gagner sa vie dans l'immobilier.

Alexis · #1 16-08-2004 15:02:13

Bonjour à tous!

J'aimerais me lancer dans l'immobilier, pas comme agent, mais comme gestionnaire de biens. Achat, rénovation, location &/ou revente... cofinimmo en plus modeste quoi! cool

Et de la débarquent plein de questions: les banques vont-elles me considérer comme un créateur d'entreprise ou comme "mr tout le monde qui vient faire un/des emprunts hyp."?. Car mon but est d'en faire mon gagne pain et donc de ne pas avoir de véritables revenus à coté de cette activité...

Et comment cela se passe t il pour des achats "court terme", le temps de rénover & revendre? Le principe de l'hypothèque (et toute sa lourdeur...) est il toujours présent?

Un grand merci à quiconque peut m'indiquer quelques pistes! smile

grmff · #2 16-08-2004 16:29:29

Piste numéro un: rencontrer votre banquier!

En effet, suivant votre situation patrimoniale propre, vous serez reçu avec honneur et tapis rouge, ou comme un simple quidam!

Effets positifs - tapis rouge:
-arriver avec un capital de 20.000.000 cash à mettre sur la table
-avoir une certaine expérience de l'immobilier à titre personnel
- avoir des projets qui tiennent la route. C'est fou comme la forme d'un projet est considérée comme partie intégrante du projet
- être très souple d'esprit et avoir un contact privilégié avec votre banque
- capacité de remboursement pas encore entamée complètement
- projet prudent et adapté à votre situation patrimoniale

Effets négatifs - au revoir et merci:
- ne pas encore être propriétaire
- ne pas encore être bailleur
- vouloir enprunter 125% des sommes nécessaires pour le premier projet
- avoir un mauvais rating auprès de la banque: mensualités de PH régulièrement en retard, pas beaucoup de sous sur le compte bancaire, avoir de nombreux et divers prêts personnels, avoir le compte régulièrement dans le rouge,...
- avoir un dossier incomplet à présenter
- ne pas avoir l'air crédible... (je crois que j'en aurai pour 1 ou 2 millions de travaux, je ne sais pas vraiement parce que je n'ai aucune idée des prix des rénovations)

Les banques ne prêtent qu'aux riches. Si vous n'entrez pas dans cette catégorie, oubliez...

Une banque aujourd'hui vous prêtera parce que votre profil de risque est favorisé aujourd'hui, mais ne vous prêtera pas demain parce qu'elle a changé d'avis, que ses capitaux disponibles sont épuisés, ou parce que vous achetez dans une région qu'ils viennnent de dégrader. Bref, les banques sont aussi susceptibles et changeantes que les femmes. Certains disent d'ailleurs qu'il vaut beaucoup mieux avoir plusieurs banques pour ne pas être à la merci d'une seule. Mais bon, ceci n'est pas à rapprocher de la comparaison avec les femmes, évidemment!

Les grandes banques généralistes sont paradoxalement plus susceptibles d'être plus souples que les organismes prêteurs qui visent le crédit hypothécaire grand public. Sans vouloir citer de nom, Argenta a un canevas plus rigide que ING, Fortis, etc. Dans les grandes banques, le tout est de tomber sur le bon avocat pour le bon projet vers le bon service.

Par contre, les banques prêtent également sur mandat hypothécaire, qui est moins lourd et moins cher qu'un prêt hypothécaire. L'économie est de taille.

Si vous achetez pour revendre, vous rentrez dans la catégorie des marchands de biens. Les marchands de bien ont droit à une sérieuse réduction sur les droits d'enregistrement. Bon à savoir

Si vous louez vos biens propres (ou si votre société loue ses biens propres, représentée par son gérant) vous ne devez pas être agent immobilier. Dès que vous louez pour compte de tiers.... vous devez être agréé IPI. Idem pour la gestion, et pour la vente. C'est la différence entre une société patrimoniale/ un marchand de bien et un agent immobilier.

Mais la question primordiale est: qu'en pense votre banque?

