Mandat au Cdc pour choisir le nouveau Syndic (Page 1) / Copropriétés forcées / Pim.be
[h1_forum_fluxbb] 2017-03-22T11:29:16+00:00

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Mandat au Cdc pour choisir le nouveau Syndic

ninifel
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Mandat au Cdc pour choisir le nouveau Syndic

Je ne suis pas d'accord avec un contrat qui est proposé par un Syndic IPI en ces termes: " Vu l'offre qui est annexée au présent contrat et qui en détermine les conditions particulières....Si l'assemblée a mandaté le CONSEIL DE COPROPRIETE pour CHOISIR le nouveau SYNDIC, le conseil de copropriété devra rédiger un proces-verbal de leur réunion et mentionner les coordonnées du Syndic choisi"

J'estime que le Cdc n'a qu'un devoir de surveillance du Syndic mais certainement pas un pouvoir de fabriquer des procès-verbaux officiels au nom de l'ACP.

Qui n'est pas d'accord ?

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grmff
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Re : Mandat au Cdc pour choisir le nouveau Syndic

C'est bizarre qu'un contrat de syndic propose que ce soit le CdC qui choisisse le syndic.

Je suppose que ce n'est pas ce qui est préconisé, mais que certaines ACP font ainsi, et que c'est pour cette raison que le syndic a adapté son contrat en ce sens.

Sous réserve des compétences légales du syndic et de l'assemblée générale, le conseil de copropriété peut recevoir toute autre mission ou délégation sur décision de l'assemblée générale prise à la majorité des trois quarts des voix. Une mission ou une délégation de l'assemblée générale ne peut porter que sur des actes expressément déterminés et n'est valable que pour un an.

L'ACP peut déléguer à qui il veut toutes les missions, exceptés les missions légales du syndic. Il peut donc déléguer le choix du syndic.

Dans certains cas, la discussion est claire lors de l'AG sur les choses qu'on attend d'un syndic, mais toutes les réponses aux questions en sont pas disponibles. Il est alors décidé de laisser le CdC choisir le syndic, sous-entendu sur base des critères discutés en AG. Cela évite une AG supplémentaire, ou un choix précipité sans connaissance complète du dossier.

Je reconnais que ce n'est pas idéal comme mode de fonctionnement, et que c'est sujet à dérive.


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Le bonheur n'est pas une destination. C'est une façon de voyager. (Lao Tseu)
Et un peu de chocolat... (Grmf!)

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luc
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Re : Mandat au Cdc pour choisir le nouveau Syndic

grmff a écrit :

.... L'ACP peut déléguer à qui il veut toutes les missions, exceptés les missions légales du syndic. Il peut donc déléguer le choix du syndic. ...

L'AG ne peut pas déléguer des missions que la loi loi donne explicitement. Comme nommer un syndic.

Dernière modification par luc (23-09-2015 19:47:12)


Cordialement,

Luc

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GT

ninifel
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Re : Mandat au Cdc pour choisir le nouveau Syndic

Cela ne figure pas dans le contrat  mais dans les "conditions particulières de l'offre" du Syndic IPI.

Je vais essayer de demander également l'avis juridique  du SNPC

Merci

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GT
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Re : Mandat au Cdc pour choisir le nouveau Syndic

J'ai le souvenir d'une décision de justice : l'AG ne peut déléguer au CDC le choix du syndic, choix qui est une prérogative exclusive de l'AG.

Quant aux contrats de syndics, ils ne peuvent déroger ni à la loi, ni aux dispositions des statuts dans la mesure où ces derniers ne sont pas en contradiction avec la loi.

Dernière modification par GT (23-09-2015 20:58:23)

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GT
Pimonaute incurable
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Re : Mandat au Cdc pour choisir le nouveau Syndic

D'une part

Le CDC  est chargé  de veiller à la bonne exécution par le syndic de ses missions.
Il peut recevoir toute autre mission ou délégation sur décision de l'AG sous réserve des compétences légales du syndic et de l'AG (art. 577-8/1, C. civil).

D'autre part
Lorsqu'il n'est pas désigné par le règlement de copropriété, le syndic est nommé par la mpremière AG ou, à défaut par décision du juge, à la requête de tout copropriétaire ou de tout tiers ayant un intérêt (...)
Le mandat du syndic ne peut excéder 3 ans mais peut être renouvelé par décision expresse de l'assemblée générale. (art. 577-8, al. 1 et 3, C.civil).

