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cahier de doléances - adaptation de la loi

Zitoun-5136
Pimonaute
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Re : cahier de doléances - adaptation de la loi

SNP a écrit :

Je puis toutefois dire à celui qui se demande ce qui a été fait depuis 10 ans que le service juridique du SNP renseigne quotidiennement un nombre croissant de copropriétaires en difficulté, comme il informe quotidiennement bailleurs, héritiers, acquéreurs...


Si le SNP aide effectivement les copropriétaires en difficulté, je signale avoir été membre de ce syndicat dès l'émergence de mes problèmes, c'est-à-dire dès mon "entrée en copropriété" il y a neuf ans.

Vu la gravité des problèmes dénoncés concernant mon syndic, le SNP n'a eu d'autre conseil que celui de vendre mon appartement, parce qu'il n'y avait pas d'autre alternative...ne règlant pas le problème mais le reportant ainsi sur un autre !!

Je n'ai pas vendu mon appartement et, puisque mon syndicat ne pouvait pas m'aider, j'ai continué à me battre seul contre la dictature que fait règner dans les copropriétés le couple infernal syndic/conseil de gérance.

Avec d'autres copropriétaires d'autres immeubles gérés par ce même syndic, nous avons créé un collectif des victimes de cette gestion abusive.

Les méthodes utilisées étaient les mêmes dans ces immeubles et depuis neuf ans, ce syndic continue à sévir de la même façon.

Pourquoi changerait-il ses méthodes puisque personne ne le sanctionne malgré les nombreuses plaintes adressées à l'IPI ?

Depuis plus d'un an, grâce à ce forum, j'ai rencontré d'autres copropriétaires qui ont vécu comme nous les mêmes cauchemars ...parce que mêmes méthodes utilisées par des syndics tout puissants !

Je ne suis donc nullement rassuré de ne pas me savoir seul dans cette situation. Cela m'inquiète fortement si l'on sait que de plus en plus de propriétaires, qui ne peuvent plus accéder à la propriété individuelle, vont s'orienter vers les copropriétés FORCEES.

J'ai envie de leur crier "FUYEZ, car en devenant copropriétaire vous perdez tout le contrôle de votre patrimoine".

Qu'a fait le SNP pour tenter d'enrayer ce fléau et rassurer les copropriétaires sur la démocratie qui devrait régner dans les copropriétés ?

Comme si le label IPI ne suffisait pas (ou plus) à rassurer il a imaginé de renforcer encore la toute-puissance des syndics en les certifiant "sur simple demande"...mais moyennant paiement !

Par cette initiative malheureuse j'ai la nette impression que le SNP ignore les vrais problèmes des copropriétés et pourtant, nombreux sont leurs membres qui continuent à leur signaler ces problèmes !

Il serait intéressant, puisque le SNP participe régulièrement à ce forum, qu'il fasse la liste de tous les problèmes dénoncés et les remèdes qu'il compte y apporter.

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Saxo
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Re : cahier de doléances - adaptation de la loi

Ayant lu l'article du SNP qui préconise e.a. la signature du conseil de gérance pour le compte fonds de réserve et pour synthétiser les griefs de copropriétaires maintes fois répétés :

1. la démocratie suppose une séparation des pouvoirs :
le contrôleur (conseil de gérance) ne être en même temps l'exécutif (syndic) en étant signataire de comptes avec lui.
ça me semble d'une évidence à crever les yeux.

2. le COUPLE syndic/conseil de gérance, ses connivences est précisément ce qui fait hurler beaucoup de copropriétaires car il transforme l'assemblée générale en chambre d'entérinement de décisiions déjà prises, autrement dit à tout esprit démocratique.

Enfin, si le SNP (dont je suis membre) a des propositions à faire concernant la loi sur la copropriété, il ne serait que logique qu'il en fasse état à ses membres pour voir si ces propositions agréent réellement les membres.

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luc
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Re : cahier de doléances - adaptation de la loi

Le changement de la loi ... je crois que l'IPI a sorti les dernières mesures d'application de la nouvelle loi de 1994 en 2001. Directement attaqué, avec raison, par RI. Moi-même j'ai discuté à ce moment avec un président d'une association de défense des copropriétaires comment on pouvait améliorer la loi concernant le point de la garantie bancaire ... .

