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Quand Les copropriétaires dispensent et se substituent au syndic ....

ninifel
Pimonaute intarissable
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Quand Les copropriétaires dispensent et se substituent au syndic ....

Luc a écrit :

syndic a écrit :
Les copropriétaires dispensent et se substituent au syndic quant à ses obligations et responsabilités pour toute communication prévue au C.C. art. 577-10 § 4 envers les personnes occupantes disposant d'un droit réel ou personnel. Il est donc recommandé aux propriétaires bailleurs d'envoyer à leurs locataires copie des décisions qui les concernent.

Idem C'EST NOUVEAU dans ma copropriété aussi

Cette même formule a été rajoutée en fin de la transcription d'un PV.

Cette modalité de dispense au Syndic  n'a pas été évoquée ni avant ni pendant l'AG
La formule n'est pas  inscrite sur le PV manuscrit ...
J'ai protesté bien évidemment.

Et dans ton ACP l'AG a-t-elle approouvé explicitement Luc ?


« L’esprit s’enrichit de ce qu’il reçoit, le cœur de ce qu’il donne. »

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GT
Pimonaute incurable
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Re : Quand Les copropriétaires dispensent et se substituent au syndic ....

C'est l'article 577-6, § 1er, C.civil qui prévoit que, en cas de division du droit de propriété portant sur un lot privatif, le droit de participation aux AG est suspendu jusqu'à ce que les intéressés désignent la personne qui sera leur mandataire. Celui-ci sera  convoqué aux AG, exercera  seul le droit de participation aux délibérations de celles-ci et reçoit tous les documents provenant de l'association des copropriétaires.

En cas de division du droit de propriété portant sur un lot privatif, c'est donc bien à ce mandataire désigné  par les titulaires ce droit de propriété divisé  que le syndic, à mon avis , adressera la convocation aux AG et transmettra le PV de l'AG.

Au titulaire du droit réel de propriété  non désigné comme mandataire et occupant l'immeuble mais ne disposant pas du droit de vote à l'AG, le syndic, en application de l'art. 577-10, § 4, C. civil, communiquera    les dispositions  et décisions adoptées postérieurement à la naissance du droit réel.

Comment le syndic est-il informé de la situation d'un lot privatif? Le législateur a prévu  à l'art.577-11, § 3, C. civil :
"En cas de cession ou de démembrement du droit de propriété sur un lot privatif, le notaire instrumentant informe le syndic de la date de la passation de l'acte, de l'identification du lot privatif concerné, de l'identité et de l'adresse actuelle et, le cas échéant, future des personnes concernées."

Et à l'art. 577-10, §1er/1

"Chaque membre de l'assemblée générale des copropriétaires informe sans délai le syndic de ses changements d'adresse ou des changements intervenus dans le statut de droit réel de la partie privative.

Les convocations envoyées à la dernière adresse connue du syndic à la date de l'envoi sont réputées régulières."

Ce n'est pas la mésentente, la séparation ou le divorce qui implique une modification dans le statut de droit réel sur une partie privative mais bien, sauf erreur,ds le cas du divorce, la liquidation du régime matrimonial qui contiendra des dispositions relatives au patrimoine.

Dernière modification par GT (15-06-2016 17:07:57)

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max11
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Re : Quand Les copropriétaires dispensent et se substituent au syndic ....

En quoi un PV peut-il être diffamant envers un propriétaire  ?   
Et pourquoi les propriétaires décident de répandre cette diffamation en diffusant un PV sous prétexte de cette clause (et pourquoi ne le feraient-ils pas sans cette clause ?)  ?

Vous vivez vraiment dans un "drôle" d'immeuble qui semble hanté au point que, même lors d'un changement de propriétaire, le nouveau entre dans le même délire de persécution contre vous... Idem pour les syndics qui se succèdent tous les 2-3 ans : neutre en arrivant et très très vite dérivant contre vous avant de jeter l'éponge après seulement une ou deux AG...

Vous, si prompt à chercher et à réagir contre votre syndic lorsqu'il ne respecte pas la plus petite phrase de la loi sur la copropriété, vous n'avez jamais envisagé les plaintes en diffamation, en harcèlement, en cessation, en violation de la vie privée, ...  ?

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panchito
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Re : Quand Les copropriétaires dispensent et se substituent au syndic ....