PIM · #3 16-08-2004 17:31:43

Grmff a écrit :

Piste numéro un: rencontrer votre banquier!
En effet, suivant votre situation patrimoniale propre, vous serez reçu avec honneur et tapis rouge, ou comme un simple quidam!
Effets positifs - tapis rouge:
-arriver avec un capital de 20.000.000 cash à mettre sur la table
-avoir une certaine expérience de l'immobilier à titre personnel
- avoir des projets qui tiennent la route. C'est fou comme la forme d'un projet est considérée comme partie intégrante du projet
- être très souple d'esprit et avoir un contact privilégié avec votre banque
- capacité de remboursement pas encore entamée complètement
- projet prudent et adapté à votre situation patrimoniale
Effets négatifs - au revoir et merci:
- ne pas encore être propriétaire
- ne pas encore être bailleur
- vouloir enprunter 125% des sommes nécessaires pour le premier projet
- avoir un mauvais rating auprès de la banque: mensualités de PH régulièrement en retard, pas beaucoup de sous sur le compte bancaire, avoir de nombreux et divers prêts personnels, avoir le compte régulièrement dans le rouge,...
- avoir un dossier incomplet à présenter
- ne pas avoir l'air crédible... (je crois que j'en aurai pour 1 ou 2 millions de travaux, je ne sais pas vraiement parce que je n'ai aucune idée des prix des rénovations)
Les banques ne prêtent qu'aux riches. Si vous n'entrez pas dans cette catégorie, oubliez...
Une banque aujourd'hui vous prêtera parce que votre profil de risque est favorisé aujourd'hui, mais ne vous prêtera pas demain parce qu'elle a changé d'avis, que ses capitaux disponibles sont épuisés, ou parce que vous achetez dans une région qu'ils viennnent de dégrader. Bref, les banques sont aussi susceptibles et changeantes que les femmes. Certains disent d'ailleurs qu'il vaut beaucoup mieux avoir plusieurs banques pour ne pas être à la merci d'une seule. Mais bon, ceci n'est pas à rapprocher de la comparaison avec les femmes, évidemment!
Les grandes banques généralistes sont paradoxalement plus susceptibles d'être plus souples que les organismes prêteurs qui visent le crédit hypothécaire grand public. Sans vouloir citer de nom, Argenta a un canevas plus rigide que ING, Fortis, etc. Dans les grandes banques, le tout est de tomber sur le bon avocat pour le bon projet vers le bon service.
Par contre, les banques prêtent également sur mandat hypothécaire, qui est moins lourd et moins cher qu'un prêt hypothécaire. L'économie est de taille.
Si vous achetez pour revendre, vous rentrez dans la catégorie des marchands de biens. Les marchands de bien ont droit à une sérieuse réduction sur les droits d'enregistrement. Bon à savoir
Si vous louez vos biens propres (ou si votre société loue ses biens propres, représentée par son gérant) vous ne devez pas être agent immobilier. Dès que vous louez pour compte de tiers.... vous devez être agréé IPI. Idem pour la gestion, et pour la vente. C'est la différence entre une société patrimoniale/ un marchand de bien et un agent immobilier.
Mais la question primordiale est: qu'en pense votre banque?

Une banque, c'est un endroit où l'on vous prête un parapluie quand il fait beau et où l'on vous le reprend quand il pleut.
(vu sur PIM kiss , page "citations)

Francis · #4 28-08-2004 20:33:21

Attention à la fable de Perrette et le pot à lait. On peut vite arriver à : adieu veau vache cochon etc...
Le marchandage de bien immobilier demande des capitaux, de la compétence et de la rigueur.
Si on ne dispose des 3, il faut être très prudent et se limiter à des opérations simples et à sa portée financière.
Prudence, prudence.

Alexis · #5 02-09-2004 17:03:52

Merci à tous pour votre aide. smile

Autre idée d'un ami: il semble que l'investissemeent en box / garages offrent la meme rentabilité que l'immobilier classique mais en limitant les ennuis liés aux locataires. Le reve? cool

PIM · #6 02-09-2004 17:16:48

Alexis a écrit :

Merci à tous pour votre aide.
Autre idée d'un ami: il semble que l'investissemeent en box / garages offrent la meme rentabilité que l'immobilier classique mais en limitant les ennuis liés aux locataires. Le reve?

Avec les garages, il n'y aura en tout cas pas les soucis d'interprétation de la loi sur les baux à résidence principale smile

grmff · #7 02-09-2004 19:46:53

Attention, la location des garages est soumise à TVA, avec oute la lourdeur qui l'accompagne.

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