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577-8 18° code civil

ninifel
Pimonaute intarissable
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577-8 18° code civil

On me refuse la mise à l'ordre du jour  d'un budget de charges courantes à voter ( 577-8 18° CC) sous prétexte que l'ACP  fonctionne en décompte trimestriels/semestriels des dépenses et qu'en conséquence cela n'aurait strictement aucun sens de faire un budget.

Qui comprend cette logique qui m'échappe ?

Faut-il changer ce système pour fonctionner avec un budget prévisionnel ?


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Adam
Pimonaute assidu
Lieu : Bruxelles
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Re : 577-8 18° code civil

Je suppose que celà signifie que l'ACP dispose actuellement d'un fonds de roulement suffisant pour couvrir au moins un trimestre ou semestre de dépenses courantes, et demande le remboursement des dépenses réelles tous les trimestres ou semestres.

Dans mon ACP par exemple, nous émettons un décompte des charges effectives tous les trimestres, et le fonds de roulement est dimensionné pour pouvoir payer les charges effectives de deux trimestres. Dans ce mode de fonctionnement, le syndic proposerait d'augmenter le fonds de roulement s'il devait constater une augmentation permanente des dépenses réelles telle que le fonds de roulement actuel ne couvre plus deux trimestres de dépenses réelles. Il argumenterait sa proposition de nouveau montant sur base d'un budget inspiré par son observation de l'augmentation des charges réelles. Il n'est donc pas nécessaire d'avoir systématiquement un budget pour le plaisir d'avoir un budget, le budget de fait étant un multiple du fonds de roulement.

Vous aurez compris que ce mode de fonctionnement diffère de celui qui consiste à verser régulièrement des provisions de charges justifiées par un budget : chez nous, la provision de charges est la part du CP dans le fonds de roulement, et celle-ci est reconstituée tous les trimestres par le paiement des charges réelles de la période écoulée, justifiée par un décompte détaillé avec pièces justificatives.


Adam   -   Syndic et CP dans une ACP de moins de 20 lots - Non-professionnel - Débutant - Non-juriste.
"Depuis que je suis syndic, l'immobilier m'habite bien plus que je ne l'habite moi-même" - CJT
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panchito
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Inscription : 20-06-2012
Messages : 6 316

Re : 577-8 18° code civil

Effectivement, si votre fonds de roulement est suffisant et qu'il n'y a pas de mauvais payeurs mieux vaut payer tous les trimestres es charges correspondants aux  coûts réels des 3 derniers mois.

Dernière modification par panchito (30-09-2015 08:02:38)

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dach
Pimonaute intarissable
Lieu : Hainaut
Inscription : 08-12-2010
Messages : 537

Re : 577-8 18° code civil

ninifel a écrit :

On me refuse la mise à l'ordre du jour  d'un budget de charges courantes à voter ( 577-8 18° CC) sous prétexte que l'ACP  fonctionne en décompte trimestriels/semestriels des dépenses et qu'en conséquence cela n'aurait strictement aucun sens de faire un budget.

Le "on" est je suppose le syndic de votre ACP.
Le choix d'établir les budget (dépenses courantes &  frais extraordinaires) et de les joindre à l'ordre du jour de l'AG n'est pas une option, c'est une obligation du syndic (CC art 577-8 §4 18°).
Le choix du décompte trimestriels/semestriels est établi éventuellement par les statuts et ne devrait pas entrer en conflit avec l'obligation des budgets annuelles.
Les montants estimés des apports des décomptes doivent simplement être budgétisé comme n'importe quel autres apports.
Si il y a conflit, le syndic aurait du proposer l'adaptation des statut et dans tout les cas le CC prévaut sur les statuts.

Pour justifier les avances des copropriétaire (càd le fonds de réserve et de roulement), le budget me parait indispensable ! Le budget permet aussi éviter les impayés justifiés par certain CP 'On n'avait pas prévu de payer ce montant' ou 'On n'a pas reçu l'appel de fonds'.
Pour rappel, je maintiens le principe que l'ACP n'a pas de fonds propres mais uniquement des avances appartenant aux CP.

