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Double vitrage et sensation de froid

GT
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Re : Double vitrage et sensation de froid

Je n'ai pas trouvé ds les arrêts de la cour de cassation (1994 à 2017) que celle-ci avait eu l'occasion de se prononcer sur l'indemnité à payer ( 3 mois ou 2 mois de loyer) lorsque le congé notifié par le preneur expirait le dernier jour de la première année d'un bail de résidence principale de 9 ans.

Dernière modification par GT (05-02-2018 19:44:29)

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rexou
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Re : Double vitrage et sensation de froid

GT a écrit :

Le 31 décembre 2018 est ainsi un jour de l'année 2018 , le dernier jour.
Le 1er janvier 2019 débutera une nouvelle période, l'année 2019. A ce moment, une fois les 12 coups de minuits sonnés, l'année 2018 sera révolue.

Au terme d'une année ne signifie pas après cette année mais dans les derniers jours, moments, heures de celle-ci.

Je comprends votre interprétation... je ne la partage pas. A tord ou à raison ?
Existe-t-il une jurisprudence précise à ce sujet ?
J'imagine que la question a déjà été tranchée en degré d'appel...
Je ne suis ni juge ni expert..

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GT
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Re : Double vitrage et sensation de froid

rexou a écrit :
GT a écrit :

Je lis dans la doctrine (Merchiers, Le bail de Résidence principale, 2010) le montant de l'indemnité est égal à 3 mois de loyer si le bail est résilié au cours ou pour l'issue de la première année.

Ce qui est le cas envisagé ici.

Que dit le texte légal ?
Article 237, CBL
§ 5. Il peut être mis fin au bail par le preneur à tout moment, moyennant un congé de trois mois.
  Toutefois, si le preneur met fin au bail au cours du premier triennat, le bailleur a droit à une indemnité. Cette indemnité est égale à trois mois, à deux mois ou à un mois de loyer selon que le bail prend fin au cours de la première, de la deuxième ou de la troisième année.

Quand le bail prend-il fin ? Au cours de la première année. La première année est une période.

Peu importe que la bail prenne fin au début de l'année, au milieu de celle-ci ou à sa fin.

Il me semble plutot que le bail prend fin ici AU TERME de la première année. La première année de location est donc révolue.

Le dernier jour de l'année fait partie de l'année.

Le 31 décembre 2018 est ainsi un jour de l'année 2018 , le dernier jour.
Le 1er janvier 2019 débutera une nouvelle période, l'année 2019. A ce moment, une fois les 12 coups de minuits sonnés, l'année 2018 sera révolue.

Au terme d'une année ne signifie pas après cette année mais dans les derniers jours, moments, heures de celle-ci.

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grmff
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Re : Double vitrage et sensation de froid

Je partage l'interprétation de Rexou.

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rexou
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Re : Double vitrage et sensation de froid

GT a écrit :

Je lis dans la doctrine (Merchiers, Le bail de Résidence principale, 2010) le montant de l'indemnité est égal à 3 mois de loyer si le bail est résilié au cours ou pour l'issue de la première année.

Ce qui est le cas envisagé ici.

Que dit le texte légal ?
Article 237, CBL
§ 5. Il peut être mis fin au bail par le preneur à tout moment, moyennant un congé de trois mois.
  Toutefois, si le preneur met fin au bail au cours du premier triennat, le bailleur a droit à une indemnité. Cette indemnité est égale à trois mois, à deux mois ou à un mois de loyer selon que le bail prend fin au cours de la première, de la deuxième ou de la troisième année.

Quand le bail prend-il fin ? Au cours de la première année. La première année est une période.

Peu importe que la bail prenne fin au début de l'année, au milieu de celle-ci ou à sa fin.

Il me semble plutot que le bail prend fin ici AU TERME de la première année. La première année de location est donc révolue.

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grmff
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Re : Double vitrage et sensation de froid

Cette doctrine est interpelante. Mais je n'ai pas les accès à vos sources. Moi, c'est mon pif et mon expérience personnelle qui fait que le juge (actuel) rabote systématiquement mes prétentions. Autant les précédents me donnaient quasi systématiquement raison tel quel, autant celui-ci rabote. Les lois n'ont pourtant pas changé, et moi non plus.

Même si la loi impose un préavis de 3 mois et une indemnité de 6 mois en cas de départ à la cloche de bois, les juges rabotent à 3 mois à tous les coups, même en cas de défaut... C'est pourtant à mon sens interdit. Mais ce n'est pas ce qui dérange les juges, et je ne leur donne même pas tort...

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GT
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Re : Double vitrage et sensation de froid

Je lis dans la doctrine (Merchiers, Le bail de Résidence principale, 2010) le montant de l'indemnité est égal à 3 mois de loyer si le bail est résilié au cours ou pour l'issue de la première année.

