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Taux intérêt légal et clause pénale: pratiques habituelles ?

ninifel
Pimonaute intarissable
Inscription : 19-07-2007
Messages : 1 197

Taux intérêt légal et clause pénale: pratiques habituelles ?

Je voudrais savoir ce qui se pratique généralement en matière d'intérêt de retard de paiement de charges et de clause pénale ( 2€50/jour de retard ?) en copropriété.

Le syndic a-t-il une politique homogène pour ses copropriétés ?

ou chaque ACP fait sa sauce dans le méandre des commentaires de ses procès-verbaux ?

Merci pour les réponses chiffrées que j'espère nombreuses pour m'éclairer à ce sujet

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 5 718

Re : Taux intérêt légal et clause pénale: pratiques habituelles ?

C'est à vous les copropriétaires à décider des règles du jeu. Ensuite votre Syndic devra appliquer vos décisions.

Vous les CP (actionnaires) êtes les seuls à avoir le pouvoir de décision une fois réunis en AG. Vous et personne d'autre!

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ninifel
Pimonaute intarissable
Inscription : 19-07-2007
Messages : 1 197

Re : Taux intérêt légal et clause pénale: pratiques habituelles ?

Bonjour, je trouve pas cette réponse gentille et utile car si je demande cette information c'est précisement parce que mes copropriétaires abusent de la situation ( nous sommes en conflit) pour imposer des choses abusives, d'où ma demande pour connaitre les chiffres normaux.

La copropriété ça doit tout de même rester quelque chose de normal ( dans une norme!) et non dépendre de l'humeur d'un groupe.

Vous me suivez ? MERCI

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grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 26-05-2004
Messages : 15 679
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Re : Taux intérêt légal et clause pénale: pratiques habituelles ?

Le taux d'intérêt "normal" serait le taux légal +2%. Eventuellement avec une somme minimum.
L'indemnité "normale" serait de 10% avec un minimum de 150€.

Une somme "par jour" n'est pas habituelle. Je n'ai jamais vu cela.

Mais comme le dit Panchito, c'est une décision qui doit être prise AVANT de faire payer la somme. Pas question de prendre une décision avec effet rétroactif.

A noter aussi que la majorité ne peut pas abuser de sa position. Sinon, il y a abus de majorité, et la décision peut être annulée en justice. C'est évidemment le juge qui apprécie ce qui est abusif et ne l'est pas....


Grmf!
----------------
Si vous pensez avoir tout compris de l'immobilier,
c'est qu'on vous l'a mal expliqué.

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 5 718

Re : Taux intérêt légal et clause pénale: pratiques habituelles ?

Pourriez-vous reproduire exactement la décision prise en AG quant aux pénalités pour retard de paiement de charges?

Cette décision a été prise quand exactement? Si vous pouvez prouver que cette décision vous porte préjudice, vous pouvez toujours aller en justice pour essayer de la faire annuler endéans les 4 mois de l'AG où elle a été prise.

Dernière modification par panchito (02-02-2015 10:57:57)

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bada
Pimonaute intarissable
Lieu : Foufnille-lez-berdouille
Inscription : 02-09-2010
Messages : 868

Re : Taux intérêt légal et clause pénale: pratiques habituelles ?

Dans notre copropriété, une somme "par jour" est inscrite dans l'acte de base : 1 euro par jour (indexé) à partir du 31ème jour de retard.
1 premier rappel est prévu dès le 1er jour de retard (facturé 8€)
1 2ème rappel est prévu dans le 1er mois (facturé 12€)


bada

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baloo
Pimonaute assidu
Inscription : 19-09-2007
Messages : 99

Re : Taux intérêt légal et clause pénale: pratiques habituelles ?

Dans notre copropriété, c'est mentionné dans l'acte de base : 1% par mois dès le 1er jour après l'échéance (Invitation a payer dans les 30 jours sur le décompte).

Viennent s'ajouter les frais administratifs mentionnés dans son contrat et facturés par le Syndic (5€+ TVA par rappel simple, 10€ + TVA par rappel recommandé).

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GT
Pimonaute incurable
Inscription : 12-10-2014
Messages : 3 097

Re : Taux intérêt légal et clause pénale: pratiques habituelles ?

Pour info un extrait des statuts d'un immeuble réel

"Le copropriétaire resté en défaut de payement après le délai de 30 jours encourt de plein droit et sans mise en demeure une indemnité d'un euro par jour de retard à dater de l'expiration dudit terme , sans préjudice de l'exigibilité de tous autres dommages et intérêts.
Cette indemnité de retard est portée de plein droit à deux euros par jour de retard à compter du dixième jour suivant la date de dépôt à la poste par le syndic d'une lettre recommandée réclamant le payement de la provision et servant de mise en demeure jusqu'à et y compris le jour du payement. "

Personnellement, j'avais déjà lu dans la doctrine ce type de clause.

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GT
Pimonaute incurable
Inscription : 12-10-2014
Messages : 3 097

Re : Taux intérêt légal et clause pénale: pratiques habituelles ?