Pour mémoire: PIM a correctement fermé une discussion mené sur ce forum en septembre 2004: Les attributions du conseil de gérance. Je suis heureux de constater que la SNP a tiré à ce moment des conclusions correctes de ce débat, mené sur le forum mais aussi par des contacts directs. Cela prouve qu'ils savent s'adapter aux changements et qu'ils sont ouverte à la discussion. Je suis d'ailleurs redevenu membre.

Était-je le premier à le proposer ... certainement NON.

En fait le changement de la loi était dans l'air.

Personnellement je trouve que tous les associations de défense des consommateurs et investisseurs (Test Achats, SNP, CNIC, ... en ordre d'ancienneté), devraient conjointement travailler pour que la loi soit changé de telle façon qu'il est en théorie, mais aussi en pratique applicable d'une façon équilibré pour tous.

Pour cela la loi devra tenir beaucoup plus compte des réalités sociologiques et psychologiques pour recréer un équilibre entre les parties en cause dans le contexte de l'ACP.

Que l'auteur de l'article dans "Le Cri" n'avait pas l'intention de justifier des fraudes, j'en suis certain. Mais je maintien que l'article mérite à être expliqué plus en détail dans le numéro suivant. On devrait insister sur l'interdiction de la cogérance et le fait que toute personne qui a la signature d'un ou plusieurs comptes bancaires de l'ACP,  doit être syndic, syndic provisoire ou un mandataire statutaire du syndic.

Donc fini à être en même temps président de l'AG, président du CG, vérificateur et signataire des comptes bancaires.

La citation suivante d'une réplique du SNP suggère qu'on perd toute mesure lorsqu'on défend une cause:

C'est un équilibre qui n'est pas évident car la tentation est grande de perdre toute mesure lorsque l'on a à coeur de défendre une cause.

C'est une généralisation que j'ai rencontré lors la permanence du syndic et lors les AG des dernières années. Il a servi à manipuler d'autres copropriétaires pour éviter qu'ils se rangent de mon coté.

C'est un peu amer que cet argument est utilisé contre ceux qui ont osé consigner leurs expériences sur papier. Je les connais pour la plupart. Ce sont tous des gens lucides, droit dans leur bottes, avec des réactions mesurés, qui croient dans la légalité des choses et ont horreur des petites combines. Ils ont en commun qu'ils ont un sens pour l'intérêt commun.

Pour être clair: si le syndic croit qu'il doit utiliser sans autorisation préalable de l'AG une partie même infime du fonds de réserve, alors il doit le signaler à l'avance par écrit à tous les copropriétaires, motiver l'urgence et spécifier les mesures qu'il prend pour remettre ce fonds à son niveau initial. Et seulement ensuite utiliser cet argent, laissant le temps pour une procédure en référé.

Son contrat devrait prévoir une forte pénalité automatique s'il n'applique pas cette procédure.  N'oublions pas qu'un Juge, à Turnhout je crois, a confirmé l'obligation de la réciprocité des amendes, indemnités, ... . Donc si l'ACP prévoit de fortes amendes pour un copropriétaire récalcitrant, l'ACP y est soumis envers le copropriétaire et le syndic envers l'ACP.

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grmff
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Re : cahier de doléances - adaptation de la loi

Ne devrait-on pas prévoir :
- Une obligation pour le notaire chargé de dresser l’acte de la vente d’un lot d’informer le syndic de l’identité complète de l’acquéreur, de la date de la transmission du lot et des dispositions particulières concernant les charges.
- Une obligation pour les copropriétaires de communiquer au syndic l’identité complète de toute personne titulaire d'un droit réel ou personnel sur l'immeuble en copropriété et de tout titulaire d'une autorisation d'occupation.

www.immorp.com

J'applaudis de toutes mes mains.

