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    Droit des copropriétaires à mener le bâtiment à la ruine ?

    ninifel
    Pimonaute intarissable
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    Messages : 1 497

    Droit des copropriétaires à mener le bâtiment à la ruine ?

    J'éprouve le sentiment que mon ACP mène le bâtiment à la ruine. Les années passent sans amélioration, Je recois 3 convocations par an qui focalisent sur des détails dans les PVS tel le passage d'un jardinier 6 fois par an pour 4m2 avec 3 arbustes afin d'éluder tous ces gros travaux à étudier  (immeuble de 1954) :
    - facade avant
    - balcons arrière
    - infiltrations sous-sol
    -chaufferie
    - toitures...

    Systématiquement L'AG me réunit 3 fois pour accoucher d'un PV de dépense de "travaux"  aussi inopérants que du sparadrap.....au lieu d'investir 25.000 euros pour faire les choses dans les règles de l'art.

    Mes propositions de travaux sont toujours réportées (sans réponse) donc pas de recours possible au Juge.

    Je n'ai connaissance d'aucun jugement dans lequel un juge ordonnerait des travaux que la majorité des gens veut pas payer
    je me demande : est-il possible d'empêcher un groupe de gens de mener ce bâtiment à la ruine ?

    Dernière modification par ninifel (12-05-2016 16:35:00)


    « L’esprit s’enrichit de ce qu’il reçoit, le cœur de ce qu’il donne. »

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    luc
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    Re : Droit des copropriétaires à mener le bâtiment à la ruine ?

    ninifel a écrit :

    (...)  je me demande : est-il possible d'empêcher un groupe de gens de mener ce bâtiment à la ruine ?

    Non, sauf de se focaliser ce qui est essentiel.
    Votre ACP consomme l'immeubel, mais ne le conserve pas.

    • consommer: à la fin, rien  ne reste

    • conserver: tout reste utilisable

    Donc concentrez vous. Ne perdez pas de l'énergie dans des détails, mais visez l'essentiel:

    Art. 577-5.
      § 3. L'association des copropriétaires ne peut avoir d'autre patrimoine que les meubles nécessaires à l'accomplissement de son objet, qui consiste exclusivement dans la conservation et l'administration de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis.


    Cordialement,

    Luc

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    Aime ce post :
    panchito
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    Re : Droit des copropriétaires à mener le bâtiment à la ruine ?

    Ninifel a écrit :

    je me demande : est-il possible d'empêcher un groupe de gens de mener ce bâtiment à la ruine ?

    Mais bien sur, a quoi servent les bureau d'ingénieurs, les architectes et la foultitude d'expert immobiliers?

    Faites-vous conseiller et venez à l'AG (après avoir fait mettre ce point à l'ordre du jour évidemment) avec un dossier en béton armé.

    Faites faire une étude par un ingénieur FABI ou un architecte. Et ils vous diront s'il y a des problèmes de structure ou si un simple ravalement de façade peut suffire. Prenez l'expert à vos frais et assumez les toute seule si c'est si important pour vous. Vous aurez un rapport à présenter à l'AG.

    Mais, vous vous suspectez quoi?

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    rexou
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    Re : Droit des copropriétaires à mener le bâtiment à la ruine ?

    La réponse que vous avez reçue me semble tout à fait pertinente et cohérente...

    Si les décisions prises en AG ne vous conviennent pas et que la majorité refuse de vous écouter, il est une solution fort simple : vendre votre bien et racheter dans un immeuble répondant à vos attentes.


    rexou

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    Aime ce post :
    grmff
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    Re : Droit des copropriétaires à mener le bâtiment à la ruine ?

    La seule autre possibilité est de demander au juge de réformer les décisions (ou non-décisions) de l'assemblée générale.


    Grmf!
    ----------------
    Dans une maison à trois briques, on est souvent à découvert.

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    panchito
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    Re : Droit des copropriétaires à mener le bâtiment à la ruine ?