Ce qui est le cas envisagé ici.

Que dit le texte légal ?
Article 237, CBL
§ 5. Il peut être mis fin au bail par le preneur à tout moment, moyennant un congé de trois mois.
  Toutefois, si le preneur met fin au bail au cours du premier triennat, le bailleur a droit à une indemnité. Cette indemnité est égale à trois mois, à deux mois ou à un mois de loyer selon que le bail prend fin au cours de la première, de la deuxième ou de la troisième année.

Quand le bail prend-il fin ? Au cours de la première année. La première année est une période.

Peu importe que la bail prenne fin au début de l'année, au milieu de celle-ci ou à sa fin.

Dernière modification par GT (05-02-2018 15:04:56)

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grmff
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Re : Double vitrage et sensation de froid

Je partage parfaitement l'avis de Rexou.

Au cours de, c'est avant la fin. Donc, en interprétant strictement et brutalement, aucune indemnité ne serait due puisque ce n'est ni au cours de la première année, ni au cours de la seconde.

C'est évidemment absurde.

A ma connaissance, très peu de monde a le moindre doute sur l'interprétation à donner: fin de première année = pas au cours de la première anné, donc pas 3 mois mais deux.

A noter aussi que si c'est à Bruxelles et si c'est un bail de 3 ans ou moins, ce sont d'autres règles qui s'appliquent potentiellement.

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GT
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Re : Double vitrage et sensation de froid

Mégane a écrit :

Me voilà re rassurée, merci à tous pour votre patience.

C'est vous qui le dites.

Néanmoins, si vous avez une hésitation n'hésitez pas à confronter les avis qui vous ont été donnés à d'autres sources.

Interrogez éventuellement le SNPC.

D'un côté avis de Panchito et moi-même, de l'autre côté avis de Rexou (et j'ajoute Grmff).

Sur ce forum le débat actuel a déjà eu lieu dans le passé.

Dernière modification par GT (05-02-2018 14:31:09)

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GT
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Re : Double vitrage et sensation de froid

Que dit le texte légal ?
Article 237, CBL
§ 5. Il peut être mis fin au bail par le preneur à tout moment, moyennant un congé de trois mois.
  Toutefois, si le preneur met fin au bail au cours du premier triennat, le bailleur a droit à une indemnité. Cette indemnité est égale à trois mois, à deux mois ou à un mois de loyer selon que le bail prend fin au cours de la première, de la deuxième ou de la troisième année.

Le critère repris par le législateur est la date de fin du bail.

Dans le cas soumis à discussion, le bail prendrait fin de 30 juin 2018. Soit au terme de la première année (le dernier jour de la première année). La 2ème année débute le 1er juillet 2018.

Pour le 30 juin au plus tard, terme de la première année, le locataire doit libérer les lieux.

Dernière modification par GT (05-02-2018 14:33:11)

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Mégane
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Re : Double vitrage et sensation de froid

rexou a écrit :
Mégane a écrit :

Donc le 30 juin 2018 (si dernier jour du préavis), je serais toujours dans la 1 ère année avec 3 mois d'indemnités ?

Non, le 30 juin, serez au terme de la première année. Et donc au cours de la seconde année seulement le bail est rompu. (1er juillet). Vous ne devez âyer que 2 mois d'indemnité.

Vous aurez loué le bien durant un an accompli. (du 1er juillet 17 au 30 juin 18). Vous renoncez à poursuivre le bail le 1er juillet. Soit au cours de la seconde année.

Me voilà re rassurée, merci à tous pour votre patience.

Bonne semaine.

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rexou
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Re : Double vitrage et sensation de froid

Mégane a écrit :

Donc le 30 juin 2018 (si dernier jour du préavis), je serais toujours dans la 1 ère année avec 3 mois d'indemnités ?

Non, le 30 juin, serez au terme de la première année. Et donc au cours de la seconde année seulement le bail est rompu. (1er juillet). Vous ne devez âyer que 2 mois d'indemnité.

Vous aurez loué le bien durant un an accompli. (du 1er juillet 17 au 30 juin 18). Vous renoncez à poursuivre le bail le 1er juillet. Soit au cours de la seconde année.

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Mégane
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Re : Double vitrage et sensation de froid

panchito a écrit :

Soit vous envoyez votre renom maintenant en précisant bien que votre préavis ne commencera que 1er mai 2018, soit vous l'envoyez avant le 25 avril pour qu'il démarre automatiquement le 1er mai.

Au 31 juillet, vous serez bien dans la 2ème année de votre bail de 9 ans.

N'oubliez pas non plus de proposer et / ou confirmer les plages horaires prévues pour les visites pendant vos 3 mois de préavis.

Relisez votre bail mais d'habitude, c'est 2h contiguës par jour, 3 fois par semaine.

