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    Détermination du BFR de la copropriété

    ninifel
    Pimonaute intarissable
    Inscription : 18-07-2007
    Messages : 1 497

    Détermination du BFR de la copropriété

    l'article 577-8, § 4, 14°, CC prévoit l'obligation pour le syndic
    •    non pas de soumettre à l'AGO  la   liste des contrats de l'ACP
    •    mais un rapport d'évaluation des contrats de fournitures régulières.
    Le syndic soumet non pas une liste mais un rapport, non pas des contrats mais des contrats de fournitures régulières.

    Cela permet d'informer un nouveau copropriétaire à l'AG du fonctionnement de l'entretien courant et des fournisseurs de la coprropriété

    Cela permet également de calculer le BUDGET des CHARGES COURANTES et de déterminer le BFR du Syndic


    Je serai intéressé par la lecture d'exemples de ce rapport à charge du Syndic  conformément à l'article 577-8, § 4, 14° car cela ne se fait pas dans mon ACP
    MERCI !

    Dernière modification par ninifel (05-05-2016 15:38:08)


    « L’esprit s’enrichit de ce qu’il reçoit, le cœur de ce qu’il donne. »

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    PIM
    Pimonaute non modérable
    Lieu : Uccle, Bruxelles, Belgique
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    Re : Détermination du BFR de la copropriété

    "BFR" ??


    Erik DECKERS
    Pim's webmaster (notamment...)
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    max11
    Pimonaute intarissable
    Lieu : Bruxelles
    Inscription : 28-02-2012
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    Re : Détermination du BFR de la copropriété

    PIM a écrit :

    "BFR" ??

    Bien FRançais  ?

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    GT
    Pimonaute incurable
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    Messages : 3 881

    Re : Détermination du BFR de la copropriété

    Après recherches sur google, BFR = besoin en fonds de roulement

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    Francis
    Pimonaute incurable
    Lieu : Bruxelles
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    Re : Détermination du BFR de la copropriété

    Ah, les abréviations ! 

    Dans les acp dont j'étais syndic, j'estimais qu'un fond de roulement devait être de 15% supérieur au budget !  Évidement par période de décompte, annuel, trimestriel, !

    Sur cette base, je n'ai pas eu de problème de disponibilité de fonds !


    Francis

    Il n´y a que deux définitions concernant l´infini:
    l´univers et la bêtise humaine...
    Albert Einstein...

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    andre78fr
    Pimonaute assidu
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    Re : Détermination du BFR de la copropriété

    Bonsoir,

    Pour une véritable analyse du besoin en fonds de roulement il faut regarder l'évolution dans le temps des entrées et des sorties ; les encaissements et les dépenses.

    Si vous avez des grosses factures (fuel + assurance + ....) qui tombent le 10 janvier et que les appels du premier trimestre ne couvrent qu'une partie vous allez manquer de trésorerie à ce moment de l'année et donc avoir besoin d'un fonds de roulement plus important (renommé "avance permanente de trésorerie" dans le plan comptable français depuis 2007). Il ne faut pas confondre ces notions de gestion financière avec le "fonds de roulement" à l'actif = le compte bancaire.

    Si les factures sont régulières, on peut se baser sur un pourcentage du budget (pour info, l'avance française est limitée à 2 mois soit 1/6 du budget annuel) mais parfois il faut gérer des "pointes". Dans mon logiciel je propose une visualisation graphique des soldes qui aide à fixer le montant nécessaire pour éviter d'être à découvert ou en situation tendue :
    evo_solde.gif

    Cordialement,
    André

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    ninifel
    Pimonaute intarissable
    Inscription : 18-07-2007
    Messages : 1 497

    Re : Détermination du BFR de la copropriété

    Oui d'accord pour prévoir un FR large pour couvrir les dépenses du Syndic évidemment

    Mais En procédant par ordre et méthode il convient pour régler ma problématique de fixer en N° le Budget pour l'année N+1 qui comme l'a rappelé le Juge de paix du 4eme canton de BXL doit être soumis à l'examen et l'accord de l'AG

    l'article 577-8, § 4, 14°, CC prévoit l'obligation pour le syndic
    •    non pas de soumettre à l'AGO  la   liste des contrats de l'ACP
    •    mais un rapport d'évaluation des contrats de fournitures régulières.
    Le syndic soumet non pas une liste mais un rapport, non pas des contrats mais des contrats de fournitures régulières.

    Cela permet d'informer un nouveau copropriétaire à l'AG du fonctionnement de l'entretien courant et des fournisseurs de la coprropriété

    Cela permet également de calculer le BUDGET des CHARGES COURANTES

    Ma copropriété n'en parle pas

    Le syndic a-t-il le droit d'inclure les frais d'avocats en charge courante ? Je pense que non et vous ?

