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Assemblée générale - ordre du jour

hachem
Pimonaute
Inscription : 14-10-2021
Messages : 9

Assemblée générale - ordre du jour

Notre syndic a l'habitude de grouper dans l'ordre du jour l'approbation des comptes (que l'on appelle parfois le quitus si j'ai bien suivi) et la décharge qui consiste à transférer la responsabilité juridique de ses faits et gestes voire manquements à l'ACP. La stratégie du syndic étant dans ce cas de "passer en force" pour obtenir la décharge  en même temps que l'approbation des comptes car pour les copropriétaires refuser l'approbation des comptes aurait alors pour conséquences d'empêcher le remboursement du trop perçu des provisions de charges et la poursuite des mauvais payeurs.

Est ce que cette pratique est légale ?
En tant que copropriétaire puis-je exiger de scinder cet article en 2, et donc de faire procéder à l'AG à 2 votes distincts (un pour l'approbation des comptes et un pour la décharge) ?
Si je peux demander de scinder dois-je demander avant l'AG ou au moment du vote est il encore temps ?
Faut il l'accord des autres CP pour procéder à cette scission d'article ?
Quels arguments éventuels pourrais je utiliser pour convaincre de scinder l'article ?

Merci

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rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
Messages : 8 897

Re : Assemblée générale - ordre du jour

Je ne saisis pas très bien le sens de votre demande. Si vous approuvez les comptes, vous donnez décharge (ou quitus) au syndic. Et inversement. Approuver les comptes sans donner décharge n'a pas de sens. Les deux sont liés.

Mais j'ai peut être raté une marche quelque part ?

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hachem
Pimonaute
Inscription : 14-10-2021
Messages : 9

Re : Assemblée générale - ordre du jour

Je vais tenter de préciser les choses.
Tout part d’un manque d’information sur ce couvre en fait les vocables « quitus » - « décharge » et « approbation des comptes ».
Pour moi « quitus » et « approbation des comptes » sont synonymes et couvrent  « le bilan comptable » que le syndic expose et explique lors de l’AG. Ce bilan est le résultat des opérations de l’année écoulée (paiement des factures, primes d’assurances, impôs divers, salaires, travaux, provisions des charges, ... » et qui sont reportés dans la comptabilité de l’immeubles.
Toutes ces opérations sont par ailleurs supervisées par le Commissaire aux comptes .
Pour moi « décharge » signifierait que chaque CP valide les gestions administrative, technique que le syndic a effectué pendant l’exercice. Je parle ici de la communication vers les CP, le suivi des dossiers des travaux, de ce que fait (ou pas) la concierge, de visites dans l’immeuble pour vérifier que tout se passe bien, la surveillance des arbres bordant l’immeuble. Tout cela pouvant être fait par le syndic lui-même ou par un de ses employés évidemment. Ici je parlerais de gestion « quotidienne » de l’immeuble
Toutes ces opérations étant elles supervisées par le Conseil de Copropriété.
Donc dans mon esprit il est tout à fait possible de marquer son accord pour la gestion des comptes, car le Commissaire vérifie les actions du syndic en cours d’année et fait rapport à l’AG sur son activité et qu’un réviseur valide ces comptes avant l’AG ; mais que je ne donne pas mon accord pour la gestion « quotidienne » parce que  (je cite uniquement à titre d’exemples) les travaux de rénovation voté trainent en longueur et dépasse largement le temps prévu, que la communication vers les CP est inexistante hormis l’AG… Que lorsque nous signalons un problème rien ne bouge et qu’il a fallu plus d’un an pour avoir un début de solution etc.
Donc dans mon esprit comme il s’agit de 2 points fondamentalement différents, il faudrait donc que lors de l’AG les CP puissent effectuer 2 votes :
-    L’un pour approuver la tenue de la comptabilité (donner quitus);
-    L’autre pour les gestion du bien proprement dit (donner décharge).
Or notre syndic ne prévoit qu’un point dans l’ordre du jour obligeant donc les CP a approuver les comptes et valider sa gestion quotidienne. Ce que j’ai appellé « passage en force ».
Voilà j’espère être plus clair ainsi car expliquer une notion qui ne m’apparait par clair n’est pas nécessairement évident.

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GT
Pimonaute non modérable
Inscription : 11-10-2014
Messages : 9 135

Re : Assemblée générale - ordre du jour

hachem a écrit :

Donc dans mon esprit comme il s’agit de 2 points fondamentalement différents, il faudrait donc que lors de l’AG les CP puissent effectuer 2 votes :
-    L’un pour approuver la tenue de la comptabilité (donner quitus);
-    L’autre pour les gestion du bien proprement dit (donner décharge).
Or notre syndic ne prévoit qu’un point dans l’ordre du jour obligeant donc les CP a approuver les comptes et valider sa gestion quotidienne. Ce que j’ai appellé « passage en force ».
Voilà j’espère être plus clair ainsi car expliquer une notion qui ne m’apparait par clair n’est pas nécessairement évident.


Le syndic , nous apprend le Code civil, est chargé de la tenue des comptes de l'ACP.