Merci,

Donc le 30 juin 2018 (si dernier jour du préavis), je serais toujours dans la 1 ère année avec 3 mois d'indemnités ?

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panchito
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Re : Double vitrage et sensation de froid

Soit vous envoyez votre renom maintenant en précisant bien que votre préavis ne commencera que 1er mai 2018, soit vous l'envoyez avant le 25 avril pour qu'il démarre automatiquement le 1er mai.

Au 31 juillet, vous serez bien dans la 2ème année de votre bail de 9 ans.

N'oubliez pas non plus de proposer et / ou confirmer les plages horaires prévues pour les visites pendant vos 3 mois de préavis.

Relisez votre bail mais d'habitude, c'est 2h contiguës par jour, 3 fois par semaine.

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Mégane
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Re : Double vitrage et sensation de froid

GT a écrit :

Bail débutant le 1/7/2017
La deuxième année du bail débute le 1/7/2018
Un bail se terminant le 30 juin 2018 ne se termine pas dans le 2ème année mais le dernier jour de la 1ère année.

Bon, pas si rassuré que ça, on en revient à ce que j'ai écris plus haut:

Si je comprend bien, je ne peut pas donner mon renon au mois de mars, il se terminerai le 30 juin 2018, donc toujours dans la première année, (à 1 jour près).
Je dois donner mon renon au mois d'avril (ou au-delà), il prendrait cours alors le 1er mai jusqu'au 31 juillet, mois de la deuxième année ?
Année entamée d'un mois déjà ???

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GT
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Re : Double vitrage et sensation de froid

Bail débutant le 1/7/2017
La deuxième année du bail débute le 1/7/2018
Un bail se terminant le 30 juin 2018 ne se termine pas dans le 2ème année mais le dernier jour de la 1ère année.

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Mégane
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Re : Double vitrage et sensation de froid

rexou a écrit :
Mégane a écrit :

Merci pour le pdf et ces précisions très utiles, mais ma question était:
Bail de 9 ans, début, 1er juillet 2017.
Si je vous comprend bien, je ne peut pas donner mon renon au mois de mars, il se terminerai le 30 juin 2018, donc toujours dans la première année, (à 1 jour près).
Je dois donner mon renon au mois d'avril (et au-delà), il prendrait cours alors le 1er mai jusqu'au 31 juillet, mois de la deuxième année ?

Bail débutant le 1er juillet.
Si vous donnez votre renon en mars pour faire débuter votre préavis au 1er avril, vous libérez les lieux le 30 juin. Soit au terme d'une année complète de location. Soit légalement au cours de la seconde année. Vous payez donc 2 mois d'indemnité, sauf accord plus intéressant avec votre bailleur. Vous pouvez donner votre renon en mars (ou avant si vous voulez) mais en mentionnant que le préavis débute le 1er avril.

Merci pour cette réponse, je suis rassuré.

Bonne nuit.

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rexou
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Re : Double vitrage et sensation de froid

Mégane a écrit :

Merci pour le pdf et ces précisions très utiles, mais ma question était:
Bail de 9 ans, début, 1er juillet 2017.
Si je vous comprend bien, je ne peut pas donner mon renon au mois de mars, il se terminerai le 30 juin 2018, donc toujours dans la première année, (à 1 jour près).
Je dois donner mon renon au mois d'avril (et au-delà), il prendrait cours alors le 1er mai jusqu'au 31 juillet, mois de la deuxième année ?

Bail débutant le 1er juillet.
Si vous donnez votre renon en mars pour faire débuter votre préavis au 1er avril, vous libérez les lieux le 30 juin. Soit au terme d'une année complète de location. Soit légalement au cours de la seconde année. Vous payez donc 2 mois d'indemnité, sauf accord plus intéressant avec votre bailleur. Vous pouvez donner votre renon en mars (ou avant si vous voulez) mais en mentionnant que le préavis débute le 1er avril.

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Mégane
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Re : Double vitrage et sensation de froid

GT a écrit :

Bail de résidence principale de 9 ans

Depuis le 1/1/2018 , la situation est réglée notamment par les articles suivants du code bruxellois du logement

Ordonnance du 27 juillet 2017 visant la régionalisation du bail d’habitat
http://www.ejustice.just.fgov.be/cgi_lo … 0/30_1.pdf

Article 231. - Prise de cours des congés
  Dans tous les cas où un congé peut être donné à tout moment, le délai de préavis prend cours le premier jour du mois qui suit le mois durant lequel le congé est donné.

Article 237
§ 5. Il peut être mis fin au bail par le preneur à tout moment, moyennant un congé de trois mois.
  Toutefois, si le preneur met fin au bail au cours du premier triennat, le bailleur a droit à une indemnité. Cette indemnité est égale à trois mois, à deux mois ou à un mois de loyer selon que le bail prend fin au cours de la première, de la deuxième ou de la troisième année.