    Je ne suis jamais consulté sur ces contrats alors je serais intéressé par des exemples de rapports des Syndics à l'AG sur les contrats pour fixer (voter) un budget des charges de fonctionnement annuel de la copropriété.

    Je voudrais que l'AG de ma copropriété change d'habitude et sur base de 577-8, § 4, 14° CC que les copropriétaires délibèrent sur ces contrats et que l'on fasse également un accord clair pour les charges courantes ....c'est pas encore gagné ! Les vieilles habitudes nous mènent la vie dure


    « L’esprit s’enrichit de ce qu’il reçoit, le cœur de ce qu’il donne. »

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    panchito
    Pimonaute non modérable
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    Messages : 6 664

    Re : Détermination du BFR de la copropriété

    C'est à vous de remettre votre syndic dans le droit chemin pour q'il se conforme aux lois en vigueur.

    Et sinon qu'attendez-vous pour le virer?

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    PIM
    Pimonaute non modérable
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    Re : Détermination du BFR de la copropriété

    panchito a écrit :

    C'est à vous de remettre votre syndic dans le droit chemin pour q'il se conforme aux lois en vigueur.

    Et sinon qu'attendez-vous pour le virer?

    @panchito: arrêtez svp de lui répéter la même chose. On sait que Ninifel est minoritaire dans son Acp et qu'elle n'obtient pas donc pas (encore ?) de "virer" son syndic.


    Erik DECKERS
    Pim's webmaster (notamment...)
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    dach
    Pimonaute intarissable
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    Inscription : 08-12-2010
    Messages : 540

    Re : Détermination du BFR de la copropriété

    ninifel a écrit :

    "Cela permet également de calculer le BUDGET des CHARGES COURANTES et de déterminer le BFR du Syndic"

    C'est au syndic de préparer les budgets et à l'AG de les approuver avec correction éventuelles.
    Le Besoin en Fonds de Roulement est le BFR de l'ACP, pas du syndic. Et ce BFR est déduit du budget.

    En ce qui concerne le rapport d'évaluation, il ne s'agit, pour moi, que d'une liste des contrats (écrits, tacites ou de fait) avec pour chacun une détermination de leur valeur.
    La question est : est-ce une simple valeur comptable ou une description détaillée des forces et des faiblisses du contrat !

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    panchito
    Pimonaute non modérable
    Inscription : 19-06-2012
    Messages : 6 664

    Re : Détermination du BFR de la copropriété

    Dans les copropriétés où je suis commissaire aux comptes, je conseille toujours aux CP de voter un fonds de roulement équivalent à 5 mois de charges courantes (voir budget défini lors de l'AG précédente). Je conseille aussi toujours au CP, des décomptes trimestriels. Donc comme le Syndic demande 4 à 6 semaines pour l'envoi des décomptes trimestriels, que l'ACP décide en général de donner un délai de 15 jours aux CP pour payer leurs charges, vous devriez être dans le bon si vous, les CP, décidez en AG d'avoir un fonds de roulement équivalent à 5 mois de charges.

    De toutes façons votre Syndic ne peut pas aller en négatif donc facilitez-lui un peu la vie!

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    ninifel
    Pimonaute intarissable
    Inscription : 18-07-2007
    Messages : 1 497

    Re : Détermination du BFR de la copropriété

    Le Besoin en Fonds de Roulement est le BFR de l'ACP, pas du syndic. Et ce BFR est déduit du budget.

    En ce qui concerne le rapport d'évaluation, il ne s'agit, pour moi, que d'une liste des contrats (écrits, tacites ou de fait) avec pour chacun une détermination de leur valeur.

    je conseille toujours aux CP de voter un fonds de roulement équivalent à 5 mois de charges courantes (voir budget défini lors de l'AG précédente).

    Je souhaite que la détermination d'un Budget de Charges courantes se fasse avec objectivité dans mon ACP : je souhaite donc que ce budget corresponde à l'addition de la valeur de la liste contrats figurant au rapport du Syndic. Expliquez-moi vos critiques  à cet égard.

    Merci


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    panchito
    Pimonaute non modérable
    Inscription : 19-06-2012
    Messages : 6 664

    Re : Détermination du BFR de la copropriété

    Mais c'est ce que je vous ai expliqué.

    Lorsque le Syndic établit le budget prévisionnel pour l'année qui suit (= budget de l'année qui vient de s'écouler + inflation), il connait le budget mensuel.

    Donc si vous les CP votez pour disposer d'un FDR de 5 mois de charges, il vous suffit de multiplier le budget mensuel par 5.

    C'est tout de même pas chinois!

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