    Rexou a écrit :

    Si les décisions prises en AG ne vous conviennent pas et que la majorité refuse de vous écouter, il est une solution fort simple : vendre votre bien et racheter dans un immeuble répondant à vos attentes.

    C'est effectivement l'unique solution pour Ninifel.

    Je la lui ai déjà conseillée à de multiples reprises. Cette copropriété lui pourrit totalement la vie. Il y a en tellement d'autres où tout fonctionne à merveille!

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    ninifel
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    Re : Droit des copropriétaires à mener le bâtiment à la ruine ?

    Les années passent...tous ces points du bâtiment sont parfaitement ETAYES PAR 1-2-3 expertises qui sont incontestées et incontestables

    Toutes les expertises  disent qu'il faut faire de gros travaux de rénovation pour  :
    - facade avant
    - balcons arrière
    - stopper les infiltrations en sous-sol
    -chaufferie
    - toitures...

    Tous ces points de l'état du bâtiment ( SUPRA) sont connus des CPS et des syndics qui finissent tous par démissionner ( et pour cause!)

    Officiellement  la gestion de cette copropriété fonctionne de la manière suivante :
    1. Le(s) Syndic(s) ne propose(nt) pas d'en discuter à l'AG, donc touscles sujets sont tabou les CPs refusent d'en parler "il n'y a pas débat"
    2. Les PVs sont longs et bavards sur des détails mineurs ( par exemple il faut demander l'abattage de l'arbre du voisin) mais les PVs sont MUETS sur les chantiers de gros travaux à faire pour le bâtiment
    3.  et si je mets un point à l'Ordre du Jour le PV répond que " l'AG ne se prononce pas "

    Vendre un bien en pareil état de dissimulation officiel de l'état réel du bien commun n'est pas mon objectif.

    Qui n'est pas d'accord avec moi ?


    « L’esprit s’enrichit de ce qu’il reçoit, le cœur de ce qu’il donne. »

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    grmff
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    Re : Droit des copropriétaires à mener le bâtiment à la ruine ?

    Je ne suis pas d'accord avec vous.

    Personnellement, je suis propriétaire dans une copropriété et suis "un peu" en désaccord avec tout le monde. Je suis "l'emmerdeur de service", comme toute copropriété en dispose. Etre l'emmerdeur de service, ce n'est pas nécessairement avoir tort. Souvent, on a tort. Même si on considère que ce n'est pas parce que tous les autres se trompent ensemble qu'ils ont raison!

    Pour ma part, j'ai compris que c'était beaucoup d'énergie pour faire bouger cette grosse copropriété. Beaucoup trop. Le bateau bouge sûrement, mais bien trop lentement. J'arrive seulement à ce stade à faire réaliser les mises en sécurité minimales demandées il y a 5 ans.

    Plutôt que de continuer à me pourrir la santé, j'ai mis en vente. Ce ne sera peut-être pas vendu avant 2-3 ans, mais je m'en cogne. C'est mis en vente, et j'ai l'esprit beaucoup plus libre. Je ne pourrais donc pas en vouloir à qui que ce soit qui vous conseillerait de faire pareil.

    En vendant, il vous suffit de soumettre les derniers PV à votre candidat acquéreur, et il sera parfaitement informé. Il n'y aura aucune dissimulation et vous vendrez l'esprit tranquille.


    Grmf!
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    Aime ce post :
    ninifel
    Pimonaute intarissable
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    Re : Droit des copropriétaires à mener le bâtiment à la ruine ?

    grmfff a écrit :

    En vendant, il vous suffit de soumettre les derniers PV à votre candidat acquéreur, et il sera parfaitement informé. Il n'y aura aucune dissimulation et vous vendrez l'esprit tranquille.

    Ce serait un dol ( de ma part) à l'égard du candidat acquéreur.


