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Critique de l'Article 577-8 §4 6° du Code Civil

ninifel
Pimonaute intarissable
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Critique de l'Article 577-8 §4 6° du Code Civil

L'Article 577-8 §4 6° du Code Civil stipule que quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé :de représenter l'association des copropriétaires, tant en justice que dans la gestion des affaires communes;

sur cette base ( légale) les Juges estiment  que les conclusions ( d'avocat) sont validées par le Syndic qui est un professionnel de la gestion immobilière.

Que par conséquent , le Juge ne doit avoir qu'un controle marginal sur le litige qui lui est soumis

Et pourtant  .....

Dans la réalité ça se passe ( il me semble) souvent comme ....

Panchito a écrit :

panchito a écrit :

nous (le CdC) avons reçu mandat des CP à l'unanimité pour défendre les intérêts de l'ACP.
Mais c'est tout à fait normal et cela se passe comme cela dans toutes les copropriétés que je connais!

Comment voulez-vous que le Syndic dise à l'avocat de l'ACP les conclusions qu'il doit développer?

C'est toujours les membres du CdC qui connaissent eux la copropriété à fond (certains même depuis plus de 60 ans...) qui sont le plus à même de direà l'avocat comment il doit développer ses conclusions.

Cela se passe régulièrement lors des réunion de CdC (sans le Syndic qui n'a évidemment aucune valeur ajoutée) où on invite notre avocat (celui de l'ACP).

Cette réalité crée des situations  absurdes dans lesquelles le litige ne peut qu'enfler par défaut d'objectivité des conclusions des avocats aux ordres des copropriétaires qui lui disent quoi écrire pour faire la guéguerre à l'adversaire et l'entretien du bâtiment n'y trouve pas son compte. C'est précisemment à cause de cela que les syndics démissionnent l'un après l'autre dans mon ACP car nier les infiltrations pendant 5.000 jours mène nulle part.

Je dis qu'il faudrait dans l'absolu que les conclusions prises au nom de l'ACP soient validées par le Syndic...

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rexou
Pimonaute non modérable
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Re : Critique de l'Article 577-8 §4 6° du Code Civil

Le Code civil revu et corrigé par Ninifel...


rexou

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luc
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Re : Critique de l'Article 577-8 §4 6° du Code Civil

ninifel a écrit :

(...)
Je dis qu'il faudrait dans l'absolu que les conclusions prises au nom de l'ACP soient validées par le Syndic...

Dans l'absolu (= juridiquement) ils le sont toujours.
Si le syndic admet par voie directe ou indirecte une influence du CdC, c'est une infraction déontologique et/ou civile.

L'infraction civile peut être neutralisé par votre avocat, moyennant au moins une preuve écrite.
Cette preuve peut aussi servir pour déposer une plainte déontologique à l'IPI.

Le but est que les conclusions de l'ACP sont établit en coordination avec les membres de l'AG, d'une façon équitable. Eventuellement lors d'une AGE.


Cordialement,

Luc

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panchito
Pimonaute non modérable
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Re : Critique de l'Article 577-8 §4 6° du Code Civil

Ninifel a écrit :

Je dis qu'il faudrait dans l'absolu que les conclusions prises au nom de l'ACP soient validées par le Syndic...

Mais évidemment! Cela se passe comme cela dans toutes les copropriétés que je connais.

C'est évidemment le Syndic qui "valide" les conclusions après les avoir fait vérifiées par le CdC qui a reçu mandat de l'AG pour suivre en détails toutes les procédures en cours.

Le Syndic vous dira qu'il n'est pas payé pour passer des heures et des heures à développer des argumentations alors qu'il n'est qu'un gestionnaire et que suivant son contrat, ces prestations sont hors scope.

Raison pour laquelle, l'AG mandate le CdC constitué de bénévoles ou souvent les CP sont plus compétents que le Syndic (Avocat, Ingénieur, Juge etc....)

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luc
Pimonaute incurable
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Re : Critique de l'Article 577-8 §4 6° du Code Civil

panchito a écrit :
Ninifel a écrit :

Je dis qu'il faudrait dans l'absolu que les conclusions prises au nom de l'ACP soient validées par le Syndic...

Mais évidemment! Cela se passe comme cela dans toutes les copropriétés que je connais.

C'est évidemment le Syndic qui "valide" les conclusions après les avoir fait vérifiées par le CdC qui a reçu mandat de l'AG pour suivre en détails toutes les procédures en cours.

Le Syndic vous dira qu'il n'est pas payé pour passer des heures et des heures à développer des argumentations alors qu'il n'est qu'un gestionnaire et que suivant son contrat, ces prestations sont hors scope.

Raison pour laquelle, l'AG mandate le CdC constitué de bénévoles ou souvent les CP sont plus compétents que le Syndic (Avocat, Ingénieur, Juge etc....)

