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l'AG peut-elle refuser la présence d'un huissier ?

ninifel
Pimonaute intarissable
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l'AG peut-elle refuser la présence d'un huissier ?

l'AG peut-elle refuser la présence d'un huissier pour me protéger d'une copropriété qui acte exclusivement ce qui l'arrange dans ses procès-verbaux  ?

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luc
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Re : l'AG peut-elle refuser la présence d'un huissier ?

Demandez par lettre recommandée au syndic d'appliquer l'Art. 577-6, et plus en particulier:

§ 10. Le syndic rédige le procès-verbal des décisions prises par l'assemblée générale avec indication des majorités obtenues et du nom des copropriétaires qui ont voté contre ou qui se sont abstenus.
   À la fin de la séance et après lecture, ce procès-verbal est signé par le président de l'assemblée générale, par le secrétaire désigné lors de l'ouverture de la séance et par tous les copropriétaires encore présents à ce moment ou leurs mandataires.

Le PV ne peut plus être ni contenir un compte rendu de la séance.

Dans l’invitation devrait se trouver par point de l’OJ, le projet de résolution par point à voter. La résolution peut être amendé et doit être repris dans le PV des décisions, mais pas le résumé des interventions.

Dernière modification par luc (08-03-2015 10:21:56)


Cordialement,

Luc

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panchito
Pimonaute non modérable
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Re : l'AG peut-elle refuser la présence d'un huissier ?

Oui, votre ACP peut interdire à quelqu'un qui n'est pas copropriétaire d'assister à l'AG.

Si vous n'êtes pas d'accord avec le PV, vous devez ester en justice. Vous avez 4 mois pour le faire après réception du PV et vous devrez prouver au juge que les décisions prises lors de cette AG vous portent personnellement préjudice.

Mais le PV devant être signé en fin de séance par les copropriétaires, vous le signez aussi?

Le secrétaire devant être élu en début de séance, pourquoi ne vous présentez-vous pas comme secrétaire?

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GT
Pimonaute incurable
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Re : l'AG peut-elle refuser la présence d'un huissier ?

L'assemblée générale étant une réunion d'ordre privé, l'assemblée générale peut refuser la présence d'un huissier ou l'approuver à la majorité.
Une décision de justice peut néanmoins contraindre l'assemblée à autoriser l'accès de l'huissier.

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GT
Pimonaute incurable
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Re : l'AG peut-elle refuser la présence d'un huissier ?

L' exigence légale s'imposant au syndic est de rédiger le PV des décisions prises par l'AG avec indication des majorités obtenues et du nom des copropriétaires qui ont voté contre ou qui se sont abstenus.

Le compte rendu des débats ne doit pas obligatoirement figurer dans le PV rédigé par le syndic.

Néanmoins, le syndic pourrait être confronté  ultérieurement à certaines difficultés dans l'exécution des décisions prises par l'AG ( cas de décisions maladroitement formulées) qui pourraient être solutionnées  par le recours aux débats qui ont abouti à ces décisions.   C'est le compte rendu qui pourrait aussi être un outil pour un juge dans l'appréciation du caractère abusif, irrégulier ou frauduleux d'une décision contestée.

Evidemment, le compte rendu doit reproduire fidèlement la teneur des débats en éliminant les interventions inutiles ou hors de propos.

A mon avis, l'AG pourrait très bien décider expressément en faveur d'une rédaction par le syndic d'un compte rendu approprié des débats. La question se pose de savoir si le syndic pourrait agir d'initiative en ce sens .

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luc
Pimonaute incurable
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Re : l'AG peut-elle refuser la présence d'un huissier ?

GT a écrit :

Néanmoins, le syndic pourrait être confronté  ultérieurement à certaines difficultés dans l'exécution des décisions prises par l'AG ( cas de décisions maladroitement formulées) qui pourraient être solutionnées  par le recours aux débats qui ont abouti à ces décisions.   C'est le compte rendu qui pourrait aussi être un outil pour un juge dans l'appréciation du caractère abusif, irrégulier ou frauduleux d'une décision contestée.

Evidemment, le compte rendu doit reproduire fidèlement la teneur des débats en éliminant les interventions inutiles ou hors de propos.

A mon avis, l'AG pourrait très bien décider expressément en faveur d'une rédaction par le syndic d'un compte rendu approprié des débats. La question se pose de savoir si le syndic pourrait agir d'initiative en ce sens .