Le syndic inscrit à l'ordre du jour les propositions écrites des copropriétaires (CC Art 577-6 §3). Il n'est pas prévu de filtre de ce qui peut ou ne peut pas être inscrit.

Dernière modification par dach (30-09-2015 12:37:18)

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Adam
Pimonaute assidu
Lieu : Bruxelles
Inscription : 27-07-2015
Messages : 76

Re : 577-8 18° code civil

dach a écrit :

Pour justifier les avances des copropriétaire (càd le fonds de réserve et de roulement), le budget me parait indispensable !

D'accord avec vous.

En termes de gestion, l'ACP devrait se poser la question du dimensionnement de son fonds de roulement, de son fonds de réserve, des ses provisions de charges, en vue d'un fonctionnement correct et sans trop de risques.
Quiconque tentera de répondre à cette question établira inévitablement un budget, qui n'est rien d'autre qu'une estimation des dépenses et rentrées probables.

dach a écrit :

Le choix d'établir les budget (dépenses courantes &  frais extraordinaires) et de les joindre à l'ordre du jour de l'AG n'est pas une option, c'est une obligation du syndic (CC art 577-8 §4 18°).

D'accord avec vous.

Hors sujet, mon avis personnel est que cette obligation n'apporte pas grand chose à personne.

En ce qui concerne les dépenses courantes dans une ACP établie, le syndic peut parfaitement remplir l'obligation de l'article cité en donnant comme estimation "le même montant que l'année passée". Cette estimation est souvent très valable, et est déjà connue tant des anciens CPs que des nouveaux.

En ce qui concerne les frais extraordinaires prévisibles, il me semble que la majorité d'entre eux doivent être discutés et votés séparément, avec bien plus de détails que ce qu'un budget ne fournit. Ces débats et décisions sont connus des CPs.

En ce qui concerne la notion même de budget et son utilisation dans l'article cité, sauf erreur de ma part :

- Un budget doit être voté, mais que vote t-on en fait ? A mon avis uniquement que les estimations fournies par le syndic semblent crédibles aux CPs. Le vote d'un budget n'implique pas accord des CPs sur la dépense effective du montant du budget, ni obligation du syndic ou de l'ACP à rester sous le budget.

- La loi ne dit rien concernant les raisons pour lesquelles ces budgets doivent être établis, ni comment ils seront utilisés concrètement au sein de l'ACP ou en justice. Si c'est uniquement à but informatif, l'information est déjà disponible par l'application d'autres obligations légales.

- La loi est muette sur la question essentielle du dimensionnement financier correct de l'ACP (montants du fonds de roulement, du fonds de réserve, des provisions de charges). Cette question me semble pourtant la seule qui nécessite l'établissement d'un budget.


Adam   -   Syndic et CP dans une ACP de moins de 20 lots - Non-professionnel - Débutant - Non-juriste.
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ninifel
Pimonaute intarissable
Inscription : 19-07-2007
Messages : 1 419

Re : 577-8 18° code civil

J'aurais dû mieux préciser le titre  du post: budget prévisionnel des charges courantes et 577-8 18° CC

Je connais  2 modes de fonctionnement des dépenses de l'ACP soit  :
-  par décompte trimestriel/semestriel des dépenses du Syndic ( qui dispose d'un fonds de roulement)
-  par provisions avec une régularisation annuelle

Dans les deux cas je crois possible de calculer un budget prévisionnel des charges courantes en faisant l'addition du montant des 14 contrats de l'ACP.

je ne comprends pas que l'on me dise non...non et non.


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max11
Pimonaute intarissable
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Messages : 756

Re : 577-8 18° code civil

ninifel a écrit :

Dans les deux cas je crois possible de calculer un budget prévisionnel des charges courantes en faisant l'addition du montant des 14 contrats de l'ACP.

je ne comprends pas que l'on me dise non...non et non.

Vous avez donc tous les éléments pour le réaliser vous-même en consultant vos décomptes de l'an dernier.... 
Pourquoi se prendre la tête avec cela s'il s'agit juste de reprendre les montants des contrats et des charges précédentes (car, bien souvent, ce n'est que cela qui est fait....)  ?

