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    On ne retrouve pas les paiements des Cps dans la compta du Syndic

    ninifel
    Pimonaute intarissable
    Inscription : 18-07-2007
    Messages : 1 496

    On ne retrouve pas les paiements des Cps dans la compta du Syndic

    Bonjour,
    je voudrais demander qui en Blegique recoit une comptabilité de Syndic avec les paiements des copropriétaires ?

    MERCI Rexou


    « L’esprit s’enrichit de ce qu’il reçoit, le cœur de ce qu’il donne. »

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    grmff
    Pimonaute non modérable
    Lieu : Sibulaga, Onatawani
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    Re : On ne retrouve pas les paiements des Cps dans la compta du Syndic

    Personnellement, dans la copropriété où je me trouve, je reçois l'information du total des payements faits dans l'année par chaque propriétaire. Je ne reçois pas le détail.

    Dans le passé, dans ma compta de syndic professionnel, je donnais le débit et le crédit des propriétaires sur l'exercice. Lors de l'AG, j'affichais le débit et le crédit suivant provision (parce que c'est parfois très différents, et des propriétaires en ordre de provisions apparaissaient parfois très en débit pour des raisons particulières.)


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    ninifel
    Pimonaute intarissable
    Inscription : 18-07-2007
    Messages : 1 496

    Re : On ne retrouve pas les paiements des Cps dans la compta du Syndic

    Je lis ce témoignage sur le forum a écrit :

    Personnellement, dans la copropriété où je me trouve, je reçois l'information du total des payements faits dans l'anné par chaque propriétaire. Je ne reçois pas le détail.

    Je trouve que ce procédé est absolument parfait , merci.


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    panchito
    Pimonaute non modérable
    Inscription : 19-06-2012
    Messages : 6 541

    Re : On ne retrouve pas les paiements des Cps dans la compta du Syndic

    Le Commissaire au compte vérifie tous les extraits de banque des comptes appartenant à l'ACP. Il voit donc tous les paiements effectuées par les CP.

    Vous ne savez pas qui est le Commissaire aux comptes dans votre copropriété??

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    grmff
    Pimonaute non modérable
    Lieu : Sibulaga, Onatawani
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    Messages : 16 373
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    Re : On ne retrouve pas les paiements des Cps dans la compta du Syndic

    panchito a écrit :

    Le Commissaire au compte vérifie tous les extraits de banque des comptes appartenant à l'ACP. Il voit donc tous les paiements effectuées par les CP.

    Vous ne savez pas qui est le Commissaire aux comptes dans votre copropriété??

    Vous ne répondez pas à la question, et posez une question hors sujet. Inutile. Enervant.

    Avant de faire des commentaires, si vous répondiez, au moins, à la question initiale?


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    panchito
    Pimonaute non modérable
    Inscription : 19-06-2012
    Messages : 6 541

    Re : On ne retrouve pas les paiements des Cps dans la compta du Syndic

    Je suis commissaire aux comptes depuis 1987 dans plusieurs copropriétés à Bruxelles.

    C'est donc en parfaite connaissance de cause que je réponds parfaitement à la question de Ninifel.

    En tant que Commissaire aux Comptes je vérifie tous les trimestres tous les extraits bancaires de la copropriété et je vois donc qui a payé quoi quand.

    Dans toutes les copropriétés où j'ai des biens, nous exigeons de recevoir la balance de CP tous les trimestres et à la demande de n'importe quel CP.

    Ninifel en tant que CP, a le droit de demander un RV au Syndic pour venir consulter les extraits bancaires de son ACP.


    Grmff a écrit :

    Vous ne répondez pas à la question, et posez une question hors sujet. Inutile. Enervant.

    Avant de faire des commentaires, si vous répondiez, au moins, à la question initiale?

    Donc c'est votre commentaire que je trouve particulièrement énervant, mal venu, hors sujet, hors propos, et insultant vis à vis d'experts qui se donnent la peine de répondre gratuitement à des gens qui font un usage manifestement abusif de ce forum. Et qui se permettent même de mettre plusieurs experts renommés de ce forum dans un bac à sable sans qu'ils soient remis à leur place!

    Dernière modification par panchito (15-01-2016 08:15:52)

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    ninifel
    Pimonaute intarissable
    Inscription : 18-07-2007
    Messages : 1 496

    Re : On ne retrouve pas les paiements des Cps dans la compta du Syndic

    p

    panchito a écrit :

    Ninifel en tant que CP, a le droit de demander un RV au Syndic pour venir consulter les extraits bancaires de son ACP.

    our venir consulter les extraits bancaires de son ACP.