Lisez les documents parlementaires. La valeur d'un compte rendu n'est plus la même qu'avant le 01.09.2010.

La partie "compte rendu" du PV n'est pas opposable aux copropriétaires, que comme peut-être un début de preuve (Art. 577-14 CC).
L'ACP devra prouver, si un CP conteste une décision, qu'elle a informé correctement les membres de l'AG au plus tard lors de l'invitation.


Cordialement,

Luc

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luc
Pimonaute incurable
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Re : l'AG peut-elle refuser la présence d'un huissier ?

GT a écrit :

L'assemblée générale étant une réunion d'ordre privé, l'assemblée générale peut refuser la présence d'un huissier ou l'approuver à la majorité.
Une décision de justice peut néanmoins contraindre l'assemblée à autoriser l'accès de l'huissier.

Si le syndic décide de demander un huissier de justice pour faire le compte rendu, il doit faire approuver cette décision par l’AG.

Ceci en soumettant préalablement le contrat avec le huissier, avant que ce huissier puisse commencer son travail.

Le huissier devra en principe être nommé secrétaire de l’AG, si non ce PV de huissier n'est pas un document de l'ACP, mais un document privé de la firme du syndic. Ce dernier document doit être pris en charge par le syndic lui-même, est non opposable aux membres de l'AG, mais opposable lors d'une plainte pénale du syndic contre un membre de l'AG.


Cordialement,

Luc

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GT
Pimonaute incurable
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Re : l'AG peut-elle refuser la présence d'un huissier ?

"Lisez les documents parlementaires"

Merci de préciser les références de travaux parlementaires auxquels vous renvoyez en réponse à mon intervention.

Dans celle-ci,j'ai bien fait une distinction entre le contenu de l'obligation légale imposée au syndic ( PV des décisions prises par l'AG) et   une décision éventuelle de l'AG visant à la rédaction par le syndic du compte rendu des débats en raison de l'intérêt que présente celui-ci. La loi n'interdit pas ce compte rendu .


"Le PV ne peut plus être ni contenir un compte rendu de la séance."

La loi ne l'interdit pas expressément.

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GT
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Re : l'AG peut-elle refuser la présence d'un huissier ?

Dans le prolongement de mon message précédent , je cite un extrait de la doctrine (Martine WAHL, Le droit de la copropriété, 2014, Kluwer)

"L'assemblée générale pourrait décider de demander au syndic, de manière ponctuelle, l'établissement d'un compte rendu de l'assemblée".

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luc
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Re : l'AG peut-elle refuser la présence d'un huissier ?

GT a écrit :

Dans le prolongement de mon message précédent , je cite un extrait de la doctrine (Martine WAHL, Le droit de la copropriété, 2014, Kluwer)

"L'assemblée générale pourrait décider de demander au syndic, de manière ponctuelle, l'établissement d'un compte rendu de l'assemblée".

C'est une opinion personelle du co-auteur du "Guide pratique de l'agent immobilier à l'usage des courtiers, syndics et régisseurs", qui n'est pas, pour autant que je sache, soutenu par des jugements indépendant de son opinion persionelle.


Cordialement,

Luc

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luc
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Re : l'AG peut-elle refuser la présence d'un huissier ?

GT a écrit :

La loi ne l'interdit pas expressément.

La loi ne l'autorise pas expressément.

Dernière modification par luc (08-03-2015 17:01:22)


Cordialement,

Luc

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GT
Pimonaute incurable
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Re : l'AG peut-elle refuser la présence d'un huissier ?

"C'est une opinion personelle du co-auteur du "Guide pratique de l'agent immobilier à l'usage des courtiers, syndics et régisseurs", qui n'est pas, pour autant que je sache, soutenu par des jugements indépendant de son opinion persionelle."

La doctrine exprime toujours des positions personnelles. Les auteurs citent également parfois des positions divergentes ainsi que des décisions jurisprudentielles dans un sens ou dans un autre. Leurs positions ne sont pas figées mais peuvent évoluer.

Pour faire avancer le débat, la communication de décisions de justice contraires à la position de Martine WAHL ou la nuançant sont les bienvenues.

Dans l'ouvrage cité ci-dessous (édition 2011, page 273), Martine WAHL ne semble pas s'être intéressée à la problématique du compte rendu de l'AG.