Et je rajouterai:
1. un délai maximum de 15 jours pour le notaire d'informer le syndic des coordonnées du propriétaire, de la date de vente et des conditions particulières de la vente.
2. obligation au notaire de consigner la part de charges impayées par le propriétaire

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Tintin
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Re : cahier de doléances - adaptation de la loi

En réponse à la "SNP", je dirai qu'il serait idiot de contester l'utilité de cet organisme et son travail, mais en tant qu'ex membre copropriétaire, je regrette le manque de dialogue entre la "SNP" et ses membres. La direction agit, certes en fonction des problèmes exposés par ses membres, mais il manque un retour de l'information.
Donner des conseils en matière de copropriété, c'est bien, mais au vu de l'imbroglio de la loi, avec les conseils vous êtes toujours nulle part. Qui fait la loi ? Le judiciaire qui applique le droit. Quel droit ? Chaque Juge à sa propre interprétation du droit en matière de copropriété, en plus les minoritaires ont toujours le tort d'être minoritaires. Il est socialement dangereux de sortir du rang et de ne plus marcher au pas en chantant ! Cela dérange en haut de l’échelle.
J’ai appris aux dernières conférences de la “SNP” sur la copropriété, qu’une copropriété était une démocratie et que partant de ce principe, il fallait dialoguer, convaincre et surtout éviter d’aller en justice. Ok, je n’ai rien à ajouter à ce beau discours, si ce n’est qu’une démocratie n’a jamais pu exister dans un système dictatorial. Ce fait, il est dérangeant, alors on fait comme si cela n’existait pas. Qu’en pensez-vous chers membres de ce forum ?
Comme avec le syndic, toute information est payante, donc vous devez payer pour communiquer ou pour être informé.
Je comprends que l'argent est le nerf de la guerre et que sans argent, on ne peut pas développer un vrai combat, mais j'ai eu l'impression d'être exploité par mon syndicat.

Quitte à demander une cotisation plus importante et une limite dans l'aide accordée aux problèmes des membres, un syndicat de copropriétaires, doit avoir pour mission première, de créer les conditions légales afin que chacun puisse assurer la défense de ses intérêts dans un cadre démocratique. Alors informer son syndicat, doit être gratuit. Un copropriétaire qui informe à droit à un retour de l'information et toujours gratuitement.
Je suis heureux d'apprendre via ce forum que la "SNP" travaille à l'amélioration de la loi.
Si un groupe de copropriétaires a cru bon de contacter Madame Nyssens, c'est forcément par ce que le couple "Syndic/Conseil de gérance" empêche la démocratie dans nombre important de copropriétés. J'aurais souhaité lire ce discours dans le journal "Le Cri", et être informé un peu plus tôt de l'initiative de la "SNP" en faveur des copropriétaires.
La "SNP" a-t-elle son cahier de doléances ? Je présume que oui. Quel est le premier grief des copropriétaires dans ce cahier ?

Moi je réclame de la transparence et de l'information. Paies et tais-toi, je connais, c'est ce qui se passe dans ma copropriété. Moi le minus, j’en ai marre que tout se discute dans la cour des grands et que je ne sois jamais informé.
Ceci est mon point de vue et je ne cherche pas à l’imposer à qui que se soit. Je critique, la “SNP” mais dans un but constructif. Alors, vive la révolte des minoritaires et vive la “SNP”, si son combat est le même que le nôtre.

Tintin

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SNPC
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Re : cahier de doléances - adaptation de la loi

Il n'est pas question de tirer la couverture à soi... du moins en ce qui concerne le SNP, qui souhaite défendre les intérêts bien compris de tous les propriétaires, sans prétendre à l'exclusivité de sa démarche.
Que l'on se "spécialise" dans un créneau, ou que l'on reste plus "généraliste" est me semble-t-il sans grande importance, pour peu que l'on garde une objectivité de bon aloi et que l'on conserve vis à vis des problèmes le minimum de distance qui permet de les traiter sereinement. C'est un équilibre qui n'est pas évident car la tentation est grande de perdre toute mesure lorsque l'on a à coeur de défendre une cause. Je ne prétendrai pas que notre organisation, plus qu'une autre,  a toujours échappé à cet écueil...

