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Critique de l'Article 577-8 §4 6° du Code Civil

ninifel
Pimonaute intarissable
Inscription : 19-07-2007
Messages : 1 418

Critique de l'Article 577-8 §4 6° du Code Civil

L'Article 577-8 §4 6° du Code Civil stipule que quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé :de représenter l'association des copropriétaires, tant en justice que dans la gestion des affaires communes;

sur cette base ( légale) les Juges estiment  que les conclusions ( d'avocat) sont validées par le Syndic qui est un professionnel de la gestion immobilière.

Que par conséquent , le Juge ne doit avoir qu'un controle marginal sur le litige qui lui est soumis

Et pourtant  .....

Dans la réalité ça se passe ( il me semble) souvent comme ....

Panchito a écrit :

panchito a écrit :

nous (le CdC) avons reçu mandat des CP à l'unanimité pour défendre les intérêts de l'ACP.
Mais c'est tout à fait normal et cela se passe comme cela dans toutes les copropriétés que je connais!

Comment voulez-vous que le Syndic dise à l'avocat de l'ACP les conclusions qu'il doit développer?

C'est toujours les membres du CdC qui connaissent eux la copropriété à fond (certains même depuis plus de 60 ans...) qui sont le plus à même de direà l'avocat comment il doit développer ses conclusions.

Cela se passe régulièrement lors des réunion de CdC (sans le Syndic qui n'a évidemment aucune valeur ajoutée) où on invite notre avocat (celui de l'ACP).

Cette réalité crée des situations  absurdes dans lesquelles le litige ne peut qu'enfler par défaut d'objectivité des conclusions des avocats aux ordres des copropriétaires qui lui disent quoi écrire pour faire la guéguerre à l'adversaire et l'entretien du bâtiment n'y trouve pas son compte. C'est précisemment à cause de cela que les syndics démissionnent l'un après l'autre dans mon ACP car nier les infiltrations pendant 5.000 jours mène nulle part.

Je dis qu'il faudrait dans l'absolu que les conclusions prises au nom de l'ACP soient validées par le Syndic...


« L’esprit s’enrichit de ce qu’il reçoit, le cœur de ce qu’il donne. »

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BMCTools
Pimonaute assidu
Lieu : Belgique
Inscription : 11-03-2011
Messages : 111
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Re : Critique de l'Article 577-8 §4 6° du Code Civil

Je reviens à la question première de Ninifel.

Deux situations au niveau des actions en justice.

Premièrement, le recouvrement de charges impayées. Ce type d’action est mise en route sous la seule responsabilité du syndic sur base des statuts. Pas de discussion par rapport aux conclusions pour ce genre d’actions en justice (qui représentent la grande majorité des actions en copropriété…).

Deuxièmement, les autres actions en justice. C’est l’assemblée générale qui décide. Il faut donc que le point soit à l’ordre du jour. Une exception est cependant prévue par l’article  577-9 §1 qui stipule que « Le syndic est habilité à introduire toute demande urgente ou conservatoire en ce qui concerne les parties communes, à charge d'en obtenir ratification par l'assemblée générale dans les plus brefs délais.
Le syndic informe sans délai les copropriétaires individuels et les autres personnes ayant le droit de participer aux délibérations de l'assemblée générale des actions intentées par ou contre l'association des copropriétaires.
Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions relatives à son lot, après en avoir informé le syndic qui à son tour en informe les autres copropriétaires. »

Le conseil de copropriété peut-il recevoir mandat pour défendre la copropriété?
A mon avis non sur base de l’article 577-7 §1 1° c qui stipule « Sous réserve des compétences légales du syndic et de l'assemblée générale, le conseil de copropriété peut recevoir toute autre mission ou délégation sur décision de l'assemblée générale prise à la majorité des trois quarts des voix. Une mission ou une délégation de l'assemblée générale ne peut porter que sur des actes expressément déterminés et n'est valable que pour un an. »  Et la représentation de l’ACP en justice est une compétence légale du syndic (Art 577-8 §4 6°).

Et donc c’est bien le syndic qui donne instruction à l’avocat de la copropriété et qui valide les conclusions.
Rien ne l’empêche d’informer et de consulter les copropriétaires de manières informelles par la communication via un site, comme expliqué par Luc, ou le CDC. Et, je pense que, dans ce cadre, l’obligation de neutralité du syndic est un avantage. Il est là pour défendre les intérêts de l’ACP et non celui d’un groupe ou l’autre de copropriétaires. Dans cette manière d’agir, le syndic reste de toute manière responsable des positions prises.
S’il formalise la position de l’ACP en réalisant une AG, il est à ce niveau plus tranquille.



  


Yves Van Ermen

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Aime ce post :

PIM

GT
Pimonaute incurable
Inscription : 12-10-2014
Messages : 3 489

Re : Critique de l'Article 577-8 §4 6° du Code Civil

Quant au SNPC, voici ce qu'écrit Ninifel le 21/6/2016

https://forum.pim.be/topic-286840-valid … age-1.html

LE SNPC dit " Légalement, L'ACP est représentée en justice par son syndic, organe de l'Association des Copropriétaires chargé d'administrer l'immeuble et d'exécuter seul des actes d'administration provisoire.

La rédaction de conclusions notamment de nature à engager l'ACP ne relève pas de l'administration provisoire. A moins que le syndic ne dispose contractuellement d'un mandat d'administration étendue, il agit prudemment en les soumettant à l'approbation de l'assemblée générale.

En raison des délais, cette démarche est pratiquement très difficile à respecter de sorte qu'il est opportun en cas de procédure que l'assemblée générale donne un mandat spécial à un copropriétaire ou groupe de copropriétaires (par exemple Conseil de copropriété) de contrôler les conclusions du moins en ce qui concerne l'exactitude et la véracité des faits évoqués, l'aspect juridique relevant de la compétence de l'avocat.

Pour le surplus, le Conseil de copropriété doit faire rapport semestriel aux copropriétaires sur la bonne exécution par le syndic de sa mission. Dans ce cadre, il est alors raisonnable que le Conseil de copropriété s'enquière de l'évolution du dossier de procédure (et de conclusions à déposer) et de faire rapport.

Il serait également loisible au syndic d'adresser les conclusions à chaque copropriétaire pour recueillir les observations individuelles à adresser à l'avocat de l'ACP qui en tiendra compte."

J'ignore où je peux lire cet avis du SNPC.

Dernière modification par GT (08-01-2018 20:08:58)

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GT
Pimonaute incurable
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Messages : 3 489

Re : Critique de l'Article 577-8 §4 6° du Code Civil

ninifel a écrit :

Ce courageux témoignage a un air de vérité que je partage sur notre problème qui nous fabrique des immeubles " bombes sociales à retardement comme l'a publié la Fondation Roi Baudouin.

Ninifel,quelles sont les références de cette publication de la fondation Roi Baudouin faisant état de bombes sociales à retardement ?

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GT
Pimonaute incurable
Inscription : 12-10-2014
Messages : 3 489

Re : Critique de l'Article 577-8 §4 6° du Code Civil

GT a écrit :

Quant au SNPC, voici ce qu'écrit Ninifel le 21/6/2016

https://forum.pim.be/topic-286840-valid … age-1.html

LE SNPC dit " Légalement, L'ACP est représentée en justice par son syndic, organe de l'Association des Copropriétaires chargé d'administrer l'immeuble et d'exécuter seul des actes d'administration provisoire..."

J'ignore où je peux lire cet avis du SNPC.

Ninifel,j'ignore toujours les références de l'avis du SNPC que vous avez relayé

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