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BXL-baux: mise en vente : prévenir d'abord le locataire
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- GT
- Pimonaute non modérable
Re : BXL-baux: mise en vente : prévenir d'abord le locataire
Un grand merci, Me Louveaux,
Merci de me communiquer vos commentaires éventuels.
Euh ! C'est GT qui a fait état de l'avis de l'avocat Louveaux, publié dans un ouvrage qu'il a écrit.
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- fiorsue
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Re : BXL-baux: mise en vente : prévenir d'abord le locataire
Un grand merci, Me Louveaux,
Mais je précise que mon locataire est avocat et que j'ai constaté sa mauvaise disposition d'âme envers moi pour ma réception d'une autre offre spontanée de la part d'un copropriétaire, ayant entendu de mon projet de vente de bouche à oreille dans la copropriété. La colère s'est emparée de ce locataire au courant de nos derniers pourparlers, il m'a même contesté d'avoir conduit des négociations derrière son dos. Puis il a commencé à m'harceler par mail avec des menaces et des insultes, surtout lors de mon refus de son offre, qu'il a ensuite retiré pour se consulter avec "son banquier". Fort probablement cette manœuvre de sa part voulait me cacher son manque de fonds pour effectuer l'achat, mais elle devait servir en même temps à m'empêcher d'accepter l'autre offre du copropriétaire. J'ai appris par la suite que ce locataire, ayant déjà été locataire de l'autre copropriétaire, avait perdu un procès contre lui pour graves contestations en matière de charges.
Or, vu en plus le caractère impératif de la loi, j'ai tendance à envoyer maintenant, par précaution, une lettre recommandée, même s'il s'agit essentiellement d'un double emploi, d'autant plus que je ne connais pas la sanction pour le non-respect de ces prescriptions de forme.
Merci de me communiquer vos commentaires eventuels.
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- GT
- Pimonaute non modérable
Re : BXL-baux: mise en vente : prévenir d'abord le locataire
J'aimerais recevoir un avis assez urgent de la part de ceux qui ont de bonnes connaissances en la matière, svp.
J'ai notifié à mon locataire il y a 2 mois mon intention de mettre en vente l'appart, qu'il loue comme résidence principale, mais je ne savais pas qu'il fallait le faire par lettre recommandée ou par huissier, j'ai agi un peu trop vite sans me renseigner au préalable. Je l'ai fait par lettre remise en mains propres et plus tard je l'ai confirmé par mail, comme pour toute autre communication entre moi et ce locataire. Par la suite, j'ai attendu sans publier d'annonce ni sur le web, ni à la porte du building. Il y a eu pas mal de pourparlers par email entre moi et ce locataire, car il se disait interessé à l'achat, et il m'a fait finalment une offre, que je n'ai pas pu retenir, vu qu'elle ne mentionnait ni acompte ni plan de financement de l'achat.
En même temps, un copropriétaire a appris d'une autre copropriétaire de mon projet de vente et du coup il m'a envoyé une bonne offre. Cette offre prévoit un compromis de vente qui devrait avoir lieu dans 1 mois. Puis-je maintenant considerer que l'information au préalable du locataire a été faite valablement ou bien dois-je envoyer au plus vite un recommandé AR, avant que ce ne soit pas trop tard?Je n'en suis pas sûr, mais je croie que la sanction pour manque de notification valable soit une action du locataire pour dommages et interets.
Merci pour toute reponse
Code bruxellois du logement
Bail de résidence principale
art.242
"En cas de mise en vente du logement de gré à gré, le bailleur, préalablement à toute communication publique relative à la mise en vente, notifie au preneur, par lettre recommandée à la poste ou par exploit d'huissier, son intention de vendre le logement."
Bernard Louveaux pense qu'eu égard au caractère limité de l'information que le bailleur doit fournir (sa seule intention de vendre), le non-recours à une des formalités prévues de manière impérative par l'art.242 ( lettre recommandée à la poste ou exploit d'huissier) n'entraînera pas de conséquences SI L'OBJECTIF a été atteint, à savoir que les titulaires du droit d'information (les locataires) ont été clairement avisés de l'intention du bailleur.