Ce mandat ne peut pas être donné par l'AG au CdC tel quel. J'ai vécu ça.

Les membres du CdC de mon ACP ont poursuivi leurs intèrêts privatif, en produisant des rapports tendentieux à une majorité de CP, mais pas au CP qui voulait faire changer/annuler des décisions.

Avec ces rapports partisanes ils ont à chaque fois obtenu la majorité lors des AG. Les Juges ont percés cet astuce et ont donnés raison au CP qui s'opposait à certaines décisions de l'AG.

Par contre l'ACP peut nommer un (ou plusieurs) CP comme syndic adjoint avec cette mission spécifique. Cela revient à la même chose, mais avec une grande différence essentielle. Ces personnes deviennent responsable à 100% de leurs actes envers l'AG. La décision d'AG pour donner mandat au CdC pour "suivre l'affaire et valider les conclusions" pourrait être réformé par le Juge (si attaqué dans les 4 mois) en nomination comme syndic adjoint. L'esprit de la décision de l'AG est dans ce cas saufgardé, mais aussi ses intérêts de tous les members de l'AG.

Pour finir ce mandat doit être spéfique et donné cas par cas, après la date de la citation.


Cordialement,

Luc

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Aime ce post :
ninifel
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Re : Critique de l'Article 577-8 §4 6° du Code Civil

Rexou et Panchito a écrit :

Comme les syndics ne sont que de passage (leur contrat échoit après un an et ils sont donc totalement dépendants de la volonté des CP pour obtenir un renouvellement....), souvent, s'il y a des procès en cours, les CP's font mettre un point à l'odj pour pouvoir élire un comité "procédures en cours" à qui ils vont donner mandat pour valider les conclusions puisque ces affaires peuvent souvent durer plus d'une dizaine d'années. Parfois les CP réunis en AG décident de confier ce mandat au CdC.

Mais je ne connais aucune ACP où le Syndic est capable de valider les conclusions tout seul, et en tout cas aucune ACP que je connais donnerait cette liberté au Syndic qui bien souvent n'est là que depuis peu et ne connaît rien aux antécédents judiciaires de l'ACP.

Demande : recherche d'autres témoignages ( vécu) hors l'avis bien entendu de Rex&Panchi SVP pour un échange d'expériences
y compris MP. merci d'avance

Dernière modification par ninifel (07-01-2018 14:52:25)

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ninifel
Pimonaute intarissable
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Re : Critique de l'Article 577-8 §4 6° du Code Civil

@Luc
"Le but est que les conclusions de l'ACP sont établit en coordination avec les membres de l'AG, d'une façon équitable."

question:  Equitable ou loyal ( objectivité) sur la réalité matérielle des infiltrations aux différents étages et sous-sol dans le bâtiment ?

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panchito
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Re : Critique de l'Article 577-8 §4 6° du Code Civil

Mais Ninifel, si vous pensez connaître tout l'antécédent judiciaire de l'affaire (ce qu'un syndic qui n'est forcément que de passage ne pourrait connaître), pourquoi ne mettez-vous pas ce point à l'ODJ de votre prochaine AG, pour vous faire élire pour aider le Syndic à valider les conclusions en faveur de votre ACP??

C'est clair que légalement parlant le syndic représente l'ACP en justice; c'est une des raison pour laquelle vous l'avez engagé et vous le payez.

Mais il doit être aidé puisqu’il n'est que de passage et ne connaît rien à vos "guéguerres" comme vous dites.

Guéguerres qui vous coûtent tout de même la peau des fesses...

Vous êtes vous déjà demandé s'il ne valait pas mieux siffler la fin de la récréation?

Plutôt que d'enrichir tous ces avocats?

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ninifel
Pimonaute intarissable
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Re : Critique de l'Article 577-8 §4 6° du Code Civil

Evidemment s'il n'y a que deux pimonautes R & P alors je m'excuse car je ne désire pas vous faire parler. En fait je préfère recevoir une absence de réponse ( le sujet est sérieux) de votre part. Je pense que ce serait de nature à permettre à d'autres gentils pimonautes d'oser parler à leur tour en toute "liberté". Cette demande est-elle acceptable pour vous deux ? Merci d'avance et bon dimanche à tous les deux.

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grmff
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Re : Critique de l'Article 577-8 §4 6° du Code Civil

J'ai été en justice contre mon ACP et mon syndic. Mon ACP était représentée par l'avocat nommé par l'AG. Une personne de contact avait été nommée pour avoir des informations. Elle n'a jamais rien fait, et c'est le syndic qui avait tout pouvoir.

Le syndic était représenté par son avocat. Les deux avocats étaient bien entendu parfaitement d'accord.

J'avais raison sur le fond. Les avocats adverses ont fait trainer les choses suffisamment pour démontrer que le syndic gérait et était supporté par l'AG.