Ninifel a écrit :

Cette clause ajoutée depuis 2015 par le Syndic-secrétaire  dans les PVs (officiellement) à l'insu de de L'AG

Mais voilà qui est parfaitement impossible!

Le PV doit être rédigé en cours de séance et signé par tous les copropriétaires encore présents. C'est la loi!

Vous divaguez totalement et semblez totalement ignorer les lois belges qui sont parfaitement bien faites!

Dernière modification par panchito (15-06-2016 16:53:52)

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panchito
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Re : Quand Les copropriétaires dispensent et se substituent au syndic ....

Ninifel a écrit :

en N°1 bruit de chaudière à 75dB sous mon appartement

Mais vous n'aviez pas visité l'appartement avant de l'acheter?

Maintenant c'est un peu tard pour vous plaindre...

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GT
Pimonaute incurable
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Re : Quand Les copropriétaires dispensent et se substituent au syndic ....

panchito a écrit :
Ninifel a écrit :

Cette clause ajoutée depuis 2015 par le Syndic-secrétaire  dans les PVs (officiellement) à l'insu de de L'AG

Mais voilà qui est parfaitement impossible!

Le PV doit être rédigé en cours de séance et signé par tous les copropriétaires encore présents. C'est la loi!

Vous divaguez totalement et semblez totalement ignorer les lois belges qui sont parfaitement bien faites!

"Impossible" ? Personnellement, il m'est arrivé de constater des différences entre le contenu du PV signé en séance par certains et celui du PV relatif à la même AG transmis aux copropriétaires par le syndic.  Par ailleurs, des manipulations sont possibles même sur le PV signé en séance par l'ajout de textes et mentions sur des emplacements laissés vierges. La prudence voire la vigilance s'imposent lors de la signature en séance du PV rédigé par le syndic.

"Lois belges parfaitement bien faites" ? Même en ce qui concerne l'obligation pour le syndic de communiquer aux locataires certaines dispositions et décisions adoptées par une AG ? Si la loi de 1994 relative à la copropriété avait été parfaite, pourquoi le législateur a-t-il remis l'ouvrage sur le métier en 2010? Et les commentateurs et observateurs de cette loi de 2010 sont bien conscients qu'il s'agit d'une loi inachevée et qui été votée dans la précipitation avant dissolution des chambres.

Dernière modification par GT (15-06-2016 18:09:52)

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GT
Pimonaute incurable
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Re : Quand Les copropriétaires dispensent et se substituent au syndic ....

panchito a écrit :

Mais Ninifel prétend être propriétaire d'un lot et non locataire.

Donc cette discussion ne la concerne nullement...

Un copropriétaire peut être concerné ds la mesure où l'inobservation par un locataire d'une disposition du règlement d'ordre intérieur en l'absence de communication par le syndic de modification apportée  à celui-ci pourrait lui être préjudiciable.

Le législateur a organisé la procédure de l'opposabilité des dispositions et décisions adoptées en AG. Il n'a pas prévu l'affichage  du PV de l'AG mais une communication par lettre recommandée à la poste.

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max11
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Re : Quand Les copropriétaires dispensent et se substituent au syndic ....

GT a écrit :
panchito a écrit :

Mais Ninifel prétend être propriétaire d'un lot et non locataire.

Donc cette discussion ne la concerne nullement...

Un copropriétaire peut être concerné ds la mesure où l'inobservation par un locataire d'une disposition du règlement d'ordre intérieur en l'absence de communication par le syndic de modification apportée  à celui-ci pourrait lui être préjudiciable.

Le législateur a organisé la procédure de l'opposabilité des dispositions et décisions adoptées en AG. Il n'a pas prévu l'affichage  du PV de l'AG mais une communication par lettre recommandée à la poste.

Donc, on y revient :
- Un exemple concret qui pourrait se présenter ?

- Le syndic doit envoyer un pli recommandé à tous les locataires... mais avec quoi comme contenu ? l'extrait de PV (il ne détaille rien, juste le résultat du vote) ? les pièces d'informations jointes à la convocation ?  un texte explicatif spécifique ?     Qui va payer tous ces frais supplémentaires de timbres, copies, temps,...  ?  Et le syndic doit aussi permettre aux locataires de consulter les documents relatifs à la décision ?

