cahier de doléances - adaptation de la loi

J'aimerais que le forum ne se transforme en "procès" contre l'une ou l'autre association.

L'espace mis à disposition ici doit profiter à tout le monde. Il y a lieu de partager des expériences et questions concrètes et d'apporter des propositions de solutions pour chacun de nos visiteurs puisse y trouver de quoi résoudre le problème qui l'interpelle.

Merci donc de ne pas se lancer dans des généralités et autres anathèmes qui n'intéressent personne...

Vous interprétez mes mots et je finis par me demandez si vous êtes vraiment de bonne foi . Disons que vous cherchez à me faire grimper à l'arbre et que cela marche  .

Puisqu'il le faut, répétons encore qu'il n'est nullement question d'entériner des décisions irrégulières!
Mais il ne faut pas confondre illégalité et point de vue divergent! A moins que vous ne pensiez que la vérité juridique est nécessairement synonyme de votre avis!

Il y a des décisions irrégulières et celles-là doivent légitimement être battues en brèche, quelle que soit la majorité qui les a adoptées: on ne peut refuser de réparer la toiture sous prétexte qu'il n'y a que deux copropriétaires qui vivent juste en dessous! 
Il y a des décisions parfaitement conformes à la loi et qui font prévaloir un choix contingent sur d'autres: peindra-t-on la cage d'escalier en gris ou en bleu? L'exemple est sans doute extrême mais il est éloquent. or il est des copropriétaires qui n'admettent pas que l'on peigne en bleu s'ils veulent du gris.

Me suis-je bien fait comprendre?

Je dirais aussi que si une décision a été acquise, à la majorité requise, mais alors qu'une formalité non essentielle avait été omise et que le préjudice est inexistant ou insignifiant, il n'est pas nécessaire de toujours brandir le Droit strict comme une bannière ... fondamentaliste. Une convocation un peu tardive, une date d'assemblée non conforme aux statuts peuvent parfois être des fautes vénielles contre lesquelles il n'est pas utile de vitupérer pendant des années (même s'il faut au maximum veiller à l'orthodoxie).  Si j'en parle c'est que j'ai assisté à de telles dépenses d'énergie...  . Restons posés, raisonnables mais vigilants.

Ce qui m'intrigue sont les mots mis par moi en gras.

J'en déduit, ou plutôt un copropriétaire banalisé en déduit,  qu'une majorité peut imposer une décision irrégulière. C'est d'ailleurs ce qu'un CP m'a dit lors de l'AG du 03.03.2006.

Pour éviter des frais de justice, afin de faire réellement annuler cette décision irrégulière, par un copropriétaire isolé, il serait quand même très utile que la SNP dit clairement quelle n'accepte pas des décisions prise par un majorité qui ne respectent pas la loi.

En autre mots: qu'elle est contre des majorités abusives.

Accepter une majorité abusive pour les petites choses ouvre largement la porte à d'autres abus de plus en plus grands. C'est ce pragmatisme qui entraîne les conseils de gérance tôt ou tard dans un cercle infernal.

Ces derniers jours différents CP m'ont expliqué ce qu'ils c'est passé dans les années quatre-vingt et nonante dans les coulisses de notre ACP.  La problématique actuelle s'est installé lentement, petit pas par petit pas.

Question: accepte la SNP des petits abus de majorité? Si oui, où est la limite entre ce qu'elle accepte et ce qu'elle combat.

au sujet du "vaste chantier" de la réforme de la loi, dont parle le SNP :

Heureusement, quant à lui, le CNIC (qui n'exite pourtant que depuis 2001) a déjà retroussé ses manches et déposera prochainement un projet de modification et d'adaptation de la loi, selon le Soir immo du 16.

L'évaluation et la révision de la loi sont un vaste chantier. Les modifications doivent être pensées comme un tout cohérent, sinon le remède sera pire que le mal. Il ne semble pas possible de discuter ici sur des mesures qui ne seraient plus que des mesurettes.
Cela dit, il est certain que nos membres doivent pouvoir s'exprimer par rapport à la position qui sera adoptée, ce qui enrichira par ailleurs le débat. Nous y veillerons et nous donnerons en temps utile connaissance de notre position à tous ceux qui sont concernés.