L'art. 577-6, § 10,CC prévoit que le syndic rédige le PV des décisions prises en AG. L'AG ne peut le dispenser de cette mission  - la loi étant impérative -mais ne pourrait-elle décider de lui confier en plus celle de rédiger le compte rendu de l'AG?

Dernière modification par GT (08-03-2015 19:19:06)

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luc
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Re : l'AG peut-elle refuser la présence d'un huissier ?

Pour faire avancer le débat, ci-après des extraits du "RAPPORT FAIT AU NOM DE LA COMMISSION DE LA JUSTICE PAR M. VANDENBERGHE"
III. Discussion générale - p. 9

« L'intervenant se rallie à l'objectif, étant donné que le système actuel de procès-verbal n'est pas au point, mais selon lui, l'établissement d'un procès-verbal durant la réunion même suppose que l'on dispose préalablement d'un projet de procès-verbal sur les décisions que l'on a l'intention de prendre. »

VII. 2ème discussion des articles
•    Amendement N° 98 (p. 100) retiré (p. 121)
•    Amendement N° 102 (p. 108) – voir Senat, nr. 4-1409/7 – devient sans objet. (p. 121)
•    Amendement N° 103 (p. 110) - voir Senat, nr. 4-1409/7 –  retiré (p. 121)

« En cas d'action devant le juge de paix, le procès-verbal approuvé par l'assemblée générale revêt une grande importance pour l'aboutissement ou l'échec de l'action. »

IX. 3ème discussion des articles

Sur la base des votes indicatifs, M. Vandenberghe et consorts ont déposé l'amendement global N° 133  - p. 125 (doc. Sénat, N° 4-1409/9) qui a servi de base pour la suite de la discussion des articles.

•    Amendement N° 143 (sous-amendement du N° 133) - p. 129  – doc. Sénat, N° 4-1409/9

Texte votée :

Art. 577-6
  § 10. Le syndic rédige le procès-verbal des décisions prises par l'assemblée générale avec indication des majorités obtenues et du nom des copropriétaires qui ont voté contre ou qui se sont abstenus.
  À la fin de la séance et après lecture, ce procès-verbal est signé par le président de l'assemblée générale, par le secrétaire désigné lors de l'ouverture de la séance et par tous les copropriétaires encore présents à ce moment ou leurs mandataires.

Exemple réel

En 2011 le syndic judiciaire de mon ACP avait travaillé avec des propositions de résolutions, qui étaient visibles pour tous (deux écrans large – AG de +120 personnes présents -256 invités) amendé lors la séance (adaptations imédiatement visibles sur l’écran). Vote nominatif sur écran. PV imprimé sur place (lent mais faisable) Cet AG n’a pas été contestée … . En fait le syndic judiciaire appliquait le conseil donné à la page 9 de ce rapport parlementaire.
L’AG suivante même technique, mais il y avait beaucoup moins de présents et une masse de procurations. Le syndic judiciaire a été limogé grâce aux procurations, … .


Cordialement,

Luc

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luc
Pimonaute incurable
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Re : l'AG peut-elle refuser la présence d'un huissier ?

GT a écrit :
Luc a écrit :

C'est une opinion personnelle du co-auteur du "Guide pratique de l'agent immobilier à l'usage des courtiers, syndics et régisseurs", qui n'est pas, pour autant que je sache, soutenu par des jugements indépendant de son opinion personnelle.

La doctrine exprime toujours des positions personnelles. Les auteurs citent également parfois des positions divergentes ainsi que des décisions jurisprudentielles dans un sens ou dans un autre. Leurs positions ne sont pas figées mais peuvent évoluer.

Ce que j'ai voulu exprimer d'une façon indirecte est que l’avocat cité par vous exprime l'opinion doctrinale d'un groupe de professionnels, mais pas de tous les personnes concernées par la copropriété, et certainement pas des personnes qui sont à l’origine de la copropriété : les copropriétaires.

Elle appartient au cabinet d’avocats de haut rang et en est un membre fondateur. Cette entreprise civile n’applique manifestement pas le Code de Droit Économique (son cabinet n’est pas inscrit à la BCE, ni le N° BCE mentionné sur son site internet). Un avocat qui veut que son opinion soit reconnue comme doctrinale, doit au moins appliquer loyalement la loi lui-même.

En ne respectant pas le CDE, il incite en fait les agents immobiliers professionnels à refuser de respecter les modalités légaux quant à l’inscription de la société/Enterprise de syndic et l’agence/établissement de syndic, parce qu’il détermine la doctrine … .

