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Quand Les copropriétaires dispensent et se substituent au syndic ....

ninifel
Pimonaute intarissable
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Quand Les copropriétaires dispensent et se substituent au syndic ....

Luc a écrit :

syndic a écrit :
Les copropriétaires dispensent et se substituent au syndic quant à ses obligations et responsabilités pour toute communication prévue au C.C. art. 577-10 § 4 envers les personnes occupantes disposant d'un droit réel ou personnel. Il est donc recommandé aux propriétaires bailleurs d'envoyer à leurs locataires copie des décisions qui les concernent.

Idem C'EST NOUVEAU dans ma copropriété aussi

Cette même formule a été rajoutée en fin de la transcription d'un PV.

Cette modalité de dispense au Syndic  n'a pas été évoquée ni avant ni pendant l'AG
La formule n'est pas  inscrite sur le PV manuscrit ...
J'ai protesté bien évidemment.

Et dans ton ACP l'AG a-t-elle approouvé explicitement Luc ?

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GT
Pimonaute incurable
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Re : Quand Les copropriétaires dispensent et se substituent au syndic ....

@luc,(et d'autres)

C'est volontairement que je n'ai pas soulevé la problématique relative au lieu de consultation du ROI, estimant que ce fil de discussion était déjà suffisamment fourni et ne souhaitant pas le charger davantage.

Néanmoins, dans le prolongement de votre intervention, permettez-moi de poursuivre. La loi prévoit que le ROI est consulté au siège le l'association des copropriétaires art. 577-10, § 2), et que celui-ci est situé dans l'immeuble (art. 577-5, § 1er, al.3). D'autre part, le syndic doit compléter l'affichage de l'acte de sa nomination par l'indication du lieu où le ROI peut être consulté (art. 577-8, § 2, in fine).

Cependant force n'est-il pas de constater que , pour des raisons de praticabilité, cette consultation , dans la réalité, se réalise généralement au domicile du syndic ou au siège social de celui-ci s'il s'agit d'une personne morale ?

Peut-on envisager raisonnablement que le ROI soit déposé de manière sécurisée au siège d'une association, dans un couloir, même non accessible au public (s'il en existe un)? Que les associations pourvues d'une loge de concierge sont peu fréquentes.Nous n'oublierons pas que le ROI fait partie des archives  et que le syndic en a la garde. Que la consultation est supposée s'effectuer sous la surveillance du syndic. Peut-on raisonnablement imaginer qu'un syndic se déplace au siège d'une association de copropriétaires pour permettre la consultation d'un ROI ? La consultation est gratuite pour l'intéressé mais elle serait susceptible de représenter un coût pour l'association des copropriétaires (honoraires complémentaires, frais de déplacement).

Autant de réflexions et questions. A chaque association, à chaque tiers , copropriétaire ou autre, d'apprécier.

Dernière modification par GT (16-06-2016 19:50:54)

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GT
Pimonaute incurable
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Re : Quand Les copropriétaires dispensent et se substituent au syndic ....

ninifel a écrit :

Merci à chacun pour l'éclairage qui m'amène à cette question basique :  si personne affiche le nouveau ROI dans les parties communes  comment tous les occupants et les  tiers concernés de la copropriété  pourraient-ils "deviner" qu'il existe un ROI mis à jour ( à aller consulter quelque part) ?

je suis bête décidemment !

Lisez le texte dont il est question à la fin du 2ème paragraphe de ma plus récente intervention que je viens de compléter en ajoutant la référence du Code civil : art. 577-8, § 2, in fine que je reproduis c-dessous :

"Un extrait de l'acte portant désignation ou nomination du syndic est affiché, dans les huit jours à dater de la prise de cours de sa mission, de manière inaltérable et visible à tout moment à l'entrée de l'immeuble, siège de l'association des copropriétaires.
   L'extrait indique, outre la date de la désignation ou de la nomination, les nom, prénoms, profession et domicile du syndic ou, s'il s'agit d'une société, sa forme, sa dénomination sociale, son siège social ainsi que son numéro d'entreprise si la société est inscrite à la Banque-Carrefour des Entreprises. Il doit être complété par toutes autres indications permettant à tout intéressé de communiquer avec le syndic sans délai et notamment le lieu où le règlement d'ordre intérieur et le registre des décisions de l'assemblée générale peuvent être consultés.

