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    mur qui s'écaillent et infraction urbanistique

    kaplan
    Pimonaute intarissable
    Inscription : 23-04-2004
    Messages : 675

    mur qui s'écaillent et infraction urbanistique

    Ma mère est locataire  depuis 10 ans d'un appartement à bruxelles.(maison de rapport 3 étages plus comble)

    1/Les murs du salon ,de la chambre du hall d'entrée et de la cuisine s'écaillent fortement.
    J'ai demandé au propriétaire de venir constater les faits et celui ci après sa visite me dit que les travaux d'entretien sont à charge du locataire et donc repeindre ses pièces sont à la charge de ma mère.
    Pour moi, les peintures sont amorties en +- 9 ans et donc je ne vois pas pourquoi ma mère devrait payer ses travaux de peinture.

    2/Au 4ème étage (c'est à dire au dessus de ma mère qui habite au 3ème)se trouvait à l'origine des mansardes.
    Le propriétaire actuel a transformé ces mansardes en studio depuis 1 an créant de forte nuisance sonore à ma mère car pas d'isolation acoustique entre ces anciennes mansardes et son appartement du dessous.
    Je suis quasiment certain que la transformation a été faite sans PU car j'ai jamais vu le moindre permis d'urbanisme afficher sur la porte d'entrée.
    Je m'en vais jetter un coup d'oeil à la commune et là le fonctionnaire me dit que ces infos ne peuvent pas être délivrées au locataire mais que seul le propriétaire (ou notaire en cas de vente, ou locataire ayant reçu procuration du proprio)peut avoir accès au plan de son bien ainsi qu'aux infos sur la délivrance ou non d'un permis d'urbanisme pour la transformation  des ces mansardes en logement.
    En gros je dois avoir la permission du proprio pour aller vérifier si il n'est pas en infraction mad
    N'y a t il pas un autre moyen de savoir si il est en règle ou pas au niveau urbanistique?

    Bien à vous.

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    Francis
    Pimonaute incurable
    Lieu : Bruxelles
    Inscription : 28-05-2004
    Messages : 3 478

    Re : mur qui s'écaillent et infraction urbanistique

    Voilà, je reviens à l’obligation ou pas du bailleur de rafraîchir les décors après une certaine durée d’occupation par un même locataire.

    Je vous donne pour commencer la position du SNP, qui n’est pas pour défendre les locataires, telle que reprise dans sa publication « Propriétaires – locataires, droits et devoirs.

    «  255    page 140
    Le bailleur doit entretenir en état de servir pour l’usage pour lequel il a été loué.
    Ainsi, il devra par exemple renouveler les papiers peints ou peintures qui seraient devenus vétustes suite à un usage normal. Le preneur peut-il exiger de la part du bailleur des renouvellements de peinture et tapisserie après amortissement? Il est en effet d'usage de considérer les peintures et tapisseries de qualité moyenne comme amortis après neuf ans‘; Faut-il en conclure que le bailleur doit, après neuf ans, renouveler ceux-ci ? Oui, si le preneur l’exige, mais le preneur aura à sa charge les lavages et nettoyages préalables de ces peintures et tapisseries. Le bailleur devra également se charger du curage des puits et fosses septiques, des travaux de ravalement des façades ou de l'entretien du système d’égouttage et des canalisations extérieures. »

    C’est donc très clair.

    Personnellement, j’ai souvent développé une argumentation allant également dans le même sens et que je vous livre.
    Le loyer payé par un locataire est fonction de plusieurs critères relatifs au bien loués : sa situation, sa composition, son équipement, son état général et particulier.
    2 appartements identiques, dans le même immeuble n’auront pas la même valeur locative (loyer potentiel) si par exemple l’un a une cuisine équipée récente, de bonne qualité et avec électroménagers alors que l’autre n’a toujours que son meuble sous évier qui date de 60 ans. 
    Si, dans cette cuisine récente et super équipée, un électro vient à tomber en panne, sans responsabilité du locataire, il n’est que normal, et juste, que le bailleur remplace l’électro défaillant.
    Dans le cas des peintures et décors en général, le locataire paie un loyer plus élevé car l’appartement était « à neuf » et 10 après, il paie toujours un loyer plus élevé (car indexé de même) mais les peintures sont devenues vétustes.
    Il n’est donc que normal que le bailleur, s’il veut conserver ce même loyer, prenne en charge une remise en peinture.