Tout ceci pour expliquer pourquoi je n’accepte que des avis doctrinaux, venant de personnes reconnues comme impartiale.


Cordialement,

Luc

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PIM
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Re : l'AG peut-elle refuser la présence d'un huissier ?

luc a écrit :

Ce que j'ai voulu exprimer d'une façon indirecte est que l’avocat cité par vous exprime l'opinion doctrinale d'un groupe de professionnels, mais pas de tous les personnes concernées par la copropriété, et certainement pas des personnes qui sont à l’origine de la copropriété : les copropriétaires.

Elle appartient au cabinet d’avocats de haut rang et en est un membre fondateur. Cette entreprise civile n’applique manifestement pas le Code de Droit Économique (son cabinet n’est pas inscrit à la BCE, ni le N° BCE mentionné sur son site internet). Un avocat qui veut que son opinion soit reconnue comme doctrinale, doit au moins appliquer loyalement la loi lui-même.

En ne respectant pas le CDE, il incite en fait les agents immobiliers professionnels à refuser de respecter les modalités légaux quant à l’inscription de la société/Enterprise de syndic et l’agence/établissement de syndic, parce qu’il détermine la doctrine … .

Tout ceci pour expliquer pourquoi je n’accepte que des avis doctrinaux, venant de personnes reconnues comme impartiale.

Alors là, voilà du Luc pur sucre !

Donc sous prétexte que ce cabinet n'aurait pas de n° auprès de la BCE (ou qu'en tout cas on ne l'a pas retrouvé ce n° et, circonstance aggravante, qu'il n'est pas indiqué sur leur site web), l'avis de cette avocate spécialisée dans le droit immobilier et de la copropriété, ne vaut pas tripette !

Ou, pire encore, au même motif, n'est que la basse inspiration des professionnels (tous dans le même panier à crabes) qui, du coup, ne respectent pas la loi non plus.

Je ne suis pas un copain de la dite avocate et je ne suis pas syndic: encore heureux, car sinon j'aurais eu droit à un même hommage "indirect"...


Erik DECKERS
Pim's webmaster (notamment...)
Propriétés Immobilières

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L'expérience est une lanterne attachée dans notre dos, qui n'éclaire que le chemin parcouru - (Confucius)

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GT

GT
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Re : l'AG peut-elle refuser la présence d'un huissier ?

"Ce que j'ai voulu exprimer d'une façon indirecte est que l’avocat cité par vous exprime l'opinion doctrinale d'un groupe de professionnels, mais pas de tous les personnes concernées par la copropriété, et certainement pas des personnes qui sont à l’origine de la copropriété : les copropriétaires.

Elle appartient au cabinet d’avocats de haut rang et en est un membre fondateur. Cette entreprise civile n’applique manifestement pas le Code de Droit Économique (son cabinet n’est pas inscrit à la BCE, ni le N° BCE mentionné sur son site internet). Un avocat qui veut que son opinion soit reconnue comme doctrinale, doit au moins appliquer loyalement la loi lui-même.

En ne respectant pas le CDE, il incite en fait les agents immobiliers professionnels à refuser de respecter les modalités légaux quant à l’inscription de la société/Enterprise de syndic et l’agence/établissement de syndic, parce qu’il détermine la doctrine … .

Tout ceci pour expliquer pourquoi je n’accepte que des avis doctrinaux, venant de personnes reconnues comme impartiale."

Reconnues par qui? Merci d'identifier la personne ou l'organisme décernant un brevet d'impartialité que vous acceptez.

OUFTI..! Le raisonnement et les accusations me laissent pantois.

Sauf erreur, la société civile sous forme de SPRL "cabinet d'avocats Martine WAHL" est inscrite à la banque carrefour des entreprises sous le numéro  0861.301.206.
http://kbopub.economie.fgov.be/kbopub/z … =Recherche

Dernière modification par GT (09-03-2015 11:49:19)

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Aime ce post :

PIM

GT
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Re : l'AG peut-elle refuser la présence d'un huissier ?

I
Il a été demandé :

"l'AG peut-elle refuser la présence d'un huissier pour me protéger d'une copropriété qui acte exclusivement ce qui l'arrange dans ses procès-verbaux  ?"

Il a été écrit :
"Si le syndic décide de demander un huissier de justice pour faire le compte rendu, il doit faire approuver cette décision par l’AG...."