    Panchito CE N'EST PAS LA QUESTION


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    rodes
    Pimonaute assidu
    Lieu : Hainaut
    Inscription : 05-09-2012
    Messages : 153

    Re : On ne retrouve pas les paiements des Cps dans la compta du Syndic

    Je suis copropriétaire dans un batiment, ma femme y est copropritaire aussi pour un autre bien.
    Les payements pour les 2 biens sont fait du meme compte.
    J'ai des instructions du syndic pour les communications structurés (qui j'appliques scrupuleusement).
    Toujours est il qu'a chaque trimestre il y a des erreurs (=tout les peyements passent sur le meme bien), je redemandes au syndic, qui me redonnes des instructions, .....

    Pour ce qui est du commissaire au compte, dans une petite copropriété comme la nôtre il doit y avoir +/- 240 (20 fois 12) payements de coproprietaires sur une année, évidemment qu'il ne vérifie pas pour chaque payement en fonction de la communication structuré si le payement a été imputé sur le bon copropriétaire. Et je n'attends pas ça de lui, c'est au copropriétaire de le faire, mais il faut lui donner les moyens.

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    ninifel
    Pimonaute intarissable
    Inscription : 18-07-2007
    Messages : 1 496

    Re : On ne retrouve pas les paiements des Cps dans la compta du Syndic

    Concernant la gentille vérification de routine qu'il faut faire pour s'assurer que l'on tient correctement les comptes d'une Association de Copropriétaires ( droit privé) dont on est membre en qualité de CP , effectivement, une grande partie de surveillance est faisable par chaque copropriétaire et pas seulement par le Commissaire aux comptes :

    Rodes a écrit :

    je n'attends pas ça de lui, c'est au copropriétaire de le faire, mais il faut lui donner les moyens.

    J'approuve cette remarque.

    Que vaut une comptabilité qui présente à l'Assemblée générale les dépenses du Syndic mais pas les recettes  ( paiements et indemnités de sinistres) ?

    Dernière modification par ninifel (15-01-2016 11:05:32)


    « L’esprit s’enrichit de ce qu’il reçoit, le cœur de ce qu’il donne. »

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    luc
    Pimonaute non modérable
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    Re : On ne retrouve pas les paiements des Cps dans la compta du Syndic

    rodes a écrit :

    Je suis copropriétaire dans un batiment, ma femme y est copropritaire aussi pour un autre bien.
    Les payements pour les 2 biens sont fait du meme compte.
    J'ai des instructions du syndic pour les communications structurés (qui j'appliques scrupuleusement).
    Toujours est il qu'a chaque trimestre il y a des erreurs (=tout les paiements passent sur le meme bien), je redemandes au syndic, qui me redonnes des instructions, .....

    @rodes

    Cette "erreur" est pour moi anormale, mais logique.

    Cela en me basant sur mon expérience tant comme comptable qui a utilisé des logiciels comptables et puis comme informaticien, qui a aidé à faire des logiciels comptables "sur mesure".

    • Chaque compte bancaire a un propriétaire.

    • Chaque lot privatif a un propriétaire.

    • Donc le logiciel que le syndic utilise raisonne (fautivement): compte bancaire = même lot = même propriétaire

    Suggestion:

    • à court terme: utiliser un compte bancaire séparé par propriétaire s"un bien.

    • à moyen terme: persuader le syndic de chercher et utiliser un logiciel qui applique effectivement les règles comptables de l'AR du 12.07.2012.

    Si nécessaire et utile,  je peux vous donner une explication technique pour l'aspect comptable.

    Dernière modification par luc (15-01-2016 14:22:18)


    Cordialement,

    Luc

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    luc
    Pimonaute non modérable
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    Re : On ne retrouve pas les paiements des Cps dans la compta du Syndic

    rodes a écrit :

    Pour ce qui est du commissaire au compte, dans une petite copropriété comme la nôtre il doit y avoir +/- 240 (20 fois 12) payements de coproprietaires sur une année, évidemment qu'il ne vérifie pas pour chaque payement en fonction de la communication structuré si le payement a été imputé sur le bon copropriétaire. Et je n'attends pas ça de lui, c'est au copropriétaire de le faire, mais il faut lui donner les moyens.

    Combien d'appartements dans votre immeuble: 20, plus que 20 ou moins que 20?


    Cordialement,

    Luc

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    grmff
    Pimonaute non modérable
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    Re : On ne retrouve pas les paiements des Cps dans la compta du Syndic

    panchito a écrit :

    Donc c'est votre commentaire que je trouve particulièrement énervant, mal venu, hors sujet, hors propos, et insultant vis à vis d'experts qui se donnent la peine de répondre gratuitement à des gens qui font un usage manifestement abusif de ce forum. Et qui se permettent même de mettre plusieurs experts renommés de ce forum dans un bac à sable sans qu'ils soient remis à leur place!