    « L’esprit s’enrichit de ce qu’il reçoit, le cœur de ce qu’il donne. »

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    GT
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    Re : Droit des copropriétaires à mener le bâtiment à la ruine ?

    grmff a écrit :

    Je ne suis pas d'accord avec vous.

    Plutôt que de continuer à me pourrir la santé, j'ai mis en vente. Ce ne sera peut-être pas vendu avant 2-3 ans, mais je m'en cogne. C'est mis en vente, et j'ai l'esprit beaucoup plus libre. Je ne pourrais donc pas en vouloir à qui que ce soit qui vous conseillerait de faire pareil.

    En vendant, il vous suffit de soumettre les derniers PV à votre candidat acquéreur, et il sera parfaitement informé. Il n'y aura aucune dissimulation et vous vendrez l'esprit tranquille.


    Ce n'est pas aussi simple.
    Dans un article intitulé "Quelques questions autour de la vente d'un lot privatif" extrait de l'ouvrage "Les copropriétés - Actualités jurisprudentielles et bilan de 5 années de pratique de la loi du 2 juin 2010" (Anthemis, 2016), le notaire M. VAN MOLLE, maître de conférences à l'ULB, chargé de cours à l'Université de Liège fait remarquer que le cédant a tout intérêt à transmettre tous les renseignements dont il dispose, la solution mise en place par la loi ne le dispensant pas de son devoir d'informer son cocontractant.

    Pour le notaire, le cédant qui s'abstiendrait de transmettre l'information dont il dispose commettra une culpa in contrahendo, susceptible d'engager sa responsabilité. De plus, pour le notaire, l'acquéreur pourra toujours invoquer un vice de consentement (art. 1108 et svts, C.civil) dans son chef, voire un réticence dolosive dans le chef du cédant, susceptibles d'entraîner la nullité de la convention.

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    Aiment ce post :
    panchito
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    Re : Droit des copropriétaires à mener le bâtiment à la ruine ?

    Ninifel a écrit :

    Ce serait un dol ( de ma part) à l'égard du candidat acquéreur.

    Mais pourquoi donc?

    Les PV's des dernières AG font-il aparraître une situation catastrophique? Une ACP où personne ne s'entend avec son voisin?

    D'après la foultitude de posts que vous avez publiés sur ce forum (et bien que vous en ayez supprimé plusieurs alors que beaucoup de personnes avaient passé un temps précieux à vous fournir des réponses hyper pointues malgré vos renseignement hyper vagues...), moi j'ai l'impression que dans votre copropriété tous s'entendent bien à la grande majorité. Le seul élément perturbateur semble être vous-même d'après ce que vous nous en dites.

    Vous  n'êtes pas arrivée à vous intégrer dans cette ACP où, d'après vos posts, personne ne veut vous écouter et encore moins se rallier à vos opinions.

    Vous devez donc en tirer les conclusions qui s'imposent....

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    luc
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    Re : Droit des copropriétaires à mener le bâtiment à la ruine ?

    panchito a écrit :
    Ninifel a écrit :

    Ce serait un dol ( de ma part) à l'égard du candidat acquéreur.

    Vous n’êtes pas arrivée à vous intégrer dans cette ACP où, d'après vos posts, personne ne veut vous écouter et encore moins se rallier à vos opinions.

    Intégrer = accepter le pouvoir en place et les règles de fait imposés par ce petit groupe oligarchique ?

    Ayant été, comme ninifel actuellement, l’emmerdeur de service (= qui pose selon le pouvoir en place la mauvaise question au mauvais moment à la mauvaise place).

    Je suis parfois en désaccord total avec ninifel, quand à la tactique à utiliser dans des cas concrets pour neutraliser ce pouvoir oligarchique de certaine personne au sein d’une ACP.

    Par contre on arrive lentement à un consensus quant à la stratégie à utiliser.

