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Le syndic est-il responsable de l'élaboration de l'Ordre du Jour ?

ninifel
Pimonaute intarissable
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Le syndic est-il responsable de l'élaboration de l'Ordre du Jour ?

Je croyais mais à tort , c'est une Fausse croyance de ma part visiblement que le Syndic est LEGALEMENT "responsable" de l'élaboration du contenu de l'Ordre du jour. Or, Je vérifie la loi et j'y lis et relis ceci  :

Art. 577-6. § 3. La convocation indique le lieu, le jour et l'heure auxquels aura lieu l'assemblée, ainsi que l'ordre du jour avec le relevé des points qui seront soumis à discussion. Le syndic inscrit à l'ordre du jour les propositions écrites des copropriétaires, du conseil de copropriété ou des associations partielles dépourvues de la personnalité juridique, qu'il a reçues au moins trois semaines avant le premier jour de la période, fixée dans le règlement de copropriété, au cours de laquelle l'assemblée générale ordinaire doit avoir lieu.

Art. 577-6. § 4. A tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil de copropriété s'il en existe un, peuvent notifier au syndic les points dont ils demandent qu'ils soient inscrits à l'ordre du jour d'une assemblée générale. Ces points sont pris en compte par le syndic, conformément au § 3. Toutefois, compte tenu de la date de réception de la demande par le syndic, si ces points ne peuvent être inscrits à l'ordre du jour de cette assemblée, ils le sont à l'ordre du jour de l'assemblée générale suivante.

Nulle part il est indiqué qui est "responsable" de l'élaboration de cet ordre du jour.

L'Ordre du jour peut comporter de grosses lacunes sans que le Syndic soit inquiété et selon moi, c'est  la même problématique que celle de savoir qui valide l'objectivité des conclusions prises par l'ACP.

Ma copropriété va encore +loin dans son comportement puisque depuis 3 ans elle a désigné  un avocat ayant pour mandat de défendre à la fois l'ACP Et le Syndic afin de nier et contrer de facto dans ses conclusions et dans ses PVs mes demandes de réparation des parties communes....


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panchito
Pimonaute non modérable
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Re : Le syndic est-il responsable de l'élaboration de l'Ordre du Jour ?

Ninifel a écrit :

Nulle part il est indiqué qui est "responsable" de l'élaboration de cet ordre du jour.

On s'est tous tués à vous le répéter dans de nombreux fils de discussions.

Ce sont les CP's qui demandent au Syndic de mettre à l'ordre du jour les points qu'ils souhaitent voir développer, et les décisions qu'ils veulent voir au vote.

Le Syndic n'est que le bras qui exécute les décisions des CP prises en AG. Il n'a aucun pouvoir décisionnaire.

Combien de fois faudra-t'il vous le répéter?

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GT
Pimonaute incurable
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Re : Le syndic est-il responsable de l'élaboration de l'Ordre du Jour ?

Le principe est que le syndic rédige l'ordre du jour de l'assemblée générale tout en étant tenu d'y inscrire les propositions écrites des copropriétaires, des conseils de copropriété et des associations partielles sans personnalité juridique s'il en existe, à condition qu'il les ait reçues au moins 3 semaines avant le premier jour de la période dans laquelle doit se tenir l'assemblée générale.

Le syndic n'a aucun pouvoir d'appréciation sur l'opportunité ou non d'inscrire un point à l'ordre du jour dont la proposition lui aura été faite suivant la procédure légale.

Un ou plusieurs copropriétaires ou le conseil de copropriété peuvent également notifier à tout moment au syndic les points dont ils demandent qu'ils soient mis à l'ordre du jour d'une assemblée générale.

Exit depuis la loi de 2010, la pratique précédente de la rédaction de l'ordre du jour par le tandem syndic - conseil de gérance (devenu conseil de copropriété).

Dernière modification par GT (19-05-2016 10:03:17)

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ninifel
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Re : Le syndic est-il responsable de l'élaboration de l'Ordre du Jour ?

Le principe est que le syndic rédige l'ordre du jour de l'assemblée générale .....

Ce qui revient effectivement à considérer que c'est le Syndic qui décide de facto de la "mise en priorité des décisions à prendre"....Mais vu son statut contractuel qui est relativement "précaire" peut-il  oser proposer un plan d'entretien ambitieux avec une véritable politique pour la conservation du bâtiment à l'horizon de 10, 20 ans ?

Je ne le crois pas.


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luc

bada
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Re : Le syndic est-il responsable de l'élaboration de l'Ordre du Jour ?

