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    Copropriete : imposition du revenu des loyers ex-conciergerie louée en bureaux

    ninifel
    Pimonaute intarissable
    Inscription : 18-07-2007
    Messages : 1 496

    Copropriete : imposition du revenu des loyers ex-conciergerie louée en bureaux

    Que faut-il savoir au sujet de  l'imposition des revenus locatifs d'une ex-loge conciergerie louée à usage de bureaux  ?

    l'ACp est-elle dispensée d'impot sur ces revenus ?

    quelle est la base légale ?

    merci.


    « L’esprit s’enrichit de ce qu’il reçoit, le cœur de ce qu’il donne. »

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    dach
    Pimonaute intarissable
    Lieu : Hainaut
    Inscription : 08-12-2010
    Messages : 540

    Re : Copropriete : imposition du revenu des loyers ex-conciergerie louée en bureaux

    ninifel a écrit :

    Que faut-il savoir au sujet de  l'imposition des revenus locatifs d'une ex-loge conciergerie louée à usage de bureaux  ?

    Je pense que l'ACP ne peut pas louer une ex-loge conciergerie directement. Pour moi, juridiquement, ce sont les copropriétaire qui sont les bailleurs.
    Dans le RC de leurs part privative sont inclus le RC des partie commune et donc aussi ceux de la loge.
    Si il y a accord sur le bail de la part des CP (peut-être via l'AG de l'ACP, si les CP l'ont mandaté pour ce faire), les revenus locatifs doivent être déclarés dans sa propre déclaration IPP (ou ISOC si le CP est une société) par chaque CP proportionnellement à leurs quotes-parts.

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    ninifel
    Pimonaute intarissable
    Inscription : 18-07-2007
    Messages : 1 496

    Re : Copropriete : imposition du revenu des loyers ex-conciergerie louée en bureaux

    Le raisonnement est intéressant pour clarifier le sujet, je réalise qu'une ex-loge conciergerie n'a pas de Revenu cadastral ......ça se complique les choses, et comment déclarer un bail dans pareille situation ?


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    dach
    Pimonaute intarissable
    Lieu : Hainaut
    Inscription : 08-12-2010
    Messages : 540

    Re : Copropriete : imposition du revenu des loyers ex-conciergerie louée en bureaux

    ninifel a écrit :

    Le raisonnement est intéressant pour clarifier le sujet, je réalise qu'une ex-loge conciergerie n'a pas de Revenu cadastral ......ça se complique les choses, et comment déclarer un bail dans pareille situation ?

    le RC est déjà déclaré pour les CP qui louent déjà leurs biens. Pour le cas des CP occupants, il faut sans doute déterminer la part du RC de la loge au prorata des surfaces et quotes-parts...

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    ninifel
    Pimonaute intarissable
    Inscription : 18-07-2007
    Messages : 1 496

    Re : Copropriete : imposition du revenu des loyers ex-conciergerie louée en bureaux

    Dach a vu juste (merci) :

    - Dans le RC des parts privatives des CPS sont inclus le RC des partie commune et donc aussi ceux de la loge.

    - les revenus locatifs doivent être déclarés dans sa propre déclaration IPP (ou ISOC si le CP est une société) par chaque CP proportionnellement à leurs quotes-parts.
    ----> Annuellement le Syndic doit envoyer une attestation de revenus à chaque CP

    Jusqu'à présent le bail n'était pas enregistré et  on faisait rien dans les règles sans le savoir....


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    GT
    Pimonaute incurable
    Inscription : 11-10-2014
    Messages : 3 790

    Re : Copropriete : imposition du revenu des loyers ex-conciergerie louée en bureaux

    Sont imposables au titre de revenus immobiliers les revenus de biens immobiliers que le contribuable personne physique n'a pas affecté à l'exercice de son activité professionnelle. Il s'agit des biens entrant dans le patrimoine d'une personne physique.

    Pour les biens donnés en location par ce contribuable à une personne morale " société", le montant brut imposable au titre de revenus immobiliers est égal au montant total des loyers avec comme minimum le revenu cadastral indexé et éventuellement revalorisé.

    Dans la déclaration à l'IPP, ex.imp.2015, les revenus afférents aux immeubles entrant dans le patrimoine d'une personne physique et donnés en location à une société doivent être déclarés au cadre III, revenus immobiliers, 5 a) bâtiments, aux codes 1109-55 et 20109-25 (intitulé RC) ainsi que 1110-54 et  2110-24 (intitulé loyer brut).