    Bien sûr, très souvent, les propriétaires ne le font pas, ou ne l’acceptent pas.
    Bien sûr, très souvent, un compromis intervient : du style, partage 50/50, ou l’un paie les fournitures, l’autre assume la main d’œuvre.

    Mais, en définitive, oui, le propriétaire peut se voir obliger d’assumer des travaux de remise en état des décors.


    Francis

    Il n´y a que deux définitions concernant l´infini:
    l´univers et la bêtise humaine...
    Albert Einstein...

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    rexou
    Pimonaute non modérable
    Lieu : bruxelles
    Inscription : 21-03-2010
    Messages : 6 887

    Re : mur qui s'écaillent et infraction urbanistique

    Francis a écrit :

    Une mansarde ou une remise, ce ne sont pas des pièces de vie.  Et donc pour moi, obligation d'un PU.

    Une mansarde est une annexe à un logement et peut parfaitement être affectée au logement et servir de chambre par exemple. A quel titre cette possibilité serait-elle exclue ? Le propriétaire du logement concerné jouit librement de ce local.
    Par contre, pour ajouter un logement à l'immeuble (et donc y permettre une domiciliation distincte) dans cet espace, d'accord, il faut un PU.
    Et c'est un problème proprio/administration uniquement.


    rexou

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    rexou
    Pimonaute non modérable
    Lieu : bruxelles
    Inscription : 21-03-2010
    Messages : 6 887

    Re : mur qui s'écaillent et infraction urbanistique

    Rico a écrit :

    en conditions normales, donc sans infiltration, pas logique qu'une peinture intérieure s'écaille après 10 ans

    pour le reste, suis pas trop d'accord, on loue un bien en fonction de certains paramètres....dont le voisinage....et le fait d'avoir une pièce vide non habitable au dessus est un paramètre positif....là ça devient du négatif...

    Une peinture intérieure peut s'écailler suite à la condensation, à une mauvaise aération (bien sur, dans une salle de bain correctement aérée et avec une peinture acrylique ou à l'huile, une peinture peut tenir bien plus de 10 ans)

    Pour le reste, la pièce vide est non HABITÉE et pas non HABITABLE... cela fait toute la différence. Comme la voisine calme et âgée peut déménager et être remplacée par un couple d'ivrognes avec trois chiens et trois gosses braillards...


    rexou

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    rexou
    Pimonaute non modérable
    Lieu : bruxelles
    Inscription : 21-03-2010
    Messages : 6 887

    Re : mur qui s'écaillent et infraction urbanistique

    Francis a écrit :

    Le bailleur doit entretenir en état de servir pour l’usage pour lequel il a été loué.
    Ainsi, il devra par exemple renouveler les papiers peints ou peintures qui seraient devenus vétustes suite à un usage normal.
    ...
    Mais, en définitive, oui, le propriétaire peut se voir obliger d’assumer des travaux de remise en état des décors.

    Merci Francis pour cette précision que j'ignorais totalement.
    Je relève quand même "suite à un usage normal"... et il n'est pas déraisonnable de penser qu'un écaillement de la peinture n'est à priori pas la conséquence d'un usage normal.


    rexou

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    Francis
    Pimonaute incurable
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    Inscription : 28-05-2004
    Messages : 3 478

    Re : mur qui s'écaillent et infraction urbanistique

    @ rexou

    une mansarde peut être considérée comme une chambre (de bonne, ou d'enfant, ou d'amis) en complément à un appartement de l'immeuble situé à un autre niveau mais réunir plusieurs mansardes, ou chambres, pour en faire un appartement distinct avec création de cuisine et sdb, c'est un changement d'affectation urbanistique et qui demande donc permis. 