Mais vous pouvez faire inscrire à l'ODJ tous les points que vous voulez et donc aussi ceux relatifs a la conservation du bâtiment.


bada

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ninifel
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Re : Le syndic est-il responsable de l'élaboration de l'Ordre du Jour ?

je réponds spécialement pour Bada rappelant que l'on peut faire inscrire à l'ODJ tous les points que vous voulez et donc aussi ceux relatifs a la conservation du bâtiment que non pour les gros travaux en particulier cela n'a jamais eu l'efficacité d'un point inscrit  à l'Ordre du Jour par le Syndic lui-même , en sa qualité de professionnel de la gestion d'un bâtiment.


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luc
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Re : Le syndic est-il responsable de l'élaboration de l'Ordre du Jour ?

ninifel a écrit :

je réponds spécialement pour Bada rappelant que l'on peut faire inscrire à l'ODJ tous les points que vous voulez et donc aussi ceux relatifs a la conservation du bâtiment que non pour les gros travaux en particulier cela n'a jamais eu l'efficacité d'un point inscrit  à l'Ordre du Jour par le Syndic lui-même , en sa qualité de professionnel de la gestion d'un bâtiment.

Vous voulez revenir à la loi de 1924.


Cordialement,

Luc

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panchito
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Re : Le syndic est-il responsable de l'élaboration de l'Ordre du Jour ?

Ninifel a écrit :

cela n'a jamais eu l'efficacité d'un point inscrit  à l'Ordre du Jour par le Syndic lui-même , en sa qualité de professionnel de la gestion d'un bâtiment.

Pas du tout.

L'auteur de chaque point ne figure jamais à l'ordre du jour. Donc impossible pour les CP's de savoir qui à fait inscrire quel point à l'ODJ.

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panchito
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Re : Le syndic est-il responsable de l'élaboration de l'Ordre du Jour ?

Il y a aussi des copropriétés où il y a des CP's bien plus compétents que le Syndic en la matière (ex: ingénieurs civils, experts-géomètres, architectes etc...).

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rexou
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Re : Le syndic est-il responsable de l'élaboration de l'Ordre du Jour ?

Le syndic se doit d'inscrire les points légaux (quorum, nomination d'un président de séance, quitus des décomptes, votes reconduction syndic/cdc, etc...)
Il inscrira aussi les points qui lui semblent devoir être vus par les cp dans l'intérêt collectif, et en fonction du contexte propre à chaque acp.
Il ajoutera les points demandés par l'un ou l'autre cp...

Il est évident que le syndic peut influencer les votes... après tout, c'est lui le professionnel et son avis mérite d'être écouté. Mais la décision finale revient aux cp uniquement.


rexou

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ninifel
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Re : Le syndic est-il responsable de l'élaboration de l'Ordre du Jour ?

Panchito a écrit :

Ninifel a écrit :
cela n'a jamais eu l'efficacité d'un point inscrit  à l'Ordre du Jour par le Syndic lui-même , en sa qualité de professionnel de la gestion d'un bâtiment.

Pas du tout.

L'auteur de chaque point ne figure jamais à l'ordre du jour. Donc impossible pour les CP's de savoir qui à fait inscrire quel point à l'ODJ.

Très Intéressante remarque !!! Dans ma copropriété si je demande "présentation et révision éventuelle des contrats" le Syndic proposera à son ODJ "point 14: Reconduction tacite des contrats Point 25. Demande de Mr et MmeXXX : présentation et révision éventuelle des contrats" et le PV stipulera "Point 14: voté à l'unanimité Point 25. Ce point a déja été voté au point 14"

impossible de stopper cette pratique de chaque syndic qui se succède dans mon ACP.

Luc je n'ai pas suffisamment bien compris ta remarque :  je ne vois pas ta solution pour que chaque ODJ de l'AG statutaire propose un 360° de gestion d'un bâtiment avec un plan d'entretien sur 10, 20, 30 ans ? Cela m'intéresse


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luc
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Re : Le syndic est-il responsable de l'élaboration de l'Ordre du Jour ?

ninifel a écrit :

@ Luc
je n'ai pas suffisamment bien compris ta remarque :  je ne vois pas ta solution pour que chaque ODJ de l'AG statutaire propose un 360° de gestion d'un bâtiment avec un plan d'entretien sur 10, 20, 30 ans ? Cela m'intéresse

Cela sera compréhensible dès que
- d'abord j'ai finalisé mes contacts internes
- puis mon avocat a su expliquer à partir du 02.06.2016 ma demande à l'ACP, représenté par le syndic, et au syndic, en présence du juge compétent.

Puisque ensuite je suis dans la possibilité de publier mon opinion sur mon Blog et cela avant la session suivante de l'AG. Celle de mi juin est en principe actuellement postposée jusque fin mars 2017.