    En principe, le RC de la loge n'a pas été attribué. La première démarche à  effectuer (par qui?) serait de demander à l'administration compétente d'établir un RC fictif pour cette loge en espérant qu'elle réponde favorablement à cette demande (?). Quant au loyer brut, il devrait apparaître dans les documents communiqués par le syndic aux copropriétaires. Le nouveau plan comptable pour les associations de copropriétaires prévoit un compte "7" produits.

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    ninifel
    Pimonaute intarissable
    Inscription : 18-07-2007
    Messages : 1 496

    Re : Copropriete : imposition du revenu des loyers ex-conciergerie louée en bureaux

    Cette absence de RC ne semble pas constituer un souci pour relouer car depuis déja lontemps les Syndics recevaient le loyer (affecté au fonds de réserve) de l'ex-loge conciergerie louée en bureaux ( avec permis d'urbanisme). J'imagine pas  embêter mon Syndic et mes CPS pour leur demander l'attribution d'un RC fictif , mais je retiens l'idée si nécessaire.

    A ce sujet,   j'ai interrogé un notaire spécialisé dans l'hypothèse d'un scénario de vente ( donc création d'un nouveau bien avec quotités et RC). A mon étonnement il m'a répondu que les RC des CPs ne sont pas revus à la baisse à la suite de la vente de la conciergerie.

    merci à GT pour les précisions dans la déclaration à l'IPP
    Bon WE


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    grmff
    Pimonaute non modérable
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    Re : Copropriete : imposition du revenu des loyers ex-conciergerie louée en bureaux

    Dans certaines régions, le RC officieux attribué à la loge est de zéro. Et quand la loge devient autre chose et que le cadastre est mis au courant, le RC de l'immeuble augmente. Pas de diminutions des RC officieux des appartements, mais attribution d'un RC supplémentaire à ce nouveau lot.

    Dans le cas des copropriétés, ce sera pareil. La loge appartenant à l'ACP, c'est l'ACP qui aura un RC à payer, des revenus à déclarer, etc.


    Grmf!
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    GT
    Pimonaute incurable
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    Re : Copropriete : imposition du revenu des loyers ex-conciergerie louée en bureaux

    Si dans le RC des parts privatives des CPS seraient inclus les RC des parties communes et donc aussi ceux de la loge, il conviendra en cas de location de la conciergerie de connaître le RC attribué à la conciergerie afin que les propriétaires puissent remplir correctement leurs déclarations à l'IPP.
    Cet élément est indispensable pour compléter les codes 1109-55 et 20109-25 de la déclaration à l'IPP.

    exemple :
    1 ACP de 10 biens dont le RC pour chacun de ceux-ci est de 2500 € (total des RC des biens pr l'ensemble des copropriétaires = 25000 €) et non donnés en location.
    RC du bien d'un copropriétaire : 2500 € ( y compris sa quotité du RC de la conciergerie commune appartenant à tous les copropriétaires).
    RC  (fictif) de la conciergerie fixé par l'administration : 2000€
    RC d'un bien après location conciergerie : 2500 € - 200 € (2000/100) = 2300 €
    RC de tous les biens (après location de la conciergerie : 23000 € (A)
    RC (fictif) relatif à la conciergerie donnée en location : 2000 € (B)
    (A) + (B) = 25000 €

    En ce qui concerne la conclusion d'un acte de disposition immobilier (p.e. vente de la conciergerie) cité à l'article 577-7, § 1, 2°, e, C. civil, elle entraîne, nous apprend le notaire ERNEUX ( Les aspects de droits d'enregistrement de la copropriété forcée, Conseil francophone de la Fédération royale du notariat belge, Actualités notariales de la copropriété, Bruylant, 2015, page 139)  une redéfinition des quotités afférentes aux différents lots.

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    luc
    Pimonaute non modérable
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    Re : Copropriete : imposition du revenu des loyers ex-conciergerie louée en bureaux

    GT a écrit :

    Si dans le RC des parts privatives des CPS seraient inclus les RC des parties communes et donc aussi ceux de la loge, il conviendra en cas de location de la conciergerie de connaître le RC attribué à la conciergerie afin que les propriétaires puissent remplir correctement leurs déclarations à l'IPP.
    Cet élément est indispensable pour compléter les codes 1109-55 et 20109-25 de la déclaration à l'IPP.

