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le contrat du syndic IPI délégue aux copropriétaires la mission 577-8§4 6°

ninifel
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le contrat du syndic IPI délégue aux copropriétaires la mission 577-8§4 6°

Le 15 mai 2013, l'ACP a signé un contrat de syndic avec la sprl S. déléguant aux copropriétaires la mission 577-8§4 6° du syndic de représenter la copropriété en justice avec cette clause :

" les litiges nés antérieurement à la prise de fonction du syndic S. seront à régler par les copropriétaires en collaboration avec leur avocat"

Comme énoncé ci-dessus, le contrat du syndic S. prévoit 1 avocat unique pour l'ACP de 8 copropriétaires pour un petit  immeuble de 6 étages(1954)

Me OJ est l'avocat de l'ACP depuis plusieurs années mais les derniers procès-verbaux du 9 janvier 2014 et du 5 février 2015 désignent l' avocat Me BC. Maintenant l'ACP a DEUX AVOCATS de facto ( le syndic paie 2 avocats) chacun s'estimant pas concerné par la résolution du litige entre les parties. Depuis quelques jours Nous avons un litige relatif à des jugements 2005 et 2007 signifiés en 2014 pour contraindre l'ACP à cesser de fuire ses obligations et payer sa dette ( rectifier les comptes) mais ce dédoublement de la représentation de l'ACP par DEUX avocats complique et emberlificote le procès.

Question :
Quel est l'avocat référent pour ce litige ?

Me OJ ou Me BC

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PIM
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Re : le contrat du syndic IPI délégue aux copropriétaires la mission 577-8§4 6°

Une problématique aussi précise sort du cadre d'un forum généraliste comme le nôtre, mais soit...

A mon sens, ce ne sont pas des "procès-verbaux qui désignent des avocats": les PV actent les décisions prises par l'ACP réunie en AG.

Si tout ce bazar est emberlificoté, posez la question préalable au juge de paix.


Erik DECKERS
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ninifel
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Re : le contrat du syndic IPI délégue aux copropriétaires la mission 577-8§4 6°

Quand j'ai vu débarquer un autre Avocat comme indiqué dans le PV mais disant qu'il ignorait tout du dossier j'ai protesté mais la Juge de paix a rit en disant "faites connaissance" et maintenant il y a 2 avocats pour 1 litige ( chaufferie), chacun plaidant que le litige est traité par son confrère. Cette situation coûte bien cher et finalement que le syndic délègue son devoir de représenter l'ACP en justice n'étonne personne ?

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panchito
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Re : le contrat du syndic IPI délégue aux copropriétaires la mission 577-8§4 6°

L'AG est souveraine.

C'est elle aussi, et elle seule qui décide quel avocat représentera la copropriété.

Faites mettre ce point à l'ordre du jour de votre prochaine AGO (ou AGE si vous jugez que c'est urgent et arrivez à rassembler le quota requis).

Le Syndic n'est que le bras qui exécute les décisions prises par les copropriétaires en AG. C'est pour cela que vous l'avez engagé et que vous le payez.

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grmff
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Re : le contrat du syndic IPI délégue aux copropriétaires la mission 577-8§4 6°

Les avocats devraient se mettre d'accord. C'est soit l'un, soit l'autre. Ce n'est ni aucun des deux, ni un seul des deux.

Il est logique que la copropriété soit représentée par un avocat, et non par le syndic, en justice de paix.

A mon sens, si le syndic a délégué ses pouvoir de représentation en justice de paix aux copropriétaires, c'est assez mal torché, mais je ne voit pas pourquoi cela ne serait pas valide. Il faut voir ce que les AG suivantes ont décidé, mais si c'est valable, c'est le premier avocat qui est responsable de continuer le litige.


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ninifel
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Re : le contrat du syndic IPI délégue aux copropriétaires la mission 577-8§4 6°

" si le syndic a délégué ses pouvoir de représentation en justice de paix aux copropriétaires, c'est assez mal torché, mais je ne voit pas pourquoi cela ne serait pas valide. Il faut voir ce que les AG suivantes ont décidé, mais si c'est valable, c'est le premier avocat qui est responsable de continuer le litige."