Je puis toutefois dire à celui qui se demande ce qui a été fait depuis 10 ans que le service juridique du SNP renseigne quotidiennement un nombre croissant de copropriétaires en difficulté, comme il informe quotidiennement bailleurs, héritiers, acquéreurs... En outre, 10 ans ce n'est rien pour une loi. Il faut des années pour en prendre la mesure, comme il faudrait des années pour la préparer, ce qui est de moins en moins souvent le cas.

Réjouissons-nous donc que le législateur semble se soucier désormais des difficultés de la législation. Personne ne sera de trop pour donner son éclairage et favoriser l'émergence de solutions adaptées.

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Saxo
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Re : cahier de doléances - adaptation de la loi

Petite parenthèse :

Le Cnic n'existe que depuis 2001 (je crois) tandis que le SNP existe... depuis 30 ans.

Mais le Cnic s'intéresse UNIQUEMENT aux copropriétaires (ni baux, ni fermage, ni investissement, etc.) et à leurs droits.

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Saxo
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Re : cahier de doléances - adaptation de la loi

extrait du Soir immo de jeudi dernier :

Le but premier de l'ASBL CNIC (centre national d'information des copropriétaires) est d'informer les copropriétaires sur leurs droits.

En 2006 sera fêté le onzième anniversaire de la loi sur la copropriété forcée. Le CNIC de se penchera sur les lacunes de cette loi et déposera PROCHAINEMENT un PROJET de modification et d'adaptation de la loi.

Le 24 mars 2006 (càd vendredi), le CNIC organise un colloque sur le thème : « L'assemblée générale de copropriété."

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Zitoun-5136
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Re : cahier de doléances - adaptation de la loi

Saxo a écrit :

Le Soir Immo de la semaine dernière (p. 11) explique que le Cnic (centre national d'information des copropriétaires) va soumettre des propositions de modification de la loi.

Enfin du concret.

Je constate que tout le monde essaye maintenant de tirer la couverture à soi !

Comme le disait PIM, l'important n'est pas de savoir qui en est l'auteur mais que cela bouge ENFIN.

Mais que diable ont-ils tous fait durant ces dix années ????????

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Saxo
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Re : cahier de doléances - adaptation de la loi

Le Soir Immo de la semaine dernière (p. 11) explique que le Cnic (centre national d'information des copropriétaires) va soumettre des propositions de modification de la loi.

Enfin du concret.

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SNPC
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Re : cahier de doléances - adaptation de la loi

Comme nous l'écrivons dans notre magazine de ce mois de mars, le SNP a depuis longtemps déjà suggéré la réunion d'une commission d'évaluation... Le SNP a du reste été consulté longuement par Madame Nyssens en vue de son interpellation.

Notre organisation est bien décidée à "taper sur le clou" et s'associera à tout intéressé pour promouvoir la concrétisation de cette idée. Il est temps de faire le point et de chercher des réponses aux innombrables questions qui continuent de se poser. Sur le plan juridique certes mais avant tout sur le plan pratique.

Qu'on se le dise...

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luc
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Re : cahier de doléances - adaptation de la loi

Colet a écrit :

...
Pour le 2è point, je crois que si le syndic s'occupe de la signalisation uniforme des sonnettes et boîtes aux lettres, il doit connaître le nom des occupants..... qui ne sont pas toujours les personnes qui ont signé le bail.
Et puis il y a aussi ceux qui ne souhaitent pas voir leur nom sur une sonnette ou sur une boîte aux lettres.....
Problème difficile à résoudre.

Je crois qu'une loi postale ou une loi sur le recensement oblige à identifier le nom du résident principal d'une habitation (appartement, ..) sur la boite aux lettres. Cette boite est obligatoire. La vie privé n'est pas à 100% protégé. Si non on pourrait dire que le fisc ne peut pas connaître votre nom ...

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Colet
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Re : cahier de doléances - adaptation de la loi

immorp a écrit :

Ne devrait-on pas prévoir :
- Une obligation pour le notaire chargé de dresser l’acte de la vente d’un lot d’informer le syndic de l’identité complète de l’acquéreur, de la date de la transmission du lot et des dispositions particulières concernant les charges.
- Une obligation pour les copropriétaires de communiquer au syndic l’identité complète de toute personne titulaire d'un droit réel ou personnel sur l'immeuble en copropriété et de tout titulaire d'une autorisation d'occupation.

