le contrat du syndic IPI délégue aux copropriétaires la mission 577-8§4 6° (Page 2) / Copropriétés forcées / Pim.be
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le contrat du syndic IPI délégue aux copropriétaires la mission 577-8§4 6°

ninifel
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le contrat du syndic IPI délégue aux copropriétaires la mission 577-8§4 6°

Le 15 mai 2013, l'ACP a signé un contrat de syndic avec la sprl S. déléguant aux copropriétaires la mission 577-8§4 6° du syndic de représenter la copropriété en justice avec cette clause :

" les litiges nés antérieurement à la prise de fonction du syndic S. seront à régler par les copropriétaires en collaboration avec leur avocat"

Comme énoncé ci-dessus, le contrat du syndic S. prévoit 1 avocat unique pour l'ACP de 8 copropriétaires pour un petit  immeuble de 6 étages(1954)

Me OJ est l'avocat de l'ACP depuis plusieurs années mais les derniers procès-verbaux du 9 janvier 2014 et du 5 février 2015 désignent l' avocat Me BC. Maintenant l'ACP a DEUX AVOCATS de facto ( le syndic paie 2 avocats) chacun s'estimant pas concerné par la résolution du litige entre les parties. Depuis quelques jours Nous avons un litige relatif à des jugements 2005 et 2007 signifiés en 2014 pour contraindre l'ACP à cesser de fuire ses obligations et payer sa dette ( rectifier les comptes) mais ce dédoublement de la représentation de l'ACP par DEUX avocats complique et emberlificote le procès.

Question :
Quel est l'avocat référent pour ce litige ?

Me OJ ou Me BC

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ninifel
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Re : le contrat du syndic IPI délégue aux copropriétaires la mission 577-8§4 6°

...immeuble 1954, 6 étages, 8 copropriétaires mais seulement 3 habitants l'immeuble ( c'est le problème à la base) dont 1 dame de 90 ans qui veut pas faire de travaux de fond ( seulement la peinture blanche de camouflage) avec la procuration des autres.

Vu le conflit judiciaire ( 8 procédures pas cloturées dont 1 en appel) et les pseudo-ags et la démission du dernier syndic j'ai l'ambition de tenter encore de proposer une médiation en impliquant les copropriétaires directement pour décider de notre avenir à la place de ces 2 avocats qui leur promettent la victoire....

Je comprends qu'aucun syndic ne pourra travailler sans la résolution des litiges qui appartiennent aux copropriétaires même s'ils veulent tous croire que l'ACP ce n'est pas eux et que syndic et 3 avocats vont leur retirer l'épine du pied.

je trouve ces 2 offres de services :

http://www.arbitrage-mediation.be/info-forme.htm

http://www.bmediation.eu/images/stories … 8-8-14.pdf

d'autres pistes ?

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panchito
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Re : le contrat du syndic IPI délégue aux copropriétaires la mission 577-8§4 6°

Mais pour avoir accès à l'arbitrage les 2 (ou x) parties doivent être d'accord de confier leur sort à cet arbitre...et payer à l'avance l'accès à l'arbitrage.

Qui sont en  fait les 2 (x) parties qui s'affrontent?

La copropriété est en justice contre qui??

Et vous, vous êtes personnellement à la cause, avec votre avocat personnel?? Contre qui??

Les 8 procédures en cours, c'est à quel sujet? Qui contre qui? Pourquoi?

Je ne connais aucun syndic pro sain d'esprit qui va accepter de prendre en gestion une copropriété de 6 (!) appartements (avec 6 copropriétaires différents?) et 8 procédures judiciaires en cours!!

Quand on achète un bien en co-propriété c'est justement pour vivre "ensemble" au sein d'une "grande famille" et partager les frais inhérents à la Propriété.

On n'achète pas un bien en copropriété pour s'attaquer l'un l'autre en justice continuellement!

Si on veut être seul maître à bord et tout décider tout seul, on s'achète une villa 4 façades au fond des bois...