Ce qui précède résume mon questionnement (merci)

Le contrat avec sa clause déchargeant le syndic et les procsè-verbaux mentionnent 1 AVOCAT or dans les faits 2 AVOCATS se divisent le litige en justice de paix, au Tribunal d'instance et en référé, et au Gouvernement.

Chaque avocat écrit au juge que le point litigieux est traité dans une autre cause auprès d'un autre Tribunal.

Chaque avocat fait usage dans son dossier et plaidoiries des conclusions de 50 pages de son confrère.

L'ACP fait sans cesse de nouvelles AGs tous les 3 mois pour feindre une prétendue mise en conformité et approuver ses frais de bricolages chaufferie.

En agissant de la sorte, le litige ( chaufferie) est emberlificoté par de multiples procédures au détriment de la mission de l'ACP

Merci d'avoir compris cette problématique de gestion de copropriété

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PIM
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Re : le contrat du syndic IPI délégue aux copropriétaires la mission 577-8§4 6°

ninifel a écrit :

Merci d'avoir compris cette problématique de gestion de copropriété

Il est très fort, Grmfff !  wink


Erik DECKERS
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luc
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Re : le contrat du syndic IPI délégue aux copropriétaires la mission 577-8§4 6°

grmff a écrit :

Les avocats devraient se mettre d'accord. C'est soit l'un, soit l'autre. Ce n'est ni aucun des deux, ni un seul des deux.

Il est logique que la copropriété soit représentée par un avocat, et non par le syndic, en justice de paix.

A mon sens, si le syndic a délégué ses pouvoir de représentation en justice de paix aux copropriétaires, c'est assez mal torché, mais je ne voit pas pourquoi cela ne serait pas valide. Il faut voir ce que les AG suivantes ont décidé, mais si c'est valable, c'est le premier avocat qui est responsable de continuer le litige.

Attention : on sème selon moi la confusion.

Mon opinion personnelle, basé sur des expériences concrètes:

  • L'ACP Y est représenté par le syndic X, si correctement mandaté comme syndic par l'AG ou le juge. Si non l'autre partie doit démarrer la procédure de l'Art. 577-8 §1 CC (absence de syndic)

  • Le syndic X peut se faire représenter dans chaque affaire par un autre avocat A, choisi par lui (ET seulement lui). Sa nomination doit être validé par une AG antérieure. Si décision urgente : validation par la première AG qui suit. Le syndic est ersponsabel evers l'ACP des agissements de l'avocat dans la cadre de l'affaire traité par lui.

  • Un avocat A peut se faire assister par un ou plusieurs autres avocats, nommé par lui.

Le titre "officiel" de l’avocat principal A qui est devant le juge est selon moi : « avocat principal A (inscrit au barreau de Z) de l’organe syndic X (identifié sous le N° RPM 1111) de l’ACP Y, identifié sous le N° RPM 2222. ».

Un copropriétaire ne peut représenter l'ACP dans une affaire concrète, que s'il a été nommé explicitement syndic adjoint pour cette mission par l'AG, avec tous les conséquences inhérentes à la fonction de syndic. Plusieurs copropriétaires ne peuvent pas remplir la même fonction de syndic adjoint, ni assister le syndic adjoint.


Cordialement,

Luc

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luc
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Re : le contrat du syndic IPI délégue aux copropriétaires la mission 577-8§4 6°

panchito a écrit :

L'AG est souveraine.

  1. L'ACP est souveraine, si elle reste dans le cadre de la loi.

  2. L'ACP ne peut pas lui-même faire des lois (= changer ce cadre).

  3. L'ACP est donc autonome.


Cordialement,

Luc

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luc
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Re : le contrat du syndic IPI délégue aux copropriétaires la mission 577-8§4 6°

ninifel a écrit :

Quand j'ai vu débarquer un autre Avocat comme indiqué dans le PV mais disant qu'il ignorait tout du dossier (...)

Un avocat qui ne connait rien du dossier est un problème exclusif de la partie adverse. C'est pas votre problème. Cette partie en subira les conséqueces.

C'est à votre avocat de défendre votre cause.