    Selon moi le RC de la conciergerie ne peut pas être déterminé ni calculé par le fisc.

    En effet si un propriétaire A est propriétaire d'un lot privatif, A est aussi copropriétaire pro-rata des parties communes. Le RC de A est calculé sur cet ensemble inséparable.

    En plus l'ACP ne peut pas avoir de patrimoine et elle ne sait donc pas mettre en location des parties communes. Mettre en location est ne fait pas part de la conservation ni de l'administration de l'immeuble. En bref: l'ACP ne peut pas être un régisseur pour les copropriétaires.

    Art. 577-5.
      § 3. L'association des copropriétaires ne peut avoir d'autre patrimoine que les meubles nécessaires à l'accomplissement de son objet, qui consiste exclusivement dans la conservation et l'administration de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis.


    Cordialement,

    Luc

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    GT
    Pimonaute incurable
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    Re : Copropriete : imposition du revenu des loyers ex-conciergerie louée en bureaux

    La conciergerie ( idem pr le hall d'entrée, les allées....) n'est pas la propriété de l'ACP mais elle est l'accessoire de toutes les parties privatives et constitue le patrimoine indivis des copropriétaires et non le patrimoine de la personne morale "association des copropriétaires".

    Lorsque la conciergerie est occupée gratuitement par du personnel de la copropriété, l'employeur (l'ACP) est tenu via son syndic d'établir une fiche de revenus (appelée 281.10) à transmettre à l'administration fiscale et à l'employé  ou l'ouvrier reprenant, entre autres, les avantages en nature dont il a bénéficié (eau, électricité, mise à disposition d'un logement..)

    Le calcul de la mise à disposition d'un logement fait intervenir le revenu cadastral.

    A cet égard, le numéro 36/94 du commentaire administratif  des impôts sur les revenus nous apprend :

    "Lorsqu'un RC distinct n'a pas été attribué à l'immeuble ou à la partie d'immeuble, mis à disposition gratuite (p. ex. locaux privatifs, dépendances bâties et/ou non bâties, occupés et/ou utilisés par des concierges, gardiens, employés directeurs, etc.), le bénéficiaire de l'avantage, l'employeur ou la société (propriétaire ou locataire de l'immeuble) ou l'un et l'autre peuvent demander aux services du Cadastre de leur communiquer le RC (partiel) de cet immeuble ou de cette partie d'immeuble. "

    http://ccff02.minfin.fgov.be/KMWeb/docu … ighlighted

    Mutatis mutandis, dès lors qu'un copropriétaire doit disposer du RC de la conciergerie pour remplir sa déclaration aux impôts sur les revenus, l'administration devrait lui communiquer sur demande cette information si la conciergerie n'a pas été cadastrée séparément.

    Seule l'administration peut calculer le RC.

    Dernière modification par GT (17-10-2015 08:29:40)

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    Aime ce post :

    PIM

    grmff
    Pimonaute non modérable
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    Re : Copropriete : imposition du revenu des loyers ex-conciergerie louée en bureaux

    luc a écrit :

    En plus l'ACP ne peut pas avoir de patrimoine et elle ne sait donc pas mettre en location des parties communes. Mettre en location est ne fait pas part de la conservation ni de l'administration de l'immeuble. En bref: l'ACP ne peut pas être un régisseur pour les copropriétaires.

    Art. 577-5.
      § 3. L'association des copropriétaires ne peut avoir d'autre patrimoine que les meubles nécessaires à l'accomplissement de son objet, qui consiste exclusivement dans la conservation et l'administration de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis.

    Je ne partage évidemment pas cet avis.

    Une ACP peut parfaitement décider de louer une conciergerie. La conciergerie fait de facto partie de la copropriété, est une partie de l'indivision, et donc doit être gérée par cette indivision.

    Que ce soit "géré" en gardant sa fonction de conciergerie, ou loué pour faire rentrer des sous dans la caisse et diminuer les frais de tous, cela reste géré par l'ACP, représentée par son syndic.

    Laisser la conciergerie vide, c'est une faute claire de gestion de la copropriété.

    A suivre votre raisonnement, les copropriété ne pourraient pas louer les toitures pour y mettre des antennes GSM, ne pourrait pas louer de places de parking, ne pourraient pas louer leur mur ou leurs toits pour mettre des pubs, toutes choses qui se font couramment, qui aident à faire diminuer les frais des ACP, et qui font preuves d'une bonne gestion d'une copropriété.


    Grmf!
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