La question portait sur la présence d'un syndic demandée par un copropriétaire et non pas sur la décision d'un syndic de recourir à un huissier pour établir un compte rendu.

Le copropriétaire fixe la mission qu'il confie à son huissier qui en tant qu'officier public authentifie certains faits. Dans ce cadre, il peut rédiger le compte tenu de l'AG à l'intention de son client. Celui-ci le produira s'il le juge nécessaire ou utile.

L'appel à un huissier par le syndic est un autre cas de figure.

II.
Par ailleurs, le renvoi au cheminement d'un parcours législatif sans citer expressément et précisément dans le texte les passages pertinents ne me semble pas susceptible d'énerver (sens vieilli : affaiblir, anéantir)  ma position. Des décisions jurisprudentielles, pourtant affirmées, n'ont toujours pas été produites.

Dernière modification par GT (09-03-2015 15:51:12)

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luc
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Re : l'AG peut-elle refuser la présence d'un huissier ?

PIM a écrit :

Donc sous prétexte que ce cabinet n'aurait pas de n° auprès de la BCE (ou qu'en tout cas on ne l'a pas retrouvé ce n° et, circonstance aggravante, qu'il n'est pas indiqué sur leur site web), l'avis de cette avocate spécialisée dans le droit immobilier et de la copropriété, ne vaut pas tripette !

Celui qui veut interpréter la loi et imposer son point de vue à tous, doit d'abord lui-même respecter la loi et donner l'exemple. On me l’a appris en 1970 lors des cours de déontologie et je ne crois pas que cela a changé.

Il y a eu il y a quelques mois des agents immobilier qui ont du mettre leur site internet "à jour" avec le n° BCE sur ordre du SPF Économie, si non des amendes … Ou je me trompe ?

La valeur de l’avis d’un expert est une multiplication, donc 1*1*1*0 = 0.

Un autre expert (past-président de l’IPI) a été condamné pour fraude. Quelle est la valeur de son avis s’il donnait un avis doctrinal ? Je crois ZERO, ou je me trompe ?


Cordialement,

Luc

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luc
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Re : l'AG peut-elle refuser la présence d'un huissier ?

GT a écrit :

Sauf erreur, la société civile sous forme de SPRL "cabinet d'avocats Martine WAHL" est inscrite à la banque carrefour des entreprises sous le numéro  0861.301.206.
http://kbopub.economie.fgov.be/kbopub/z … =Recherche

Possible, mais sur le site www.alphajuris.be on ne mentionne pas un N° BCE ni N° TVA, etc. ... .

Et ni le cabinet d'avocats Martine Wahl (voir http://alphajuris.be/martine-wahl/). Donc elle ne travaille pas dans le cabinet Alpha Juris sous la responsablité du "cabinet d'avocats Martine WAHL".

C'est un potpourri d'entreprises, civiles ou non.

Dans une copropriété que je connais, un potpourri semblable a permis de gonfler énormement  (6000 EUR/CP) les factures d'avocat, en facturant alternativement sur un des deux cabinets.


Cordialement,

Luc

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luc
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Re : l'AG peut-elle refuser la présence d'un huissier ?

ninifel a écrit :

L'appel à un huissier par le syndic répond à ma demande pour essayer de résoudre ça :

je suis confronté à une petite copropriété qui fabrique systématiquement des document illictes :
- sans débattre des points que je demande ,
- sans enregistrer mes votes,
- en écrivant  ses commentaires dans le PV pour m'accuser d'obstruction, de dégradation et en ignorant  mes signalements sur les parties communes

Ces documents servent ensuite de preuve en justice contre moi !

Il y a certainement  d'autres copropriétés qui ont ce genre de dysfonctionnement nécessitant la présence d'un huissier ...

Cela ne résoudra pas nécessairement votre problème.

Mais un huissier bruxellois, à qui j’ai expliqué la problématique, m’a conseillé de faire enregistrer toute la réunion par un huissier, avec l’autorisation de l’AG (ou du juge compétent = JP ou référé). Certains huissiers ont le matériel requis, même pour enregistrer le son et image de la réunion.

Cela a été fait (enregistrer le son) dans mon ACP en 2010 avec l’autorisation de l’AG avant la loi de 2010. Avec le résultat voulu par moi (mais pas par le pouvoir en place, qui ont vite à nouveau fabriqué leur propre PV). Citation « sur le rôle » vu les implications pénales possibles.


Cordialement,

Luc

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