Cordialement,

Luc

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ninifel
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Re : Le syndic est-il responsable de l'élaboration de l'Ordre du Jour ?

@Luc ...si je peux partager et soutenir votre campagne  pour l'amélioration de la gestion de nos copropriété, sur ce point précis  n'hésitez pas ! On semble bien d'accord sur ce sujet.


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rexou
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Re : Le syndic est-il responsable de l'élaboration de l'Ordre du Jour ?

ninifel a écrit :

Très Intéressante remarque !!! Dans ma copropriété si je demande "présentation et révision éventuelle des contrats" le Syndic proposera à son ODJ "point 14: Reconduction tacite des contrats Point 25. Demande de Mr et MmeXXX : présentation et révision éventuelle des contrats" et le PV stipulera "Point 14: voté à l'unanimité Point 25. Ce point a déja été voté au point 14"

Mais ces deux points ont un sujet identique !

Point 14 : reconduction tacite des contrats... cela implique nécessairement un CHOIX. Et pour retenir une décision, le CP qui propose une autre alternative aura tout le loisir de s'exprimer et de se faire entendre. Si la majorité ne le suit pas et vote la reconduction, il est évident qu'une révision n'a pas été retenue. Vous ne pensez pas ? Je note que vous mentionnez un "vote à l'unanimité"... c'est juste un peu surprenant... et contradictoire avec votre désaccord !

Point 14, point 25... il reste encore des participants présents et éveillés en fin de réunion ? (Une bonne AG ne dure pas beaucoup plus de 2 heures en général)


rexou

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panchito
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Re : Le syndic est-il responsable de l'élaboration de l'Ordre du Jour ?

Rexou a écrit :

Je note que vous mentionnez un "vote à l'unanimité"... c'est juste un peu surprenant... et contradictoire avec votre désaccord !

Pour une fois Ninifel était en parfaite communion avec les autres CP de sa copropriété!

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ninifel
Pimonaute intarissable
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Re : Le syndic est-il responsable de l'élaboration de l'Ordre du Jour ?

Le syndic se doit d'inscrire les points légaux (quorum, nomination d'un président de séance, quitus des décomptes, votes reconduction syndic/cdc, etc...)
Il inscrira aussi les points qui lui semblent devoir être vus par les cp dans l'intérêt collectif, et en fonction du contexte propre à chaque acp.
Il ajoutera les points demandés par l'un ou l'autre cp...

Il est évident que le syndic peut influencer les votes... après tout, c'est lui le professionnel et son avis mérite d'être écouté

Entièrement d'accord mais s'agit-il d'une "demande au Syndic " ?

Ou peux-t-on considérer,  vu le sujet et vu les reponses obtenues  qu'il s'agit en réalité d'une "instruction au  Syndic" de la part du Copropriétaire qui désirerait par exemple que toute la transparence soit faite tant sur l'état des parties communes que leur politique de "conservation" par l'organe qui en est responsable.

qu'en pensez-vous ?


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panchito
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Re : Le syndic est-il responsable de l'élaboration de l'Ordre du Jour ?

Transparence?

De quoi parlez-vous exactement?

La loi a bétonné toute cette "transparence". N'importe quel CP a le droit de prendre re,dez-vous chez le Syndic pour consulter tous les documents de la copropriété. Même si cela lui prend plusieurs jours.

Cela n'est pas assez transparent pour vous?

Vous parlez aussi de transparence sur l'état des parties communes. Vous ne le connaissez pas? De quelles parties communes s'agit-il? N'y avez-vous pas accès? Comment cela est-il possible?

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rexou
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Re : Le syndic est-il responsable de l'élaboration de l'Ordre du Jour ?

ninifel a écrit :

Entièrement d'accord mais s'agit-il d'une "demande au Syndic " ?

Ou peux-t-on considérer,  vu le sujet et vu les reponses obtenues  qu'il s'agit en réalité d'une "instruction au  Syndic" de la part du Copropriétaire qui désirerait par exemple que toute la transparence soit faite tant sur l'état des parties communes que leur politique de "conservation" par l'organe qui en est responsable.

qu'en pensez-vous ?

Un cp peut faire une demande (personne n'a jamais mentionné le terme 'instruction') de mettre un point à l'ordre du jour. Si cette demande est formulée dans les délais voulus, le syndic se doit de porter ce point à l'ordre du jour. Par contre, si un point évoque déjà le même sujet, appelant le même débat avec une formulation différente, votre demande en devient sans objet.

