion financière est préjudiciable à la copropriété et la responsabilité de l’ACP et celle du syndic peuvent être engagées. Autant le savoir…

Article rédigé par Corinne Mostin, 4LAW - Avocate au barreau de Bruxelles - Médiatrice civile et commerciale aggréée