Que nous apprend un règlement de copropriété de 2014 ??

"Le syndic présente annuellement les comptes de l’association des copropriétaires à l’assemblée générale, les soumet à son approbation et en reçoit décharge s’il échet.

Donc :
1.Présentation annuelle à l'AG par le syndic des comptes de l'ACP
2.soumission à l'AG par le syndic pour approbation des comptes présentés.
3.réception par le syndic (s'il échet) d'une décharge donnée par l'AG relative aux comptes présentés

2 décisions à prendre par l'AG:
1. la première porte sur l'approbation des comptes présentés
2. la seconde porte sur la décharge (si les comptes sont approuvés) à  donner au syndic concernant les comptes présentés.

J'ignore les termes contenus dans votre règlement de copropriété.

Dernière modification par GT (15-10-2021 08:44:04)

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GT
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Re : Assemblée générale - ordre du jour

hachem a écrit :

Donc dans mon esprit il est tout à fait possible de marquer son accord pour la gestion des comptes, car le Commissaire vérifie les actions du syndic en cours d’année et fait rapport à l’AG sur son activité et qu’un réviseur valide ces comptes avant l’AG ;


Le code civil, dans sa version actuelle, prévoit que l'assemblée générale désigne annuellement un commissaire aux comptes ou un collège de commissaires aux comptes, copropriétaires ou non, qui contrôlent les comptes de l'association des copropriétaires, dont les compétences et obligations sont déterminées par le règlement d'ordre intérieur.

J'ignore si votre règlement prévoit que des contrôles sont effectués en cours d'année par le commissaire aux comptes. Généralement, il exerce sa mission de contrôle après la fin de l'exercice comptable.

J'ignore ce qui est prévu dans le règlement d'ordre intérieur concernant les obligations du commissaire.

Dans votre ACP existe en plus du commissaire un réviseur qui valide les comptes ? Une mission d'attestation des comptes ( certification des comptes) est réservée aux réviseurs d'entreprises; les missions de vérification et de redressement des comptes sont réservées aux experts-comptables externes et aux réviseurs d'entreprises.

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grmff
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Re : Assemblée générale - ordre du jour

rexou a écrit :

Je ne saisis pas très bien le sens de votre demande. Si vous approuvez les comptes, vous donnez décharge (ou quitus) au syndic. Et inversement. Approuver les comptes sans donner décharge n'a pas de sens. Les deux sont liés.

Mais j'ai peut être raté une marche quelque part ?

Pas d'accord. Vous pouvez approuver des comptes qui sont justes et reprocher au syndic de ne pas avoir fait les travaux prévus, de ne pas avoir couru après les mauvais payeurs et de ne pas avoir résilié le contrat ascenseur qui est maintenant reparti pour 10 ans...

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PIM
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Re : Assemblée générale - ordre du jour

La mission du syndic ne se limite pas à la tenue des comptes.
La décharge à demander et à obtenir doit donc être splitsée en points différents à l'ordre du jour.
J'ignore si le non respect de cette évidence est un motif suffisant d'une requête en Justice de Paix (qui doit en tout cas être introduite dans les 4 mois à dater de l'assemblée générale litigieuse, par un CP qui a voté contre la décharge - et dont le vote négatif a été repris au PV)


Erik DECKERS
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GT
Pimonaute non modérable
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Re : Assemblée générale - ordre du jour

hachem a écrit :

Pour moi « décharge » signifierait que chaque CP valide les gestions administrative, technique que le syndic a effectué pendant l’exercice. Je parle ici de la communication vers les CP, le suivi des dossiers des travaux, de ce que fait (ou pas) la concierge, de visites dans l’immeuble pour vérifier que tout se passe bien, la surveillance des arbres bordant l’immeuble. Tout cela pouvant être fait par le syndic lui-même ou par un de ses employés évidemment. Ici je parlerais de gestion « quotidienne » de l’immeuble
Toutes ces opérations étant elles supervisées par le Conseil de Copropriété.


Que faut-il entendre par supervision ?
Le syndic n' a pas de compte à rendre au conseil de copropriété sur la manière dont il remplit ses missions. Le syndic rend compte à l'assemblée générale en application de l'art.1993, C. civil.

Le conseil de copropriété est un organe collégial dont la tâche est de veiller à la bonne exécution par le syndic de ses missions. En d'autres mots, il est chargé de contrôler le syndic sans préjudice de l'art.577-8/2, anc. C. civil - actuellement art.3.91 du livre 3 du C. civil ( qui concerne le contrôle des comptes par le commissaire aux comptes). Dans le cadre de cette mission, il peut prendre connaissance et copie, après en avoir avisé le syndic, de toutes pièces ou documents se rapportant à la gestion de ce dernier ou intéressant la copropriété. Il est chargé de la rédaction d'un rapport circonstancié annuel sur l'exercice de sa propre mission ( le contrôle du syndic) . Les manquements et les négligences du syndic dont le conseil a connaissance devraient en principe être repris dans son rapport. Rien n'empêche un copropriétaire de les relever lors de l'AG.

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