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GT
Pimonaute incurable
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Re : Quand Les copropriétaires dispensent et se substituent au syndic ....

ninifel a écrit :

Merci à chacun pour l'éclairage qui m'amène à cette question basique :  si personne affiche le nouveau ROI dans les parties communes  comment tous les occupants et les  tiers concernés de la copropriété  pourraient-ils "deviner" qu'il existe un ROI mis à jour ( à aller consulter quelque part) ?

je suis bête décidemment !

Les occupants et même les copropriétaires sont des tiers par rapport à la personne morale qu'est l'association des copropriétaires.

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panchito
Pimonaute non modérable
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Re : Quand Les copropriétaires dispensent et se substituent au syndic ....

Ninifel a écrit :

comment tous les occupants et les  tiers concernés de la copropriété  pourraient-ils "deviner" qu'il existe un ROI mis à jour ( à aller consulter quelque part) ?

je suis bête décidemment !

Oui et non.

Disons que vous n'en savez rien parce que vous n'avez apparemment jamais été bailleur en Belgique et n'avez dès lors jamais eu affaire à des locataire.

Donc je ne comprends pas bien ce que vous venez faire dans ce salon-ci.

Si vous aviez déjà signé un contrat de bail en Belgique, vous auriez certainement remarqué la clause indiquant l'existence d'un ROI disponible chez le Syndic.
¨Par définition le ROI est Interne (I = Interne)et ne doit donc pas être exposé à la vue de n'importe quel visiteur de l'immeuble.

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luc
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Re : Quand Les copropriétaires dispensent et se substituent au syndic ....

ROI = abréviation de "Règlement d'ordre interieur" (voir Abréviations usuelles du salon "copropriétés" de ce forum)


Cordialement,

Luc

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GT
Pimonaute incurable
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Re : Quand Les copropriétaires dispensent et se substituent au syndic ....

ninifel a écrit :

Plusieurs immeubles dans mon quartier affichent leur ROI dans un beau cadre blanc, rouge ou alu et  avec un joli pot de fleur parfois. De ce fait, je croyais que cet affichage du ROI était normal ! Je réalise soudain ce soir que c'est une pratique non-prévue par la loi

Mais c'est bien pratique d'afficher le ROI qui est ainsi vu par chacun à volonté 

Cela peut apporter un lien dans les relations entre voisins

A mon avis, rien n'empêche l'affichage du ROI. Mais les dispositions impératives de la section du code civil relative à la copropriété forcée relatives à l'opposabilité des dispositions du ROI et à la consultation de celui-ci restent d'application nonobstant l'affichage du ROI.

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max11
Pimonaute intarissable
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Re : Quand Les copropriétaires dispensent et se substituent au syndic ....

ninifel a écrit :

Plusieurs immeubles dans mon quartier affichent leur ROI dans un beau cadre blanc, rouge ou alu et  avec un joli pot de fleur parfois. De ce fait, je croyais que cet affichage du ROI était normal ! Je réalise soudain ce soir que c'est une pratique non-prévue par la loi

Mais c'est bien pratique d'afficher le ROI qui est ainsi vu par chacun à volonté 

Cela peut apporter un lien dans les relations entre voisins



Ils sont dingues quand même en Belgique  !   Ils font des choses que la loi n'a pas prévu, pas imposé....
Il y en a même qui osent faire des choses pour améliorer la vie entre voisins, sans se prendre la tête, sans attendre une loi  !
Pays de fous    tongue  lol

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panchito
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Re : Quand Les copropriétaires dispensent et se substituent au syndic ....

Max 11 a dit:

Ils sont dingues quand même en Belgique  !   Ils font des choses que la loi n'a pas prévu, pas imposé....
Il y en a même qui osent faire des choses pour améliorer la vie entre voisins, sans se prendre la tête, sans attendre une loi  !


C'est pour cela que notre magnifique pays attire autant de Français! Ils ne doivent même pas apprendre une autre langue pour venir chez nous.