Les mêmes statuts ajoutent :
"Le syndic peut en outre réclamer une somme complémentaire de huit euros au premier rappel, de douze euros au deuxième rappel, de 25 euros  à la mise en demeure, ainsi qu'une somme forfaitaire de 85 euros de frais de dossier pour tout litige qui serait transmis à  l'avocat de l'ACP"

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 5 718

Re : Taux intérêt légal et clause pénale: pratiques habituelles ?

C'est tout à fait normal. Un copropriétaire mauvais payeur n'est somme toute qu'une personne qui a l'indélicatesse d'aller chercher de l'argent dans la poche des autres copropriétaires pour payer ses charges à sa place!

En copropriété, tous les copropriétaires sont solidaires. Donc dès qu'il y a un mauvais payeur, le syndic n'a d'autre choix que de lever des appels de fonds supplémentaires pour combler le trou laissé par le mauvais payeur.

Dans notre copropriété, un mauvais payeur nous devait plus de 12.000€. Après des années de procédures, (dont coût!), nous sommes arrivés à faire vendre son appartement par le juge des saisies qui a nommé un notaire pour procéder à la vente. On va enfin récupérer tout ce qu'on a du avancer pour lui!

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petitluc
Pimonaute assidu
Inscription : 11-11-2014
Messages : 65

Re : Taux intérêt légal et clause pénale: pratiques habituelles ?

bonjour,
dans ma  CP un CP ne paye pas ses charges depuis des années,condamnée par la justice , notre avocat a mener la procédure de saisie
de son appartement,puis cette dernière a enfin payée  mais uniquement pour ce qu'elle a été condamné (donc cessation de la procédure ) tout en continuant a ne pas payer les charges suivantes ,pour laquelle elle n'a pas encore été condamnée.On pense que la manoeuvre va se renouveler.comment  mener à son terme la procédure de vente de son appartement ? notre avocat ne voit pas d'issue a ce petit jeu pervers .bav

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 5 718

Re : Taux intérêt légal et clause pénale: pratiques habituelles ?

notre avocat ne voit pas d'issue a ce petit jeu pervers .bav

Changez d'avocat!

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bada
Pimonaute intarissable
Lieu : Foufnille-lez-berdouille
Inscription : 02-09-2010
Messages : 868

Re : Taux intérêt légal et clause pénale: pratiques habituelles ?

notre avocat ne voit pas d'issue a ce petit jeu pervers .bav

Changez d'avocat!

Ben oui, sans hésitation. Il n'a pas été à la hauteur de sa mission.


bada

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luc
Pimonaute incurable
Lieu : Evere, Bruxelles, Belgique
Inscription : 10-08-2004
Messages : 4 780
Site Web

Re : Taux intérêt légal et clause pénale: pratiques habituelles ?

bada a écrit :

notre avocat ne voit pas d'issue a ce petit jeu pervers .bav

Changez d'avocat!

Ben oui, sans hésitation. Il n'a pas été à la hauteur de sa mission.

Puisqu'il ne connait pas la différence entre les provisions périodiques et le décompte annuel.

Mais il se peut que le problème se situe au niveau du syndic de l'ACP  ...

  • Vérifiez si l'ACP a un budget prévisionnel de l'année X soumis à l'AG (= joint à l'invitation pour l'AG)  pour délibération et vote lors de l'AG de l'année X-1. Ce budget prévisionnel (= estimé) doit être détaillé jusqu'au niveau des comptes du schéma comptable.

  • Vérifiez si vos statuts prévoient un calendrier pour les actions du syndic en cas de non paiement de montants exigibles par l'ACP (ou due par l'ACP).

  • Vérifiez si votre syndic applique rigoureusement ce calendrier pour tous (sans aucune exception).

  • L'ACP peut alors probablement exiger des astreintes, en plus des montants dues comme provision, dès qu'il y a récédive. Ces montants peuvent être significativement plus haut à chaque condamnation.

Je crois que l'avocat du syndic de l'ACP, qui traite cette affaire pour le compte de l'ACP, sait très bien qu'il y a un problème du coté du syndic. Ce qui a comme conséquence qu'on ne peut pas utiliser le moyen des astreintes (ou une procédure similaire). Et que l'ACP se retrouve dans un cercle infernal.

Les statuts de votre copropriété forcée ont été coordonnées? Non? Alors vos mains sont liés et le cercle infernal pourra continuer.

Le syndic doit depuis le 01.09.1995 entre autres proposer d'adapter les statuts avec un texte qui éxécute ce qui suit (extrait de l'Art. 577-4 CC). Donc y compris les devoirs du CP dans la cas de paiement de montants exigibles par l'ACP.

Le règlement de copropriété doit comprendre :
  1° la description des droits et des obligations de chaque copropriétaire quant aux parties privatives et aux parties communes;
(...)


Cordialement,

Luc

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max11
Pimonaute intarissable
Lieu : Bruxelles
Inscription : 28-02-2012
Messages : 627

Re : Taux intérêt légal et clause pénale: pratiques habituelles ?