Dernière modification par panchito (08-04-2015 21:55:21)

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ninifel
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Re : le contrat du syndic IPI délégue aux copropriétaires la mission 577-8§4 6°

c'est gentil vous voulez savoir alors c'est simple: tous les copropriétaires refusent notamment de changer la chaufferie mais j'ai obtenu des décisions d'annulation de la chaudière et de mauvais travaux à la citerne. La Juge avait nommé un mandataire de justice ( syndic judiciaire adjoint) qui devait revoir tout ça mais par "confraternité" il a laissé pourrir la situation, comme je n'avais aucun accès au local chaufferie je devinais pas qu'il y avait des malfaçons...Cette chaufferie génère dans mon appartement un bruit anormal et dérangeant . L'IBGE a fait ouvrir le local et  j'ai réussi à faire expertise la chaufferie par un expert ABEX qui a conclut ( comme les chauffagistes et le fabricant de la chaudière idem) que vu l'ensemble des défauts, la rénovation s'impose. Si les copropriétaires habitaient l'immeuble ils auraient comme avantage un retour sur investissement en réduction de frais de chauffage ...mais ça les intéresse pas de diminuer les frais de leurs locataires ni de respecter mon bien-être et sommeil.

Bref depuis des années les copropriétaires dépensent l'argent de la rénovation en frais d'avocats et le contenu des PV d'Ags à répétition tous les 3 mois emberlificotent le litige, chaque AG devient une "cause". le dernier PV du 5-02 promet une "mise en conformité de la chaufferie" mais c'est pas vrai...l'ACP joue sur les mots

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panchito
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Re : le contrat du syndic IPI délégue aux copropriétaires la mission 577-8§4 6°

L'IBGE a fait ouvrir le local et  j'ai réussi à faire expertise la chaufferie par un expert ABEX qui a conclut ( comme les chauffagistes et le fabricant de la chaudière idem) que vu l'ensemble des défauts, la rénovation s'impose

Et votre avocat a présenté cette pièce au Juge?

D'habitude le juge n'accepte que les rapports d'expertise effectués par un expert judiciaire qu'il a lui-même nommé. Votre avocat a-t-'il requis qu'une expertise judiciaire soit effectuée?

Mais avez-vous vous-mêmes un avocat?

Sinon, qu'est-ce que vous attendez pour en prendre un? Si vous avez une assurance protection juridique, tout est pris en charge par votre assurance?

Et si vous en avez marre de tout ce salmigondis, pourquoi ne vendez-vous pas? Avec la plus value (c'est à Bruxelles?) vous pourrez certainement vous acheter une petite maison en province. Ca fait logntemps que vous avez acheté? Les procès étaient déjà en cours?

Et pourquoi les bailleurs ne bougent-ils pas? Si la chaudière est à ce point vétuste, les certificats de performance énergétiques doivent être exécrable et donc les appartements inlouables...

Dernière modification par panchito (08-04-2015 22:07:52)

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grmff
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Re : le contrat du syndic IPI délégue aux copropriétaires la mission 577-8§4 6°

panchito a écrit :

Et pourquoi les bailleurs ne bougent-ils pas? Si la chaudière est à ce point vétuste, les certificats de performance énergétiques doivent être exécrable et donc les appartements inlouables...

Je suis moins optimiste que vous sur ce coup-là. Aucun de mes locataire ne m'a jamais demandé le certificat PEB. Cel n'empêche pas du tout de louer.

Par contre, vous pouvez demander les rapports d'entretien de la chaudière. Il faut savoir qu'une chaudière avec un rendement trop bas doit être déclassée. Si la chaudière est si mauvaise que cela, votre rendement de chaudière est certainement excessivement bas.

La chaudière date de quand?
Quelle marque?


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panchito
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Re : le contrat du syndic IPI délégue aux copropriétaires la mission 577-8§4 6°

En région wallonne, c'est sur! La société qui entretient la chaudière a le DROIT de déclasser la chaudière si les mesures de combustion ne tombent pas dans les fourchettes autorisées. Ils ont même l'obligation de faire de délation et de vous dénoncer aux autorités compétentes qui vous poursuivront jusqu'à ce que vous ayez changé votre chaudière.

Dans quelle région le bien se trouve-t'il?

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panchito
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Re : le contrat du syndic IPI délégue aux copropriétaires la mission 577-8§4 6°

Aucun de mes locataire ne m'a jamais demandé le certificat PEB.




Mais non puisque vous avez l'obligation de le faire figurer dans toutes vos annonces...

Quand vous signez le bail, vous mettez tout de même une clause (voir bail PIM) comme quoi votre locataire a bien reçu le PEB avec toutes ses références.

J'imagine la tête du candidat s'il découvre que le bien à louer à un PEB "G"...

Dernière modification par panchito (08-04-2015 22:31:03)

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ninifel
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Re : le contrat du syndic IPI délégue aux copropriétaires la mission 577-8§4 6°

Je lis des réponses qui noient la question de ce post qui est la suivante :

...immeuble 1954, 6 étages, 8 copropriétaires mais seulement 3 habitants l'immeuble ( c'est le problème à la base) dont 1 dame de 90 ans qui veut pas faire de travaux de fond ( seulement la peinture blanche de camouflage) avec la procuration des autres.