En plus la grammaire française  a été écrite par un belge (Grévisse).

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ninifel
Pimonaute intarissable
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Re : Quand Les copropriétaires dispensent et se substituent au syndic ....

Panchito a écrit :

¨Par définition le ROI est Interne (I = Interne)et ne doit donc pas être exposé à la vue de n'importe quel visiteur de l'immeuble.

J'estime au contraire que le ROI est Interne et il doit utilement être exposé et vu par  tous les " visiteurs " de l'immeuble, c'est à dire les locataires et occupants ( gens de passage) , leurs amis et famille ( gens de passage).

Dernière modification par ninifel (15-01-2018 09:20:46)

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luc
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Re : Quand Les copropriétaires dispensent et se substituent au syndic ....

Dans des hotels le ROI est public, affiché et d'application à tous les résidents, temporaires ou non.
Le ROI doit entre autres d'une façon claire, succinct et compréhensible expliquer les règles d'évacuation en cas d'incendie.
Exemple: "suivre les flèches "sortie de secours", prendre les escaliers, interdiction d'utiliser les ascenseurs et se rassembler sur le parking à coté du N° 11".
Autre exemple: le ROI doit indiquer l'interdiction de fumer, les règels d'utilisation de l'ascenseur, ... .

Le ROI doit être public, dès qu'on est entré dans l'immeuble.

Les dispositions qui ne sont pas utile pour les résidents, mais nécessaire pour le fonctionnement de l'ACP, doivent être repris dans le règlement de copropriété.


Cordialement,

Luc

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luc
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Re : Quand Les copropriétaires dispensent et se substituent au syndic ....

ninifel a écrit :

Un gamin qui pisse, c'est pas très sérieux pour symboliser une ville, et pourtant ! Quand il vient à disparaître, on le remplace tout de suite !

Je crois que vous n'avez pas compris le surréalisme belge.

En plus vous faites preuve d'une méconnaisance de l'histoire belge, qui a ses racines dans le 12ème siécle, au moment que Gand était plus grand que Paris et introduisait les premieres règles contraignantes d'urbanisme pour la protection de tous.

Mon auteur préféré est Johan Daisne. Son oeuvre principal, "Un soir, un train", est un film franco-belge d'André Delvaux sorti en 1968, d'après la nouvelle de Johan Daisne, De trein der traagheid (1950).

Dernière modification par luc (17-06-2016 10:02:41)


Cordialement,

Luc

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ninifel
Pimonaute intarissable
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Re : Quand Les copropriétaires dispensent et se substituent au syndic ....

Rexou et Panchito aime a écrit :

il existe une marge entre la réalité du terrain et le respect absolu de toutes les obligations de chacun. Notamment, il est rare que le syndic dispose de la liste réellement actualisée et complète de tous les locataires

Ben oui, justemment.

Donc ?

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BMCTools
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Re : Quand Les copropriétaires dispensent et se substituent au syndic ....

Par rapport à la remarque original. Le projet du Ministre aborde le sujet et la disposition prévue est la suivante:

Remplacement de l’article 577-10, § 4, alinéa 2, du Code civil par :
« Elles lient tout titulaire d’un droit réel ou personnel sur un lot disposant du ou exerçant le droit de vote à l’assemblée générale au moment de leur adoption. Elles sont opposables aux autres titulaires d’un droit réel ou personnel sur un lot aux conditions suivantes, moyennant, le cas échéant, transcription à la Conservation des hypothèques :
1° en ce qui concerne les dispositions et décisions adoptées avant la constitution du droit réel ou personnel, par la communication qui lui est obligatoirement faite par le constituant au moment de la constitution du droit, de l'existence du règlement d'ordre intérieur et du registre visé au § 3 ou, à la demande du titulaire du droit personnel ou réel, par la communication qui lui en est faite à l'initiative du syndic, par lettre recommandée à la poste ; le constituant est le seul responsable, vis-à-vis de l'association des copropriétaires et du titulaire du droit réel ou personnel, du dommage né du retard ou de l'absence de communication ;
2° en ce qui concerne les dispositions et décisions adoptées postérieurement à la constitution d’un droit réel ou personnel sur un lot, par la communication qui lui en est faite, par lettre recommandée à la poste dans les trente jours suivant la date de réception du procès- verbal, à l’initiative de celui qui a reçu ce procès-verbal en application de l’article 577-6, § 12. ».

