Attention, en fait de vente d'immeuble, ce n'est pas la première signature qui compte vis-à-vis des tiers (dont le tiers acheteur), mais la première demande de transcription de la vente par l'acheteur de bonne foi.

Cela n'empêche évidemment pas de se retourner contre le vendeur qui a vendu deux fois la même chose.

Si c'est indiqué dans une publicité, c'est écrit.

S'il s'agit d'une publicité mensongère, on peut recourir à la loi sur la protection du consommateur (loi du 6 avril 2010).

Parce que l'explication de l'entrepreneur est de toute façon à côté de la vérité.

Il reste tenu de l'obligation, de pair avec l'architecte, de garantie décennale qui résulte des articles 1792 et 2270 du Code civil. La chose est d'ordre public et ne tolère pas la moindre dérogation sur le plan du droit.

Lorsque la loi Breyne s'applique, le promoteur se trouve également débiteur de la garantie décennale. Il s'agit donc d'un cas où le nombre de débiteurs de la garantie est étendue et qui ne réduit en rien celle dont les entrepreneur et architecte sont tenus.

Je ne partage pas, de prime abord, l'avis de Grmff (ce qui arrive de temps à autre  ).

Le contrat relève de l'essence même de la confiance que les parties doivent se témoigner à tous les stades : formation, conclusion, exécution.

Il est unanimement admis que les cocontractants doivent être de bonne foi à tous ces stades du contrat. L'une des obligations que cela suppose, est celle d'informer son cocontractant sur tous les éléments pertinents de l'objet de celui-ci.

Le fait qu'un voisin va construire prochainement, dans la mesure où le vendeur avait ou devait raisonnablement en avoir conscience, doit être communiqué au futur acquéreur. Le défaut pourrait être considéré comme un manquement manifeste à l'obligation de bonne foi, engageant la responsabilité tant contractuelle qu'extra-contractuelle du vendeur.

Par ailleurs, à lire le message et à supposer que le vendeur était informé ou devait l'être, l'on peut également se poser la question si la formation du contrat n'est pas affecté d'un vice de consentement. La vente est en effet un contrat qui se forme dès que l'on s'entend sur ses éléments essentiels (objet et prix) et substantiels (ce que les parties estiment comme essentiel). En l'espèce, notre nouveau membre, à qui je souhaite au passage la bienvenue sur ce site, semble déclarer que si elle avait su la chose, elle n'aurait pas contracté.

Il s'agit d'une matière relativement complexe et il est fort à parier que le vendeur ne réagira pas spontanément.

Je suis donc d'avis qu'il y a lieu de consulter d'urgence un avocat.

Le taux moyen est une notion variable. A défaut de trouver un accord sur cette question avec le bailleur, c'est le juge qui détermine le taux.

Une fois en demeure de placer la garantie locative sur un compte individualisé, conformément à l'article 10 de la loi relative aux baux de résidence principale du preneur, le taux est fixé au taux légal.

C'était bien l'objet de mon intervention, qui concernait la légalité du congé donné et les personnes à citer.

Le sort de la garantie locative.

Ceci pose une nouvelle fois la question de la légalité des clauses dites diplomatiques dans les baux de résidence principale de courte durée.

Un courant majoritaire en jurisprudence les admettent.

Mais dans ce cas, outre la fixation d'un délai de préavis de trois mois, la clause est assortie d'une clause indemnitaire qu'il convient de qualifier plus amplement. La chose est importante, en ce qu'elle détermine la compétence du juge à la réviser.

S'agit-il d'une clause pénale ? Selon l'article 1231 du Code civil, le juge peut, d'initiative ou à la demande du débiteur, réduire ce type de clause, sans toutefois à faire payer au débiteur une somme inférieure à celle qui aurait été due en l'absence de telle clause.

L'article 1226 du Code civil définit la clause pénale comme suit : "la clause pénale est celle par laquelle une personne s'engage à payer, en cas d'inexécution de la convention, une compensation forfaitaire pour le dommage éventuellement subi par suite de ladite inexécution".

Il me semble qu'il ne s'agit pas ici d'un cas d'inexécution, puisque le bail réserve le droit au locataire de notifier un congé avant le terme stipulé. Or, le congé donné au bailleur peut se manifester de différentes manières et n'est, en principe, soumis à aucun formalisme particulier. Ainsi, lorsque le bailleur prend connaissance de l'abandon des lieux, cet acte peut être considéré comme un congé parfaitement légal, qui fait courir le délai du préavis.

Il s'agit donc à mon sens d'une clause indemnitaire contractuelle. Le juge ne dispose pas, dans ce cas, du pouvoir de la réduire, du moins d'initiative, de la même manière que la loi le prévoit en cas de clause pénale.

Ce type de clause n'est en effet pas contraire à l'ordre public, me semble-t-il, en sorte que sa nullité ne peut être soulevée d'office par le juge.

Elle ne contrevient pas non plus à une disposition légale impérative, en sorte que la nullité ne pourrait pas non plus être invoquée par la partie faible au contrat.

Le seul argument qui permettrait de réduire la clause, me semble-t-il, serait de démontrer son caractère abusif. Mais ici encore, la chose ne pourrait être soulevée d'office par le juge. Plus fondamentalement, si l'abus de droit était allégué, il conviendrait encore de le démontrer.

A cet égard, il est intéressant de soulever, bien qu'elle ne s'applique pas au cas d'espèce, sauf à démontrer que le bailleur serait un professionnel, que la loi sur les pratiques du marché et la protection du consommateur précise, notamment, la chose suivante : "l'appréciation du caractère abusif des clauses ne porte ni sur la définition de l'objet principal du contrat, ni sur l'adéquation entre le prix et la rémunération d'une part, et les biens ou services à fournir en contrepartie, d'autre part, pour autant que ces clauses soient rédigées de manière claire et compréhensible".

Si je comprends bien, le bail était très clair sur la question.

Certes encore, mais il y a tout de même encore des juges en ce pays et la procédure en référé est prévue pour pallier l'urgence.