Un cp ne donne en aucun cas d'instruction au syndic. Le sujet est débattu en ag, une décision est prise suite à un vote, et le syndic devra faire exécuter la décision de l'ag. Imaginez une acp d'une centaine de lots, et que chacun se mette en tête de donner ses instructions au syndic ??? Vous rendez-vous compte des prétentions que vous formulez ?

Vous revenez systématiquement avec les mêmes sujets... vous êtes un cp minoritaire (et même isolé dans sa minorité) et vous pensez qu'en harcelant les autres cp, le cdc, le syndic pour imposer vos vues. C'est une erreur. Et penser pouvoir vous arroger le droit de donner des instructions (à vous tout seul 'c'est moi le chef, c'est moi qui sais mieux que tous les autres.'..) au syndic, c'est aussi une erreur !

Vous voulez contester ? Allez en justice... à vos frais et à vos risques.

Ma pensée est-elle suffisamment transparente ?


rexou

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luc
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Re : Le syndic est-il responsable de l'élaboration de l'Ordre du Jour ?

”rexou” a écrit :

(…) Un cp peut faire une demande (personne n'a jamais mentionné le terme 'instruction') de mettre un point à l'ordre du jour. Si cette demande est formulée dans les délais voulus, le syndic se doit de porter ce point à l'ordre du jour. Par contre, si un point évoque déjà le même sujet, appelant le même débat avec une formulation différente, votre demande en devient sans objet. (…)

Ce n’est pas le syndic qui peut choisir la version du point à traiter.  Il doit laisser toute la liberté à l’AG. L’AG doit préalablement déterminer dans les statuts la manière à procéder.

A titre d’exemple fictif, prenons le cas où le syndic constate que trois points ont été proposés, qui traitent le sujet identique (« P4 »), mais proposent une solution différente. L’exemple ne traite pas le cas où le syndic propose lui-même une 4ème version, ni le cas où un cahier des charges préalable est nécessaire.

Appelons-les trois versions, les résolutions P4A (proposé par le CP A), P4B (proposé par le CP B) et P4C (proposé par le CP C). Ils sont repris sur l’OJ comme suit :

4. Sujet « P4 » - information sur l’historique et le bût par le syndic, y compris un tableau de synthèse avec le budget prévisionnel (dépenses et recettes sur x années) par résolution - information par les CP A, B et C - délibération
4.1 Résolution « P4A » – texte joint à l'invitation - vote
4.2 Résolution « P4B » – texte joint à l'invitation – vote
4.3. Résolution « P4C » – texte joint à l'invitation - vote
4.4. Sujet P4 – notification de la décision

La procédure de vote prévue dans le règlement de copropriété est :
a. Chaque membre d’AG peut voter pour chaque des résolutions traitant le même sujet
b. Une résolution n’est acceptée que si elle obtient ne même temps tant la majorité absolue des votants NON et OUI que plus de votes que les autres résolutions.

Le syndic mentionne les trois résolutions dans le PV des décisions, en notant par résolution son texte, les votants et le total des votes OUI ou NON.

Après les trois votes le président de la séance de l’AG annonce le résultat des votes séparés et constate quelle résolution a été accepté par l’AG.

Le résultat est qu’aucune des propositions est au départ privilégié, Chacun peut s’exprimer sur chaque proposition un débat démocratique est possible.


Cordialement,

Luc

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rexou
Pimonaute non modérable
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Re : Le syndic est-il responsable de l'élaboration de l'Ordre du Jour ?

ninifel a écrit :

Dans ma copropriété si je demande "présentation et révision éventuelle des contrats" le Syndic proposera à son ODJ "point 14: Reconduction tacite des contrats Point 25. Demande de Mr et MmeXXX : présentation et révision éventuelle des contrats" et le PV stipulera "Point 14: voté à l'unanimité Point 25. Ce point a déja été voté au point 14"

impossible de stopper cette pratique de chaque syndic qui se succède dans mon ACP.

@ Luc : Je parlais de la formulation du point à traiter. Le syndic rédige l'odj, donc il formule l'objet du point à traiter.

Dans le cas évoqué, si le point 14 évoque la reconduction tacite des contrats, avec vote, c'est qu'en toute logique, la non reconduction est elle aussi envisagée. Le point 25 n'a donc aucune raison de figurer à l'odj et encore moins de nécessiter un débat.

Votre procédure peut en effet se justifier dans le cas d'une très grande acp, pour une multiplicité de solutions possibles... Dans une petite acp d'une dizaine de lots, et pour une simple alternative binaire, le débat ne nécessite pas qu'un point précis mentionne la position de chaque quidam qui souhaite émettre son idée...

Je note par ailleurs l'ironie d'un point "voté à l'unanimité" qui serait ensuite contesté.


rexou

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