Pour simplifier pour le point 1, c'est le propriétaire qui dois communiquer les informations et qui en est responsable. Ou alors par le syndic à la demande du locataire.
Pour le point 2, C'est le propriétaire qui dois envoyer le pv de l'AG à ses locataires, le cas échéant, dans le mois de l'AG. Le délai de forclusion du locataire reste à 3 mois. Donc 1 mois + 3 mois = 4 mois par rapport à l'AG, le même délai de forclusion que le copropriétaire.

Dernière modification par BMCTools (15-01-2018 10:49:48)


Yves Van Ermen

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GT
Pimonaute incurable
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Re : Quand Les copropriétaires dispensent et se substituent au syndic ....

ninifel a écrit :
Luc a écrit :

syndic a écrit :
Les copropriétaires dispensent et se substituent au syndic quant à ses obligations et responsabilités pour toute communication prévue au C.C. art. 577-10 § 4 envers les personnes occupantes disposant d'un droit réel ou personnel. Il est donc recommandé aux propriétaires bailleurs d'envoyer à leurs locataires copie des décisions qui les concernent.

Idem C'EST NOUVEAU dans ma copropriété aussi

Cette même formule a été rajoutée en fin de la transcription d'un PV.

Cette modalité de dispense au Syndic  n'a pas été évoquée ni avant ni pendant l'AG
La formule n'est pas  inscrite sur le PV manuscrit ...
J'ai protesté bien évidemment.

Et dans ton ACP l'AG a-t-elle approouvé explicitement Luc ?

Les dispositions de l'article 577-10, § 4 tel qu'il est actuellement rédigé sont impératives .

Ni l'AG des copropriétaires ni le syndic ne peuvent s'écarter de ce texte.

Ainsi, le syndic doit veiller à respecter l'obligation portant sur la communication par lettre recommandée à la poste  aux titulaires d'un droit réel ou personnel des dispositions et décisions adoptées postérieurement à la concession de ces droits, étant entendu que cette communication ne doit pas être faite à ceux qui disposent du droit de vote à l'AG.

Ceci dit, la proposition du groupe de travail au Ministre Geens visant à modifier ce texte ne m'avait pas échappé.

Si celle-ci est retenue , le syndic ne devrait plus, dans le futur, adresser les PV des AG aux locataires.

Dans la convocation d'une AGO tenue en 2017 et avant l'énoncé des points mis à l'ordre du jour, je lis également :"les copropriétaires dispensent et se substituent au syndic quant à l'obligation d'aviser les personnes occupants l'immeuble (CC 577-10 §4) et en assument la responsabilité".

Aucune décision précédente de l'AG en ce sens, aucune décision individuelle des copropriétaires en ce sens.

Apparemment, eu égard à la lecture d'autres interventions , des syndics se sont donné le mot.

Qu'en pensent les organisations professionnelles ?

Dernière modification par GT (15-01-2018 16:11:41)

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luc
Pimonaute incurable
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Re : Quand Les copropriétaires dispensent et se substituent au syndic ....

BMCTools a écrit :

(...)
Pour simplifier pour le point 1, c'est le propriétaire qui dois communiquer les informations et qui en est responsable. Ou alors par le syndic à la demande du locataire.
Pour le point 2, C'est le propriétaire qui dois envoyer le pv de l'AG à ses locataires, le cas échéant, dans le mois de l'AG. Le délai de forclusion du locataire reste à 3 mois. Donc 1 mois + 3 mois = 4 mois par rapport à l'AG, le même délai de forclusion que le copropriétaire.

Ce qui exige impérativement que toute séance d'AG soit communiqué par le syndic aux résidents par voie d’affichage, en principe environs 30 jours à l'avance, si non ... quoi en fait ?

  • Annulation de la décision contestée par la locataire ?