Article 227. - Enregistrement
  L'obligation d'enregistrement du contrat de bail repose sur le bailleur. Les frais liés à un enregistrement tardif éventuel sont entièrement à sa charge.
  Après la période de deux mois visée à l'article 32, 5°, du Code des droits d'enregistrement, d'hypothèque et de greffe et aussi longtemps que le contrat de bail n'est pas enregistré par le bailleur, les délais du congé ainsi que les indemnités dues par le preneur au bailleur en application des articles 237, § 5, alinéas 1er et 2, 238, alinéas 3 et 4, et 256, § 2, alinéa 2, ne sont pas d'application, pour autant qu'une mise en demeure d'enregistrer le bail, adressée par le preneur au bailleur par voie recommandée, soit demeurée sans suite utile pendant un mois.

Voici ce que je lis dans la brochure juridique rédigée par l'administration à l'intention de toute personne qui souhaite des explications plus détaillées

http://logement.brussels/louer/bail-dha … _A4_FR.pdf

page 36
c) Comment le preneur peut-il mettre fin au bail ?
CBL, ART. 237, §5
Le preneur peut, à tout moment, résilier le bail, à condition de notifier au bailleur un congé de trois mois. Il n’est jamais tenu de motiver son congé. Durant les trois premières années du bail, le preneur doit cependant payer au bailleur une indemnité égale à :
• trois mois de loyer s’il part durant la 1e année ;
• deux mois de loyer s’il part durant la 2e année ;
• un mois de loyer s’il part durant la 3e année.
Cette indemnité ne doit pas être versée au moment de la notification du congé pour que celui-ci soit valable. L’indemnité se calcule dans le décompte final des sommes dues par chacune des parties à l’expiration du contrat. Au-delà du premier triennat, la résiliation du bail par le preneur ne donne lieu à aucune indemnité

pages 15-16
c) Qui doit faire enregistrer le bail, dans quels délais et quelles sont les sanctions en cas de retard ou de non enregistrement ?
CBL, ART. 227
L’obligation d’enregistrement des baux repose entièrement sur le bailleur. Celui-ci est tenu de remplir cette obligation dans les deux mois de la conclusion du contrat.
Pour les baux de résidence principale, les baux de courte durée et les baux étudiant, si le bail n’a pas été enregistré dans le délai légal de deux mois, le preneur peut résilier ce bail sans observer de délai de préavis et sans verser d’indemnité tant que le bail n’est pas enregistré par le bailleur.
Le preneur doit toutefois avoir préalablement adressé, au bailleur, une mise en demeure d’enregistrer le bail qui doit être restée sans suite pendant un mois.

Merci pour le pdf et ces précisions très utiles, mais ma question était:
Bail de 9 ans, début, 1er juillet 2017.
Si je vous comprend bien, je ne peut pas donner mon renon au mois de mars, il se terminerai le 30 juin 2018, donc toujours dans la première année, (à 1 jour près).
Je dois donner mon renon au mois d'avril (et au-delà), il prendrait cours alors le 1er mai jusqu'au 31 juillet, mois de la deuxième année ?

Dernière modification par Mégane (04-02-2018 23:54:27)

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rexou
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Re : Double vitrage et sensation de froid

panchito a écrit :
Rexou a écrit :

avec un excellent PEB... sur papier.

Quelle lettre? Certainement pas A ou B sans double vitrage ni vannes thermostatiques....

Région flamande. Pas remarqué de lettre, mais sur un plan linéaire vert, jaune, orange et rouge, le curseur est dans le vert. J'avoue n'avoir pas accordé plus d'importance à ce document, j'ai seulement été frappé par l'incohérence de ce "certificat" par rapport à des constatations évidentes sur place.

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Mégane
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Double vitrage et sensation de froid

Bonjour à tous,

je reviens vers pour des questions de confort.
Nous sommes tout deux pensionné et très souvent chez nous.
Mon living en forme de rotonde à 10 fenêtres en 4 parties , ce sont des châssis en PVC et double vitrage, sous ces 4 fenêtres il y a 4 radiateurs.
Il sont depuis 8 h du matin jusque 23 h ouvert à fond et nous arrivons péniblement à 21° et nous avons constamment une sensation de froid, comme un courant d'air froid qui traverse la pièce, ce qui est très inconfortable et désagréable.
J'ai constater que les châssis datent de 1987 (inscrit entre les deux vitres).
Je me demandais si cela pouvait venir de l'ancienneté de ces châssis, les normes ayant beaucoup évolués depuis.
Si oui, ai-je un recours auprès de mon proprio pour améliorer notre confort et lui demander le changement des fenêtres, (pas sûr qu'il doive accepter).
Ah oui, il y a un radiateur qui est toujours tiède dans le bas.
Merci pour vos réponses.

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