Obliger le notaire à signaler au syndic l'identité complète du nouvel acquéreur et la date exacte de la mutation est une excellente idée.
Pour le 2è point, je crois que si le syndic s'occupe de la signalisation uniforme des sonnettes et boîtes aux lettres, il doit connaître le nom des occupants..... qui ne sont pas toujours les personnes qui ont signé le bail.
Et puis il y a aussi ceux qui ne souhaitent pas voir leur nom sur une sonnette ou sur une boîte aux lettres.....
Problème difficile à résoudre.

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immorp
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Re : cahier de doléances - adaptation de la loi

Ne devrait-on pas prévoir :
- Une obligation pour le notaire chargé de dresser l’acte de la vente d’un lot d’informer le syndic de l’identité complète de l’acquéreur, de la date de la transmission du lot et des dispositions particulières concernant les charges.
- Une obligation pour les copropriétaires de communiquer au syndic l’identité complète de toute personne titulaire d'un droit réel ou personnel sur l'immeuble en copropriété et de tout titulaire d'une autorisation d'occupation.

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luc
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Re : cahier de doléances - adaptation de la loi

Colet a écrit :

...
Ceci nous éloigne assez bien du cahier de doléances qui faisait l'objet de ce forum et là, il y en a du boulot.

Ce problème est un des points qui pourra apparaître dans la feuille que je suis en train d'écrire pour le cahier de condoléances.  J'espère de l'avoir finalisé ce soir.

J'étais ralenti par l'envoi d'une lettre par jour par mon syndic "en préparation" de l'AG du  13.03.2006. Étant le porte-parole des "opposants",  j'ai du parer aux petits trucs utilisé par le syndic.

Exemple d'une petite  "erreur" qui en fait est une manipulation.

Le syndic a affiché dans le hall le 03.03.2006, quelques jours après l'envoi de invitation, qu'une AG aura lieu le mardi 13.03.2006.

Il a soit disant obéi, sans respecter les délais, à la lettre de la loi, mais pas à l'esprit (permettre aux locataires de signaler des problèmes ou suggestions à l'AG, en les mentionnant dans un point d'information sur l'ordre du jour). Il faut donc signaler la date de l'AG au moins 2 semaines avant l'envoi de l'invitation.

C'est une des zones grises qui devra être spécifié en détail.

En passant il sème le doute quand à la date. En principe quelques CP vont venir le mardi 14.03.2006 et trouver la salle vide. C'est une de subtilités utilisé pour éviter qu'on atteint le quorum lors de la 1re AG. Une erreur de ce type devrait provoquer l'annulation automatique de l'AG.

Une erreur plus grande:

On n'a reçu l'invitation que le 02.03.2006 vers midi. Les statuts prévoient qu'on doit les avoir 10 jours avant l'AG. Aucune annexe était jointe ... ce qui rend l'approbation des comptes et des rapports impossible.

La loi devra donc être adapté et explicitement détailler le type de documents qui doivent être envoyés ou accessible au plus tard au moment de l'envoi de l'invitation. Et ceci sous peine de nullité de ce point ou de l'AG entière.  Et ainsi éviter qu'on doive chaque fois aller chez le Juge. Comme le groupe d'action de mon ACP est maintenant obligé de faire.

Je n'étais pas complet: une lettre ouverte du syndic et du conseil de gérance était la seule annexe. Elle contient une synthèse subjective de la citation faite par quelques CP (dont moi) en vue d'annuler l'AG précédente, accompagné d'un commentaire subjectif.

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Colet
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Re : cahier de doléances - adaptation de la loi

Luc,

Le drame c'est que très souvent, le syndic n'est pas prévenu qu'un "expert" assistera tel ou tel propriétaire. il ne pourra dès lors compter que sur ses propres connaissances pour faire front.
Mais, je le répète, un avis est toujours bon à prendre (et à apprendre)
à condition de ne pas le prendre pour du pain béni.