    Mais je suis d’accord avec ninifel quant au bût de la stratégie à suivre :

    « En arriver que les membres de l’organe décisionnel (=AG) regagnent leur pouvoir démocratique ».

    Dernière modification par luc (11-05-2016 10:21:00)


    Cordialement,

    Luc

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    panchito
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    Re : Droit des copropriétaires à mener le bâtiment à la ruine ?

    Luc a écrit :

    Par contre on arrive à lentement à un consensus quant à la stratégie à utiliser.

    Faut voir si le jeu en vaut la chandelle.

    Cela fait combien d'années que Ninifel tente de faire passer ses opinions personnelles dans cette ACP?

    Cela vaut-il la peine de passer autant de temps à se ronger les sangs sans aucun embryon de succès jusqu'à présent?

    Le seul résultat c'est de se pourrir la vie et peut être de s'en rendre définitivement malade.

    A quoi bon?

    Il y a tellement de belles copropriétés, neuves ou entièrement et parfaitement rénovées qui ne posent aucun soucis...

    Dernière modification par panchito (11-05-2016 10:25:28)

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    luc
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    Re : Droit des copropriétaires à mener le bâtiment à la ruine ?

    grmff a écrit :

    (...)
    Plutôt que de continuer à me pourrir la santé, j'ai mis en vente. Ce ne sera peut-être pas vendu avant 2-3 ans, mais je m'en cogne. C'est mis en vente, et j'ai l'esprit beaucoup plus libre. Je ne pourrais donc pas en vouloir à qui que ce soit qui vous conseillerait de faire pareil.

    En vendant, il vous suffit de soumettre les derniers PV à votre candidat acquéreur, et il sera parfaitement informé. Il n'y aura aucune dissimulation et vous vendrez l'esprit tranquille.

    Il y a une différence entre un propriétaire-résident et un propriétaire non-résident.

    Si j’avais été non-résident, j'aurais digéré mes pertes et déjà vendu en 2003.

    Mais je suis un propriétaire-résident. Si je vends et l’achète autre part, ce sera ma résidence. Je dois donc être certain de ne pas tomber dans le même piège comme en 1978.

    En 2003 j’ai constaté que ceux qui doivent par la loi protéger mes droits ne savent/euceznt/veulent pas le faire.

    Alors j’ai décidé d’assumer mes responsabilités de citoyen et de faire face au problème, ayant la formation, patience, argent et expérience requise. Tout comme mon grand-père en 1935 dans un autre contexte semblable. Je savais très bien ce qui m’attendait, mais je connaissais aussi la situation de mon grand-père en 1955. Il était arrivé où il voulait (et pouvait selon la loi).


    Cordialement,

    Luc

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    luc
    Pimonaute non modérable
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    Re : Droit des copropriétaires à mener le bâtiment à la ruine ?

    panchito a écrit :

    Il y a tellement de belles copropriétés, neuves ou entièrement et parfaitement rénovées qui ne posent aucun soucis...

    comme mon appartement en 1978. Je viens de recevoir il y uen heure dans ma boîte aux letter une publicité pour un immeuble à 2 km.  Même style de publicité qu'en 1978. Quand je lis entre le lignes cette publicité les mêmes problêmes sont probablement présents.

    Dans ma famille plus ont des problèmes avec les nouveaux appartements, qu'avec les vieux ... .


    Cordialement,

    Luc

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    panchito
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    Re : Droit des copropriétaires à mener le bâtiment à la ruine ?

    Ninifel a tenté d'expliquer ses probèmes dans d'autres posts où elle disait qu'elle étit un des très rares propriétaires occupants et que la majorité était constituée d'investisseurs (propriétaires multi-bailleurs) qui mettaient leur bien en location.

    Je suppose que si le bâtiment tombait réellement en ruine, plus personne n'arriverait à louer...