Une discussion de principe pour taquiner le syndic ou une vrai utilité  ?

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luc
Pimonaute incurable
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Re : Quand Les copropriétaires dispensent et se substituent au syndic ....

GT a écrit :

(...) Et les commentateurs et observateurs de cette loi de 2010 sont bien conscients qu'il s'agit d'une loi inachevée et qui été votée dans la précipitation avant dissolution des chambres.

Y compris le rapporteur de la commission parlementaire du Sénat.
Ce projet a fait un va et vient entre les deux chambres et voté à la précipation après trois années de discussions et tractations.
Cette procédure d'évocation permetait d'améliorer certains aspects, mais pas de le corriger structurellement.
Comme le Sénat a perdu ce pouvoir, il est devenu impossible de corriger une proposition en 2ème lecture.
Un projet semblable mérite donc une étude préalable comme en 1994.


Cordialement,

Luc

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luc
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Re : Quand Les copropriétaires dispensent et se substituent au syndic ....

max11 a écrit :

- Un exemple concret qui pourrait se présenter ?
- Le syndic doit envoyer un pli recommandé à tous les locataires... mais avec quoi comme contenu ? l'extrait de PV (il ne détaille rien, juste le résultat du vote) ? les pièces d'informations jointes à la convocation ?  un texte explicatif spécifique ?     Qui va payer tous ces frais supplémentaires de timbres, copies, temps,...  ?  Et le syndic doit aussi permettre aux locataires de consulter les documents relatifs à la décision ?

le PV: oui
invitation et les pièces jointes: non, sauf si les statuts l'imposent
texte explicatif: non, sauf si les statuts l'imposent
frais: ACP
consultation: non, sauf les comptes

max11 a écrit :

Une discussion de principe pour taquiner le syndic ou une vrai utilité  ?

Désavantage: trop transparent pour ceux qui veulent profiter sur le dos des autres.
Avantage: procédure transparente et impartiale
Utilité: augmente la sécurité juridique de tous et diminue à mi-terme les frais de tous.


Cordialement,

Luc

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luc
Pimonaute incurable
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Re : Quand Les copropriétaires dispensent et se substituent au syndic ....

panchito a écrit :

Le PV doit être rédigé en cours de séance et signé par tous les copropriétaires encore présents. C'est la loi!

Le représentant du syndic écrit/rédige le PV, mais ne signe pas.

Le président et le secrétaire signent "Pour lu et approuvé" après avoir lu le PV. Après on ne peut plus changer le PV.

Les autres CP signent "Pour Vu", mais ne peuvent de fait pas le lire. Tous les pages sont paraphés par ceux qui ont signé le PV. Ce qui était le bût de cette disposition: rendre impossible qu'on échange les pages avec une autre version.


Cordialement,

Luc

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ninifel
Pimonaute intarissable
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Re : Quand Les copropriétaires dispensent et se substituent au syndic ....

chez moi cette clause (surprise) litigieuse est apparue dans la transcription du PV diffusé par le syndic


« L’esprit s’enrichit de ce qu’il reçoit, le cœur de ce qu’il donne. »

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panchito
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Re : Quand Les copropriétaires dispensent et se substituent au syndic ....

Ninifel a écrit :

dans la transcription du PV

Qu'appelez-vous transcription du PV?

D'après les lois belges, le PV doit être signé par tous les copropriétaires encore présents en fin d'AG.

Vous devez élire un secrétaire en début de séance.

Vous élisez le Syndic pour écrire le PV??

Dernière modification par panchito (15-06-2016 22:09:35)

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ninifel
Pimonaute intarissable
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Re : Quand Les copropriétaires dispensent et se substituent au syndic ....

réponses aux  Q. de Panchito :

1. Oui cette clause " les Cps dispensent et se substituent au syndic" ne figure pas dans le PV MANUSCRIT et signé ( nul n'a signé cette page-là) en fin de séance ( outre le fait que le PV n'a pas été relu)

2. Qu'appelez-vous transcription du PV?
C'est le PV en version non-manuscrite...retapé par le Syndic

3. Vous élisez le Syndic pour écrire le PV??
ça se passe toujours comme ça
En pratique c'est le Syndic qui préside même si officiellement sur le papier c'est un CP qui est élu Président

Alors vous venez me filer un coup de main pour la prochaine AG ?