Conclusion : L'AG ne peut déléguer au CDC le pouvoir de choisir le syndic.

Pour des raisons pragmatiques, il est admis que l'AG puisse déléguer au CDC la formalité de la signature du contrat du syndic (instrumentum) dont le contenu aura été approuvé par le vote des copropriétaires (negotium). Ainsi le juge de Paix de Turnhout (21/9/2012) a décidé que la délégation de compétence donnée à 2 membres du CDC ne peut aller jusqu'à leur donner le pouvoir de conclure un contrat contraignant de syndic sans l'intervention de l'AG

Dès lors que l'AG n'a pas le pouvoir de mandater le CDC pour choisir le syndic, la question relative à la rédaction du procès verbal de la réunion (aboutissant au choix du syndic) devient sans objet.

Par ailleurs, l'art. 577-8, § 2, C. civil prévoit que l'extrait de l'acte portant désignation ou nomination du syndic  et comportant diverses indications est affiché à la diligence de ce dernier dans les 8 jours de la prise de cours de sa mission.

Dernière modification par GT (23-09-2015 22:24:42)

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GT
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Re : Mandat au Cdc pour choisir le nouveau Syndic

Je lis dans une revue spécialisée, sous la plume de Maître M - P TORDOIR le texte ci-après :

"Le syndic est nommé par l'assemblée générale des copropriétaires (hormis le cas où le syndic est initialement désigné par le règlement de copropriété, ou en cas de carence de l'assemblée générale, sur décision du tribunal).Il s'agit d'une compétence spéciale et exclusive attribuée par la loi à cet organe de l'association des copropriétaires. Cette attribution légale est impérative et s'impose donc à l'égard de toutes éventuelles conventions contraires. Par voie de conséquence   ne peut déléguer l'exercice de ce pouvoir à un tiers ou à l'imaginer, à un autre organe de l'association, par exemple au conseil de gérance. "

Et il ajoute faisant référence à une décision du 21 décembre 1999  du juge de paix d'Alost

"Si une telle décision de délégation venait néanmoins à être prise, elle serait "irrégulière" et pourrait être annulée, car excédant manifestement les attributions de l'assemblée et contraire à la compétence qui lui est réservée par la loi".

Pour rappel, tout copropriétaire peut demander au  juge d'annuler  ou de réformer une décision irrégilière, frauduleuse ou abusive de l'assemblée générale. Cette action doit être intentée dans un délai de 4 mois à compter de la date à laquelle l'AG a eu lieu (art. 577-9, § 2 C.civil).

A défaut d'intentement de cette action ds le délai, je crains bien que la décision de choix du syndic attribuée au CDC ne soit définitive.

Pour intenter une action, il faut aussi parfois que le copropriétaire concerné ait voté contre la décision (ou se soit abstenu ?).

En ce qui concerne le contenu du contrat du syndic, l'AG doit avoir été obligatoirement consultée et s'être prononcée par un vote.

A cet égard, le JP de Brasschaat dans une décision du 21/1/2014 a invalidé un contrat de syndic pcq l'AG n'avait pas voté sur les conditions de celui-ci.

Dernière modification par GT (24-09-2015 15:01:42)

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Tintin
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Re : Mandat au Cdc pour choisir le nouveau Syndic

En copropriété il n'y a aucune protection juridique, car les juges se référent plus souvent à la doctrine, à la jurisprudence, au règles du droit commun, plutôt qu'à la loi. Comme l'a dit, Monsieur Vandenberghe, lors des travaux préparatoires de la loi du 6 juin 2010.
En matière de copropriété, la jurisprudence va dans tous les sens.
Partant de ce constat, qui a raison qui a tort ? La réponse est personne et tout le monde. Cela  dépend du juge.

Ceci dit, il faut essayer de réfléchir avec son bon sens et en respectant la loi et les statuts.

La réponse qui me semble se dégager de ces discussions, est que l'ACP peut déléguer au Conseil de copropriété, de sélectionner un syndic (de préférence au moins deux) avec la proposition de contrat, mais c'est à l'ACP qu'il revient d'officialiser la nomination du syndic et de son contrat.