    C''est votre droit le plus strict de trouver énervant que je vous demande de répondre à la question posée. Mais quand on pose une question simple et directe (ce qui n'est pas toujours le cas de Ninifel, je vous le concède, mais qui est le cas ici), on espère avoir une réponse simple et directe. Et éventuellement après, d'autres considérations.

    Dans votre deuxième réponse, vous donnez effectivement votre réponse: vous êtes commissaire aux comptes, seul le commissaire aux comptes à le détail des extraits, et la balance des propriétaires est donnée chaque année.

    C'est à mon avis la situation la plus courante, et une situation "normale".


    Grmf!
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    rexou
    Pimonaute non modérable
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    Re : On ne retrouve pas les paiements des Cps dans la compta du Syndic

    A défaut de commissaire aux comptes, qui n'est pas obligatoire dans une ACP de moins de 20 lots (hors garages, caves, parkings), c'est le Président du CDC qui est chargé de vérifier la compta.

    Et pour la Licorne, si je compte bien : 3 vieilles dames + 6 procurations + Ninifel = 10 lots. Une marge d'erreur est possible, mais moins de 20 lots à coup sur. :-)


    rexou

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    luc
    Pimonaute non modérable
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    Re : On ne retrouve pas les paiements des Cps dans la compta du Syndic

    rexou a écrit :

    A défaut de commissaire aux comptes, qui n'est pas obligatoire dans une ACP de moins de 20 lots (hors garages, caves, parkings), c'est le Président du CDC qui est chargé de vérifier la compta.

    • 20 appt et plus : un CDC est obligatoire

    • 2 appt et plus : un commissaire aux comptes est obligatoire


    Cordialement,

    Luc

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    rexou
    Pimonaute non modérable
    Lieu : bruxelles
    Inscription : 21-03-2010
    Messages : 6 891

    Re : On ne retrouve pas les paiements des Cps dans la compta du Syndic

    C'est vrai Luc, vous avez raison. Toutes mes excuses !  wink


    rexou

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    panchito
    Pimonaute non modérable
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    Messages : 6 541

    Re : On ne retrouve pas les paiements des Cps dans la compta du Syndic

    Donc j'avais bien posé LA bonne question à Ninifel: Avez-vous un commissaire aux comptes?

    Pas la moindre réponse reçue de sa part...

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    GT
    Pimonaute incurable
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    Messages : 3 790

    Re : On ne retrouve pas les paiements des Cps dans la compta du Syndic

    luc a écrit :
    rexou a écrit :

    A défaut de commissaire aux comptes, qui n'est pas obligatoire dans une ACP de moins de 20 lots (hors garages, caves, parkings), c'est le Président du CDC qui est chargé de vérifier la compta.

    • 20 appt et plus : un CDC est obligatoire

    • 2 appt et plus : un commissaire aux comptes est obligatoire

    Luc, quid si,nonobstant l'obligation de principe, l'assemblée générale ne trouve aucun bénévole susceptible de remplir la fonction de commissaire aux comptes et ne veut pas engager un commissaire externe ? Comment s'organise concrètement la vérification des comptes ?

    Hors ligne

    luc
    Pimonaute non modérable
    Lieu : Evere, Bruxelles, Belgique
    Inscription : 09-08-2004
    Messages : 5 038
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    Re : On ne retrouve pas les paiements des Cps dans la compta du Syndic

    GT a écrit :
    luc a écrit :
    rexou a écrit :

    A défaut de commissaire aux comptes, qui n'est pas obligatoire dans une ACP de moins de 20 lots (hors garages, caves, parkings), c'est le Président du CDC qui est chargé de vérifier la compta.

    • 20 appt et plus : un CDC est obligatoire

    • 2 appt et plus : un commissaire aux comptes est obligatoire

    Luc, quid si, nonobstant l'obligation de principe, l'assemblée générale ne trouve aucun bénévole susceptible de remplir la fonction de commissaire aux comptes et ne veut pas engager un commissaire externe ? Comment s'organise concrètement la vérification des comptes ?

    Il y a en fait qu’une possibilité :

    • demander au juge de nommer un syndic provisoire qui organise une AGE avec entre autres  la nomination par l’AG d’un réviseur d’entreprise.