A TOUS :
Si une décision d'AG doit être portée à la connaissance des occupants n'est-ce pas le rôle basique d'un Syndic de mettre à jour le ROI et Afficher / diffuser le ROI , tout simplement ? 

Si chaque bailleur a le droit et le devoir d'extraire des PVs d'AGs ce qui doit être communiqué à son locataire, plus rien ne garantirait que cette information est officielle.

Sans parler de mon cas spécial où le but de mon ACP et de son syndic , avec cette mention c'est de diffuser leurs PVs où je suis le seul CP cité nommément dans leurs PVs  qui contiennent des mentions à caractère diffamant ( sinon il faudrait que je paie un avocat à chaque AG 3x an ce que je ne faisais pas).

Je remercie Luc d'en avoir parlé sur ce forum !


« L’esprit s’enrichit de ce qu’il reçoit, le cœur de ce qu’il donne. »

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panchito
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Re : Quand Les copropriétaires dispensent et se substituent au syndic ....

Ninifel a écrit :

Alors vous venez me filer un coup de main pour la prochaine AG ?

Comme déjà dit à de multiples reprises votre Syndic se complait dans l'illégalité la plus totale.

Un coup de main? Mais nous combien de fois nous avons donné la solution?

Il faut vous le dire en quelle langue?

Vous mettez à l'ordre du jour de votre prochaine AG le point: "Choix d'un nouveau Syndic"

De votre côté, vous cherchez des candidats, leur faites passer des interviews, récolter des CV, leurs prétentions salariales et vous venez avec tout cela (dans un tableau comparatif à votre AG).

Je ne vois pas ce qui bloque à ce point!

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panchito
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Re : Quand Les copropriétaires dispensent et se substituent au syndic ....

Ah oui et j'oubliais, mais cela tombe sous le sens car tout le monde sait que c'est le B.A.B.A. du savoir vivre en copropriété: faites un maximum de lobbying avant l'AG pour être sure qu'une majorité se ralliera à votre avis:
- inviter les copropriétaires un par un à prendre le thé ou l'apéro avec vous
- discussions lors de rencontres (tout à fortuites évidemment) devant les boîtes aux lettres, dans l'ascenseur etc...

C'est votre seule et unique expérience de vie copropriété en Belgique?

Mais comme pour tout, il faut lire le mode d'emploi!

C'est si simple de s'entendre avec les autres, les avocats, eux, ne font qu'une seule chose: aggraver les conflits, les rendre inextricables pour pouvoir vivre à vos crochets et accroître leur fortune personnelle. Vous n'avez pas encore compris cela?

Alors qu'il est si simple de s'entendre avec des gens qui ont eu le même coup de foudre que vous pour le même bâtiment!

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luc

GT
Pimonaute incurable
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Re : Quand Les copropriétaires dispensent et se substituent au syndic ....

ninifel a écrit :

réponses aux  Q. de Panchito :


A TOUS :
Si une décision d'AG doit être portée à la connaissance des occupants n'est-ce pas le rôle basique d'un Syndic de mettre à jour le ROI et Afficher / diffuser le ROI , tout simplement ?

"Si une décision d'AG doit être portée à la connaissance des occupants n'est-ce pas le rôle basique d'un Syndic de mettre à jour le ROI et Afficher / diffuser le ROI , tout simplement ?  "

L'article 557-10, § 2 prévoit
"Le règlement d'ordre intérieur est déposé, dans le mois de sa rédaction, au siège de l'association des copropriétaires, à l'initiative du syndic ou, si celui-ci n'a pas encore été désigné, à l'initiative de son auteur.
  Le syndic met à jour, sans délai, le règlement d'ordre intérieur en fonction des modifications décidées par l'assemblée générale.
  Le règlement d'ordre intérieur peut être consulté sur place et sans frais par tout intéressé."

Je reprends  : D'une manière générale, le syndic met à jour, sans délai, le règlement d'ordre intérieur en fonction des modifications décidées par l'assemblée générale. Sa consultation par tout intéressé est prévue.
Le rôle du syndic n'est pas d'afficher le règlement de copropriété ni de le diffuser.

Dernière modification par GT (16-06-2016 10:42:20)

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panchito
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Re : Quand Les copropriétaires dispensent et se substituent au syndic ....

