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Conseil achat investissement

Fred05
Pimonaute
Inscription : 04-10-2021
Messages : 4

Conseil achat investissement

Bonjour à tous et à toutes,
Cela fais un petit temps que je pense à investir dans un bien immobilier de rapport.
J'ai récemment touché d'un héritage et ma compagne à aussi un peu d'argent de côté.
J'aurai quelques questions/conseils sur un premier investissement.

1)J'ai cru comprendre qu'il ne fallait pas acheter trop loin de chez soi. 
J'ai donc l'intention d'investir dans la ville de Liège(ou proche de Liège comme seraing, herstal,...).  Par contre j'ai dur à voir si il y a une forte demande en bien de location (appartement).
Du coup, est-ce une bonne idée d'investir dans cette ville ? est-ce que quelqu'un sait si il y a une demande suffisante pour y investir et/ou comment je pourrai le savoir?

2)Je souhaiterai investir dans un premier bien 50k moi +50k ma compagne et prendre le reste en crédit(100k max).  Je pense qu'il y a moyen de trouver de trouver un immeuble ou le crédit serait assez vite payé vu l'apport.
Je souhaiterai dans un deuxieme temps investir moi seul 200k + reste en crédit pour un deuxieme immeuble de rapport.
Pensez-vous que c'est une bonne idée de séparer mon investissement en deux bien ou il vaut mieux tout mettre dans un même immeuble de rapport ?

3)J'ai vu que beaucoup d'immeuble ne sont pas en ordre d'urbanisme sur la ville de Liège, es-ce quelque chose dont je dois m'inquiéter lors de ma recherche ?
Après la visite d'un bien, je dois vérifier à l'urbanisme si tout est juste, avez-vous d'autre conseil à ce niveau la ? 

Si vous avez d'autre conseil, n'hésitez pas.
Merci d'avance pour vos réponse.

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Himura
Pimonaute incurable
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Re : Conseil achat investissement

Fred05 a écrit :

Bonjour à tous et à toutes,
Cela fais un petit temps que je pense à investir dans un bien immobilier de rapport.
J'ai récemment touché d'un héritage et ma compagne à aussi un peu d'argent de côté.
J'aurai quelques questions/conseils sur un premier investissement.

1)J'ai cru comprendre qu'il ne fallait pas acheter trop loin de chez soi. 
J'ai donc l'intention d'investir dans la ville de Liège(ou proche de Liège comme seraing, herstal,...).  Par contre j'ai dur à voir si il y a une forte demande en bien de location (appartement).
Du coup, est-ce une bonne idée d'investir dans cette ville ? est-ce que quelqu'un sait si il y a une demande suffisante pour y investir et/ou comment je pourrai le savoir?

2)Je souhaiterai investir dans un premier bien 50k moi +50k ma compagne et prendre le reste en crédit(100k max).  Je pense qu'il y a moyen de trouver de trouver un immeuble ou le crédit serait assez vite payé vu l'apport.
Je souhaiterai dans un deuxieme temps investir moi seul 200k + reste en crédit pour un deuxieme immeuble de rapport.
Pensez-vous que c'est une bonne idée de séparer mon investissement en deux bien ou il vaut mieux tout mettre dans un même immeuble de rapport ?

3)J'ai vu que beaucoup d'immeuble ne sont pas en ordre d'urbanisme sur la ville de Liège, es-ce quelque chose dont je dois m'inquiéter lors de ma recherche ?
Après la visite d'un bien, je dois vérifier à l'urbanisme si tout est juste, avez-vous d'autre conseil à ce niveau la ? 

Si vous avez d'autre conseil, n'hésitez pas.
Merci d'avance pour vos réponse.


Bonjour,

1) Rester près de chez soi permet de mieux connaitre le marché / le quartier dans lequel on investit. Et également d'être moins embêté lorsqu'il faut faire des entretiens, des visites, etc.
A priori, toutes les villes sont des villes où on peut investir. Et dans les villes réelles et leurs périphéries, il y a toujours de la demande. Toute la question est d'avoir une bonne corrélation entre la demande effective et votre offre de location (qualité, prix, ...)