Vu le conflit judiciaire aigu  ( 8 procédures non- cloturées dont 1 en appel) AUCUN SYNDIC professionnel ne peut gérer Cette ACP de manière neutre et objective ( le syndic doit faire des PVs pour couvrir les copropriétaires en justice...).

Le dernier syndic (démissionnaire) avait exigé que son contrat déroge à la mission 577-8§4 6° de représenter les copropriétaires en justice. Cela n'a rapporté qu'aux avocats qui ont une poule aux oeufs d'or qui a rapporté 24.000 euros en 2014 ( pour rien résoudre).

Cette clause est ILLEGALE ( nonvalable) mais l'IPI n'en dit rien...

d'autres copropriétés ont la même problématique et ont besoin d'un tiers MANDATAIRE de JUSTICE neutre et indépendant qui ne peut être un syndic IPI, comment trouver ce tiers ?

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panchito
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Re : le contrat du syndic IPI délégue aux copropriétaires la mission 577-8§4 6°

Et je reprends la toute première réponse que vous avez reçue de Monsieur PIM himself:

"cette problématique est trop spécifique pour un forum grand public"


Et comme vous ne répondez pas aux questions qu'on vous pose pour comprendre de quoi il s'agit exactement, le mieux pour vous c'est de faire jouer votre assurance protection juridique (si vous en avez une) et de prendre un avocat qui vous aidera à sortir de cet incroyable imbroglio.

Vous ne nous dites même pas quelles sont les parties en présence (qui contre qui?) ni les motifs de toutes ces procédures.

C'est donc parfaitement impossible de vous aider.

Moi j'arrête ici.

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Re : le contrat du syndic IPI délégue aux copropriétaires la mission 577-8§4 6°

ninifel a écrit :

d'autres copropriétés ont la même problématique et ont besoin d'un tiers MANDATAIRE de JUSTICE neutre et indépendant qui ne peut être un syndic IPI, comment trouver ce tiers ?

Pour répondre à votre question assez fermée:
1. Je n'ai pas eu ce cas.
2. Je ne sais pas qui pourrait vous aider.

Et pour élargir le débat: je pense que vous prenez le problème par le mauvais bout en vous fermant. Si vous êtes aussi fermé lors des discussions avec les 5 autres copropriétaires, je comprends que vous ayez déjà eu 8 procédures non clôturée dont une en appel.


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ninifel
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Re : le contrat du syndic IPI délégue aux copropriétaires la mission 577-8§4 6°

j'ai pris rdv pour l'aide du juriste du SNPC et je vous raconterai la suite au prochain épisode. MERCI

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Re : le contrat du syndic IPI délégue aux copropriétaires la mission 577-8§4 6°

panchito a écrit :

Et je reprends la toute première réponse que vous avez reçue de Monsieur PIM himself:

Ce qui est un fameux privilège angel


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Re : le contrat du syndic IPI délégue aux copropriétaires la mission 577-8§4 6°

Il est possible de déroger conventionnellement au prescrit de l'article 577-8 §4 6° du Code Civil, puisque cet article n'est pas d'ordre public....vrai/faux ?

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panchito
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Re : le contrat du syndic IPI délégue aux copropriétaires la mission 577-8§4 6°

Mais vous aviez dit que vous poseriez cette question aux juristes du Syndicat National des Propriétaires et Copropriétaires.

Quelle réponse vous ont-ils fournie?

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luc
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Re : le contrat du syndic IPI délégue aux copropriétaires la mission 577-8§4 6°

ninifel a écrit :

Il est possible de déroger conventionnellement au prescrit de l'article 577-8 §4 6° du Code Civil, puisque cet article n'est pas d'ordre public....vrai/faux ?

OUI, MAIS sous condition qu'aucun copropriétaire ne s'oppose à cette décision de l'AG endéans les 4 mois de l'AG qui a pris cette décision.

En plus celui qui représente l'ACP est devenu un syndic provisoire adjoint avec une mission spécifique, ce qui a des conséquences parfois dramatiques.