C'est pour cela que les excellent baux de type "PIM" prévoient une clause qui indique l'existence d'un ROI consultable chez le Syndic.

Mais ce n'est pas ce que recheche Ninifel qui n'est pas bailleresse et n'a donc pas affaire avec des locataires.

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GT
Pimonaute incurable
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Re : Quand Les copropriétaires dispensent et se substituent au syndic ....

panchito a écrit :
Ninifel a écrit :

dans la transcription du PV

Vous devez élire un secrétaire en début de séance.

Vous élisez le Syndic pour écrire le PV??

Les débats parlementaires sur la proposition de loi visant à moderniser et assurer une meilleure transparence dans le fonctionnement des copropriétés portèrent aussi sur la question de savoir lequel du syndic ou du secrétaire désigné à l'ouverture de l'assemblée générale rédigerait le procès-verbal d'une assemblée générale.
Le texte  adopté et repris dans la loi de 2010 en a confié la rédaction au syndic.

Art.577-6, § 10, C. civil
"Le syndic rédige le procès-verbal des décisions prises par l'assemblée générale avec indication des majorités obtenues et du nom des copropriétaires qui ont voté contre ou qui se sont abstenus.
   A la fin de la séance et après lecture, ce procès-verbal est signé par le président de l'assemblée générale, par le secrétaire désigné lors de l'ouverture de la séance et par tous les copropriétaires encore présents à ce moment ou leurs mandataires."

Bref un syndic n'est pas élu pour écrire un PV mais un syndic est tenu légalement de rédiger le PV des décisions prises par l'AG (et non le secrétaire désigné), depuis l'entrée en vigueur de la loi du 2 juin 2010. Voici environ 6 ans...

Dernière modification par GT (16-06-2016 11:15:15)

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PIM, luc

GT
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Re : Quand Les copropriétaires dispensent et se substituent au syndic ....

panchito a écrit :

C'est pour cela que les excellent baux de type "PIM" prévoient une clause qui indique l'existence d'un ROI consultable chez le Syndic.

Mais ce n'est pas ce que recheche Ninifel qui n'est pas bailleresse et n'a donc pas affaire avec des locataires.

Sur le plan des principes, cette clause du bail ne permet pas de dispenser le syndic de la réalisation des obligations de communications qui lui incombent visées à l'article 577-10, § 4,al. 2, 1° et 2°, C. civil.

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luc
Pimonaute incurable
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Re : Quand Les copropriétaires dispensent et se substituent au syndic ....

GT a écrit :

(...)
L'article 557-10, § 2 prévoit
"Le règlement d'ordre intérieur est déposé, dans le mois de sa rédaction, au siège de l'association des copropriétaires, à l'initiative du syndic ou, si celui-ci n'a pas encore été désigné, à l'initiative de son auteur. ..."
(...)
Le rôle du syndic n'est pas d'afficher le règlement de copropriété ni de le diffuser.

Le siège de l'ACP est déterminé par l'Art. 577-5 § 1 CC comme suit:

Elle porte la dénomination : " association des copropriétaires ", suivie des indications relatives à la situation de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis.
Elle a son siège dans l'immeuble. S'il s'agit d'un groupe d'immeubles, l'acte de base détermine quel immeuble constitue le siège de l'association.

Le mot déposer est définie par le Larousse comme suit:

Mettre, placer, poser quelque part quelque chose que l'on portait

C'est donc à l'AG de choisir par voie des statuts la place et méthode du dépot du ROI (Reglement d'Orde Intérieur), ainsi que financer les frais d'affichage. Le seul qui peut "déposer" est le syndic et le/la concierge sur ordre du syndic, donc pas le CdC, ... .

Concrètement si l'immeuble à trois entrées (N° 8, 10 et 12) et que les statuts prévoient que le siège de l'ACP se trouve au 10 (logement de la concierge), alors les statuts peuvent par exemple imposer que le dépot se fait par voie d'affichage dans le couloir "non-public" du rez du 10 et par le fait que l'affiche dans chaque entrée, prévue par l'Art. 577-8 §2 CC, renvoie pour le ROI à l'entréé du 10.

Pour le registre des décisions de l'AG l'AG peut décider de le mettre à disposition une copie dans la loge de la concierge, suivant un horaire de par exemple 2 heures par semaine, etc. ... .


Cordialement,

Luc

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