A ma connaissance, il n'y a pas de cartographie de ce type. Il faut connaitre les lieux, et les analyser pour faire un choix.
Par exemple, certains investissent à Tilleur ou à St-Léonard et sont contents. Les maisons sont bien moins chères, mais sont louées par des personnes plus précarisées. Si vous allez sur le Bld d'Avroy, évidemment, c'est un peu l'inverse.

En premier lieu, il faut faire des calculs complets, et bien penser à tout (comptez par exemple la partie fiscale, le précompte, les assurances, le coût d'entretien, l'amortissement des gros travaux, ...)

2) Si vous voulez faire 2 investissements, faites-les. Le conseil général est d'emprunter un maximum. Mais personnellement, je pense qu'un premier achat doit être le plus sécurisé possible. Commencez donc par une maison avec votre compagne, faites-le tourner 2 ans, puis vous verrez si vous continuez.
Vous pouvez conserver vos finances ou les investir ailleurs en attendant.

3) Oui, il faut vous en inquiéter. L'urbanisme à Liège est catastrophique, et le service urbanistique est pire que ça.
Je conseillerais de faire ce qu'un pimonaute aime à dire : acheter un immeuble de rapport qui est en ordre d'urbanisme, ou conçu comme tle pour que la régularisation ne soit qu'une évidence.

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PIM
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Re : Conseil achat investissement

Outre les excellents conseils d'Himura, petite attention particulière sur le concept de coinvestir avec votre compagne: évitez les indivisions. Donnez la préférence à des immeubles en copropriété où chacun pourra acquérir ses propres entités.


Erik DECKERS
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Fred05
Pimonaute
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Re : Conseil achat investissement

Bonjour,
Tout d’abord merci pour votre retour.

1)« Il faut connaitre les lieux, et les analyser pour faire un choix. ». Je ne suis pas originaire de la ville de Liège du coup je ne connais pas vraiment les lieux même si je n’habite pas trop loin de la ville.  Comment faite-vous une analyse en quelques mots ?
Vous regardez le prix d’achat par rapport au prix de la location si je comprends bien ?
Pour calculer le cout (hormis gros travaux) d’entretien, partie fiscale, assurance je comptais partir sur la base du loyer x10 pour avoir une idée en gros, est-ce une bonne idée ? (il me resterait deux loyer pour payer les charges)

2)Effectivement l’achat sécurisé me semblait être une bonne idée, je comptais partir sur un immeuble sans gros travaux (pas de toiture à refaire, électricité, en ordre urbanisme) mais qui a besoin de rafraichissement et qui serait entièrement loué.
Je me disais qu’au premier départ d’un locataire je fais du rafraichissement puis je reloue dans la foulée.  Pensez-vous que c’est une bonne idée ?

3)Merci pour vos conseils il est étonnant de voir autant d’immeuble de rapport sans être en ordre et proposer dans les annonces : à remettre en ordre à charge de l’acquéreur.

Himura a écrit :
Fred05 a écrit :

Bonjour à tous et à toutes,
Cela fais un petit temps que je pense à investir dans un bien immobilier de rapport.
J'ai récemment touché d'un héritage et ma compagne à aussi un peu d'argent de côté.
J'aurai quelques questions/conseils sur un premier investissement.

1)J'ai cru comprendre qu'il ne fallait pas acheter trop loin de chez soi. 
J'ai donc l'intention d'investir dans la ville de Liège(ou proche de Liège comme seraing, herstal,...).  Par contre j'ai dur à voir si il y a une forte demande en bien de location (appartement).
Du coup, est-ce une bonne idée d'investir dans cette ville ? est-ce que quelqu'un sait si il y a une demande suffisante pour y investir et/ou comment je pourrai le savoir?

2)Je souhaiterai investir dans un premier bien 50k moi +50k ma compagne et prendre le reste en crédit(100k max).  Je pense qu'il y a moyen de trouver de trouver un immeuble ou le crédit serait assez vite payé vu l'apport.
Je souhaiterai dans un deuxieme temps investir moi seul 200k + reste en crédit pour un deuxieme immeuble de rapport.
Pensez-vous que c'est une bonne idée de séparer mon investissement en deux bien ou il vaut mieux tout mettre dans un même immeuble de rapport ?