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dach
Pimonaute intarissable
Lieu : Hainaut
Inscription : 08-12-2010
Messages : 537

Re : 577-8 18° code civil

Adam a écrit :

- Un budget doit être voté, mais que vote t-on en fait ? A mon avis uniquement que les estimations fournies par le syndic semblent crédibles aux CPs. Le vote d'un budget n'implique pas accord des CPs sur la dépense effective du montant du budget, ni obligation du syndic ou de l'ACP à rester sous le budget

Personnellement, je pense qu'un budget engage les CP et donne un cadre financier aux décisions d'AG. Ce n'est pas un acte anodin indicatif.
Il doit être aussi détaillé que possible, tant pour les charges que pour les apports.

Le syndic ne peut utiliser à sa guise les montants d'un poste pour un autre. Le budget est une décision d'AG et doit donc être respecter.

Si le budget ne prévoit pas les montants pour une charge donné, le syndic ne pourrait engager la dépense que dans le cas de mesures conservatoires. 
Idem pour les appels de fonds non prévu au budget, le syndic ne peut pas les exiger pour des financer des dépenses non urgentes.

Les écarts par rapport au budget doivent être justifiés par le syndic. Il se peut qu'un poste est été mal estimé mais l'écart peut signifier qu'une décision d'AG n'a pas exécuté correctement soit par excès soit par défaut.

Par exemple, si la charge "contrôle électrique" est de 75 % inférieur au budget, la question est : Le contrôle a-t-il été effectuée sur toute l'installation
Il arrive aussi que des décisions d'AG ne soient pas clairement délimitées. Dans ce cas le budget donne au moins les limites financières.

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Adam
Pimonaute assidu
Lieu : Bruxelles
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Messages : 76

Re : 577-8 18° code civil

dach a écrit :

Personnellement, je pense qu'un budget engage les CP et donne un cadre financier aux décisions d'AG. Ce n'est pas un acte anodin indicatif. [...]

Je pense que votre manière de voir les chose a du sens.

Je pense également que l'intention de la loi est d'éviter de confronter les CPs à des dépenses inattendues, en fournissant un cadre financier.

Dans notre ACP, nous fournissons ce cadre de la manière suivante :

- Budget prévisionnel des charges courantes = même montant que l'année dernière (sauf s'il y a eu des décisions dont l'impact est chiffrable). A charge du commissaire aux comptes de donner son avis sur les différences constatées en fin d'exercice. Budget des apports = 1/4 du montant annuel tous les trimestres.

- Budget prévisionnel des frais extraordinaires prévisibles = en principe zéro.
Ceci signifie que nous ne donnons aucune latitude au syndic pour engager des dépenses non-urgentes (sauf très petits montants, mais ceci relève du détail).

- Résumé des frais extraordinaires approuvés par l'AG mais pas encore dépensés.
Ceci signifie que nos dossiers et décisions soumis à l'AG comprennent le cadre financier. Par exemple si nous décidons de repeindre la cage d'escalier, la décision comprend l'entrepreneur et le devis (donc la description des travaux et leur prix), et l'autorisation de contracter donnée au syndic, et le mode de financement (utilisation du fonds de réserve existant ou appel complémentaire de fonds) et le timing de financement.
Formellement, ce résumé est renommé "Budget prévisionnel des frais extraordinaires prévisibles", bien que ce ne soit en réalité pas un budget, mais la somme des décisions fermes encore à exécuter.
A charge du commissaire aux comptes de donner son avis sur les éventuelles différences constatées entre devis et paiements réels.

Donc, dans les faits nous n'utilisons le vote des budgets ni comme un engagement de qui que ce soit à quoi que ce soit, ni comme un moyen de contrôle du syndic, mais nous avons un cadre financier fiable.

Dernière modification par Adam (30-09-2015 22:31:32)


Adam   -   Syndic et CP dans une ACP de moins de 20 lots - Non-professionnel - Débutant - Non-juriste.
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