Vive les raccourcis et les avis tranchés sur une affaire dont on n'a pratiquement aucun détail....
L'avocat est mauvais, le syndic est mauvais et les deux sont de mèches pour mal faire leur travail sans conséquence (pour eux) et tout cela au détriment de l'acp....

Sans autre info, quelle est l'erreur de l'avocat ?  Il a obtenu un jugement pour le montant dû, exécutoire par la vente de l'appartement en cas de non paiement et le paiement de la totalité a été faite avant l'exécution de la vente. Sans aucune supputation en dehors des infos disponibles, où l'avocat a t'il fait une erreur et démontré son incompétence ?
Idem pour le syndic : où sont ses erreurs et ses manquements  ?

Je vois souvent des accusations sorties de nulle part dans les acp car un proprio a reçu de telles réponses de gens peu informé des détails et critiques à tout va l'avocat, le syndic, le conseil de copropriété, le commissaire aux comptes.... Tout cela fout un beau bordel et une ambiance pourrie & suspicieuse dans l'acp.... On en oublierait presque le mauvais payeur...

"petitluc", avant de répercuter toutes ces critiques, prenez des infos sur ce qu'il s'est passé et ce qu'il se passe. Directement agresser le syndic ou l'avocat n'est certainement pas la bonne solution.... surtout s'ils ont fait tout ce qu'il fallait une première fois...

Certains CP sont très fort pour user et abuser de toutes les ficelles pour ne pas payer... Votre meilleur arme est le syndic qui fait appliquer les pénalités et intérêts, ainsi que l'avocat qui suit bien le dossier pour montrer au CP qu'il ne sert à rien de poursuivre ce jeu car il lui coûtera cher.... Mais malheureusement, certains sont lents à comprendre et il faut parfois renouveller les procédures...

Ne pas oublier que votre première cible est le mauvais payeur => c'est lui qui abuse de vous et de votre portefeuille !

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Aiment ce post :

PIM, GT

bada
Pimonaute intarissable
Lieu : Foufnille-lez-berdouille
Inscription : 02-09-2010
Messages : 868

Re : Taux intérêt légal et clause pénale: pratiques habituelles ?

la procédure de vente de son appartement ? notre avocat ne voit pas d'issue a ce petit jeu pervers .bav

@ maxx11. Sauf que dans le post de petiluc d'hier à 16H54, il écrit que "notre avocat ne voit pas d'issue à ce petit jeu pervers" ???
Ah bon !!!! Et si l'avocat ne vois pas, qui va voir...vous ?


bada

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max11
Pimonaute intarissable
Lieu : Bruxelles
Inscription : 28-02-2012
Messages : 627

Re : Taux intérêt légal et clause pénale: pratiques habituelles ?

Moi, certainement pas....
Mais cela ne veut pas dire que l'avocat est mauvais ou incompétent.

Il prévient qu'il n'y a pas d'issue si le "jeu" continue : acp fait un procès, le cp paie le jugement (plus de vente possible) puis ne paie plus et c'est reparti pour une nouvelle procédure....
Je n'ai jamais vu un jugement qui disait que la saisie était valable pour toutes sommes dues dans les années qui suivent....
Généralement, ce sont les sommes échues durant l'instance mais une fois que tout est payé, le jugement n'existe plus et il faut tout recommencer....
Ou je me trompe  ?

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Aime ce post :

PIM

GT
Pimonaute incurable
Inscription : 12-10-2014
Messages : 3 097

Re : Taux intérêt légal et clause pénale: pratiques habituelles ?

En quoi l'avocat a-t-il mal effectué son travail? En quoi a-t-il fait preuve d'incompétence?  Les  précisions sont les bienvenues pour fonder certaines appréciations déjà émises. Le procédure en droit des saisies est une matière dont il convient de prendre connaissance. A priori, l'avocat est le mieux placé pour l'apprécier.

Dernière modification par GT (06-02-2015 17:09:59)

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 5 718

Re : Taux intérêt légal et clause pénale: pratiques habituelles ?

Généralement, ce sont les sommes échues durant l'instance mais une fois que tout est payé, le jugement n'existe plus et il faut tout recommencer....
Ou je me trompe  ?

Non vous avez parfaitement raison!

Chez nous ce petit jeu a duré pendant 4 ans et chaque trimestre, on demandait à notre avocat de retourner au tribunal pour faire condamner le mauvais payeur après avoir remis à jour sa dette.

Après 4 ans de ce jeu très coûteux, on en a eu assez, et on a demandé d'effectuer une saisie immobilière sur l'appartement du mauvais payeur (sa dette atteignait plus de 12.000€). Maitenant le juge des saisies va nommer un notaire pour la vente judiciaire.

Espérons que cela va aller vite car tout le monde en a plus qu'assez que de mettre la main au portefeuille pour payer leur charges à leur place!

En ligne

GT
Pimonaute incurable
Inscription : 12-10-2014
Messages : 3 097

Re : Taux intérêt légal et clause pénale: pratiques habituelles ?

Et si le débiteur récalcitrant paie sa dette en cours de procédure initiée par le notaire désigné par le juge  ou avant la désignation de celui-ci?

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