Pour rappel, votre ami doit enregistrer ce torchon qui fait office de bail entre parties. C'est gratuit, mais de sa responsabilité exclusive depuis le 30/6/07.

A mon sens, la clause "aucun bail ne sera conclu" ne devrait pas vous inquiéter. Il y a bien bail puisque jouissance des lieux contre loyer et, ce, depuis longtemps.

Je crois qu'il faut aussi rappeler que une loi, celle du 26 avril 2007, entrée en vigueur le 15 juin 2007 interdit désormais tout bail oral qui porte sur la résidence principale (article 1er bis)

Pour les baux oraux en cours, ils devront tous être transformés en baux écrits, et ce au plus tard 6 mois après l’entrée en vigueur de la loi, (article 2 de la loi). En d’autres termes, à l’expiration de cette période transitoire de 6 mois, les baux verbaux devront avoir été retranscrits par écrit. Il ne s’agit pas de créer un nouveau bail, mais de transposer par écrit tous les droits et obligations qui existaient déjà entre les parties liées par un bail oral.

Si je calcule bien, tout cela doit être fait, sous la responsabilité du propriétaire, avant le 15 décembre 2007.
L'enregistrement est gratuit.

Les baux devront contenir les mentions suivantes : l’identité du locataire et du bailleur et de toute autre personne qui est partie contractante, la date de prise de cours, une désignation du bien loué, ou des parties de ce bien destinées à la location et le montant du loyer. Il ne s’agit là que des mentions incontournables prévues par la loi. Toutes les autres modalités propres à un bail viennent s’ajouter.

Si vous rencontrez un refus de la part du locataire de transformer le bail oral existant en un écrit, vous disposez du droit de lui envoyer une mise en demeure par voie recommandée ou d’huissier. Si, dans les 8 jours, il ne s’est toujours  pas exécuté, il pourra se retrouver devant le juge, dont le jugement vaudra bail écrit. En outre, le juge pourrait le condamner à devoir verser des indemnités pour le préjudice subi par l’autre partie.

Ajoutons que, très souvent, on trouve une pièce qui a servi de salle d'attente et une pièce à usage de bureau, en vis-à-vis ou non. Parfois, un escalier de marbre et une structure pour le personnel (deux entrées, dont une de service, combles qui servaient de chambre pour le personnel, etc..).

Sur le fond, je pense qu'il est malaisé de vraiment définir une maison de maître. (Avocat, médecin, notaire, maître verrier...).

Le Moniteur Belge de ce jour publie l'AR qui donne les montants de procédure (plancher et plafond) qui peuvent être récupérés en matière de répétibilité de frais d'avocat.

Sans entrer dans les détails, vous devrez déclarer les loyers professionnels reçus comme revenu à l'IPP (Impôt des Personnes Physiques). En raison de la progressivité des tranches d'imposition, cela peut vous amener à une tranche supérieure et vde toute façon, cela vous coûtera plus d'impôt.

Par contre, de son côté, la SPRL pourra déduire ces loyers, ce qui constitue un avantage fiscal.

Il vous faut donc évaluer l'impact du coût fiscal de ce changement et majorer le futur loyer professionnel d'autant.

Mais attention à un autre point : l'acitvité de cette SPRL est-elle permise par la commune ou Ville ? Renseignez-vous au plus vite au service urbanistique.

Ensuite, faites attention au type de bail. C'est un bail commercial, de bureau, avec ou sans résidence principale ? En d'autres termes, il faut déterminer si ces gens restent sur place à titre de résidence principale tout en exerçant leur activité ou non et de quel type d'activité il s'agit.

Si c'est le cas, prévoyez également dans le nouveau bail qu'il annule tous les effets, droits et obligations de l'ancien bail.

Enfin, n'oubliez pas qu'il faut enregistrer le bail.

Les modèles de baux diffèrent et le calcul de leur taxation aussi. Tout cela est renseigné sur PIM, tout comme le coût de l'enregistrement.

Un état des lieux a-t-il été établi ? De toute façon, il est évident que tout cela devra être effacé dans les règles de l'art aux frais du locataire.

Je pense que le propriétaire doit d'abord envoyer un petit courrier simple par voie postale ou prendre contact téléphoniquement en fixant un délai court pour que les choses soient remis en état. Cette manière de faire évite d'éventuellement envenimer une situation, qui, pour l'instant, a l'air bonne puisque, je vous cite, "aucun problème majeur" n'a été constaté.

Ce n'est qu'en cas de refus persistant qu'un recommandé devrait être envoyé.

Pour vérifier si un entrepreneur est enregistré, il peut être fait appel à la banque de données de la construction, COBOTEL (rue du Lombard 42 à 1000 Bruxelles, tél. 02/510.46.85 - fax 02/510.47.53) ou encore par téléphone au Service Enregistrement du Ministère des Finances (tél. : 02/210.24.70 ou 73).