Il s'agit de l'avis de Bernard LOUVEAUX
"Enfin et surtout, il est l’auteur de plusieurs dizaines de publications, parmi lesquelles des monographies, consacrées (...) au bail en général, au bail de résidence principale, (...)."
http://fr.wery-legal.be/bernard-louveaux
Vous faites mention de nombreux pourparlers par email entre vous et votre et votre locataire qui se disait intéressé par l'achat. II en découlerait que l'objectif d'information du locataire concernant votre intention de vente aie été rempli.
Maintenant, à vous d'apprécier le comportement à adopter.
Dernière modification par GT (06-09-2020 10:26:23)
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- fiorsue
- Pimonaute
Re : BXL-baux: mise en vente : prévenir d'abord le locataire
J'aimerais recevoir un avis assez urgent de la part de ceux qui ont de bonnes connaissances en la matière, svp.
J'ai notifié à mon locataire il y a 2 mois mon intention de mettre en vente l'appart, qu'il loue comme résidence principale, mais je ne savais pas qu'il fallait le faire par lettre recommandée ou par huissier, j'ai agi un peu trop vite sans me renseigner au préalable. Je l'ai fait par lettre remise en mains propres et plus tard je l'ai confirmé par mail, comme pour toute autre communication entre moi et ce locataire. Par la suite, j'ai attendu sans publier d'annonce ni sur le web, ni à la porte du building. Il y a eu pas mal de pourparlers par email entre moi et ce locataire, car il se disait interessé à l'achat, et il m'a fait finalment une offre, que je n'ai pas pu retenir, vu qu'elle ne mentionnait ni acompte ni plan de financement de l'achat.
En même temps, un copropriétaire a appris d'une autre copropriétaire de mon projet de vente et du coup il m'a envoyé une bonne offre. Cette offre prévoit un compromis de vente qui devrait avoir lieu dans 1 mois. Puis-je maintenant considerer que l'information au préalable du locataire a été faite valablement ou bien dois-je envoyer au plus vite un recommandé AR, avant que ce ne soit pas trop tard?
Je n'en suis pas sûr, mais je croie que la sanction pour manque de notification valable soit une action du locataire pour dommages et interets.
Merci pour toute reponse
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- GT
- Pimonaute non modérable
Re : BXL-baux: mise en vente : prévenir d'abord le locataire
La date qui est renseignée sur le bail est la seule valable, enregistrement ou non.
si un juge décide que la date n'est pas valable car bail non enregistré, alors il s'agit d'un faux en ecriture.
j'dis ca...
Il est question ici d'opposabilité ou non d'un bail en cas de vente d'un bien immobilier
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- Dacq
- Pimonaute assidu
Re : BXL-baux: mise en vente : prévenir d'abord le locataire
La date qui est renseignée sur le bail est la seule valable, enregistrement ou non.
si un juge décide que la date n'est pas valable car bail non enregistré, alors il s'agit d'un faux en ecriture.
j'dis ca...
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- grmff
- Pimonaute non modérable
Re : BXL-baux: mise en vente : prévenir d'abord le locataire
Ce serait tellement plus simple de supprimer cette obligation d'enregistrement, et de rendre opposable le bail en tout état de cause.
Cela éviterait des millions en frais: gestion de leur système très mal foutu de MyRent, suppression des informaticiens chargés de la mise à jour d'icelui, suppression des agents chargés de procéder à l'enregistrement, suppression des montagnes de paperasse inutile engendrée par cette stupidité, sauver les arbres, stopper cette absurde insécurité juridique,...
Evidemment, une mesure simple qui rapporte immédiatement mais qui se fait au détriment des fonctionnaires, c'est pas demain la veille. Surtout si c'est pour arrêter d'emmerder les marchands de sommeil avec des démarches vexatoires.
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BXL-baux: mise en vente : prévenir d'abord le locataire
Parmi les nouveautés pour les baux de résidence principale en région bruxelloise, à dater du 1er janvier 2018:
dorénavant, le bailleur est tenu de notifier au preneur son intention de vendre, par lettre recommandée ou par exploit d'huissier. Cela doit permettre au preneur d'enregistrer le bail (si pas fait) pour assurer son opposabilité.
Cela ne confère pas de droit de préférence, ni de droit de préemption. Mais une obligation d'information préalable.
Je ne sais pas (encore) quelle est la sanction en cas d'absence de cette notification.
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