Ceci nous éloigne assez bien du cahier de doléances qui faisait l'objet de ce forum et là, il y en a du boulot.

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luc
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Re : cahier de doléances - adaptation de la loi

immorp a écrit :

....
Pour être clair, je parlais de copropriétaires qui venaient aux AG assistés d’avocats, d’architectes etc. et qui profitent de cette position dominante pour faire passer des décisions, qu’ils n’obtiendraient sans doute pas des autres propriétaires sans cet « abus de paroles ». En général, le syndic ne peut dans ces cas là n’être que « spectateur »…

D'accord, mais c'est généralement une copropriété qui estime n'avoir pas besoin d'experts pour résoudre des problèmes, puisque cela coûte trop cher.

Si le syndic sait qu'un copropriétaire vient avec un architecte par exemple, il doit en principe laisser venir l'architecte de la copropriété, pour contrer le poids de l'avis "technique" peut-être subjectif qu'aurait ce copropriétaire. Il remet ainsi la balance en équilibre.

Si l'architecte du CP sait convaincre lors de l'AG l'architecte de l'ACP du fait qu'il y a un problème, alors il n'y a certainement pas d'abus du copropriétaire ni du syndic. Si non on peut convenir une procédure de médiation.

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Colet
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Re : cahier de doléances - adaptation de la loi

immorp a écrit :

... je parlais de copropriétaires qui venaient aux AG assistés d’avocats, d’architectes etc. et qui profitent de cette position dominante pour faire passer des décisions, qu’ils n’obtiendraient sans doute pas des autres propriétaires sans cet « abus de paroles.....

Un avis circonstancié est toujours bon à prendre s'il vient d'un spécialiste....., mais ce n'est jamais qu'un avis. Le syndic peut en avoir un aussi, même s'il est différent.
Idem pour tous les autres propriétaires.
Quand l'avocat ou l'architecte ont donné le leur, ils doivent se taire
et de toute façon, ce n'est pas eux qui votent.

Si les avis sont trop partagés rien n'empêche de reporter la décision jusqu'à être mieux informé et ça, c'est le syndic qui peut en faire la proposition.

Remarquez que j'ai déjà entendu pas mal de conneries de la part de soit-disant "spécialistes" qui ne maîtrisaient pas bien leur sujet parce qu'ils ignoraient  tout de l'immeuble où se posait le problème et que chaque cas est un cas d'espèce qui ne peut pas être généralisé.

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immorp
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Re : cahier de doléances - adaptation de la loi

Colet a écrit :

Il n'est pas nécessaire d'avoir un titre quelconque pour être à l'origine d'abus. Cela vaut pour tout le monde.
Mais on parlait d'une personne qui assisterait un propriétaire, le syndic n'en ayant  généralement pas besoin.

Pour être clair, je parlais de copropriétaires qui venaient aux AG assistés d’avocats, d’architectes etc. et qui profitent de cette position dominante pour faire passer des décisions, qu’ils n’obtiendraient sans doute pas des autres propriétaires sans cet « abus de paroles ». En général, le syndic ne peut dans ces cas là n’être que « spectateur »…

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Colet
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Re : cahier de doléances - adaptation de la loi

immorp a écrit :

Il n'y a pas que des syndics "abusifs". Pensez un peu aux abus de copropriétaires vis à vis d'autres copropriétaires !!!


Il n'est pas nécessaire d'avoir un titre quelconque pour être à l'origine d'abus. Cela vaut pour tout le monde.
Mais on parlait d'une personne qui assisterait un propriétaire, le syndic n'en ayant  généralement pas besoin.

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lecar
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cahier de doléances - adaptation de la loi

Le sujet (qui traité initialement sous : mandat) mérite une toute spéciale attention.

Comment enrichir le cahier de doléances (dixit Colet) par sa propre expérience (anonyme) et obtenir - enfin - une bonne loi qui permette d'éviter abus/conflits/recours en justice/perte de temps, d'argent/stress ?

SVP : d'urgence veuillez indiquer comment participer !!!!

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