    Et comme je l'ai déjà vu dans de nombreuses autres copropriétés où il y a des multi-propriétaires bailleurs, dès qu'un lot est en vente, ces autres CP's sont prêts à s'étriper pour pouvoir l'acheter et augmenter leurs quotes-parts dans cette copropriété.

    Les avantages sont multiples:

    - Ils connaissent très bien la copropriété en question puisqu'ils détiennent déjà au moins un bien
    - La gestion de 2 lots au même endroit est donc facilitée
    - ils renforcent leur pouvoir de décision dans cette ACP (en acquérant de nouvelles quotités).

    Donc si Ninifel met son lot en vente, elle va très vite trouver preneur (quelques soient les PV des dernières AG)....

    Hors ligne

    ninifel
    Pimonaute intarissable
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    Re : Droit des copropriétaires à mener le bâtiment à la ruine ?

    Gt a écrit :

    Ce n'est pas aussi simple.
    Dans un article intitulé "Quelques questions autour de la vente d'un lot privatif" extrait de l'ouvrage "Les copropriétés - Actualités jurisprudentielles et bilan de 5 années de pratique de la loi du 2 juin 2010" (Anthemis, 2016), le notaire M. VAN MOLLE, maître de conférences à l'ULB, chargé de cours à l'Université de Liège fait remarquer que le cédant a tout intérêt à transmettre tous les renseignements dont il dispose, la solution mise en place par la loi ne le dispensant pas de son devoir d'informer son cocontractant.

    Pour le notaire, le cédant qui s'abstiendrait de transmettre l'information dont il dispose commettra une culpa in contrahendo, susceptible d'engager sa responsabilité. De plus, pour le notaire, l'acquéreur pourra toujours invoquer un vice de consentement (art. 1108 et svts, C.civil) dans son chef, voire un réticence dolosive dans le chef du cédant, susceptibles d'entraîner la nullité de la convention.

    Gt a raison n'en déplaise à Panchito qui adore avoir le dernier mot  wink


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    panchito
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    Re : Droit des copropriétaires à mener le bâtiment à la ruine ?

    Mais transmettez donc toutes les informations en votre possession aux candidats amateurs. Avant d'achter, ceux qui ne sont pas déjà CP dans votre ACP, iront se renseigner chez les uatres CP et pourront séparer le bon grain de l'ivraie.

    Le marché Bruxellois est en plein boom! les notaires ont enregistrés 16% de transactions en plus rien qu'au 1er trimestre 2016.

    Les investisseurs sont échaudés par la bourse et ne veulent pas payer pour laisser leur argent sur des livrets à la Banque.

    En plus s'ils empruntent, la banque leur paie des intérêts.

    Donc tous les investisseurs de tout poil se ruent sur les appartements à bruxelles pour en retirer un revenu locatif.

    Maintenant, peut-être que vu tous les problèmes que vous voyez par votre petit bout de la lorgnette, vous allez vendre à petit prix?

    Si oui, envoyez moi un MP, votre bien m'intéresse...

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    GT
    Pimonaute incurable
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    Re : Droit des copropriétaires à mener le bâtiment à la ruine ?

    ninifel a écrit :

    Gt a raison n'en déplaise à Panchito qui adore avoir le dernier mot  wink

    Gt s'est contenté - sans plus - de relayer une opinion d'un notaire auteur de nombreux articles et ouvrages en droit immobilier et cité régulièrement dans la doctrine.

    Dernière modification par GT (11-05-2016 15:49:24)

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    Aime ce post :
    ninifel
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    Re : Droit des copropriétaires à mener le bâtiment à la ruine ?

    Gt a écrit :

    Gt s'est contenté - sans plus - de relayer une opinion d'un notaire auteur de nombreux articles et ouvrages en droit immobilier et cité régulièrement dans la doctrine.

    C'est parfait et j'apprécie notre partage d'informations dont le but vise pour ma part la construction et l'amélioration de l'outil de gestion de ma copropriété en visant la balle et pas l'homme  wink

    merci à tous


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