Ceci est mon bon sens, mais je suis convaincu que certains juges,valideraient la nomination d'un syndic et son contrat, par le conseil de copropriété, qui aurait été désignée par l'ACP. D'autres refuseraient.

Ce qu'il faut obtenir avant toute chose, c'est un consensus le plus large possible de l'assemblée. Les juges n'aiment pas aller dans le sens contraire des majorités.

Il est toujours 100 fois mieux de traiter les problèmes entre les copropriétaires que d'aller en débattre en justice. La justice est gouffre financier pour tous. Mieux vaut investir son argent dans la rénovation de l'immeuble et pour son isolation.

Les copropriétés les mieux gérées ne sont pas celles qui ont le meilleure syndic, mais les meilleures copropriétaires.

Malheureusement il y a de trop nombreuses copropriétés où la majorité délègue sa responsabilité au syndic et à quelques copropriétaires très influents. Dans ce cas, seule la justice pourra peut-être vous donner raison

Dernière modification par Tintin (25-09-2015 00:33:05)


je ne laisse pas les autres agir à ma place

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panchito
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Re : Mandat au Cdc pour choisir le nouveau Syndic

Les copropriétés les mieux gérées ne sont pas celles qui ont le meilleure syndic, mais les meilleures copropriétaires.

Malheureusement il y a de trop nombreuses copropriétés où la majorité délègue sa responsabilité au syndic et à quelques copropriétaires très influents. Dans ce cas, seule la justice pourra peut-être vous donner raison

10/10

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ninifel
Pimonaute intarissable
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Re : Mandat au Cdc pour choisir le nouveau Syndic

Reçu également la réponse du SNPC : La nomination du syndic relève des seuls pouvoirs de l'AG. Cette nomination ne peut être déléguée au Conseil de copropriété.
(voir MOSTIN, "Le syndic de copropriété", Kluwer, 2012, p. 27).

Toute cela permet d'informer valablement les copropriétaires préventivement.

Coup de chapeau à GT avec un grand merci

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ninifel
Pimonaute intarissable
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Re : Mandat au Cdc pour choisir le nouveau Syndic

en résumé ça fait trop longtemps que cette pratique illégale n'est pas sanctionnée comme il se devrait par une bonne loi d'Ordre Public par les Ministres belges qui sont les responsables de cette matière au Code Civil  :

QU’il  ne peut résulter d’une décision de l’A.G. que le Conseil de Gérance se voit confier les compétences exclusives de l’assemblée telle que la nomination du syndic (J.P. Alost, 21 décembre 1999) ; 

"Si une telle décision de délégation venait néanmoins à être prise, elle serait "irrégulière" et pourrait être annulée, car excédant manifestement les attributions de l'assemblée et contraire à la compétence qui lui est réservée par la loi".

QU’un Conseil de Gérance auquel est attribué de larges pouvoirs développe souvent une source de troubles dans l’administration de l’immeuble (La copropriété, 5 ans d’application de la loi - colloque du 16 mars 200, Ed. UCL, pp.319 et 323) ;

La nomination du syndic relève des seuls pouvoirs de l'AG. Cette nomination ne peut être déléguée au Conseil de copropriété.
(voir MOSTIN, "Le syndic de copropriété", Kluwer, 2012, p. 27).

le JP de Brasschaat dans une décision du 21/1/2014 a invalidé un contrat de syndic pcq l'AG n'avait pas voté sur les conditions de celui-ci.

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GT
Pimonaute incurable
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Re : Mandat au Cdc pour choisir le nouveau Syndic

Ninifel a écrit :

"en résumé ça fait trop longtemps que cette pratique illégale n'est pas sanctionnée comme il se devrait par une bonne loi d'Ordre Public par les Ministres belges qui sont les responsables de cette matière au Code Civil " :

En l'état actuel de la législation belge, les dispositions relatives à la copropriété forcée des immeubles ou groupes d'immeubles bâtis sont, nous apprend l'article 577-14 du C. civil impératives. En France, si je ne me trompe, les dispositions en cette matière, sont d'ordre public.
Le législateur belge - c'est son choix et il s'impose- n'a pas entendu donner un caractère d'ordre public à ces dispositions. La portée de ces 2 notions (ordre public et impératif) est différente. 