3)J'ai vu que beaucoup d'immeuble ne sont pas en ordre d'urbanisme sur la ville de Liège, es-ce quelque chose dont je dois m'inquiéter lors de ma recherche ?
Après la visite d'un bien, je dois vérifier à l'urbanisme si tout est juste, avez-vous d'autre conseil à ce niveau la ? 

Si vous avez d'autre conseil, n'hésitez pas.
Merci d'avance pour vos réponse.


Bonjour,

1) Rester près de chez soi permet de mieux connaitre le marché / le quartier dans lequel on investit. Et également d'être moins embêté lorsqu'il faut faire des entretiens, des visites, etc.
A priori, toutes les villes sont des villes où on peut investir. Et dans les villes réelles et leurs périphéries, il y a toujours de la demande. Toute la question est d'avoir une bonne corrélation entre la demande effective et votre offre de location (qualité, prix, ...)

A ma connaissance, il n'y a pas de cartographie de ce type. Il faut connaitre les lieux, et les analyser pour faire un choix.
Par exemple, certains investissent à Tilleur ou à St-Léonard et sont contents. Les maisons sont bien moins chères, mais sont louées par des personnes plus précarisées. Si vous allez sur le Bld d'Avroy, évidemment, c'est un peu l'inverse.

En premier lieu, il faut faire des calculs complets, et bien penser à tout (comptez par exemple la partie fiscale, le précompte, les assurances, le coût d'entretien, l'amortissement des gros travaux, ...)

2) Si vous voulez faire 2 investissements, faites-les. Le conseil général est d'emprunter un maximum. Mais personnellement, je pense qu'un premier achat doit être le plus sécurisé possible. Commencez donc par une maison avec votre compagne, faites-le tourner 2 ans, puis vous verrez si vous continuez.
Vous pouvez conserver vos finances ou les investir ailleurs en attendant.

3) Oui, il faut vous en inquiéter. L'urbanisme à Liège est catastrophique, et le service urbanistique est pire que ça.
Je conseillerais de faire ce qu'un pimonaute aime à dire : acheter un immeuble de rapport qui est en ordre d'urbanisme, ou conçu comme tle pour que la régularisation ne soit qu'une évidence.

Dernière modification par Fred05 (05-10-2021 15:36:41)

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Fred05
Pimonaute
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Re : Conseil achat investissement

Bonjour,
Merci pour votre retour.
J’avais cru comprendre qu’il n’était justement pas conseillé les immeubles de rapport en copropriété car ça peut être vide la galère à gérer avec d’autres propriétaires.
En ce qui concerne le bien que je voulais investir avec ma compagne, je voulais investir la même somme que ma compagne, ce qui permettrait de plus facilement gérer le bien vu que les charges seront moitié/moitié.  Pensez-vous que c’est une mauvaise idée ?
La gestion ne me semblait pas compliquée ni la division, je me disais de faire tout à moitié/moitié.
Une chose que j’ai remarqué (je me trompe peut-être), c’est que le prix d’un appartement seul*2 dans un immeuble est plus cher que le prix de deux appartement dans un immeuble entièrement acheté.

PIM a écrit :

Outre les excellents conseils d'Himura, petite attention particulière sur le concept de coinvestir avec votre compagne: évitez les indivisions. Donnez la préférence à des immeubles en copropriété où chacun pourra acquérir ses propres entités.

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PIM
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Re : Conseil achat investissement

Fred05 a écrit :

Bonjour,
Merci pour votre retour.
J’avais cru comprendre qu’il n’était justement pas conseillé les immeubles de rapport en copropriété car ça peut être vide la galère à gérer avec d’autres propriétaires.
En ce qui concerne le bien que je voulais investir avec ma compagne, je voulais investir la même somme que ma compagne, ce qui permettrait de plus facilement gérer le bien vu que les charges seront moitié/moitié.  Pensez-vous que c’est une mauvaise idée ?
La gestion ne me semblait pas compliquée ni la division, je me disais de faire tout à moitié/moitié.
Une chose que j’ai remarqué (je me trompe peut-être), c’est que le prix d’un appartement seul*2 dans un immeuble est plus cher que le prix de deux appartement dans un immeuble entièrement acheté.