L’entrepreneur  doit également être en possession d’une agréation. Cette agréation, qui est délivrée pour des activités déterminées et pour un certain montant d’adjudications, doit être demandée à l’adresse suivante : Ministère des Communications et de l’Infrastructure, Commission d’enregistrement des entrepreneurs, rue de la Loi 155 à 1040 Bruxelles, tel. 02/287.33.33 - fax 02/287.31.17.

Le numéro d’enregistrement se compose d’une série de trois nombres de deux chiffres.

Par exemple  05.11.12
Le premier nombre indique la région dans laquelle l’entrepreneur est enregistré, par exemple le brabant.

Le deuxième nombre indique les travaux pour lesquels il est enregistré. Il est important de vérifier qu'il est bien autorisé à pratiquer ces travaux.

Le troisième nombre indique le nombre de personnes utilisées, dans l’exemple aucune, en dehors du patron.

Mais oui. Je crois qu'on oublie trop souvent que l'AG est souveraine et que le syndic exerce des tâches bien spécifiques, sous sa responsabilité exclusive, mais à partir de décisions de l'AG (sauf l'hypothèse rare de mesures urgentes et conservatoires que doit prendre le syndic, et qui seront ratifiées ou non ultérieurement par l'AG).

Vous avez raison d'insister sur ce point, même s'il ne concerne pas directement la question. Vous aurez sûrement remarqué que la proposition de loi de Madame la Sénatrice Clotilde Nyssens,  présentée en session extraordinaire de la Chambre des Représentants du 22 août 2007, si elle répond à des problèmes rencontrés chaque jour dans la pratique, ne traite pas de cette question de conflit d'intérêt.

Ceci étant, êtes-vous sûr que le conflit d'intérêt serait présent, si, dans votre hypothèse, un Président de conseil de gérance "assiste le syndic en faisant une étude de comparaison entre les 3 offres d'entrepreneur pour une rénovation de la chaufferie et les classer en
ordre de préférence ou pas." ? Je suppose que cette information ressort d'un jugement ou article. Si oui, peux-t-on en disposer parce que c'est évidemmen très intéressant.

Même question pour, je cite,  "Ceci est d'application pour tous les points pour lequel il a participé au contrôle ou qu'il a assisté le syndic.

Je pose la question parce que, à mon sens, un conseil de gérance efficace est actif dans bcp de domaines et je vois mal son Président  (et/ou ses membres) quitter la salle de réunion chaque fois qu'un de ces domaines est abordé.

Comme le conseil et/ou son Président, assiste le syndic et ne décide pas, la responsabilité de tous les décisions incombent in fine au syndic. De prime abord,  je ne vois pas d'objection à la présence et vote des membres du CG et de son Président.

Par contre, je vous rejoins totalement sur ce retrait s'il s'agit de voter le rapport annuel de la gérance et, de manière plus générale, tout élement en rapport DIRECT avec le conseil et/ou son Président.

Un arrêt de jurisprudence nous éclaire un peu sur ce point : "Doit être annulée la décision de l'AG relative aux missions du conseil de gérance et à laquelle ont participé (par vote ou simplement par délibération) les membres dudit conseil" (Civ. Liège, 22 novembre 1999, J.J.P., 2002, 191)

Je peux me tromper, mais j'ai plus l'impression que ne sont visées que des missions à part entière et non la simple action d'assister une mission qui relève de la responsabilité du syndic.

Mais la question est complexe puisque la CA est facultatif et que, d'une certaine manière, comme sa mission est de contrôler et assister le syndic, ses attributions touchent à bcp de domaines et délimiter la frontière entre assistance et mission à part entière est délicat, voire parfois impossible.
Le conseil ne peut poser aucun acte de gestion, ni se substituer au syndic

Je vois 3 conditions à suivre.

Art. 577-6.
§ 3.     Sous réserve de conditions plus strictes fixées par le règlement de copropriété, l'assemblée générale ne délibère valablement que si plus de la moitié des copropriétaires sont présent ou représentés et pour autant qu'ils possèdent au moins la moitié des quotes-parts dans les parties communes.

Première condition remplie.

§ 5.     Tout copropriétaire peut se faire représenter par un mandataire, membre de l'assemblée générale ou non. Le Président l'est mais c'est permis.

Deuxième condition remplie.

"Nul ne peut prendre part au vote, même comme mandataire, pour un nombre de voix supérieur à la somme des voix dont disposent les autres copropriétaires présents ou représentés".

Troisième condition remplie.

§ 7.     Aucune personne mandatée par l'association des copropriétaires ou employée par elle ne pourra participer personnellement ou par procuration aux délibérations et aux votes relatifs à la mission qui lui a été confiée

Seule réserve : si l'ordre du jour prévoit de traiter de la fonction de Président de conseil de gérance, ce dernier devra s'abstenir de participer aux délibérations et votes.