Le juge a fait un gros doigt au syndic et nous a renvoyé dos à dos.

Depuis, mes appartements en copropriété son à vendre, et le syndic continue son petit manège à la con en pompant dans la (grosse) caisse pour des travaux inutiles. les propriétaires laissent faire, parce qu'avec les 3 syndics précédents, c'était nettement pire. Le premier ne foutait rien et ne courrait pas après les mauvais payeurs. Le 2e piquait (largement ) dans la caisse, et ne foutait rien non plus. Le 3e était du même acabi.

Quand ce syndic est arrivé, la moitié des propriétaires étaient en défaut de payement.

Du coup, tout le monde, sauf moi, ferme sa gueule.


Grmf!
----------------
Si vous pensez avoir tout compris de l'immobilier,
c'est qu'on vous l'a mal expliqué.

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ninifel
Pimonaute intarissable
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Re : Critique de l'Article 577-8 §4 6° du Code Civil

J'ai été en justice contre mon ACP et mon syndic. Mon ACP était représentée par l'avocat nommé par l'AG. Une personne de contact avait été nommée pour avoir des informations. Elle n'a jamais rien fait, et c'est le syndic qui avait tout pouvoir.

Le syndic était représenté par son avocat. Les deux avocats étaient bien entendu parfaitement d'accord.

J'avais raison sur le fond. Les avocats adverses ont fait trainer les choses suffisamment pour démontrer que le syndic gérait et était supporté par l'AG.

Le juge a fait un gros doigt au syndic et nous a renvoyé dos à dos.

Depuis, mes appartements en copropriété son à vendre, et le syndic continue son petit manège à la con en pompant dans la (grosse) caisse pour des travaux inutiles.

Ce courageux témoignage a un air de vérité que je partage sur notre problème qui nous fabrique des immeubles " bombes sociales à retardement comme l'a publié la Fondation Roi Baudouin. Renvoyé dos à dos ? puis-je lire un extrait du jgt pour mieux appréhender ce point  ?

AVOCATS_CEDH.jpg

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panchito
Pimonaute non modérable
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Re : Critique de l'Article 577-8 §4 6° du Code Civil

Pauvre Ninifel, vous avez choisi d'acheter un bien en copropriété dans un immeuble de type "bombe sociale" remplies de CP plus pauvres les uns que les autres et qui ne veulent dès lors pas déoenser le moindre cent pour entretenir les parties communes?

Qu'attendez-vous pour suivre le conseil de Grmff et donc vendre?

Votre ACP est à Molenbeek? Saint-Josse?

Vendez!

Et venez vous installer dans les toutes belles copropriétés du Sud, Sud-est de Bruxelles!

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GT
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Re : Critique de l'Article 577-8 §4 6° du Code Civil

N'est ce pas le SNPC qui fait état d'une bombe sociale à retardement ?

http://www.dekamer.be/doc/PCRA/pdf/54/ap100.pdf
page 23

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grmff
Pimonaute non modérable
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Re : Critique de l'Article 577-8 §4 6° du Code Civil

ninifel a écrit :

Renvoyé dos à dos ? puis-je lire un extrait du jgt pour mieux appréhender ce point

Je ne pense pas utile d'en dire plus.


Grmf!
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Si vous pensez avoir tout compris de l'immobilier,
c'est qu'on vous l'a mal expliqué.

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luc
Pimonaute incurable
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Re : Critique de l'Article 577-8 §4 6° du Code Civil

ninifel a écrit :

@Luc
"Le but est que les conclusions de l'ACP sont établit en coordination avec les membres de l'AG, d'une façon équitable."

question:  Equitable ou loyal ( objectivité) sur la réalité matérielle des infiltrations aux différents étages et sous-sol dans le bâtiment ?

Loyal? Nulle part est prévue que les conclusions doivent être loyal.
Ils doivent refléter correctement l'opinion du client de l'avocat.

Le client n'est pas la communauté des propriétaires, mais l'ACP. Toute décision de l'AG qui est irrégulière, frauduleuse ou abusive peut être annulée ou changée par le JP.

L'omission d'une expertise, commandé et payé par l'ACP, dans des conclusions court le risque qu'on ne tient pas compte de cette partie des conclusions qui sont approuvés par l'AG. Ce risque n'existe pas si les conclusions ont été approuvé par le syndic sur base de l'Art. 577-8 §4. 4° CC. Mais le syndic doit présenter rapport l’année suivant et court le risque que l'AG refuse de payer les dépens de l'avocat pour les conclusions en cause.

Dans mon cas concret le problème se posera en 2019 (comptes 2018 - travaux en cours actuellement chez mon voisin).