PIM a écrit :

Outre les excellents conseils d'Himura, petite attention particulière sur le concept de coinvestir avec votre compagne: évitez les indivisions. Donnez la préférence à des immeubles en copropriété où chacun pourra acquérir ses propres entités.

Mon propos pouvait prêter à confusion: je ne préconise pas particulièrement d'acheter 2 entités dans une copropriété, mais plutôt d'acheter un immeuble complet où chacun des investisseurs détient ses propres entités (donc en copropriété indivise et forcée) plutôt qu'en indivision pure.


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Himura
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Re : Conseil achat investissement

PIM a écrit :
Fred05 a écrit :

Bonjour,
Merci pour votre retour.
J’avais cru comprendre qu’il n’était justement pas conseillé les immeubles de rapport en copropriété car ça peut être vide la galère à gérer avec d’autres propriétaires.
En ce qui concerne le bien que je voulais investir avec ma compagne, je voulais investir la même somme que ma compagne, ce qui permettrait de plus facilement gérer le bien vu que les charges seront moitié/moitié.  Pensez-vous que c’est une mauvaise idée ?
La gestion ne me semblait pas compliquée ni la division, je me disais de faire tout à moitié/moitié.
Une chose que j’ai remarqué (je me trompe peut-être), c’est que le prix d’un appartement seul*2 dans un immeuble est plus cher que le prix de deux appartement dans un immeuble entièrement acheté.

PIM a écrit :

Outre les excellents conseils d'Himura, petite attention particulière sur le concept de coinvestir avec votre compagne: évitez les indivisions. Donnez la préférence à des immeubles en copropriété où chacun pourra acquérir ses propres entités.

Mon propos pouvait prêter à confusion: je ne préconise pas particulièrement d'acheter 2 entités dans une copropriété, mais plutôt d'acheter un immeuble complet où chacun des investisseurs détient ses propres entités (donc en copropriété indivise et forcée) plutôt qu'en indivision pure.

Je trouve le conseil judicieux, mais je ne pense pas qu'il soit fort applicable dans la région liégeoise.
Ce type de bâtiment est plutôt rare sur ce marché. Ce serait donc une barrière importante dans la recherche d'achat potentiel.

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Himura
Pimonaute incurable
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Re : Conseil achat investissement

Fred05 a écrit :

Bonjour,
Tout d’abord merci pour votre retour.

1)« Il faut connaitre les lieux, et les analyser pour faire un choix. ». Je ne suis pas originaire de la ville de Liège du coup je ne connais pas vraiment les lieux même si je n’habite pas trop loin de la ville.  Comment faite-vous une analyse en quelques mots ?
Vous regardez le prix d’achat par rapport au prix de la location si je comprends bien ?
Pour calculer le cout (hormis gros travaux) d’entretien, partie fiscale, assurance je comptais partir sur la base du loyer x10 pour avoir une idée en gros, est-ce une bonne idée ? (il me resterait deux loyer pour payer les charges)

2)Effectivement l’achat sécurisé me semblait être une bonne idée, je comptais partir sur un immeuble sans gros travaux (pas de toiture à refaire, électricité, en ordre urbanisme) mais qui a besoin de rafraichissement et qui serait entièrement loué.
Je me disais qu’au premier départ d’un locataire je fais du rafraichissement puis je reloue dans la foulée.  Pensez-vous que c’est une bonne idée ?

3)Merci pour vos conseils il est étonnant de voir autant d’immeuble de rapport sans être en ordre et proposer dans les annonces : à remettre en ordre à charge de l’acquéreur.

1) Comment je fais en quelques mots ?... Je pense avoir fortement l'esprit de synthèse, mais là, c'est un demi-livre que vous demandez...
Forcément, pour un achat de rapport, c'est un élément crucial de voir le ratio entre le prix d'achat et la valeur locative... Mais bien évidemment, les prix de vente des immeubles de rapport existe en fonction de cela aussi. C'est même la méthode de calcul des agences...