    1) Le juge réforme ainsi la décision de l'AG de ne pas nommer un commissaire.
    2) Le syndic provisoire doit proposer un reviseur (avant 2010) ou au moins 2 (après 2010), cela explicitement et nominativement lors de l'invitation pour l'AGE, en application de l'Art. 577-8 §4 15° CC.
    3) Si un CP a les capacités techniques et est disponible, mais n’est pas nommé par la majorité, alors il peut entamer cette procédure. S’il n’a pas posé sa candidature, il ne peut en pratique probablement pas contester cette décision d’AG, sauf en cas de force majeure (non invité, interdiction de parole, intimidation, …).
    4) Si l’ACP n’a pas encore mis à jour ses statuts elle n’aura pas beaucoup d’arguments à avancer devant le Juge de Paix. En plus elle risque que le juge en plus ordonne, moyennant une astreine par jour, de coordonner ses statuts et en charge le syndic provisoire de proposer le projet.

    Je me base entre autres sur un ensemble de quatre jugements/arrêts dans le contexte de mon ACP : un de 2007 (civil) et un de 2011 (pénal), confirmé en 2011 (en civil) et en 2013 (en pénal). La procédure en pénal (démarré en 2002) voulait faire annuler les jugements civils, parce que les quatre plaignants (mandataires de l’ACP) les considéraient comme des harcèlements.

    Dans mon cas (expérience en comptabilité) j'ai su obtenir cette nomination, puisque le syndic m'avait refusé répétitivement l'accès aux pièces, malgré un jugement de 2005.

    Entre parenthèses: les dispositions de la loi de 2010 ont rendu impossible le saga que j'ai subi entre 2001 et 2013.

    Les dispositions applicables concernant la nomination d’un commissaire aux comptes sont selon moi:

    Art. 577-8/2. L'assemblée générale désigne annuellement un commissaire aux comptes, copropriétaire ou non, dont les obligations et les compétences sont déterminées par le règlement de copropriété.

    Art. 577-8
    § 4. Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé :
    11° de permettre aux copropriétaires d'avoir accès à tous les documents ou informations à caractère non privé relatifs à la copropriété, de toutes les manières définies dans le règlement de copropriété ou par l'assemblée générale ;

    Art. 577-9
    § 2. Tout copropriétaire peut demander au juge d'annuler ou de réformer une décision irrégulière, frauduleuse ou abusive de l'assemblée générale.
    Cette action doit être intentée dans un délai de quatre mois, à compter de la date à laquelle l'assemblée générale a eu lieu.

    Art. 577-14.
    Les dispositions de la présente section sont impératives.
    Les dispositions statutaires non conformes à la législation en vigueur sont de plein droit remplacées par les dispositions légales correspondantes à compter de leur entrée en vigueur.


    Cordialement,

    Luc

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    dach
    Pimonaute intarissable
    Lieu : Hainaut
    Inscription : 08-12-2010
    Messages : 540

    Re : On ne retrouve pas les paiements des Cps dans la compta du Syndic

    Dans mon ACP, je reçois également l'information du total des payements faits dans l'année par chaque propriétaire ainsi que la répartition du total par clef de répartition des charges de chaque propriétaire.

    Concernant le cas de "Rodes", dont le syndic mélange les paiements entre lui et sa femme, il semble que d'une part la communication structurée semble inutile mais problématique.
    Inutile, puisque le syndic n'en tient pas compte.
    Problématique car ce numéro n'indique pas suffisamment clairement quelle est l'intention du versement.
    Si je souhaite faire un paiement de mon compte pour une dette d'une autre personne, j’indiquerai clairement dans la communication mon intention : Acompte charges appartement A pour le compte de X (v/ref 123456789)

    La réponse de "Luc" ( en résumé : Le mélange des paiements c'est la faute du logiciel comptable) , m’interpelle.
    Si un syndic humain n'est pas capable de détecter de simple erreurs d'imputations automatiques de son logiciel, je me demande pourquoi on donnerait pas le numéro IPI aux logiciels plutôt qu'aux syndics humain ...  Un professionnel qui accuse l'informatique pour cacher ses erreurs, ne fait qu’encourager "l'uberisation" de sa profession...

    Pratiquement, il me semble que le syndic qui exerce correctement son mandat devrait s’apercevoir que si des comptes CP sont créditeurs c'est qu'il y a eu des erreurs de paiements ou d'imputation et donc réagir en conséquence (Rembourser l’excédent, corriger l'imputation, mettre en compte d'attente, demander des explications...).

    Pour la petit histoire, j'ai vu un syndic qui 'de bonne fois selon lui', présentait le bilan avec les comptes CP créditeurs non soldés. Résultat : les dettes des CP étaient cachées par les avances des CP qui avaient été payées en fin d'année alors que l'appel de fonds correspondant était inscrit en comptabilité l'année suivante.

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