Cordialement,

Luc

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ninifel
Pimonaute intarissable
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Re : Critique de l'Article 577-8 §4 6° du Code Civil

Luc a écrit :

si les conclusions ont été approuvé par le syndic sur base de l'Art. 577-8 §4. 4° CC. Mais le syndic doit présenter rapport l’année suivant

Intéressant,  cela signifie-t-il que votre syndic d'une ACP de 250 lors présenterait effectivement un rapport à l'AG ? Et le cas échéant sous quelle forme :
a.rapport écrit annexé à sa convocation ?
b. un Point clair et explicite à ce sujet dans l'ODJ de sa convocation ?
c. "rapport" oral de blabla sans preuve durant l'Ag ?
d. autre ?

merci !!!

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GT
Pimonaute incurable
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Re : Critique de l'Article 577-8 §4 6° du Code Civil

luc a écrit :
ninifel a écrit :

@Luc
"Le but est que les conclusions de l'ACP sont établit en coordination avec les membres de l'AG, d'une façon équitable."

question:  Equitable ou loyal ( objectivité) sur la réalité matérielle des infiltrations aux différents étages et sous-sol dans le bâtiment ?

Loyal? Nulle part est prévue que les conclusions doivent être loyal.
Ils doivent refléter correctement l'opinion du client de l'avocat.

Le client n'est pas la communauté des propriétaires, mais l'ACP. Toute décision de l'AG qui est irrégulière, frauduleuse ou abusive peut être annulée ou changée par le JP.

L'omission d'une expertise, commandé et payé par l'ACP, dans des conclusions court le risque qu'on ne tient pas compte de cette partie des conclusions qui sont approuvés par l'AG. Ce risque n'existe pas si les conclusions ont été approuvé par le syndic sur base de l'Art. 577-8 §4. 4° CC. Mais le syndic doit présenter rapport l’année suivant et court le risque que l'AG refuse de payer les dépens de l'avocat pour les conclusions en cause.

Dans mon cas concret le problème se posera en 2019 (comptes 2018 - travaux en cours actuellement chez mon voisin).

Luc, vous préconisez que les conclusions de l'avocat doivent être préalablement approuvées par l'AG ?

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Dupuis
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Messages : 128

Re : Critique de l'Article 577-8 §4 6° du Code Civil

panchito a écrit :

Pauvre Ninifel, vous avez choisi d'acheter un bien en copropriété dans un immeuble de type "bombe sociale" remplies de CP plus pauvres les uns que les autres et qui ne veulent dès lors pas déoenser le moindre cent pour entretenir les parties communes?

Qu'attendez-vous pour suivre le conseil de Grmff et donc vendre?

Votre ACP est à Molenbeek? Saint-Josse?

Vendez!

Et venez vous installer dans les toutes belles copropriétés du Sud, Sud-est de Bruxelles!

Vous êtes insultant vis à vis de ceux qui n’ont pas les moyens d’acheter dans vos quartiers .
Je vous signale qu’a Molenbeek il n’y a pas que des copropriétés style bombes sociales .
C’est facile de dire de vendre quand on est riche !

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luc
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Re : Critique de l'Article 577-8 §4 6° du Code Civil

GT a écrit :

(...)
Luc, vous préconisez que les conclusions de l'avocat doivent être préalablement approuvées par l'AG ?

Si le calendrier des conclusions le permet: oui, puisque l'Art. 577-8 §4. 4° CC n'est appliquable qu'en cas d'urgence.
Le texte littéral: non, mais l'AG doit être informé de la position de l'avocat, pouvoir en délibérer et voter une résolution approprié après l'avoir amendé en cours de séance.
Ceci en présence de l'avocat de l'ACP et du syndic de l'ACP, mais en absence du syndic si le syndic a été cité en personne.
Quand à la présence du CP qui cite (et son avocat) je ne sais pas. Il y a à boire et manger.

Actuellement mon syndic publie les citations, conclusions et pièces sur son site MySyndic.

Avant ces documents étaient diffusé à certains CP mais pas tous (y compris les citations, les rapport d'experts judiciaires, les projets de conclusions, ...). Cette publication a permis un débat constructif entre des CP de tendances diverses avant AG.

Lors de l'AG je trouve que les parties demandeurs ne devaient pas intervenir lors les débats, que exclusivement leur avocat devrait répondre aux questions éventuels, mais avec caution.

Je trouve logique que les CP demandeurs conservent en tout cas leurs droits d'information et droit de vote lors de l'AG pour cet aspect.


Cordialement,

Luc

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GT
Pimonaute incurable
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Re : Critique de l'Article 577-8 §4 6° du Code Civil

Luc, si vous maintenez que les conclusions proposées par l'avocat de la copropriété doivent être approuvées par une AG, le syndic aurait le devoir de convoquer une AG dès lors que l'urgence et l'intérêt de la copropriété seraient rencontrés.
Le délai de convocation peut être très court.

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