Cordialement,

Luc

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luc
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Re : le contrat du syndic IPI délégue aux copropriétaires la mission 577-8§4 6°

ninifel a écrit :

Le 15 mai 2013, l'ACP a signé un contrat de syndic avec la sprl S. déléguant aux copropriétaires la mission 577-8§4 6° du syndic de représenter la copropriété en justice avec cette clause :
" les litiges nés antérieurement à la prise de fonction du syndic S. seront à régler par les copropriétaires en collaboration avec leur avocat"

Le contrat du syndic ne peut selon moi pas aller à l'encontre des statuts.

Pour que cette disposition contractuelle soit valable, il faudrait au moins une décision explicite de l'AG (voir mes réponses antérieures).


Cordialement,

Luc

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panchito
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Re : le contrat du syndic IPI délégue aux copropriétaires la mission 577-8§4 6°

C'est un CP de votre ACP qui a rédigé ce contrat? Un juriste? Sinon vous avez fait relire votre proposition de contrat par l'avocat de l'ACP?

Ne me dites pas que vous avez laissé un candidat Syndic venir avec son propre contrat...

Et que vous l'avez signé sans sourciller...

Est-ce vraiment à un employé à proposer un contrat de travail à son employeur? C'est le monde à l'envers dans votre ACP si vous avez accepté les yeux fermé le contrat que votre syndic vou proposait.

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luc

ninifel
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Re : le contrat du syndic IPI délégue aux copropriétaires la mission 577-8§4 6°

Merci pour ces réactions me permettant de réfléchir à ce sujet :

Un copropriétaire ne peut représenter l'ACP dans une affaire concrète, que s'il a été nommé explicitement syndic adjoint pour cette mission par l'AG, avec tous les conséquences inhérentes à la fonction de syndic. Plusieurs copropriétaires ne peuvent pas remplir la même fonction de syndic adjoint, ni assister le syndic adjoint.

Oui mais ...c'est quand même la réalité ! C'est sur cette base que fonctionne(dys-) l'ACP depuis le 15 mai 2013

C'est un CP de votre ACP qui a rédigé ce contrat? Un juriste? Sinon vous avez fait relire votre proposition de contrat par l'avocat de l'ACP? Ne me dites pas que vous avez laissé un candidat Syndic venir avec son propre contrat...Et que vous l'avez signé sans sourciller...
Est-ce vraiment à un employé à proposer un contrat de travail à son employeur? C'est le monde à l'envers dans votre ACP si vous avez accepté les yeux fermé le contrat que votre syndic vou proposait
.

Ben si....

Cette clause contractuelle c'était à la demande du syndic vu les x litiges à cause de la chaufferie et le fait que ces litiges ont toujours été orchestrés par un copropriétaire historique.

Sinon on avait pas de syndic ( petite ACP de 6 étages non-rentable).

Hélais ça ne fonctionne pas du tout parce que du fait de la règle déontologique de confraternité professionnelle ( déontologie) à l'égard de son prédécesseur, la situation s'est aggravée puisque le syndic a payé des factures d'avocats plus chères que la rénovation de la chaufferie et maintenant il démissionne.

Sachant que tous les syndics judiciaires sont des confrères comment trouver un syndic neutre pour permettre à l'ACP de surmonter sa crise de gestion ?

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panchito
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Re : le contrat du syndic IPI délégue aux copropriétaires la mission 577-8§4 6°

Hélais ça ne fonctionne pas du tout parce que du fait de la règle déontologique de confraternité professionnelle ( déontologie) à l'égard de son prédécesseur

En 30 ans de copropriété (plusieurs biens dans plusieurs copropriétés) et après avoir cotoyé quelques dizaines de Syndic, je n'ai jamais été témoin de confraternité professionnelle, bien au contraire!

Comment trouver un nouveau syndic (convenable)? Rien de mieux que le bouche à oreille, en allant visiter par exemple les immeubles voisins dans votre quartier...

Ragardez s'ils sont bien entretenus, et bien sur interrogez-y plusieurs propriétaires! Vous serez tout de suite fixé!