  • Annulation de toute l'AG (

  • ... ?


Cordialement,

Luc

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luc
Pimonaute incurable
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Re : Quand Les copropriétaires dispensent et se substituent au syndic ....

ninifel a écrit :

(...)
Et dans ton ACP l'AG a-t-elle approuvé explicitement Luc ?

Non.


Cordialement,

Luc

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GT
Pimonaute incurable
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Re : Quand Les copropriétaires dispensent et se substituent au syndic ....

luc a écrit :
BMCTools a écrit :

(...)
Pour simplifier pour le point 1, c'est le propriétaire qui dois communiquer les informations et qui en est responsable. Ou alors par le syndic à la demande du locataire.
Pour le point 2, C'est le propriétaire qui dois envoyer le pv de l'AG à ses locataires, le cas échéant, dans le mois de l'AG. Le délai de forclusion du locataire reste à 3 mois. Donc 1 mois + 3 mois = 4 mois par rapport à l'AG, le même délai de forclusion que le copropriétaire.

Ce qui exige impérativement que toute séance d'AG soit communiqué par le syndic aux résidents par voie d’affichage, en principe environs 30 jours à l'avance, si non ... quoi en fait ?

  • Annulation de la décision contestée par la locataire ?

  • Annulation de toute l'AG (

  • ... ?

Luc, la problématique que tu soulèves est hors champ d'application de l'article 577-10 § 4 CC qui fait l'objet de cette discussion.

Il est question à l'art. 577-8, § 4, 8°, CC de l'affichage de la date des AG à destination de toute personne  occupant l'immeuble en vertu d'un droit personnel (locataire) ou réel (démembrement du droit de propriété) mais ne disposant pas du droit de vote à l'AG.

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luc
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Re : Quand Les copropriétaires dispensent et se substituent au syndic ....

GT a écrit :

(...)

Luc, la problématique que tu soulèves est hors champ d'application de l'article 577-10 § 4 CC qui fait l'objet de cette discussion.

Il est question à l'art. 577-8, § 4, 8°, CC de l'affichage de la date des AG à destination de toute personne  occupant l'immeuble en vertu d'un droit personnel (locataire) ou réel (démembrement du droit de propriété) mais ne disposant pas du droit de vote à l'AG.

Cette problématique n'est pas "hors champ" selon mon opinion.
Si le locataire ne sait pas qu'il y eu AG ni a reçu un PV, alors comment peut-il contester une décision de l'AG ?


Cordialement,

Luc

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GT
Pimonaute incurable
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Re : Quand Les copropriétaires dispensent et se substituent au syndic ....

luc a écrit :
GT a écrit :

(...)

Luc, la problématique que tu soulèves est hors champ d'application de l'article 577-10 § 4 CC qui fait l'objet de cette discussion.

Il est question à l'art. 577-8, § 4, 8°, CC de l'affichage de la date des AG à destination de toute personne  occupant l'immeuble en vertu d'un droit personnel (locataire) ou réel (démembrement du droit de propriété) mais ne disposant pas du droit de vote à l'AG.

Cette problématique n'est pas "hors champ" selon mon opinion.
Si le locataire ne sait pas qu'il y eu AG ni a reçu un PV, alors comment peut-il contester une décision de l'AG ?

En cas d'absence de communication par le syndic, le locataire sera bien en peine de demander au juge d'annuler ou de réformer une disposition du ROI ou une décision de l'AG  dont il n'a pas connaissance mais, par ailleurs, ces dispositions et décisions ne lui seront en principe pas opposables.

Le syndic est responsable de la communication aux locataires. Et donc des conséquences de l'absence de communication (p.e. un locataire qui ne respecte pas une disposition nouvelle ou modifiée du ROI ) Les propriétaires, eux,  sont tenus d'informer sans délai le syndic de la prise en location de leur bien (art. 577-10, § 4, al.7).

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panchito
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Re : Quand Les copropriétaires dispensent et se substituent au syndic ....

C'est tout à fait normal! Le syndic n'ayant aucun lien juridique avec des locataires, c'est aux bailleurs à informer leur locataires d'une décision d'AG qui les impacterait.

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