Cordialement,

Luc

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ninifel
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Re : le contrat du syndic IPI délégue aux copropriétaires la mission 577-8§4 6°

EN 2013, en effet je ne me suis pas opposé à cette clause spéciale qui promettait que les CPs allaient collaborer avec "leur avocat" pour résoudre les litiges antérieurs ( chaudière etc)

car sinon on avait AUCUN CANDIDAT SYNDIC

Quand j'apprends en 2015 que le syndic a payé 24.000 euros d'honoraires en 2014 aux 2 avocats de  l'ACP ( 6 étages) qui  résolvent rien,

oui la conséquence en effet est dramatique.

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luc
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Re : le contrat du syndic IPI délégue aux copropriétaires la mission 577-8§4 6°

ninifel a écrit :

EN 2013, en effet je ne me suis pas opposé à cette clause spéciale qui promettait que les CPs allaient collaborer avec "leur avocat" pour résoudre les litiges antérieurs ( chaudière etc)

car sinon on avait AUCUN CANDIDAT SYNDIC

Quand j'apprends en 2015 que le syndic a payé 24.000 euros d'honoraires en 2014 aux 2 avocats de  l'ACP ( 6 étages) qui  résolvent rien,

oui la conséquence en effet est dramatique.

Une clause spéciale d'un contrat de syndic n'est pas une décision explicite d'AG. Et il faut une décision explicite.

Il suffit dans votre cas de mettre ce point à l'ordre du jour par exemple:

  • Régularisation - Nomination de X comme représentant de l'ACP dans les affaire N1, N2, N3, …  avec effet au jour J (régularisation) –budget prévisionnel – mission explicite du syndic provisoire adjoint

pour pouvoir contester ensuite (= s'ils confirment leur position) cette décision de l'AG, avec le texte adéquat de la résolution à soumettre pour information, délibération et vote explicite à l’AG suivante.


Cordialement,

Luc

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ninifel
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Re : le contrat du syndic IPI délégue aux copropriétaires la mission 577-8§4 6°

je n'ai pas compris la réponse de Luc  :

1. le 15 mai 2013 l'ACP vote pour un syndic qui exige cette clause

Le président signe le contrat du syndic avec la clause demandée par ce syndic.

Je ne conteste pas la promesse faite par cette clause que les Cps collaborent avec l'avocat pour régler les anciens litiges ( dont la chaufferie) car j'y croyais vu qu'Il nous fallait un syndic ( petite ACP = aucun intérêt pour un syndic) c'était une dernière chance pour les copropriétaires

2. ce syndic a démissionné par surprise dans le dernier PV d'AG du 5 février ( préavis 3 mois)

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panchito
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Re : le contrat du syndic IPI délégue aux copropriétaires la mission 577-8§4 6°

Une ACP ne peut rester sans Syndic. Dès qu'il y a plus de 2 lots (2 copropriétaires différents), la loi vous oblige d'avoir un Syndic.

Si votre syndic a démissionné et est déjà parti, il vous incombe à vous les CP, d'organiser une AGE avec au moins un point à l'ordre du jour: Choix d'un nouveau syndic.

Vous pouvez tous venir avec des CV de candidats, leurs références etc...

Procurez-vous un contrat de Syndic "standard" chez Test-Achat ou auprès du SNP

Dernière modification par panchito (13-04-2015 08:20:15)

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GT
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Re : le contrat du syndic IPI délégue aux copropriétaires la mission 577-8§4 6°

panchito a écrit :

Une ACP ne peut rester sans Syndic. Dès qu'il y a plus de 2 lots (2 copropriétaires différents), la loi vous oblige d'avoir un Syndic.

Si votre syndic a démissionné et est déjà parti, il vous incombe à vous les CP, d'organiser une AGE avec au moins un point à l'ordre du jour: Choix d'un nouveau syndic.

Vous pouvez tous venir avec des CV de candidats, leurs références etc...

Procurez-vous un contrat de Syndic "standard" chez Test-Achat ou auprès du SNP

Je cherche en vain dans les dispositions du code civil relatives à la copropriété forcée, celle qui permettrait aux copropriétaires de convoquer eux-mêmes une AG (hormis le cas prévu à l'art. 577-6,§ 2, al.3 ,CC), même en cas de démission du syndic et que celui-ci a déjà effectivement mis fin à ses fonctions.

Un juge pourrait-il désigner dans la situation visée un syndic provisoire à la demande d'un copropriétaire en faisant une application élargie de l'art.577-8,§ 7, CC prévoyant qe "en cas d'empêchement ou de carence du syndic, le juge peut désigner un syndic provisoire, pour la durée qu'il détermine , à la requête d'un copropriétaire" ?

Dernière modification par GT (13-04-2015 09:26:28)

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