En ce qui concerne les agissements des syndics, il n'y a d'autre choix que d'opposer le droit à l'arbitraire et au n'importe quoi. J'ai pu lire dans ce forum que certains y sont passés maîtres, à juste titre lorsque l'enjeu en vaut la peine. Je dis bien quand il en vaut la peine, ce qui élimine les péripéties vaines pour des broutilles: "de minimis, non curat praetor"  .

Un vrai tir de barrage! mais tentons d'optimiser...

En ce qui concerne la réponse donnée par notre service juridique, il est toujours hasardeux de sortir une phrase de son contexte, surtout lorsque l'on fait référence à un entretien purement verbal, et téléphonique de surcroît!
Je constate néanmoins que vous-même êtes tenté de "leur crier ... FUYEZ".

Par ailleurs, il faut bien constater que, outre les difficultés bien réelles que certaines copropriétés rencontrent avec leur syndic et contre lesquelles il faut impérativement réagir, on voit également des copropriétaires incapables d'accepter que dans un immeuble à appartement il ne soit pas possible de faire prévaloir un point de vue isolé, quelque fondé qu'il soit, compte tenu des règles de majorité qui doivent s'appliquer.

Pour ce qui est de l'action du SNP, nous contribuons largement à répandre l'information indispensable concernant la loi, ce qui est un point important. Nous constituons également un dossier concernant l'évolution nécessaire de la loi et nous participerons à toute concertation organisée sur ce sujet, la commission d'évaluation dont nous réclamons depuis longtemps la création étant à notre avis le lieu idéal pour ce faire. (Et nous n'émettons d'exclusive à l'égard de personne, ne critiquons personne, contrairement à d'autres organisations qui tentent plus ou moins ouvertement de nous discréditer). Par contre, nous ne sommes pas d'accord d'entrer dans une logique opposant systématiquement les copropriétaires aux syndic/conseil de gérance, avec l'idée que les uns sont les "bons" et les autres les "mauvais"!. Cette vision nous rappelle trop l'opposition manichéenne bailleur/locataire, qui a largement contribué à dégrader les relations locatives.

Je me suis déjà expliquée sur la certification des syndics. Le but est de signaler les syndics certifiés à l'attention, ce qui devrait les pousser à respecter leurs engagements, pour peu que les copropriétaires soient vigilants! Le paiement ne sert qu'à couvrir les frais de fonctionnement du comité ad hoc. Personne n'en retire un revenu. On peut y revenir et améliorer le concept...

Le CNIC n'a-t-il pas organisé lui-même la "Journée des Copropriétaires" en semaine et durant les heures de bureau ?

J'ai l'impression qu'il s'agissait avant tout d'une journée des professionnels.

Dans ces conditions, y avait-il beaucoup de copropriétaires présents à cette manifestation?

Ma conclusion, c'est que les petits/moyens syndics, qui "régnaient "dans une certaine pagaille créée par les lacunes de la loi et avec la complicité - souvent - de conseils de gérance à leur botte (ou complices), ont maintenant trouvé mille fois plus "malin" face à eux.

On ne les regrettera pas. Mais on se désolera de ce qu'on trouve à leur place.

La sénatrice n'était pas présente sur le podium, mais elle était dans la salle et suivait avec intérêt les débats.

L'intervention l'après-midi du syndic professionnel, président de l'association des syndics flamands, m'a laissé perplexe:
1. il n'autorise pas qu'un copropriétaire consulte les factures, ... si un CG existe
2. il donne en fait un pouvoir de cogérance au CG, mais moins étendu que dans d'autres situations
3. il oblige qu'un membre du CG soit élu avec 75% et impose ainsi de fait la procédure de cooptation.
4. il n'autorise de fait des AG que pendant des heures de travail de son bureau

Je n'ai pas su être présent lors de l'exposé d'un autre syndic professionnel (le plus grand de Belgique). C'était il paraît du même style, mais encore un peu plus cru.

En fait ils veulent imposer une méthode de travail qui rentabilise au maximum le fonctionnement de leur firme, sans tenir compte des spécificités des ACP. Bût louable en soi, mais les contractants (ACP et syndic) doivent être mis à pied d'égalité, si non il y a un contrat inégal et donc illégal.