Et quand bien même, les dispositions seraient d'ordre public, la ministre de la justice n'est pas compétent pour sanctionner les contraventions à celles-ci mais bien le pouvoir judiciaire.

Quant aux lois, c'est le législateur qui les vote suite à soit un projet de loi, soit à une proposition de loi.

En d'autres mots, et par exemple, si une AG a donné mandat au CDC pour le choix du syndic, un copropriétaire qui a voté contre la résolution (ou qui se serait abstenu ?) ainsi que le copropriétaire défaillant lors de l 'AG n'ont  d'autre choix que de s'adresser dans le délai requis au juge pour contester la décision de l'AG.  Le Ministre de la justice n'intervient pas ici.

Dernière modification par GT (29-09-2015 10:26:29)

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rexou
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Re : Mandat au Cdc pour choisir le nouveau Syndic

ninifel a écrit :

Je ne suis pas d'accord avec un contrat qui est proposé par un Syndic IPI en ces termes: " Vu l'offre qui est annexée au présent contrat et qui en détermine les conditions particulières....Si l'assemblée a mandaté le CONSEIL DE COPROPRIETE pour CHOISIR le nouveau SYNDIC, le conseil de copropriété devra rédiger un proces-verbal de leur réunion et mentionner les coordonnées du Syndic choisi"

J'estime que le Cdc n'a qu'un devoir de surveillance du Syndic mais certainement pas un pouvoir de fabriquer des procès-verbaux officiels au nom de l'ACP.

Qui n'est pas d'accord ?

Un CP qui est en désaccord avec cette procédure irrégulière peut le mentionner lors de l'AG. Si la majorité persiste à mandater le CDC pour une mission exclusivement du ressort de l'AG, ce CP (dont le vote ne validera pas cette position) pourra, dans un délai de 4 mois introduire un recours en justice de paix.

A défaut de recours dans le délai imparti, la procédure et la nomination seront validée et définitive.


rexou

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luc

GT
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Re : Mandat au Cdc pour choisir le nouveau Syndic

Ninifel a écrit :

"Je comprends pas pourquoi vous trouvez chouette qu'un Cp lambda minoritaire doive se battre tout seul sur ce point fondamental ?"

Ninifel, je suppose que vous vous adressez à moi. Si c'est la cas, ne me faites pas dire ce que je n'ai pas exprimé.
Où est-vous allé cherché que je trouvais chouette qu'un Cp lambda minoritaire doive se battre tout seul ?
Relisez-moi, et éventuellement relisez-moi, svp. Me serais-je exprimé dans le sens que vous avancez ?
Je me suis limité essentiellement à tenter de circonscrire la législation actuellement en vigueur.

Dernière modification par GT (29-09-2015 13:47:02)

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rexou
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Re : Mandat au Cdc pour choisir le nouveau Syndic

Sur la base des informations lues sur ce forum, vous pouvez informer les participants à votre prochaine AG de ce que disent les dispositions légales.

Vous pouvez demander et même proposer la candidature d'autres syndics, et faire porter le point "choix d'un syndic" à l'ordre du jour.

Si contre toute attente, l'AG décide de déléguer ce choix au CDC, à vous (et/ou aux autres insatisfaits éventuels de ce choix) de contester cette décision en justice dans un délai de 4 mois. Il peut arriver aussi que le choix de deux syndics soit en balance et que la décision finale dépende de l'un ou l'autre point de détail à vérifier/confirmer... et que l'AG délègue au CDC pour éviter les frais d'une AGE qui serait alors nécessaire.

Au stade actuel, il me semble que vous partez en guerre contre une simple possibilité qui est mentionnée dans le contrat de ce syndic, qui n'est encore par ailleurs qu'un candidat parmi d'autres. Et ce contrat tient compte aussi de l'éventualité d'une AG qui ne serait pas en mesure de choisir dans l'immédiat et déciderait de déléguer au CDC. Les membres (en tout cas leur majorité) de cette AG ne seraient pas pour autant "malhonnêtes", mais décideraient de privilégier l'esprit pratique à la rigueur du législateur. Dans ce cas, n'importe que CP lambda peut s'y opposer dans le délai prescrit par la loi.


rexou

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