Dernière modification par panchito (08-04-2015 12:23:44)

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ninifel
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Re : le contrat du syndic IPI délégue aux copropriétaires la mission 577-8§4 6°

le problème ce n'est pas le syndic mais ma copropriété (mes copropriétaires) embarquée dans un mauvais programme de mauvais bricolages à fonds perdus qui dégradent notre immeuble. Le syndic ne met pas la rénovation de la chaufferie à l'ordre du jour ...parce que les copropriétaires ne veulent pas financer. Le syndic est comme un homme politique il propose ce qui plaira à la majorité et s'il n'est pas d'accord il démissionne et c'est ce qu'il vient de faire

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panchito
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Re : le contrat du syndic IPI délégue aux copropriétaires la mission 577-8§4 6°

Le syndic ne met pas la rénovation de la chaufferie à l'ordre du jour ...parce que les copropriétaires ne veulent pas financer

Ce n'est évidemment pas au Syndic à décider des points qui figurent ou pas à l'ordre du jour des AG MAIS BIEN AUX COPROPRIETAIRES. Chacun d'entre vous a le droit de faire mettre à l'OJ les points qu'il souhaite.
Libre à vous de faire mettre à l'OJ de votre prochaine AG:
1. Rénovation complète de la chaufferie
2. Constitution d'un fonds "travaux" et modalité des appels de fonds (par exemple si le budget total des travaux est de 20.000 €; vous décidez en AG qu'il y aura 4 appels de fonds soit un par trimestre de 5000€ à partager suivant les quotités). C'est tout de même pas la mer à boire quand on est propriétaire et qu'on économise un loyer! En plus ceux qui n'ont vraiment pas un cent de côté (??) peuvent solliciter un prêt à la banque. Mieux vaut investir dans l'immobilier que de laisser son épargne dormir sur un livret...

Le Syndic n'a aucun pouvoir à ce sujet; il ne possède aucune part dans votre immeuble (il n'est donc même pas copropriétaire soit actionnaire)


Si malheureusement pour vous le problème c'est les autres et que vous ne parvenez pas à rallier la majorité à vos opinions, il n'y a pas 36 solutions...

- Soit vous vendez et achetez une maison où vous serez seul maître à bord
- Soit vous vous présentez vous-même comme syndic (bénévole --> pour éviter de devoir devenir indépendant).. reste à être élu évidemment

Dernière modification par panchito (08-04-2015 17:10:13)

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ninifel
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Re : le contrat du syndic IPI délégue aux copropriétaires la mission 577-8§4 6°

3èeme solution : demander au juge....j'ai demandé au Juge par requête d'ordonner au syndic de convoquer une AG pour proposer cette rénovation de la chaufferie à l'ODJ mais il faut une citation  sad et là c'est voué à l'échec car les 2 avocats de l'ACP disent non à tout

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panchito
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Re : le contrat du syndic IPI délégue aux copropriétaires la mission 577-8§4 6°

et là c'est voué à l'échec car les 2 avocats de l'ACP disent non à tout

Mais non à nouveau, des avocats de l'ACP n'ont pas à décider de quoi que ce soit. Ils représentent l'ACP en justice. Point final.
Et vous votre avocat à vous, il vous conseille quoi? Votre avocat a lancé une citation à l'encontre de qui et à quel sujet exactement? La procédure est encore en cours?
Vous avez demandé quoi? La nommination d'un syndic judiciaire? L'annulation d'une décision d'AG?

Pourriez-vous être beaucoup, beaucoup plus précis? Sinon personne ne pourra vous aider...

Dernière modification par panchito (08-04-2015 17:20:28)

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grmff
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Re : le contrat du syndic IPI délégue aux copropriétaires la mission 577-8§4 6°

Vous êtes seul contre tous les autres? Le seul à être de cet avis qu'il faut des travaux de rénovation complète de la chaufferie?


Grmf!
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panchito
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Re : le contrat du syndic IPI délégue aux copropriétaires la mission 577-8§4 6°

faut des travaux de rénovation complète de la chaufferie

Quels sont les travaux que vous souhaiteriez y voir effectuer?

Une nouvelle chaudière? Un nouveau tableau électrique?

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