    L'écaillement de peinture peut avoir plusieurs origines bien sur mais on parlait ici d'une prise en charge de la remise en peinture par le propriétaire dans une vétusté normale.

    A noter que l'écaillement peut résulter d'un défaut constructif et donc à charge du propriétaire.


    Francis

    Il n´y a que deux définitions concernant l´infini:
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    PIM
    Pimonaute non modérable
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    Inscription : 10-03-2004
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    Site Web

    Re : mur qui s'écaillent et infraction urbanistique

    Merci Francis pour votre avis circonstancié et expérimenté.


    Erik DECKERS
    Pim's webmaster (notamment...)
    Propriétés Immobilières

    --------------------
    L'expérience est une lanterne attachée dans notre dos, qui n'éclaire que le chemin parcouru - (Confucius)

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    kaplan
    Pimonaute intarissable
    Inscription : 23-04-2004
    Messages : 675

    Re : mur qui s'écaillent et infraction urbanistique

    Ok francis .
    Comme je le disais lors de mon intervention sur ce sujet , ma mère utilise bien le bien en bon père de famille ( ventilation correcte des locaux et chauffage suffisant)mais son logement construit dans les années 50 à 3 façades et je suppose des nombreux ponts thermiques.
    Les 2 autres locataires qui sont là depuis +- 5 ans ont déjà aussi leurs peintures qui sécaillent .
    Je vais tenter d'expliqué cela au proprio et si il me dit non je lui mettrais la pression sur sa mansarde qu'il a transformé en logement sans PU.

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    rexou
    Pimonaute non modérable
    Lieu : bruxelles
    Inscription : 21-03-2010
    Messages : 6 887

    Re : mur qui s'écaillent et infraction urbanistique

    Francis a écrit :

    @ rexou

    une mansarde peut être considérée comme une chambre (de bonne, ou d'enfant, ou d'amis) en complément à un appartement de l'immeuble situé à un autre niveau mais réunir plusieurs mansardes, ou chambres, pour en faire un appartement distinct avec création de cuisine et sdb, c'est un changement d'affectation urbanistique et qui demande donc permis.

    Merci Francis. C'est bien ainsi que je voyais les choses. (7-11 à 19h + 23h12 + 23h21)
    Ces locaux sont donc à priori habitables et leur occupation ne peut pas être considérée en elle même comme un préjudice anormal subi par le locataire.

    J'ignorais totalement qu'il pouvait incomber au bailleur de rénover en cours de location suite à de la simple vétusté. Si en plus ces peintures s'écaillent suite à une cause extérieure au locataire et imputable à la structure du logement, il est en effet normal que le bailleur rénove à sa charge.

    Les 2 autres locataires qui sont là depuis +- 5 ans ont déjà aussi leurs peintures qui sécaillent . Je vais tenter d'expliqué cela au proprio et si il me dit non je lui mettrais la pression sur sa mansarde qu'il a transformé en logement sans PU.

    Vous avez raison Kaplan, c'est une démarche raisonnable.  smile
    Bonne chance !

    Pour l'anecdote, j'ai récemment repeint (peinture murs et plafonds + tasso sur murs) un appartement occupé par une locataire.
    Motivé par son sourire et ses paiements réguliers depuis 5 ans...
    Je me suis rendu compte que cela impliquait des tas de contraintes : déplacer, re-déplacer, re-re-déplacer  et protéger tous les meubles, enlever et remettre les rideaux et tentures, les cadres, vis et clous, démonter et remonter les éclairages... Soit au moins 4 fois plus de boulot que si l'appartement était vide !


    rexou

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