Loyer x 10 est une méthode qui existe... ou plutôt existait.
De mon point de vue, c'est dépassé, et si vous faites cela, vous passerez à côté d'éléments importants. Il faut analyser plus en profondeur, en fonction des tas de variables possibles et des risques associés.
Désolé, mais il n'y a pas de "méthode pour tous et pour tout type de bien". Chacun doit analyser en fonction de ses propres possibilités également (type de gestion possible, compétences en travaux, en temps, en facilité de gestion financière, etc.)

2) Ce n'est pas une mauvaise idée, c'est sûr. Mais à nouveau, aucune idée ne l'est, du moment qu'elle corresponde aux capacités de chacun et que l'analyse soit suffisamment profonde.

3) Ce n'est pas étonnant, dès l'instant où la Ville de Liège et l'urbanisme agissent de mauvaise foi et sans aucune volonté d'avancer. Ils préfèrent juger et arbitrer, plutôt que d'accompagner et écouter.

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Fred05
Pimonaute
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Re : Conseil achat investissement

1)Auriez-vous un livre à conseiller ?  Je viens d’acheter un livre conseillé par ce site : « Guide de l'Immobilier en Belgique 2022 - Tout savoir sur les aspects pratiques de l'immobilier en Wallonie, en Flandre et à Bruxelles ».
Je remarque que le sujet est très vaste et dépend de chaque personne, j’essaye de me documenter un maximum d’ici à l’achat d’un immeuble de rapport.

Merci pour vos conseils

Himura a écrit :
Fred05 a écrit :

Bonjour,
Tout d’abord merci pour votre retour.

1)« Il faut connaitre les lieux, et les analyser pour faire un choix. ». Je ne suis pas originaire de la ville de Liège du coup je ne connais pas vraiment les lieux même si je n’habite pas trop loin de la ville.  Comment faite-vous une analyse en quelques mots ?
Vous regardez le prix d’achat par rapport au prix de la location si je comprends bien ?
Pour calculer le cout (hormis gros travaux) d’entretien, partie fiscale, assurance je comptais partir sur la base du loyer x10 pour avoir une idée en gros, est-ce une bonne idée ? (il me resterait deux loyer pour payer les charges)

2)Effectivement l’achat sécurisé me semblait être une bonne idée, je comptais partir sur un immeuble sans gros travaux (pas de toiture à refaire, électricité, en ordre urbanisme) mais qui a besoin de rafraichissement et qui serait entièrement loué.
Je me disais qu’au premier départ d’un locataire je fais du rafraichissement puis je reloue dans la foulée.  Pensez-vous que c’est une bonne idée ?

3)Merci pour vos conseils il est étonnant de voir autant d’immeuble de rapport sans être en ordre et proposer dans les annonces : à remettre en ordre à charge de l’acquéreur.

1) Comment je fais en quelques mots ?... Je pense avoir fortement l'esprit de synthèse, mais là, c'est un demi-livre que vous demandez...
Forcément, pour un achat de rapport, c'est un élément crucial de voir le ratio entre le prix d'achat et la valeur locative... Mais bien évidemment, les prix de vente des immeubles de rapport existe en fonction de cela aussi. C'est même la méthode de calcul des agences...

Loyer x 10 est une méthode qui existe... ou plutôt existait.
De mon point de vue, c'est dépassé, et si vous faites cela, vous passerez à côté d'éléments importants. Il faut analyser plus en profondeur, en fonction des tas de variables possibles et des risques associés.
Désolé, mais il n'y a pas de "méthode pour tous et pour tout type de bien". Chacun doit analyser en fonction de ses propres possibilités également (type de gestion possible, compétences en travaux, en temps, en facilité de gestion financière, etc.)

2) Ce n'est pas une mauvaise idée, c'est sûr. Mais à nouveau, aucune idée ne l'est, du moment qu'elle corresponde aux capacités de chacun et que l'analyse soit suffisamment profonde.

3) Ce n'est pas étonnant, dès l'instant où la Ville de Liège et l'urbanisme agissent de mauvaise foi et sans aucune volonté d'avancer. Ils préfèrent juger et arbitrer, plutôt que d'accompagner et écouter.

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